臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第7700號
原 告 戴以 理
戴昕彤
前列二人共同
兼法定代理 吳美玲
人
被 告 彭旭平
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於中華民國108年
10月29日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告吳美玲於民國105年6月間親自至典菁品大樓詢問該大樓
有無房屋出租，因而向被告承租位於台北市○○區○○路○
段00號13樓之3房屋（下稱系爭房屋）。由被告母親 劉玉柯
會同仲介人員代理被告與原告吳美玲一同查看系爭房屋。斯
時，原告吳美玲雖於租屋處發現冷氣故障，然劉玉柯仍向原
告吳美玲表示，系爭房屋所附之電器設備皆能使用，若有故
障必負責排除、家具亦無問題等...云云，立時催促原告至
大樓對面木瓜牛奶冷飲店簽立租約。然實際上，租賃契約附
表有關家電用品清單並未經兩造逐一查對，偕同劉玉柯到場
之邱姓仲介人員卻擅自勾選，並向原告吳美玲承諾不會有問
題...云云。105年8月間，原告吳美玲搬入系爭房屋後立即
發現被告所提供位於隔間2樓之床墊嚴重發霉，被告於邀約
出租之際卻將床墊對折，意圖隱匿床墊不堪使用之情形，撥
開床墊之後立時有壁虎出沒，環境極度不潔，致原告吳美玲
無法使用或將2樓作為一般臥室通常之用。且系爭房屋冷氣
老舊，運作效率不佳，甚至偶送熱風。加上系爭房屋位於頂
樓，於盛夏之際，室內異常高溫令人難以忍受，同時造成夏
日電費暴增。幾次通知被告改善上述缺失，被告先虛予委蛇
，後仍置之不理。原告吳美玲不得已曾自行找人修繕，旋後
依然故障，據被告找的維修人員靳老闆表示，該冷氣早故障
多年、已多次維修，應該建議屋主更換新品...等語。又被
告所提供之冰箱老舊，運轉效能不彰，同樣造成原告居住期
間電費暴漲、甚至曾使原告吳美玲冰箱內儲藏的食品大量報
廢。原告吳美玲曾多次致電被告委任之邱姓 房仲 反應上情，
然房仲竟推諉卸責，表示原告吳美玲當初簽約時未看清楚云
云，隨即置之不理。
㈡被告身為系爭房屋出租人，故意隱匿出租物品缺失，後對於
上開家具、家電設備老舊、損壞並未積極處理，致使原告入
住系爭房屋後，發生嚴重過敏性氣喘或熱疹，身心嚴重受創
。原告吳美玲每月繳新臺幣（下同）2萬元房租竟獲得如此
租屋品質，原告吳美玲無奈僅得於107年5月間向大安區公所
聲請調解，然因兩造意見不同致調解未能成立。嗣後被告於
107年5月22日向原告吳美玲寄發存證信函表示不再續租，原
告吳美玲遂於107年5月間向被告表示終止租賃關係。被告既
未依兩造合約提供及保持合於通常使用居住狀態之房屋，按
民法租賃契約得準用買賣瑕疵價金減少請求權之規定，原告
吳美玲就系爭房屋之瑕疵，得按民法第347條準用第359條規
定請求被告減少租金，且系爭房屋缺失已屬嚴重，影響原告
吳美玲生活品質甚鉅，無法為日常生活起居使用，自得請求
減少租金1/4，即每月5千元，共115,000元（105年7月至107
年5月）。經原告吳美玲減少租金後，被告受有115,000元租
金乃無法律上原因受有利益，致原告吳美玲受有損害，按民
法不當得利規定，原告吳美玲自得請求被告返還115,000元
。又系爭房屋環境嚴重不佳，長期有蚊蟲、壁虎肆虐情事，
且冷氣無法有效運作，致室內不僅通風極差，夏日時更顯悶
熱，況夏日亦屬蚊蟲嚴重肆虐之時點，加以室內空氣不流通
，長此居住，對居住人身心勢必有不良影響，原告吳美玲長
期入住系爭房屋，因衛生環境不佳且空氣流通甚差，引發嚴
重過敏性氣喘，甚至原告家人即原告 戴以理 、戴昕彤亦有相
同症狀，嚴重者更引發鼻炎、喉炎等，故長期環境髒亂及悶
熱已對原告生活品質造成損害，致有精神上之痛苦，對原告
居住權及居住安寧與身體健康等人格法益侵害情節應屬重大
，原告吳美玲自得請求非財產上之損害賠償2萬元，原告戴
昕彤請求賠償2萬元，原告戴以理請求賠償1萬元，爰依法提
起
本件訴訟。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告吳美玲135,000元，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告應給付原告戴昕彤2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原
告戴以理1萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。⒋原告願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則辯稱：
㈠原告吳美玲向被告承租系爭房屋，租期為105年7月1日至106
年6月30日，租期為1年，於租期即將屆滿之際，因原告吳美
玲仍有承租系爭房屋之需要，要求續租，雙方乃協議續租1
年，租期自106年7月1日至107年6月30日，可知原告吳美玲
乃於系爭房屋原1年租期屆滿後，再續租系爭房屋1年，倘系
爭房屋確實有原告主張之冷氣老舊不冷、馬桶不通、冰箱老
舊運轉效能不佳、床墊發霉等問題存在，原告吳美玲豈願意
承租系爭房屋，且於1年租期屆滿後仍繼續承租系爭房屋？
足見原告所述確有不實在，則原告吳美玲主張被告未依兩造
合約提供及保持合於通常使用居住狀態之房屋供其使用，請
求減少租金，自無理由。
㈡原告吳美玲主張冰箱老舊運轉效能不佳部分，原告吳美玲於
106年7月3日曾通知被告之母親稱其更換冰箱馬達一事，冰
箱運轉如有任何問題，依理原告吳美玲應事先向出租人即被
告反應，但原告吳美玲事先皆沒反應，亦未會同出租人到現
場了解，遽自己請人更換冰箱馬達，本有不該。況更換冰箱
馬達之費用3,800元，已自當期之租金中扣除，更換後亦無
問題，原告吳美玲何能再主張冰箱老舊運轉效能不佳要扣租
金。馬桶部分，馬桶問題係原告吳美玲使用不當造成，並非
馬桶功能有問題，本不應該由出租人負責。況馬桶之修理費
已自租金中扣除，原告吳美玲何能再以馬桶問題主張扣除租
金。冷氣部分，被告曾請電器行至現場了解，根本沒有問題
，因為原告吳美玲承租系爭房屋第二年有家人一起住，冷氣
耗電量比較大，容易損壞。原告強說冷氣不冷，為強詞奪理
。況原告吳美玲事後亦要求被告負擔部分電費，被告也勉強
