裁判字號：臺灣高等法院高雄分院107年上字第235號民事判決
裁判日期：民國108年11月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院高雄分院民事判決107年度上字第235號上訴人 陳秀麗 訴訟代理人 謝佳蓁 律師被上訴人 簡田土 訴訟代理人 翁儷芳
鍾夢賢 律師受告知人 陳信雄 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國107年
8月9日臺灣高雄地方法院105年度訴字第730號第一審判決提起上訴，本院於108年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），為兩造共有，伊應有部分為1/4，被上訴人應有部分為4分之3。系爭土地依法令或其使用目的，並無不能分割之情形，且兩造亦未訂有不分割之期限，惟因兩造就分割方法無法協議，伊自得訴請裁判分割。爰依民法第823條第1項規定，提起本件訴訟，求為判決系爭土地分割如附圖一，編號690地號土地分歸伊所有，編號690⑴地號土地分歸被上訴人所有（下稱甲案），並為金錢補償（上訴人原審其餘敗訴部分，未據上訴，非本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：系爭土地應依附圖二為分割，將編號690⑴地號土地分歸上訴人所有，編號690地號土地分歸伊所有（下稱乙案），分割後土地方正，價格及經濟效益較高。且依乙案分割，坐落系爭土地由伊及家人使用之高雄市○○區○○路○○○巷○○○號房屋（下稱系爭房屋），日後須拆除之面積較小，較為妥適。伊不同意按甲案分割，該方案將致伊找補金額過鉅，且伊分得土地之臨路寬度，與兩造應有部分比例差距懸殊，並非合理。又系爭土地屬保護區，用途有限，土地交易價值低落，上訴人主張按每坪新臺幣（下同）30,000元為金錢找補之標準顯然高估，系爭土地之市價應依鑑定之價格為準等語，資為抗辯。
三、原審判決系爭土地應依乙案為分割。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡系爭土地應按甲案分割。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項為：㈠兩造為系爭土地共有人，上訴人應有部分為1/4，被上訴人應有部分為3/4。
㈡依地籍異動索引記載，訴外人 劉翠花 以買賣為原因，自訴外
人 簡有財 取得系爭土地1/4，並於87年10月24日辦畢所有權移轉登記；嗣以買賣為原因，於100年5月26日將系爭土地應有部分1/4移轉登記為上訴人所有（見原審訴字卷三第38、40頁）。
㈢系爭土地面積為2,567平方公尺，地目林，屬都市計劃保護
區土地，非屬農業發展條例規範之耕地，無同條例規定之限制、不能分割或細分情事，亦無高雄市政府101年2月10日高市府地測字第1010007370號函示土地分割最小面積0.1公頃之適用。
㈣都市計畫保護區內之土地依法並未禁止建築，惟保護區內土
地及建築物之使用應合乎都市計畫法高雄市施行細則第18條規定。
五、兩造爭執事項：系爭土地應如何分割始為允當？茲就得心證之理由析述如下：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造共有，上訴人及被上訴人應有部分分別為1/4、3/4，有系爭土地登記謄本在卷可憑，且系爭土地依使用目的並無不能分割情事，亦無不能分割之約定，迄今兩造尚未達成分割協議等節，為兩造所不爭執，是上訴人就系爭土地訴請裁判分割，洵屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請
求，命以原物分配於各共有人；或將原物分配於部分共有人而以金錢補償未受分配者；或變賣共有物而以價金分配於各共有人；或將原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣而以價金分配於各共有人，且以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；另於以原物分配時，得因共有人之利益或其他必要情形而就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項及第4項分別定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。再者，共有物分割方法，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。經查：
⒈系爭土地聯外道路位在北側即同段702地號土地，西側毗鄰
山頂國小，其間有圍牆阻隔，東鄰山坡地，南側則有竹林，而系爭房屋坐落系爭土地內，係供被上訴人及其胞弟簡有財居住、停放車輛、放置農具及雜物，上訴人則未使用系爭土地等情，有勘驗筆錄、現場照片及現況測量成果圖在卷為憑（見原審卷一第183至197頁、卷二第21頁），堪予認定。
