臺灣高雄地方法院民事判決
110年度雄簡字第1468號
原告 張家甄
反訴被告
訴訟代理人 楊承運
李榮唐 律師
陳欣怡 律師
吳啓源 律師
被告 謝佳慧
反訴原告
訴訟代理人 薛國棟 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院民國111年3月17日辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
原告即反訴被告應給付被告即反訴原告新臺幣500,000元及自民國110年10月2日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
反訴訴訟費用由原告即反訴被告負擔。
本判決第3項得假執行。但原告即反訴被告以新臺幣500,000元為被告即反訴原告供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張及反訴答辯：被告前在民國103年10月30日向原告承租原告所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號8樓之5房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間為1年，期滿後兩造未另行簽立租約，轉為不定期間租賃關係(下稱系爭租約)。惟原告擬自住使用系爭房屋並將戶籍遷入，遂在110年1月31日終止系爭租約，是被告應在110年2月28日前返還系爭房屋。詎被告未遵期返還，仍占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利每月21,000元，爰依民法第767條、第179條提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告自110年3月1日起至返還系爭房屋之日止應按月給付原告21,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；㈢願供擔保假執行。另被告反訴固主張原告已將系爭房屋出售予被告，惟此係原告母親即訴外人 陳碧霞 個人行為，原告業已將被告匯付之500,000元返還被告，縱認陳碧霞係有權代理原告洽談買賣，惟兩造對於規費、租金、付款方式等必要之點未達成合意，系爭房屋買賣尚未成立等詞置辯。反訴答辯：被告反訴駁回。
二、被告答辯及反訴主張則以：前在109年11、12月間經由陳碧霞處得知原告有以7,500,000元將系爭房屋出售予被告之意，幾次協商後議定價金為6,800,000元，被告遂在109年12月16日將定金500,000元匯至原告帳戶內。爾後被告委請代書與原告聯繫過戶事宜。孰料被告否認有成立系爭房屋買賣契約，並在109年12月26日退回定金，旋在110年1月12日通知被告欲將系爭房屋收回自住而終止系爭租約，惟實際上是原告欲將系爭房屋以更高價額出售，並非自住使用，是以原告以自住為由終止系爭租約無理由，又被告承租系爭房屋至今均有按月繳付租金等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。反訴主張則以：兩造間就系爭房屋買賣契約業已成立，並經原告收受定金，爾後係原告不願履行，自應加倍返還定金，爰依民法第249條第3款提起反訴。並聲明：原告應給付被告500,000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
三、兩造不爭執事項
㈠被告前向原告承租原告所有系爭房屋，約定租賃期限自103年10月30日起至104年10月30日止，並簽立書面之系爭租約。租期屆滿後被告仍持續使用收益系爭房屋並給付租金，系爭租約為不定期租約。
㈡被告迄今均按月給付18,000元予原告。
㈢原告前以自住自用為由，於110年1月31日通知被告終止系爭租約。
㈣被告在109年12月16日匯款50萬元至原告帳戶，原告在109年12月28日交付票面金額50萬元之支票予被告，已經兌現。
四、兩造爭執事項
㈠本訴部分：原告以自住為由終止系爭租約有無理由?
㈡反訴部分：被告請求被告加倍返還定金有無理由?
五、得心證之理由
㈠本訴部分：原告以自住為由終止系爭租約無理由：
⒈按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件兩造就系爭租約為不定期租賃契約為不爭執，原告主張因自住而終止系爭租約乙情為被告所否認，揆諸上開規定，應由原告就收回自住事實先負證明之責。
⒉原告主張係因配偶欲至高雄市鳳山區工作而有自住需求云云，惟未舉證以實其說。又原告所提出其配偶之派駐勞動契約書、工作派駐單之工作地點在台北市(見本院卷第159至161頁)，是原告上開舉證，要不足證明所述為真實。又戶籍設立為行政管理事項，戶籍與實際居住地分離之情況多有所在，故縱原告將其戶籍遷入系爭房屋，亦不足以證明有自住需求。另證人 黃國隆 即系爭房屋管理員證稱：約2年前年底信義房屋女生 仲介 跑來跟我說系爭房屋要賣；房仲拿手機照片給我看契約書，印象中有看到屋主簽名，也有看到出售資料，因為我問房仲已經有賣了為何還要賣；有看過房仲2、3次，第1次只是說要賣，我跟她說不可能請他給我看資料，第2、3次來問我他們買賣談得如何等語(見本院卷第210至211頁)。審酌證人黃國隆僅為管理員，與兩造無利害關係，應無冒偽證罪責為虛偽陳述之動機，且其陳述與房仲互動之細節亦與常理相符，自堪信為真實，可見確有房屋仲介為出售系爭房屋而詢問證人黃國隆，是被告辯稱原告係欲出售系爭房屋之情，應非虛妄。
