臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中小字第3000號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
共 同
訴訟代理人 林鉦偉
張凱政
被 告 賴萬山
上列當事人間給付不當得利事件，本院於民國106年10月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌仟壹佰肆拾肆元，及自民國一○六年四
月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之十即新臺幣壹佰元，餘
新臺幣玖佰元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被
告給付原告新臺幣（下同）84,540元，及自起訴狀送達之翌
日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國
106年3月7日起至返還上開土地之日止，按月給付原告14
,090元。」；嗣於民國106年6月6日具狀變更聲明為：「
被告給付原告84,540元，及應自起訴狀送達之翌日起至清償
日止按週年利率百分之5計算之利息。」，核屬減縮應受判
決事項之聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即
無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告二人於105年8月23日經法務部行政執
行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受坐落
臺中市○區○○段○○段0○0地號、面積2,039平方公尺
土地（下稱系爭土地），權利範圍各2分之1，行政執行署
並於105年9月7日核發權利移轉證書予原告，系爭土地上
於64年間已興建完成中英大樓一棟，而被告為坐落同段五小
段830建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○
號、同段五小段831建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○
○○○○○○號、同段五小段832建號即門牌號碼臺中市○
區○○路○○○○○○○○○號、同段五小段833建號即門牌
號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○號、同段五小段83
4建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○號、
同段五小段835建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○
○○○○○號、同段五小段837建號即門牌號碼臺中市○區○
○路○○○○○○○○○號、同段五小段838建號即門牌號碼
臺中市○區○○路○○○○○○○○○號、同段五小段839建
號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○號、同段
五小段840建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○
○○號、同段五小段841建號即門牌號碼臺中市○區○○路
○○○○○○○○○○號、同段五小段842建號即門牌號碼臺中
市○區○○路○○○○○○○○○○號、同段五小段843建號即
門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○號、同段五小
段844建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○
號、同段五小段845建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○
○○○○○○○號、同段五小段846建號即門牌號碼臺中市○
區○○路○○○○○○○○○○號、同段五小段869建號即門牌
號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○號、同段五小段87
0建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○○號、
同段五小段871建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○
○○○○○○號、同段五小段872建號即門牌號碼臺中市○區○
○路○○○○○○○○○○○號、同段五小段883建號即門牌號碼
臺中市○區○○路○○○○○○○○○○○號、同段五小段884建
號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○○號、同段
五小段885建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○
○○○號（以下合稱系爭建物）之所有權人，即為中英大樓之
區分所有權人。被告所有之系爭建物未得原告之同意，自原
告105年9月7日取得系爭土地所有權起，即無權占用系爭
土地，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自105年9
月7日起至106年3月6日止合計6月占用期間等同租金之
不當得利。又系爭土地使用分區為「第一種商業區」，地上
建物應以供營業使用為常態，依照最高法院92年度台簡上字
第20號民事判決及最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會
議決議，認為房屋供業務用或營業用，不受土地法第97條第
1項所設最高額之限制，系爭土地105年1月公告現值為每
平方公尺39,975元，又位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、
學校及各公家機關，交通方便，生活機能優，認為以公告現
值年息10%計算租金，應屬適當，爰依民法第179條、第20
3條等規定，請求被告應給付105年9月7日起至106年3
月6日止相當於租金之不當得利84,540元【計算式：（2,03
9×39,975×10％）×（190.29÷9,173.33）÷12＝14,090
，14,090×6＝84,540】及法定遲延利息。並聲明：㈠被告
應給付原告84,540元，及自起訴狀送達之翌日即106年4月
30日起至清償日止，按週利百分之5計算之利息。㈡訴訟費
用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：行政執行署執行系爭土地拍賣程序時，未依法通
知享有優先購買權之被告等共有人，容有程序瑕疵，影響被
告權利及取得系爭土地所有權之合法性；且被告擁有系爭建
物位於中英大樓地下室，因中英大樓多次發生火災，經臺中
市政府將地下室列為危樓，並封閉不得使用，被告業已25年
都無法進入系爭建物，並無不當得利；又被告取得系爭建物
時，系爭土地原所有權人有與建商簽立「興建合作商場合約
書」，被告支付之價金及稅賦均包含系爭土地，原地主業已
委託其母親將系爭土地過戶予各買受人，待中英大樓興建完
成後，建物部分已完成所有權移轉登記，而系爭土地卻未辦
理過戶；另原告於取得系爭土地時，拍賣公告載明不點交，
原告應知悉系爭土地所有權應為住戶所有，僅係未完成移轉
登記，原告明知其將承受原地主之權利義務，原告並非無權
