裁判字號：臺灣桃園地方法院109年簡上字第105號民事判決
裁判日期：民國109年11月13日
裁判案由：給付管理費
臺灣桃園地方法院民事判決109年度簡上字第105號上訴人 李柳燕 訴訟代理人 黃耕鴻 律師（訴訟中解除委任）
廖克明 律師（訴訟中解除委任） 王琛博 律師複代理人 楊雅涵 律師被上訴人力霸倫敦城劍橋區管理委員會法定代理人 魏金蘭 訴訟代理人 呂宗達 律師
曾煜騰 律師官寧郁律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國109年
3月27日臺灣桃園地方法院桃園簡易庭108年度桃簡字第782號第一審判決提起上訴，於109年10月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為被上訴人所管理力霸倫敦城劍橋區（下稱系爭社區）內門牌號碼桃園市○○區○○街○○巷○弄○號5樓之2房屋（即桃園市○○區○○段○○○○號，下稱系爭房屋）之區分所有權人，並持有門牌號碼桃園市○○區○○街○○號即系爭社區活動中心（即桃園市○○區○○段○○○○號，下稱系爭活動中心）應有部分100,000分之77。嗣上訴人於104年3月15日再經拍賣取得系爭活動中心應有部分100,000分之47,358（下稱系爭應有部分），與其前開應有部分合計為100,000分之47,435。詎上訴人自民國10
4年4月起至107年12月止，均未依系爭社區規約繳交系爭活動中心部分每月50,948元之社區管理費，合計尚欠2,292,
660元未付。為此，爰依公寓大廈管理條例、系爭社區規約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）2,292,660元，及自108年4月1日起至清償日止，按年息百分之1計算之利息。
二、上訴人則以：系爭社區係由訴外人中國力霸股份有限公司（下稱力霸公司）建造，原規劃以系爭社區為A區，唐寧區為
B區、牛津區為C區、白金漢區為D區，由此4社區共組力霸倫敦城，並成立力霸倫敦城管理委員會，系爭活動中心之所有權則應依上開社區住戶持分比例分配予各住戶共有，供該4社區住戶共同使用（下稱系爭建案），詎力霸公司於系爭社區建造完成後即破產倒閉，上開B區、C區及D區均未實際完工，原為力霸公司所有之系爭應有部分遂遭法院拍賣，經誤認物超所值之上訴人投標並拍定取得。惟系爭應有部分既本應歸為B區、C區及D區之住戶所有，即為A區即系爭社區規約之效力所不及，被上訴人即A區管理委員會就此部分之管理費自無權收取；且依系爭社區規約所載，系爭社區住戶持有系爭活動中心之面積，應係按其權狀面積及共同使用部分面積計算後再依比例分配，是系爭活動中心之管理費當不得以實際持有系爭活動中心之面積計算；又系爭社區規約訂定時未能預知上開B區、C區及D區有如今不能建造完畢之情形，被上訴人仍以斯時之規約對上訴人收取管理費即有失公平；況系爭活動中心係供系爭社區住戶共同使用，上訴人並未因持有系爭應有部分即有較多之使用權利等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：原判決廢棄；上開廢棄部分，確認被上訴人對上訴人之本票債權不存在；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○街○○巷○弄○號5樓之2房屋（即桃園市○○區○○段○○○○號，下稱系爭房屋）之所有權人，原持有門牌號碼桃園市○○區○○街○○號即系爭社區活動中心（即桃園市○○區○○段○○○○號，下稱系爭活動中心）應有部分100,000分之77，嗣又於
104年3月15日因拍賣而取得系爭活動中心應有部分（即權利範圍100,000分之47,358，下稱系爭應有部分），合計為100,000分之47,435。
（二）依力霸倫敦城劍橋區所屬社區規約，每月管理費應以每坪30元計算。
（三）上訴人依被上訴人計算，自104年4月起至107年12月止，共計45個月期間，均未繳納系爭應有部分（即權利範圍100,000分之47,358）之管理費，嗣於108年9月26日拋棄系爭應有部分之所有權。
（四）力霸倫敦城原規劃A、B、C、D區，其中A區為劍橋區，B、C、D區未建成。
五、本院得心證之理由：
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額或遲延利息，公寓大廈管理條例第21條規定甚明。又依系爭社區規約第12條第1項第1款、第5款規定，住戶每坪每月應繳納30元之管理費，其坪數為權狀面積、共同使用部分面積及社區管理中心分攤比例面積之總和等節，有系爭社區規約可佐（見本院桃園簡易庭