⒊綜上，原告就其主張自住之事實，所提出之事證尚不能證明為真實，故難認其以此為由終止系爭租約有理由。其請求被告遷讓返還系爭房屋，並主張被告使用系爭房屋無法律上原因，自屬無據。
㈡反訴部分：兩造間就系爭房屋之買賣契約應已成立，可歸責於原告之事由至不能履行，故被告請求被告加倍返還定金有理由：
⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條本文定有明文。被告反訴主張兩造就系爭房屋成立買賣契約，雖為原告所否認。經查：
①自被告與陳碧霞之對話內容可見，被告向陳碧霞請求提供過戶所需文件後，陳碧霞即提供系爭房屋之土地及建物所有權狀，被告匯款至原告帳戶後亦係告知陳碧霞，並經陳碧霞確認查收無訛(見本院卷第105至123頁)，陳碧霞擔任證人時雖稱：所有權狀原告自己保管，伊給被告的是原告之前交付之彩色影本等語(見本院卷第219、220頁)，然觀諸對話內容中所有權狀照片周圍可見桌面，下方清晰可見人腳，顯非彩色影本。原告既自行保管所有權狀，則該所有權狀照片可推知係保管之原告自行拍攝，經由陳碧霞轉知被告。
②又從事代書業之證人 孫豪志 證稱：被告找伊辦理買賣事宜，一開始找屋主母親聯絡，但還是要跟屋主確定，所以屋主母親就給伊屋主聯絡方式；買賣價金確定了，這是跟屋主還有其母親都確認後才會討論如何付款；伊也有向原告表明是被告找來處理的代書等語(見本院卷第213、217頁)，足見原告與證人孫豪志聯繫時，並未對其提起與被告就系爭房屋買賣乙事感到疑惑，可認確有出售系爭房屋之意願。
③綜上，是以原告將所有權狀交予陳碧霞處理買賣事宜，並查核被告款項是否入帳，再經由陳碧霞回覆被告，亦與透過陳碧霞取得其聯絡方式之證人孫豪志討論相關事宜，足徵為其應有授與陳碧霞代理處理系爭房屋買賣之權，且亦明知陳碧霞代理其處理而不為反對之表示。則被告反訴主張陳碧霞有權代理原告與被告訂立系爭房屋買賣契約，尚屬有憑。
⒉次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又按表明買賣之標的物及總價金，對於買賣必要之點(要素)既意思表示一致，依民法第153條第2項，買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立（最高法院77年度台上字第2479號判決意旨參照）。原告雖辯稱證人提供之買賣契約書為空白，兩造意思表示就其他費用及付款方式未合意，買賣契約尚未成立云云。惟查：
①證人孫豪志已證稱向屋主確認買賣價金如前述，並證述：與屋主聯絡時說稅跟代書費用，伊回答這是細節見面再談，但屋主開擴音，其配偶在旁聽到就說正常要全部都談好，他們下來只要簽名就好；屋主要求伊傳合約，伊當時有說是空白的，但屋主說沒關係，伊才會傳給屋主；買賣金額已經確定，500,000元也付了，其他費用伊認為是下來大家談，但屋主配偶誤解要先談好再下來；隔幾天屋主母親跟被告說不賣了，伊就問屋主情況是怎樣，屋主就重複他先生那一段，就是說這些事都沒有處理好不要賣了等語(見本院卷第214至218頁)。
②是由證人孫豪志證詞可知空白合約係應原告要求而提供，衡情職司辦理不動產買賣事宜業者均會有定型化買賣契約樣版，原告意欲先行了解內容亦與常情相符，又買賣契約屬於債權契約，不以簽立書面為必要，故兩造間買賣契約成立與否不因證人孫豪志提供原告之空白契約而受影響。再自證人孫豪志所述可知兩造已確認買賣標的、價金，被告並已匯款500,000元至原告帳戶，兩造就買賣契約必要之點即買賣標的、價金已為合意，至於稅金、規費及代書費等其他費用，已及付款方式等，尚有稅法相關規定之納稅義務人或其他法律規定，縱無明定依民法第153條第2項亦得依性質定之，非
需全部所有相關事宜均為合意始得謂契約成立，是依上開意旨，此等買賣標的、價金以外之要件均屬非必要之點，不影響買賣契約之成立。故被告辯稱兩造就系爭房屋已成立買賣契約，堪予採信。
⒊末按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。本件兩造就系爭房屋業已成立買賣契約，嗣因原告拒不履行，已如前述，自屬可歸責原告之事由，是被告請求原告除已返還之定金500,000元外，應再給付500,000元應有理由。
六、從而，原告本訴依民法第767條、第179條請求被告遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回；被告反訴依民法第249條第3款請求原告給付500,000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即110年10月2日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就反訴原告勝訴部分職權宣告假執行。並依職權諭知免為假執行之擔保金額。
八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
九、據上論結，原告本訴無理由；被告反訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 7 日
高雄簡易庭 法 官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 4 月 7 日
書記官蔡佩珊