臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第1878號
原 告 涂錦城
訴訟代理人 蕭隆泉 律師
複代理人 陳柏宏 律師
被 告 謝志勇
訴訟代理人 蔡宜宏 律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國一０三年九月二十
三日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一０三年五月二十七
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張略以：
一、原告於民國一０一年七月四日與訴外人有巢氏房屋加盟店金
威房屋仲介有限公司（下稱金威公司）簽訂要約書，約定原
告經由金威公司仲介購買被告所有坐落於臺中市○○區○○
○○路奧林匹克D3棟房屋及其基地（下稱系爭房地）。依要約
書第二條約定，承買價款原定為新臺幣（下同）八百五十萬
元。嗣經金威公司斡旋後，兩造以八百七十五萬元之價格成
交，原告乃於同年月二十六日以現金給付定金二十萬元，由
金威公司承辦人員代被告收受。惟被告卻遲遲不與原告簽訂
買賣契約書，金威公司乃委由律師於同年月三十日發函，通
知兩造於同年八月三日至金威公司營業處所簽約。詎被告當
日竟反悔表示不願出售系爭房地，拒絕與原告簽訂書面買賣
契約。事後金威公司遂將二十萬元退還予原告。依民法第二
百四十九條第三款規定，及買賣定金收據第四條後段約定，
被告自應加倍返還所收之定金二十萬元，而金威公司已將二
十萬元退還，故被告仍需給付二十萬元予原告。爰依法提起
本件訴訟，並聲明：被告應給付原告二十萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。並提出要約書、買賣定金收據、
律師函等為證。
二、對被告抗辯所為之陳述：
(一)兩造間就系爭房地已成立買賣契約：
①被告與金威公司於一００年十一月二十二日簽訂專任委託銷
售契約書（下稱系爭銷售契約），第二條約定：委託價額八
百六十五萬元，並於第六條第一項約定：甲方（即被告）同
意乙方（即金威公司）可為買賣雙方之代理人，是金威公司
在委託期間為系爭房地買賣事宜之被告代理人，有代被告為
意思表示或受意思表示之權限。又系爭銷售契約第六條第二
項約定：買方（即原告）出價達到委託價額時，乙方無須再
行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜
。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應
於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買
賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。是被
告不僅授金威公司於買方出價達到委託價額（八百六十五萬
元）時，即無須再行通知被告即得全權代理收受定金，且亦
同意買賣契約於金威公司收受買方之定金時成立生效。
②被告與金威公司另於一０一年七月五日簽訂委託事項變更契
約書（下稱系爭變更契約），約定：被告與金威公司業已簽
訂系爭銷售契約…，雙方同意變更部分條款如下：…變更委
託期間，自一０一年七月一日起至同年七（原載「十」，經
劃除更改）月三十一日止，足認被告與金威公司雖有簽訂系
爭變更契約，惟僅合意變更系爭銷售契約之委託期間（系爭
銷售契約之委託期間變更自一０一年七月一日起至同年月三
十一日止）而已。是以，對於其他未經變更之條款，仍舊依
系爭銷售契約之約定。
③原告就系爭房地出價八百七十五萬元，業已達被告所委託之
銷售價額（八百六十五萬元）並於一０一年七月二十六日交
付定金二十萬元予金威公司，足見原告與金威公司於該日就
系爭房地之價格已達成合意，且對系爭房地買賣契約之必要
之點亦未有任何歧異之處，而金威公司既已代理被告收受原
告之定金，是系爭房地之買賣契約屬有效成立，依民法第一
百零三條第一項規定，買賣契約成立之效力自應及於被告。
(二)金威公司代理被告收受定金，直接對被告生效：
依系爭銷售契約書第六條第二項約定，金威公司於買方出價