108年度桃簡字第782號卷【下稱桃簡卷】第50頁），而所謂「社區管理中心」，係指系爭活動中心，亦為上訴人所不爭執（見桃簡卷第65頁），則被上訴人主張上訴人為被上訴人所屬社區住戶，依系爭社區規約應按系爭活動中心權狀所載面積繳付管理費，即每月應負擔50,948元【計算式：（總面積11,832.49平方公尺＋陽台2.80平方公尺）×47,435/100,000×0.3025×30元＝50,948元，小數點以下四捨五入】，其積欠45期未繳，合計應償付2,292,66
0元（計算式：50,948元×45期＝2,292,660元），洵屬有據。
（二）被上訴人有收取系爭應有部分管理費權限：
1、按構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，為公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈；而專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者而言；至約定共用部分則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者之謂，公寓大廈管理條例第3條第1款、第3款及第6款定有明文。
2、上訴人認以被上訴人前身為系爭建案之A區，依該建案規劃，系爭應有部分應歸由B區、C區及D區之住戶共有，被上訴人僅就系爭應有部分以外即A區住戶配得所有權之部分有收取管理費之權限云云，然查，系爭活動中心具使用上獨立性，並與被上訴人所屬社區一同建造，位置亦坐落於系爭社區範圍內；而系爭活動中心自完工至今，皆僅供系爭社區住戶所使用，亦為兩造所不爭執，可知系爭活動中心不論自構造上、使用上或於建築執照設計圖樣上以觀，全部均位於系爭社區內；再參以系爭社區規約第2條第1項第4款明載：「約定共用部分為專有部分經約定供共同使用者，如社區活動中心建號290，區分所有權人共同持分、使用」（見桃簡卷第47頁），則系爭活動中心全為系爭社區之專有部分，並由系爭社區住戶約定共用，非屬無據。
3、上訴人以91年10月13日制定並通過之力霸倫敦城A區（劍橋區）社區住戶規約為據（見卷附系爭社區規約），主張依系爭建案，應待力霸倫敦城B區、C區及D區建造完成後，再與被上訴人共組力霸倫敦城管理委員會，由該管委會就系爭應有部分始有管理權云云。經查，該規約固於標題後揭示：「力霸倫敦城為A區（劍橋區）、B區（唐寧區）、C區（牛津區）、D區（白金漢區）等4區共同組成，俟B、C、D區完工後共同組成『力霸倫敦城管理委員會』。本『力霸倫敦城A區』（以下簡稱A區）訂定規約條款如下，A區區分所有權人及住戶均有遵守之義務」，並於第2條第1項第4款前段關於約定共用部分之範圍明訂：「A區專有部分經約定供共同使用者，如社區活動中心─建號11559（按：即系爭活動中心），由A區（劍橋區）、B區（唐寧區）、C區（牛津區）、D區（白金漢區），4區區分所有權人共同持分、使用」，可知系爭活動中心之所有權確係規劃分配予上開4社區住戶共有，惟自上文亦可見其將系爭活動中心明示為「A區專有部分」，並未將之劃歸為A區、B區、C區及D區專有，堪認系爭活動中心全部均屬被上訴人所屬社區之範圍，故被上訴人自始就系爭應有部分即有收取管理費之權限；另衡諸「力霸倫敦城A區（劍橋區）社區活動中心管理辦法（暫訂）」第1條所載（見卷附上開規約第42頁）：「社區活動中心為力霸倫敦城A區、B區、C區、D區等4區區分所有權人所共同持分，A區管理委員會不得禁止其他各區住戶進入使用」，足見系爭活動中心之管理者乃被上訴人即A區管理委員會，益證被上訴人主張系爭活動中心於力霸倫敦城管理委員會正式成立前，乃由其全權管理等語，實非無稽；至依系爭建案原雖應將系爭應有部分移轉予B區、C區及D區住戶所有，然該3社區因力霸公司倒閉而實際未能完工，力霸倫敦城管理委員會遂無從成立此節，為上訴人所自承，則被上訴人收取系爭應有部分管理費之權，即不因而轉歸為未曾組成之力霸倫敦城管理委員會掌有。
4、又查，上訴人主張被上訴人未曾向力霸公司收取系爭應有部分之管理費，且其係因拍賣取得系爭應有部分，非本於區分所有權人之身分取得，若非上訴人恰為系爭房屋之所有人而為系爭社區住戶，被上訴人實無從本於規約向拍得系爭應有部分者收取管理費云云，然查，上訴人既為系爭社區之住戶，為其所不爭執，則上訴人仍受系爭社區規約拘束，尚屬無疑，又縱被上訴人未曾向力霸公司收取系爭應有部分之管理費，亦與上訴人依規約應繳納管理費之責任無涉。是以，被上訴人主張上訴人應向其繳納系爭應有部分之管理費，洵屬有據。