⒉依乙案為分割，兩造分得之土地形狀，皆略成長方形，地形
尚屬完整，均可面臨北側聯外道路（即附圖一、二編號702地號土地），不致形成袋地，且兩造分得土地與其等應有部分之價值差距僅為286,925元，金額非鉅，有正統不動產估價師事務所（下稱正統事務所）107年1月24日鑑估報告書（下稱系爭鑑估報告）在卷可憑。又依甲案、乙案為分割，兩造分得之土地雖均可面臨北側聯外道路，然乙案係按上訴人、被上訴人分得土地之臨路寬度比例各1/4、3/4為分割，此有被上訴人於原審所提出按此比例之分割方案示意圖、原審依此示意圖囑託高雄市政府地政局大寮地政事務（下稱大寮地政事務所）所繪製分割方案之函文、大寮地政事務所據此繪製之附圖二在卷可憑（見原審卷二第84頁、102頁、第118頁），是依乙案分割，兩造分得土地之臨路寬度比例，係與彼等應有部分比例相當，就分割後土地之臨路寬度比例而言，乙案應屬公允。而依甲案分割，上訴人分得土地之臨路寬度，占系爭土地原臨路寬度之比例，顯逾其就系爭土地應有部分比例1/4，被上訴人分得土地之臨路寬度，則遠低於其就系爭土地應有部分比例3/4，此觀諸附圖一之測量成果圖即可知悉，是依甲案分得土地之臨路寬路，與其等應有部分比例，差距懸殊，難認公平合理。至上訴人主張：被上訴人已購入與系爭土地北側相鄰之同段691地號土地（下稱691地號土地），該土地緊臨同段692地號道路，依甲案分割並未致伊分得較高之臨路比例云云，然691地號土地並非道路，為兩造所自承（見本院卷第122頁反面），實係69
1地號土地緊臨692地號道路，而非系爭土地緊臨692地號道路，是被上訴人縱購入691地號土地，亦不能將691地號土地臨路寬度計入系爭土地臨路寬度，故被上訴人依甲案分得之土地並未因此增加臨路面積，上訴人前揭主張亦不足採。
⒊另依乙案分割，被上訴人日後須拆除系爭房屋之面積，為附
圖三編號690⑵所示6平方公尺、編號690⑶所示141平方公尺，合計147平方公尺；而依甲案分割，被上訴人日後須拆除系爭房屋之面積，為附圖四編號690⑵所示15平方公尺、編號690⑶所示281平方公尺，合計296平方公尺，有大寮地政事務所測量成果圖2份（即附圖三、四）可證。是以，依乙案為分割，系爭房屋尚能保留較大部分免於拆除，被上訴人日後須拆除系爭房屋之面積較小，兩造因此衍生糾紛之機率較低。
⒋此外，兩造依各自應有部分比例計算，上訴人可受分配之面
積為641.75平方公尺（2567平方公尺×1/4＝641.75），被上訴人可受分配之面積則為1,925.25平方公尺（2567平方公尺×3/4＝1925.25）。而依乙案為分割，上訴人、被上訴人分得之土地各為642平方公尺、1,925平方公尺，與其等按應有部分比例計算應分得之面積，相差僅為0.25平方公尺，幾近相當；反之，依甲案分割，上訴人分得之土地為432平方公尺，被上訴人分得之土地則為2,135平方公尺，較之其等應受分配之土地面積，分別短少、超逾209.75平方公尺（000－000.75＝-209.75；2,135－1,925.25＝209.75），是關於系爭土地原物分配比例部分，乙案自較甲案允當。⒌至上訴人主張依乙案分割，因其獲分配如附圖二編號690⑴
土地之地形過於狹長，最窄寬度僅為5.6公尺，尚須另闢聯外道路以供運輸，多有不利益云云。然系爭土地地目為林，屬都市計劃保護區土地，雖未禁止建築，惟保護區內土地及建築物之使用應合乎都市計畫法高雄市施行細則第18條規定，有高雄市政府都市發展局105年8月18日高市都開發字第10533042300號函在卷可憑（見原審訴字卷第5至7頁），而參酌該條規定附表所示使用管制項目及內容（見原審訴字卷二第6至7頁），可知保護區之土地及建築物，以供國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能為主，除列舉特定用途之使用外，不得為其他使用，且欲在保護區土地為列舉特定用途之使用，均須經目的事業主管機關、主管機關或高雄市政府核准。是以，上訴人既未舉證說明其欲為何種列舉之特定用途，並可經相關主管機關核淮，則上訴人依乙案分得之土地，縱略顯狹長，仍無礙於用以供國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能之利用，上訴人前揭所辯云云，亦不足採。
⒍本院審酌上情，認依乙案分割，即將圖二編號690地號土地
分歸被上訴人所有，編號690⑴地號土地分歸上訴人所有，土地形狀尚屬完整，分割後亦不致產生袋地，並均有適合對外聯絡之方式可供使用，分割後尚能保留大部分系爭房屋，較為公允，且最能發揮系爭土地之經濟價值，有利土地之整體利用，是認應依乙案分割，始屬妥適。
㈢依乙案為分割，兩造分得之附圖二編號690⑴、690所示土