達到委託價額時，即無須再行通知被告即得全權代理收受定
金，故金威公司基於代理權行使，於一０一年七月二十六日
因價格達成合意，向原告收取定金。依民法第一百零三條第
一項規定，買賣定金收據之效力自應及於被告，又定金係由
被告委託之金威公司代收，故買賣定金收據沒有被告之簽名
，是被告辯稱兩造間並無定金二十萬元之約定，故買賣定金
收據自無拘束被告之效力云云，顯非可採。
貳、被告抗辯略以：
一、兩造間就系爭房地並未成立買賣契約：
(一)被告固於一００年十一月二十二日與金威公司簽訂系爭銷售
契約，委託金威公司銷售系爭房地，委託銷售價格為八百六
十五萬元，委託銷售期間記載自一００年十一月二十二日起
至一０一年五月二十二日止，惟金威公司未能於一０一年五
月二十二日前完成銷售。嗣金威公司人員再向被告表示欲繼
續為被告銷售系爭房地，被告與金威公司乃於一０一年七月
五日再簽訂系爭變更契約，因當時房地產行情已普遍調漲，
衡情被告自不可能再僅以系爭銷售契約之委託價額八百六十
五萬元委託金威公司銷售，被告亦未以八百七十五萬元委託
金威公司銷售系爭房地，此觀之系爭變更契約並未載明被告
之委託價額甚明。又原告經由金威公司於一０一年七月二十
六日欲以八百七十五萬元購買系爭房地，性質上係金威公司
代理原告向被告所為之買賣要約，被告既未承諾，兩造間自
不成立買賣契約，原告請求被告加倍返還定金顯無理由。
(二)假設系爭變更契約簽署時被告之委託銷售價額仍為系爭銷售
契約所載之八百六十五萬元，則當原告於一０一年七月十一
日經由金威公司向被告出價八百六十五萬元時，兩造即可達
成買賣合意，金威公司亦得請求服務報酬，原告何需再於同
年月二十六日經由金威公司向被告表示欲以八百七十五萬元
購買系爭房地？且原告若得以八百六十五萬元購得系爭房地
，又豈可能願意以較高之八百七十五萬元購買系爭房地？足
證系爭變更契約簽訂時，被告之委託銷售價額已非系爭銷售
契約所載之八百六十五萬元，顯然已有變更。又金威公司另
案向鈞院訴請被告給付服務報酬（一０一年度中簡字第三０
三０號），鈞院亦認被告之委託銷售價格已有變更，雖未載
諸系爭變更契約內，然亦無礙於委託銷售價格確已有變更事
實之認定，並認金威公司主張買賣雙方就價金已為合致云云
尚不可採。
二、兩造間並無定金二十萬元之約定：
(一)兩造間並無定金二十萬元之約定，原告雖與金威公司簽訂買
賣定金收據，並給付金威公司二十萬元，惟買賣定金收據上
賣方簽章欄並無被告簽署，益徵兩造間並無二十萬元定金之
約定，買賣定金收據自無拘束被告之效力。
(二)系爭銷售契約第六條第二項前段係約定：「買方出價達到委
託價額時，乙方（即金威公司）無須再行通知甲方（即被告
）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並
同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應予乙方通
知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書
，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。」等語，可知
，被告僅授權金威公司於「買方出價達到委託價額時」得全
權代理「收受定金」及安排簽約事宜，被告並非授權金威公
司與原告「約定定金數額」。而兩造間就系爭房地並未成立
買賣契約，業如前述，則金威公司自無代理被告收受定金之
權限，且兩造間並無任何有關定金之約定，更遑論約定二十
萬元定金之數額，又何來原告所主張金威公司得代理被告收
受定金二十萬元之說？就此原告仍應舉證以實其說等語，資
為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、被告與金威公司於一００年十一月二十二日簽訂系爭銷售契
約，第二條約定：委託價額八百六十五萬元；於第六條第一
項約定：甲方（即被告）同意乙方（即金威公司）可為買賣
雙方之代理人；第六條第二項約定：買方出價達到委託價額
時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買
賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成
