裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第62號民事判決
裁判日期：民國89年02月29日
裁判案由：給付報酬金
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第六十二號
原告太平洋房屋仲介股份有限公司高雄分公司法定代理人甲○○住訴訟代理人丙○○住被告乙○○住右當事人間給付報酬金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹拾玖萬元，並自民國八十九年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣陸萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）七十六萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）被告於八十八年七月十四日委託原告仲介銷售其所有坐落高雄市○○區○○○段八九六之八地號土地及其上建物，門牌：復興二路四二之一號房地乙戶，委託期間自八十八年七月十四日起至八十八年九月十四日止，委託價格一千九百萬元。
（二）原告自受委託後即致力刊登廣告銷售、帶看客戶無不盡力服務，孰料被告竟於八十八年九月三日委託期間內自行出售於訴外人 林麗玲 ，違反了與原告簽立之專任委託契約書第十條第三項第二款之約定，依前開契約之約定，被告應支付原告按委託價格百分之四計算之服務報酬七十六萬元。
三、證據：提出專任委託契約書影本一份、土地登記簿謄本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告固有委託原告仲介銷售坐落於高雄市○○區○○○段八九六之八號地號及其上建築物，門牌號碼為高雄市○○區○○○路四二之一號房屋乙戶，委託期間自八十八年七月十四日至同年九月十四日止，目的即在於欲藉原告之仲介專業，短時間內將被告之房屋銷售出去以解燃眉之急，惟原告於委託期間內共只帶來四人參看房屋，且全無購屋之意願，僅前來隨意看看而已，嗣於八十八年九月十四日上午十一時，被告以電話與原告代表 曾正發 先生確認委託售屋契約之託售期限業已屆滿而原告並無達成售屋目的，雙方合意於即日起終止該委託契約，嗣自九月十四日起被告之任何處理房屋之行為概與原告無關，自無再支付任何報酬金予原告之義務。
（二）緣被告歷年來經商不利，共積欠訴外人 王榮吉 二百二十萬元、林麗玲三百二十萬元及第一商業銀行東高雄分行一千一百七十萬元，又因曾連續三個月無力繳付第一銀行之借款利息而遭該行向鈞院申請支付命令以督促被告須償還全部借款及利息，被告惟恐繼續遲滯付息終將難免遭受查封、拍賣之厄運，因此下定決心必須儘快處理房屋用以清償欠款，即一方面協請第一銀行再降低房貸借款利率資以鼓勵買主，一方面委託原告銷售房屋，並將被告非賣不可之苦衷及原因向原告之代表曾正發先生說明並請其務必積極幫忙銷售，另方面協請債權人林麗玲若原告不能如期出售房屋而有遭查封、拍賣之虞時，請伊勉為其難，出手相助承受被告房屋，既可避免遭受查封、拍賣之厄運兼可保全伊之債權，被告之努力奔走幸獲第一銀行首肯，承諾願再調降利率予以配合及林麗玲亦願考慮承受被告房屋，惟其條件迺俟原告之銷售屆期仍賣不出去時，伊方肯考慮承受，林麗玲此一考慮條件，原告及第一銀行主管放款業務部門副經理蔡先生均為熟知，故於八十八年九月十四日在原告終止委託契約後，被告即要求林麗玲幫忙務必將被告之房屋承受，以免繳不出利息遭到拍賣，林麗玲嗣於同年九月十六日與被告之 黃秀惠 （林麗玲表姐）才向稅捐機關繳納土地增值稅及契稅，九月十八日始辦理過戶登記；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。是以被告在八十八年九月十四日之後出售房屋並未違背契約規定，原告之請求為無理由。
（三）為了享受優惠稅率，伊於八十八年七月二十六日將房屋贈與給伊配偶，至於八十八年九月三日與訴外人林麗玲簽訂買賣契約書，只是先請稅捐機關核定土地增值稅及契稅，以預防房屋售出時能儘速繳納稅捐辦理過戶，既未辦理移轉登記，尚難認買賣契約已生效。
三、證據：提出支付命令影本一份、八十九年度土地憎值稅及契稅繳款書影本各一份、第一銀行總行八十八年六月三日函及同意書影本、贈與稅不計入贈與總額證明書影本一份、八十九年度房屋稅繳款書影本一份為證，並請求訊問證人林麗玲、 林天成 、 蔡和信 、曾正發。
丙、本院依職權向苓雅地政事務所函查系爭土地及建物辦理移轉之相關資料。理由