地，既因臨路面寬、地形及深縱不同，致與其等應有部分換算分配之價值間有所差距，就差額部分應予補償，始為公允，經查：
⒈原審囑託正統事務所鑑定結果，認為：被上訴人獲分配附圖
二編號690地號土地價額超逾其應有部分價值為286,925元，上訴人獲分配附圖二編號690⑴地號所示土地價額，則低於其應有部分價值286,925元，應由被上訴人補償上訴人286,925元，有系爭鑑估報告書在卷可憑。觀諸該報告係經正統事務所派員實地調查，先以系爭土地部分面積為基準地，再蒐集並查證比較標的相關資料，選擇與基準地之條件相同或類似之土地，即高雄市○○區○○○段○○○○○號、磚子段4858號及大寮段2079地號等3筆土地，作為比較標的，分別應用比較法及土地開發分析法為評估方法，評估基準地單價為每平方公尺7,900元，復以基準地評估價格為基礎，就附圖二方案分割後各筆土地之面積、地形、面寬、深度、地勢、臨路情形、鄰地使用等之差異程度，調整、修正推估其分割後各筆土地價格，據以就系爭土地分割前兩造應有部分比例，與土地分配後兩造分配之土地價值，計算出土地分割前、後兩造持有土地之價值損益，再核算應由被上訴人補償上訴人286,925元（見系爭鑑估報告第9頁、第74頁），此鑑價結果，自屬客觀可採。
⒉上訴人雖主張上開鑑定結果評估系爭土地之價值過低，應依
劉翠花向簡有財購入系爭土地應有部分1/4之買賣價格，即按每坪30,000元為找補，且被上訴人亦曾自認，願按此價格找補云云，並提出不動產買賣契約書為憑（見原審卷二第77至78頁背面、卷一第89頁），然被上訴人辯稱：系爭土地之市價未達每坪30,000元，且伊並未同意不論依何方案為分割，就短少面積均按每坪30,000元找補等語。經查，觀諸前開買賣契約書可知，每坪30,000元乃83年8月間之交易價格，距今已逾25年，年代久遠，自無從為本件兩造金錢找補之依據。又被上訴人固曾於原審以106年5月3日民事陳述意見狀表示，如上訴人受分配之土地面積短少0.25平方公尺，同意按每坪30,000元找補，然當時兩造討論之分割方案並非甲案或乙案（見原審卷二第81至82頁、第64頁反面至第65頁、第55至57頁），且乙案中上訴人受分配土地面積並無短少，自不能認被上訴人已自認依甲案或乙案為分割，亦同意以相同價格為找補，故上訴人前揭主張，自不足採。
⒊另上訴人主張鄰近系爭土○○○區○○○段農地於107年3
月間至同年6月間，每平方公尺交易價格約為13,000元至19,000元○○○區○○段之住宅用地於107年3月間至108年
2月間，每平方公尺交易價格則達20,000元，故系爭鑑估報告之鑑價金額過低云云，並提出山子頂段農地實價登錄資料
2份、內厝段住宅用地實價登錄資料5份為證（見本院卷第84至91頁）。然上訴人所提出之上開農地、住宅用地實價登錄資料，與本件保護區之使用分區不同，充其量僅能證明系爭土地鄰近農地、住宅用地之交易價格。且上訴人未舉證該農地、住宅用地與本件系爭土地之面積、位置、經濟效用有何相類足以比較之處，尚無從證明系爭鑑估報告就系爭土地依乙案分割前、後，所為評估單價價差有誤，上訴人並表示其不願再為鑑定（本院卷第121頁反面），自不能僅以上開實價登錄資料據為有利上訴人之認定。
㈣末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響；但權利人同意分割，或權利人已參加共有物分割訴訟，或權利人經共有人告知訴訟而未參加，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2項定有明文。又訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項亦有明文。查上訴人將系爭土地應有部分1/4於100年5月26日設定第一順位最高限額抵押權予陳信雄，有土地登記謄本可證（見原審 司鳳 調字卷第42至43頁），經原審法院對陳信雄依職權訴訟告知，並送達起訴狀繕本及準備程序筆錄（見原審卷二第196至197頁），已生告知訴訟效力，陳信雄雖未參加訴訟，依上開說明，其抵押權僅存在於上訴人所分得之部分。
六、綜上所述，上訴人依民法第823條規定，請求就系爭土地為裁判分割，洵屬有據。至分割方案經斟酌系爭土地之性質、經濟效用及共有人之意願等情，認系爭土地依乙案為分割，即將附圖二編號690土地分歸被上訴人，附圖二編號690⑴土地分歸上訴人，並為金錢補償，較為允當。原審依此方式分割，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年11月27日
民事第六庭
審判長法官魏式璧
法官王琁法官李育信以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月27日
書記官史安琪附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。