立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日
期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款
之一部分。
二、原告於一０一年七月四日與金威公司簽訂要約書，約定原告
經由金威公司仲介購買被告所有系爭房地。依要約書第二條
約定，承買價款定為八百五十萬元。
三、被告與金威公司另於一０一年七月五日簽訂系爭變更契約，
約定：被告與金威公司業已簽訂系爭銷售契約…，雙方同意
變更部分條款如下：…變更委託期間，自一０一年七月一日
起至同年七（原載「十」，經劃除更改）月三十一日止。
四、原告於一０一年七月二十六日以現金給付定金二十萬元，由
金威公司承辦人員代被告收受。
五、金威公司委由律師於一０一年七月三十日發函，通知兩造於
同年八月三日至金威公司營業處所簽約。惟被告拒絕與原告
簽訂書面買賣契約。
六、金威公司已將二十萬元定金退還予原告。
七、金威公司另案向本院訴請被告給付服務報酬，經一０一年度
中簡字第三０三０號判決駁回，金威公司不服提起上訴（一
０二年度簡上字第一七一號），雙方於一０二年十二月十三
日達成和解，被告願於同年月三十一日前給付金威公司十五
萬元，金威公司其餘請求拋棄。
肆、兩造之爭點：
一、原告主張依民法第二百四十九條第三款規定，及買賣定金收
據第四條後段約定，請求被告加倍返還定金二十萬元，有無
理由？
（一）兩造間之買賣契約是否成立？
（二）訴外人金威公司向原告收取定金二十萬元，其效力是否及
於被告？
伍、法院之判斷：
一、依被告與金威公司所簽立之系爭銷售契約第六條第一項約定
：「甲方（按即被告）同意乙方（按即金威公司）可為買賣
雙方之代理人」（參本院一０一年度中簡字第三０三０號卷
第九頁）是被告同意以金威公司為系爭買賣事宜之兩造代理
人甚明。則金威公司既得為被告之代理人，依民法第一０三
條規定，金威公司對原告所為意思表示或受意思表示，當直
接對本人即被告發生效力；且原告向金威公司所為意思表示
或自金威公司所受意思表示，其效亦當然及於被告。蓋實務
上仲介公司於仲介不動產買賣過程中，買賣雙方就買賣相關
事宜（例如價金、定金等）本即無從為任何之接觸或商談。
買賣雙方對於買賣相關事宜，僅能經由仲介公司以代理人之
身分代為或代受意思表示，合先敘明。
二、再依被告與金威公司所簽立之系爭銷售契約第六條第二項約
定：「買方（按即原告）出價達到委託價額時，乙方（按即
金威公司）無須再行通知甲方（按即被告）即得全權代理收
受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙
方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書
面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金
即轉為買賣價款之一部分。」（參本院一０一年度中簡字第
三０三０號卷第九頁）是依前開約定，原告出價達委託價額
時，金威公司即得以被告代理人之身分收取原告所交付之定
金，並安排兩造訂約事宜，且無須再行通知被告。依前開約
定，被告亦同意兩造系爭買賣契約於金威公司收受原告所交
付之定金時即成立生效。參以金威公司既得代理被告向原告
收取定金，且約定於金威公司收取定金時買賣契約即成立生
效等情以關，則定金數額為何，金威公司自有決定之權，毋
庸再由被告授權。依系爭銷售契約第二條約定，系爭買賣之
委託價額為八百六十五萬元（參本院一０一年度中簡字第三
０三０號卷第八頁，至被告辯稱前開銷售價額已變更部分，
詳後述）而原告就系爭買賣最後之出價為八百七十五萬元（
參本案卷原證二買賣定金收據第二條付款方式）原告所交付
之定金為現金二十萬元，亦經金威公司收受無訛，此觀之前
開定金收據載明「今買方同意交付定金新台幣二十萬元整（
現金）」即明。綜上，揆諸系爭銷售契約之前開約定，金威
公司為兩造之代理人，其向原告收取定金二十萬元，效力自
及於被告，且兩造之買賣契約已於金威公司代被告收取定金
二十萬元時即一０一年七月二十六日成立，甚為灼然。