一、本件原告起訴主張：被告於八十八年七月十四日委託原告仲介銷售其所有系爭房屋及其基地，委託期間自八十八年七月十四日起至八十八年九月十四日止，委託價格一千九百萬元。原告於委託期滿後始發現，被告竟於八十八年九月三日委託期間內自行出售於訴外人林麗玲，違反了與原告簽立之專任委託契約書第十條第三項第二款之約定，依前開契約之約定，被告應支付原告按委託價格百分之四計算之服務報酬七十六萬元等語。被告則以：為了享受優惠稅率，伊於八十八年七月二十六日將房屋贈與給伊配偶，至於八十八年九月三日與訴外人林麗玲簽訂買賣契約書，只是先請稅捐機關核定土地增值稅及契稅，以預防房屋售出時能儘速繳納稅捐辦理過戶，直到委託期間屆滿，訴外人林麗玲始於同年九月十六日與被告之配偶黃秀惠（林麗玲表姐）才向稅捐機關繳納土地增值稅及契稅，九月十八日始辦理過戶登記；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。是以被告在八十八年九月十四日之後出售房屋並未違背契約規定，且原告對於被告之作為皆知悉，是原告之請求為無理由云云，資為抗辯。
二、原告主張委告委託原告仲介銷售系爭建物及其基地及被告於委託期間之八十八年九月三日將系爭不動產出售於訴外人林麗玲之事實，已據其提出專任委託契約書影本一份、土地登記簿謄本一份為證，土地登記簿謄本載明所有權人林麗玲、原因發生日期為八十八年九月三日、登記日期為八十八年九月十八日，並經本院依職權向苓雅地政事務所函查系爭土地及建物辦理移轉之相關資料，所附買賣契約書立約日期為八十八年九月三日，有高雄市政府地政處新興地政事務所八九年一月六日八九高市地新一字第一○一號函附卷足憑，復為被告所不爭執，應堪信原告該部分主張為真正。至被告以前揭情詞置辯，應予審究者闕為，不動產之買賣契約其成立生效是否以完成移轉登記（即被告所稱之過戶登記）為據，及原告是否知悉而同意被告如此處理。經查：
（一）按民法第三百四十五條規定稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。同法第三百四十八條規定當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。依上開條文觀之，買賣為諾成契約，以對於財產權之移轉，而支付價金為目的。如就此二點，雙方當事人意思表示一致時，買賣契約即為成立，是買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，尚難謂即為移轉物權之物權契約。惟經雙方合意之債權契約已經成立，因此物之出賣人負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；換言之，不動產出賣人為履行財產權之移轉義務，即有為書面的物權的合意及協力於移轉登記之完成。職是，買賣標的物之所有權移轉行為，為買賣契約成立後之履行行為，其有無完成移轉登記並不影響已成立之買賣契約之效力，彰彰明甚。至被告抗辯未完成所有權移轉登記前買賣契約尚未生效云云，顯係誤解法律，合先敘明。
（二）被告抗辯：於八十八年九月三日雖簽訂買賣契約，於同年九月十六日才向稅捐機關繳納土地增值稅及契稅，九月十八日始完成過戶登記云云，並提出八十九年度土地憎值稅及契稅繳款書影本各一份為證，證人即代書林天成亦到庭證稱：是乙○○（即被告）本人及林麗玲於九月三日左右把證件交給伊辦的．．．當時要成立買賣契約之前，乙○○有說他這間房子有委託太平洋仲介銷售中，林麗玲也知道有這事情，所以當初他們有協定，約定在仲介公司成交時，林麗玲要拿回她的債權，她並不一定要房子，如果仲介公司於委託期間沒辦法銷售完成，由債務人把他的房子過戶給她來抵債權債務，是在伊事務所講的．．．，但伊對他們建議，要他們等到委託銷售期間到期再來辦手續，但是基於他們在銀行貸款還要繳利息，原則上先叫伊申報增值稅、契稅，等到委託銷售期間屆滿後，沒有銷售出去，再來辦所有權移轉登記．．．等語，並提出被告及證人林麗玲所不爭執之「債權清償協議書」一份，被告及證人林麗玲對於卷附本院依職權向新興地政事務所調閱之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書之真正，亦不爭執，固足認被告前開抗辯完成系爭不動產所有權登記之時間無誤，參以該「債權清償協議書」第六條約定「雙方約定若右開房屋於八十八年九月一日前仍未售出，則雙方即得履行本協議之內容，雙方至林天成（即代書）事務所委託辦理移轉登記事宜。」等語，被告與林麗玲於八十八年九月三日至代書事務所辦理系爭不動產之所有權移轉書面，確係依前開協議書履行無訛，是足認被告與證人林麗玲於八十八年九月三日已就系爭不動產成立買賣契約（債權契約），並將所須證件交付代書辦理書面之移轉所有權之合意（物權契約）。