占用系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張原告二人於105年9月7日因行政執行署拍賣而取
得系爭土地所有權，系爭土地為中英大樓之建築基地，被告
所有系爭建物位於中英大樓，惟被告並未持有系爭土地之所
有權等情，業據原告提出法務部行政執行署臺中分署不動產
權利移轉證明書影本、土地登記謄本、建物登記謄本、全國
土地使用分區資料查詢系統、臺中市工務局使用執照存根等
件為證，且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真正。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，受有相
當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字
第1695號判例要旨參照）。經查：
⒈被告抗辯稱行政執行署執行系爭土地拍賣程序時，未依法通
知享有優先購買權之被告等共有人，容有程序瑕疵，影響被
告權利及取得系爭土地所有權之合法性云云，然按基地出賣
時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權
，土地法第104條第1項定有明文。準此，僅有地上權人、
典權人或承租人可主張優先購買權。而被告未能舉證系爭建
物對於系爭土地有地上權、典權、承租權存在，自無土地法
第104條規定之適用。又民法物權編施行法第8條之5固規
定：「同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分
或基地之應有部分符合修正之民法第799條第4項規定之比
例而為移轉者，不受修正之民法同條第5項規定之限制。民
法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬
之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別
設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第
799條第5項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項
規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有
部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基
地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權
利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時
，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。區
分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形
時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買
之權利。前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。
但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之基地或專有部
分之所有人依第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時，
應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5日。優先承買
權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其
優先承買權。」等語，惟參照其立法理由明示：「本項之優
先承買權僅具有債權效力」，因原告2人係經由執行程序拍
定買受系爭土地，並已登記為系爭土地之所有權人，有土地
登記謄本在卷可參，依土地法第43條之規定，有絕對之效力
。縱令被告依民法物權編施行法第8條之5第3項規定有優
先承買權，行政執行署未依法通知被告是否對基地按其建物
專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，依相同條
件優先承買之權利乙情為真，亦僅係事後得否訴請塗銷原告
2人系爭土地所有權登記之範疇。從而，系爭土地既仍登記
為原告2人所有，則原告2人自仍得對被告主張享有系爭土
地之所有權無訛。被告上開抗辯，顯不足採。
⒉被告復抗辯稱被告擁有系爭建物位於中英大樓地下室，因中
英大樓多次發生火災，經臺中市政府將地下室列為危樓，並
封閉不得使用，被告業已25年都無法進入系爭建物，並無不
當得利云云，然本件原告乃以土地所有權人身分請求被告所
有系爭建物占用系爭土地之不當得利，而被告所有系爭建物
現實上雖有使用之困難，然系爭建物及其權利既仍存在，且
系爭建物確占用系爭土地，致原告受有無法使用收益之損害
，是原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利
益，自屬正當。被告所辯，亦無可採。
⒊又被告抗辯其取得系爭建物時，系爭土地原所有權人有與建
商簽立「興建合作商場合約書」，且拍賣公告載明不點交，
原告應知悉系爭土地所有權應為住戶所有，僅係未完成移轉
登記，原告明知其將承受原地主之權利義務，原告並非無權
占用系爭土地云云。惟查，原告係經由拍賣程序拍定買受系
爭土地之第三人，並不當然繼受其前手與系爭建物所有人間
之基地利用關係，此乃基於「債之相對性原則」，即未參與
締結債權契約之人，不受契約之拘束，以貫徹私法自治原則
的理念。是原告並無承受原地主與被告間之基地利用關係，
被告雖就系爭建物具有建物所有權狀，且提出興建合作商場
合約書證明其與原地主間之合法占有系爭土地之權源，然依
上開說明，原告並無承受原地主與被告間之基地利用關係，
原告自不受上開興建合作商場合約書之拘束。至於原告2人
知悉系爭建物占有系爭土地之外觀，仍願承買系爭土地，並
非債權物權化之充分條件，至多僅作為法院判斷土地之受讓
人即原告2人，若對建物之所有人主張民法第767條物上請
求權時，是否違反誠信原則之參考因素（參 陳聰富 ，債權物
權化之適用基礎--最高法院96年度臺上字第334號民事判決
評釋，法令月刊，第61卷，第10期）。是被告為系爭建物之
所有人，卻未所有系爭土地，縱有其因，依前開說明，基於
債之相對性及不當得利原則，應仍構成無權占用，於法無從
為有利於被告之論斷。
⒋據此，原告為系爭土地之所有權人，被告所有系爭建物未能
舉證證明對原告有何占用權源，應認無法律上原因，受有相
當於租金之利益，致原告受有損害。從而，原告依不當得利
之法律關係，對被告請求相當於租金之不當得利，應屬有據
。
㈢原告得請求不當得利之數額，論述如下：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10﹪為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土
地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又基地租金之
數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、
工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，此