三、至被告與金威公司於一０一年七月五日所簽立之系爭變更契
約（參本院一０一年度中簡字第三０三０號案卷第十一頁）
，並未變更原約定之委託價額八百六十五萬元。蓋依系爭變
更契約所示，其內容顯示之雙方得變更之事項有三項，即第
一項「委託價額」、第二項「變更買賣付款方式」、第三項
「變更委託期間」，而依系爭變更契約所載，被告與金威公
司僅變更前述第三項「變更委託期間」即「自一０一年七月
一日起至一０一年七月三十一日止」（按原銷售契約約定之
期間為自一００年十一月十二日起至一０一年五月二十二日
止（參本院一０一年度中簡字第三０三０號案卷第十頁）其
餘第一項「委託價額」、第二項「變更買賣付款方式」則均
空白。換言之，關於「委託價額」、「變更買賣付款方式」
則未變更，仍依原系爭銷售契約之約定。至被告主張「如系
爭變更契約簽署時被告之委託銷售價額仍為系爭銷售契約所
載之八百六十五萬元，則當原告於一０一年七月十一日經由
金威公司向被告出價八百六十五萬元時，兩造即可達成買賣
合意，金威公司亦得請求服務報酬，原告何需再於同年月二
十六日經由金威公司向被告表示欲以八百七十五萬元購買系
爭房地？且原告若得以八百六十五萬元購得系爭房地，又豈
可能願意以較高之八百七十五萬元購買系爭房地？」惟買賣
雙方均透過仲介公司向他方為意思表示，則買方所出之價金
，固載於買方與仲介公司所簽立之要約書，惟如仲介公司未
出示要約書予賣方，或未據實告知賣方，賣方不當然知情；
同理，賣方所出之價金，固載於賣方與仲介公司所簽立之銷
售委託契約書或變更契約書，惟如仲介公司未出示該委託契
約書或變更契約書予買方，或未據實告知買方，買方亦不當
然知情。況仲介公司為獲取較高之服務報酬，主觀上自期待
較高之買賣價金。再者，縱買方所出價額已達賣方所委託之
價額，惟如買方或賣方事後反悔致雙方未能完成簽約，亦屬
可能。是買方之要約價額已達賣方之委託價額，其最後未能
完成簽約之原因不一，尚非買方之要約價額已達賣方之委託
價額，雙方即一定能完成簽約。至本院前開一０一年度中簡
字第三０三０號判決，縱認定金威公司與被告原約定之託價
額已變更屬實，則因該判決於上訴後，金威公司與被告成立
訴訟上和解，是該判決並非確定之判決，本院自不受該判決
之拘束，附此敘明。
四、按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金。民法第二百四十九條第三
款定有明文。又系爭買賣定金收據第四條亦約定：「若因可
歸責於賣方之事由致無法簽立買賣契約時，賣方應加倍返還
已收全部之定金。」（參本卷原證二買賣定金收據第四條後
段）又金威公司委由律師於一０一年七月三十日發函，通知
兩造於同年八月三日至金威公司營業處所簽約。惟被告拒絕
與原告簽訂書面買賣契約（參本案卷原證三）而本件買賣契
約業已成立生效，既如前述，此因可歸責於被告之事由致無
法簽立買賣契約，依前述民法第二百四十九條第三款規定及
系爭買賣定金收據第四條約定，被告之代理人即金威公司既
已向原告收取二十萬元之定金，自應加倍即以四十萬元返還
原告，今金威公司業已代被告返還其所收受之定金二十萬元
，則被告自應再給付二十萬元予原告。是原告主張被告應給
付系爭二十萬元定金，自屬有據。
五、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付二十萬元，及
自訴狀繕本送達翌日即一０三年五月=十七日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第七十八條。
八、本件係依民事訴訟法第四百二十七條第一項規定適用簡易訴
訟程序為原告勝訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第
三款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准
宣告免為假執行，核屬有據，爰酌定相當之擔保金額准許之
。至原告聲明願供擔保請准宣告假執行，僅系促請法院於原
告勝訴時應依職權宣告假執行而已，不生准駁問題，附此敘
明。
中華民國103年10月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月30日
書記官賴淵瀛