同意，原告吳美玲何能再以冷氣不冷主張扣除租金。床墊部
分，縱然床墊有發霉現象，亦應由原告吳美玲清潔解決，豈
能要求被告處理？況簽約時，被告有口頭告知原告吳美玲，
床墊是前房客留下來的，且是個人物品，原告吳美玲如果不
需要可以丟掉。
㈢被告與原告吳美玲間為租賃關係，被告並無任何不法侵權行
為事實存在，則原告依照民法第195條第1項之規定請求被告
賠償其精神慰撫金，於法不合，況原告並未具體陳述其精神
上受有何損害，遽請求被告賠償其精神慰撫金，亦無可採。
㈣並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告吳美玲向被告承租系爭房屋，租期為105年7月1日至106
年6月30日，每月租金2萬元，租期為1年，於租期即將屆滿
之際，雙方協議續租1年，租期自106年7月1日至107年6月30
日。
㈡被告於107年5月22日向原告吳美玲寄發存證信函，表示107
年6月30日租期屆滿不再續租。
四、原告吳美玲主張被告未依兩造合約提供及保持保持合於通常
使用居住狀態之房屋，依民法第347條準用第359條規定請求
被告減少租金1/4，並依不當得利之規定請求被告返還115
,000元；原告主張系爭房屋環境嚴重不佳且空氣流通甚差，
引發原告嚴重過敏性氣喘、鼻炎、喉炎等，對原告居住權及
居住安寧與身體健康等人格法益侵害情節應屬重大，而請求
被告給付原告吳美玲非財產上之損害賠償2萬元，給付原告
戴昕彤2萬元，給付原告戴以理1萬元云云，惟為被告所否認
，並以前揭情詞置辯。經查，
㈠按「本節之規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為
其契約性質所不許者，不在此限。」、「買受人應按物之性
質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣
人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前
項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認
其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知
出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買
賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」、「買受人
因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或
請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行
使或自物之交付時起經過5年而消滅」，民法第347條、第
356條、第359條前段、第365條第1項規定分別定有明文。是
以，如租賃物存有物之瑕疵，承租人固得依民法第347條準
用第359條規定，請求減少租金，惟依民法第347條準用第
365條規定，減少租金請求權於承租人依民法第356條通知後
6個月不行使而消滅，故減少租金請求權受有6個月除斥期間
之限制。經查，依原告吳美玲之主張，其於搬入系爭房屋後
立即發現床墊嚴重發霉，且原告吳美玲於107年5月間因床墊
發霉、冷氣年久失修等情向大安區公所聲請調解，此亦有原
告吳美玲提出聲請調解書在卷可稽（見本院卷第65頁），顯
見其至遲於107年5月間即已發現被告負擔保責任之瑕疵而應
為通知。而原告吳美玲至108年5月13日始起訴請求減少租金
每月5千元，此有起訴狀上之收狀戳在卷可稽（見本院第7頁
），故原告吳美玲減少租金請求權業已罹於6個月之除斥期
間，其不得依民法第347條規定準用民法第359條規定主張減
少租金，是其請求返還溢繳之租金115,000元，亦屬無據。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文之規定。又民事訴訟法如係
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，此有最
高法院72年台上字第4225號判決意旨可資參照。又按因故意
或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第
184條第1項前段定有明文。依民法第184條第1項前段規定，
侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，
亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有
因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人
，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年
度台上字第328號裁判要旨參照）。原告主張系爭房屋環境
嚴重不佳且空氣流通甚差，引發嚴重過敏性氣喘、鼻炎、喉
炎等，對原告居住權及居住安寧與身體健康等人格法益侵害
情節應屬重大，而向被告請求非財產上之損害賠償云云，則
為被告否認，揆諸前揭說明，應由原告就此負舉證責任。經
查，原告固提出冷氣照片及診斷證明書影本3紙等件為證，
惟依據原告提出之Line對話紀錄，被告亦有聯絡電氣行人員
前往維修（見本院卷第31頁），而診斷證明書上雖記載原告
吳美玲、戴昕彤有過敏性氣喘、原告戴以理鼻咽炎、急性咽
喉炎（見本院卷第57頁至第61頁），惟過敏性氣喘、鼻咽炎
、急性咽喉炎之成因甚多，是尚難以該診斷證明書即認原告
之病症係由於系爭房屋之環境所造成，是原告向被告請求非
財產上之損害賠償，即無理由。
五、綜上所述，原告吳美玲請求被告給付135,000元，原告戴昕
彤請求被告給付2萬元，原告戴以理請求被告給付1萬元，及
均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年11月21日
臺北簡易庭法官郭美杏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月21日
書記官楊婷雅