亦有最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。本院審酌
系爭土地使用分區雖為商業區，惟系爭土地位於臺中市○○
路，週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商
店密度不高，商機不佳，中英大樓歷經火災部分樓層遭台中
市政府公告封閉禁止使用，被告使用系爭土地之經濟價值不
大，僅具一般生活機能，參以目前之社會經濟狀況，認原告
主張以系爭土地之公告現值（即39,975元/平方公尺）年息
10％計算，尚屬過高，應以年度申報地價之5％計算其所受
相當於租金之損害，為屬合理適當。
⒉再系爭建物所在之中英大樓部分占用系爭土地之面積為1,75
4平方公尺之事實，業據本院會同兩造及臺中市中山地政事
務所到場履勘測量屬實，有本院106年8月10日勘驗筆錄、
現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽。原告主張被告占用系
爭土地面積為2,039平方公尺，雖經測量中英大樓占用土地
面積僅為1,754平方公尺，惟剩下之土地面積為不得重複使
用之法定空地，故原告按系爭土地面積2,039平方公尺計算
不當得利，並無違誤云云。按本法所稱建築基地，為供建築
物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；前項法定空地
之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間
之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地
，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第1
項前段、第2項及第3項前段定有明文。由此可知，所謂法
定空地者，係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定
比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光
及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生（臺灣高等法
院101年度重上字第326號判決意旨參照），然法定空地是
否係被告占有，仍應以被告對該部分土地有無現實的管領力
為據。被告所有系爭建物面積合計190.29平方公尺，雖占有
系爭土地，然系爭建物為中英大樓之一部分，而中英大樓坐
落於系爭土地部分以外依建築法規定所留設的法定空地，被
告既未現實占有，縱該部分土地乃原告因建築法令仍受到使
用上限制之土地，究與被告對法定空地部分仍有現實排除他
人干涉管領力存在的情形有別，自不能認為被告就中英大樓
坐落系爭土地面積1,754平方公尺以外之土地部分亦有占有
情事甚明。是原告主張計算被告占有系爭土地之面積，應以
系爭土地整筆面積即2,039平方公尺為計算不當得利之基準
，而非以系爭建物所在之中英大樓占用系爭土地之面積1,75
4平方公尺為計算不當得利之基準，尚非可採。
⒊又中英大樓之全體區分所有權人雖就各自專有建物對中英大
樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部分之面
積，並未登記在各區分所有權人之建物登記謄本，依民法第
799條第4項規定，原則上應以各區分所有權人之專有部分
面積與專有部分總面積之比例定之。故系爭建物專有部分面
積占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積之比例
，應與系爭建物專有部分面積加計共有部分面積占中英大樓
全部區分所有權人建物之專有部分總面積加計共有部分總面
積之比例相當。而原告2人主張系爭建物專有部分面積為19
0.29平方公尺，有系爭建物登記謄本在卷可按，中英大樓全
部區分所有人建物之專有部分總面積為9173.33平方公尺，
為被告所不爭執，堪認屬實。準此，原告2人主張以被告所
有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物之
專有部分總面積之比例，據以計算系爭建物占用系爭土地之
比例，尚屬適當。復以系爭土地105年1月之申報地價為每
平方公尺8,953元，此有地價第二類謄本在卷可憑（見本院
卷第99頁），則原告得請求被告給付系爭建物自105年9月
7日起至106年3月6日止合計6月期間占用系爭土地之相
當於租金之不當得利應為8,144元【計算式：（占用系爭土
地面積1,754㎡申報地價8,953元/㎡5％）（系爭
建物面積190.29㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷126=8,
144，元以下四捨五入】，應屬有據；原告逾上開數額之請
求，則屬無據，不應准許。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、
第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者
，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦
無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項
、第203條亦有明文。本件原告對被告請求上開相當於租金
之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自起訴
狀繕本送達被告之翌日即106年4月30日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准
許。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告
8,144元，及自106年4月30日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要
，附此敘明。
六、原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，然因本件原告勝訴
部分為適用小額訴訟程式所為被告部分敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，原告此
部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使
，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟既已依
職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，並不另為准駁之諭
知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁
回，附此敘明。
七、本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1
項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為
1,000元。另本院就本件訴訟既為兩造互有勝敗之判決，依
原告勝訴比例為百分之10，故命被告負擔訴訟費用額為100
元，餘由原告負擔。
中華民國106年11月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國106年11月10日
書記官許嘉雯