（三）又按民法第五百六十五條規定稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。而民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。最高法院五十二年度台上字第二六七五號判例意旨可資參照。本件兩造所簽訂之「專任委託契約書」，其中第二條約定銷售價格為一千九百萬元、第四條約定委託期間自民國八十八年七月十四日至八十八年九月十四日及第十條／服務報酬約定「太平洋（即原告）於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之服務報酬．．」、同條第四項約定「買賣契約簽立後，事後因故解除契約時（含買賣雙方合意解除契約）並不妨礙太平洋之服務報酬請求權。」等語，其性質應為前述法條所謂之媒介居間，只要原告於委託期間媒介簽訂買賣契約，即有報酬請求權，並不以買賣契約履行完畢為其要件甚明，因此同契約第十條第三項約定「有下列各款情形之一者，賣方仍應給付太平洋依委託價格百分之四計算之服務報酬：．．．２、委託期限內，賣方自行出售，經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時」等語，亦應為相同解釋，易言之，若賣方於委託期間自行出售，只要成立買賣契約為已足，並不以在委託期間亦完成所有權之移轉登記為必要，此方符合契約之精神，是被告如前所述，既於兩造契約所定委託期間內之八十八年就月三日與訴外人成立買賣契約而有自行出售之行為，其有違兩造契約之約定，足堪認定。至其抗辯：於兩造契約所定委託期間，並未完成出售系爭不動產之所有權移轉登記，因此並未違約云云，其該部分抗辯，自無足取。
（四）又被告抗辯：與訴外人林麗玲簽訂買賣契約書，只是先請稅捐機關核定土地增值稅及契稅，以預防房屋售出時能儘速繳納稅捐辦理過戶云云，然依被告所提出之土地增值稅及契稅繳款書觀之，前一種繳款書載明納稅義務人為「黃秀惠」承受人為「林麗玲」、後一種繳款書載明納稅義務人為「林麗玲」，皆只能供買受人為「林麗玲」時使用，若原告於委託期間媒介他人購買系爭不動產成立時，上開繳款單並不能挪用，仍須另行請稅捐機關核發，亦無減少辦理所有權移轉登記時間之功能，其該部分抗辯自屬託詞，而無足信。
（五）另證人即原告公司負責承辦該委託案之業務曾正發及第一商業銀行東高雄分行負責本件放款業務之承辦人員蔡和信皆到庭證稱否認於兩造委託期間即知悉被告另行出售一事，是被告該部分抗辯，亦不足採。綜上所述，是原告主張被告違反兩造所簽訂之專任委託契約書第十條第三項第二款之約定，有於委託期間自行出售之行為，自堪信實。
三、本件原告主張依兩造簽訂之專任委託契約書第十條第三項第二款之約定，被告應支付原告按委託價格百分之四計算之服務報酬七十六萬元。該契約書條款於賣方於委託期間自行出售時，原告得請求賣方支付之款項，其文字固稱為「服務報酬」，然上開契約之性質為媒介居間，業如前述，原告既未媒介居間成立買賣契約，自無報酬請求權可言，是原告得請求被告給付該部分款項，既以被告違反契約不作為義務為其請求之依據，該部分約定性質上應為違約金之約定方是，併此敘明。再按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條明揭此旨。本件被告因受債務所迫，而原告於委託期間即將屆滿之際，仍未媒介適當之買主，慮及委託期間屆滿後再另覓買主，勢必增加貸款利息之負擔，被告因而違約，其動機固堪引人同情，但仍非不遵守契約約定之正當理由，至原告既未完成媒介之任務，純以被告之違約即得請求全額之報酬，亦有失公平，且若被告依約履行不於委託期間自行出售，原告即無獲得任何利益之可能，是原告所受損害亦難認係全部之服務報酬，爰審酌上開情事、目前社會經濟狀況並不景氣及當事人所受損害不多等情狀，認原告請求之違約金應以十九萬元（即按委託價格百分之一計算）為適當。從而，原告依兩造所簽訂之專任委託契約之約定，請求被告給付十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部份之請求，即屬過高，不應准許，應予駁回。
四、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
五、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年二月二十九日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官陳真真右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年二月二十九日~B法院書記官陳淑女