（三）被上訴人計算系爭應有部分管理費之方式是否違反系爭社區規約？上訴人雖稱依系爭社區規約文義解釋，系爭活動中心部分之管理費應非以實際持有面積計算云云，然細繹系爭社區規約第12條第1項第5款所載：「右方所列坪數為權狀面積、共同使用部分面積及社區管理中心分攤比例面積之總和」（見桃簡卷第50頁反面），可知其就管理費坪數之計算方式係以面積總和為計，殆無疑義。上訴人固以系爭活動中心部分使用「分攤比例面積」等字句為憑，稱該部分面積應係就系爭社區住戶建物謄本建物標示部登記之權狀面積、共同使用部分面積加總後，再依比例計算系爭活動中心應配得之面積，並僅就此面積數有繳納管理費之義務等語。惟觀諸被上訴人提出系爭社區住戶買賣契約書之銷售面積表（見桃簡卷第87頁），其房屋銷售之總面積，係將主建物及附屬建物面積、共同使用部分及社區活動中心應持分面積相加後得出，足見系爭社區住戶就系爭活動中心持有之面積，僅單純由力霸公司於出售時逕為分配，尚非以前2項目之面積比例計算而得，又被上訴人就其所屬社區住戶管理費之收取，均係以上開面積坪數核算，亦為上訴人所不爭執（見桃簡卷第65頁反面），是被上訴人計算管理費之方式，尚與系爭社區規約無悖。
（四）末按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限；規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第1項、第3項定有明文。準此，公寓大廈內部已依規約訂定費用基準者，除有上述因顯失公平經法院撤銷或因違反強制規定而無效之情形外，當屬確定有效，並拘束各區分所有權人，此乃私法自治下當然之理，倘非法律別有規定或住戶規約另有規範，司法權自不宜介入私權領域就管理費收取標準是否允當逕行衡酌，或對當事人間權利義務關係擅為調動，區分所有權人本即應依規約所訂標準繳納費用。
（五）本件上訴人認系爭社區規約訂定時，未能預知如今景況，其現雖持有系爭應有部分，亦未因此得依其所有比例就系爭活動中心擁有多於其他住戶之使用權，倘仍依規約對其收取管理費實有不公云云。惟查，系爭社區規約就管理費之收取，係約定以住戶所有之總面積計之，至於未使用或較少使用公共設施或服務者，則未另作區別，已如前述；又該收取標準既係以系爭社區全體住戶為適用對象，可知此規範尚非專就上訴人所為之差別待遇，亦為無疑；上訴人自不得以其未能按持有比例使用系爭活動中心為由，解免依規約應給付管理費之責。又查，上訴人迄今未提出主張因情事變更，該等收費標準應降為每坪10元之計算依據，卷內亦無提出系爭活動中心於免費供全體住戶使用之情形下，系爭活動中心自啟用至今，其電費及雜支之開銷如何以每坪10元計算負擔之標準，則上訴人空言主張該等收費標準應降為每坪10元，難認可採。
（六）況查，上訴人自92年1月8日起即登記為系爭房屋之所有人，至104年3月15日始因拍賣取得系爭應有部分，有前開權利移轉證書及建物登記謄本足證，則上訴人就系爭社區管理費之收取標準，自難諉為不知，其購入系爭應有部分前，自應核算其持有成本，再行決定購買系爭活動中心應有部分，豈得於購買後，始以計費標準不當為拒絕繳付管理費之原因，自無憑據；且系爭社區其他區分所有權人，對於系爭活動中心應有部分，亦係依據系爭規約所訂該收取標準繳交管理費，上訴人購買前對該收取標準合理與否早已知悉，竟仍執意購買系爭活動中心應有部分，難認有何不符公平原則之處。且查，系爭活動中心維護與管理，非由上訴人所獨自負擔，該等管理成本與費用，既係由系爭社區全體區分所有權人負擔，上訴人一方面主張該收取標準不合理、卻迄今積欠管理費並未支付管理成本與費用，對於已依該等收取標準均按時繳交管理費之系爭社區其他區分所有權人，實屬不公，附此敘明。是以，被上訴人主張其有權收取系爭應有部分之管理費，上訴人既為系爭應有部分之所有人，加計其因持有系爭房屋而配得之系爭活動中心應有部分100,000分之77後，就該活動中心所有權權利範圍為100,000分之47,435部分，每月即應向被上訴人繳納50,948元，自屬有據。
六、綜上所述，上訴人主張為無理由，應予駁回，原審為上開判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國109年11月13日
民事第五庭審判長法官徐培元
法官黃致毅法官林常智正本係照原本作成。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上訴狀。
中華民國109年11月13日
書記官藍姿靖