臺灣臺東地方法院簡易民事判決 105年度東簡字第5號
原 告 許健文
許弘奇
上二人共同
訴訟代理人 廖頌熙 律師
被 告 許耀鴻
訴訟代理人 陳信伍 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年9月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告許健文新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一○五年四
月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落臺東縣○○○鄉○○段○○○號建物(門牌號碼臺
東縣○○○鄉○○路○○○號，面積七十二點八四平方公尺，權
利範圍全部)，返還予原告許弘奇。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
坐落臺東縣○○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱
168地號土地、169地號土地及170地號土地）分別為訴外人
簡雅琳 、訴外人 洪美枝 及原告許弘奇所有，三人委由原告許
健文任出租人，於民國97年10月29日出租與被告，約定年租
金為新臺幣（下同）5萬元，租賃期間自97年11月1日起至
112年11月1日止，共15年；倘原告許健文中止租約，應賠償
被告150萬元之違約金；倘被告中止租約，應無條件返還土
地及其上之地上物設施，並簽訂土地租約契約書（下稱系爭
租約）。詎被告迄今未給付任何租金，爰依系爭租約之法律
關係請求被告給付自起訴狀繕本送達被告（即105年4月3日
）前五年（即自100年4月3日）起算之租金共25萬元及自起
訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息；被告另無權占用原告許弘奇所有坐落170地號土地
上同段12建號建物，門牌號碼為臺東縣○○○鄉○○路○○號
（下稱系爭房屋），併依民法第767條第1項前段規定請求被
告將系爭房屋返還原告許弘奇等語。並聲明如主文第1項及
第2項所示。
二、被告則以:
原告許健文自97年起至起訴前止，未曾請求其給付租金，其
亦確實未給付租金，乃緣於許健文為避免債權人查封系爭土
地，與其通謀而以虛偽意思表示簽訂系爭租約，系爭租約無
效。倘認系爭租約有效，然其於86年3月26日將系爭土地及
其上系爭房屋等，以1,350萬元出賣與原告許健文，並簽訂
土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其中第4點及第5點
約定，買受人於接管土地前，應按月給付出賣人土地管理費
用4萬元，原告許健文僅支付費用至87年2月止，自87年3月
起已積欠管理費用864萬元，復因原告許健文未給付已屆期
之價金尾款400萬元，故基於同時履行抗辯而持續占有系爭
土地。倘認其應給付租金25萬元，則以上開價金尾款或管理
費用之25萬元抵銷之。另系爭房屋已因88風災毀損而無法居
住，平日僅作為倉庫之用，於原告給付價金完畢同時，點交
與原告許弘奇等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利
之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：(見本院卷第287至288頁、第390頁、第
460頁)
㈠168地號土地（重測前為太麻里段18-1地號）被告於74年7月
25日以贈與為原因，登記為所有權人。嗣於78年8月12日訴
外人 江葉木娟 以買賣為原因，登記為所有權人。被告復於86
年5月8日以買賣為原因登記為所有權人。嗣於96年3月16日
，由訴外人簡雅琳以買賣為原因登記為所有權人。
㈡169地號土地（重測前為太麻里段19地號）原告許健文於52
年12月2日以買賣為原因，登記為所有權人。嗣被告於74年4
月8日以贈與為原因，登記為所有權人。嗣於86年7月31日訴
外人 王泉興 以買賣為原因，登記為所有權人。於92年7月16
日訴外人洪美枝以買賣為原因，登記為所有權人。
㈢170地號土地（重測前為太麻里段19-5地號）原告許健文於
64年6月17日以分割轉載為原因，登記為所有權人。嗣被告
於74年4月8日以贈與為原因登記所有權人。於96年4月18日
訴外人 許主欣 以買賣為原因登記為所有權人。於104年9月2
日原告許弘奇以贈與為原因登記為所有權人。
㈣被告於92年7月10日以買賣為原因，登記為系爭房屋所有人
。嗣訴外人許主欣於96年4月18日以買賣為原因，登記為所
有人。於104年9月2日，由原告許弘奇以贈與為原因，登記
為所有人。
㈤原告許健文與被告於86年3月26日簽訂被證一之系爭買賣契
約書。
㈥原告許健文與被告於97年10月29日簽訂原證一之系爭租約。
㈦自原告許健文與被告於97年11月1日系爭租約約期開始後，
被告與原告間未有任何金錢之交付行為。
㈧被告自86年3月26日迄今均占用168、169、170地號土地及其
上之地上物包含系爭房屋。
四、本院之判斷：
㈠原告許健文請求被告給付25萬元部分：
⒈系爭租約是否為原告許健文與被告間通謀虛偽意思表示而訂
立？
⑴按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，所謂通謀虛偽
意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而
言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意
之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其
意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能
指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅
因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該
贈與或買賣係通謀虛偽成立，最高法院86年度台上字第38
65號裁判意旨參照。
⑵被告主張其與原告許健文於97年10月29日簽訂之系爭租約係
雙方基於通謀虛偽意思表示而成立，其等並無訂立系爭租約
之真意等語，業為原告所否認。經查，就系爭契約之簽訂過
程，證人即系爭租約之見證人之一周 丁鋒 於本院105年7月21
日審理期日中證稱:被告在租賃契約書成立之前曾說過原告
許健文尚欠被告400萬元，兩造有意思成立租賃關係，只是
要用租金抵債務。租約上有寫承租15年，但當時租金行情一
定不只5萬元，現在行情1甲地要2、30萬，當時原告許健文
生活拮据，希望被告給予生活上補助，故要求被告每年要給
5萬補貼原告許健文當生活費。若以債務400萬元計算，相當
於租賃15年，債務400萬元就清償完畢，被告在15年間每年
要給許健文5萬元，租約右下方有註明「以後互不賒欠任何
金錢」的意思就是如果按照契約履行的話，15年後互不賒欠
等語明確(見本院卷第292頁至296頁)。參以證人即原告許健
文、被告之胞弟 許萬祥 於本院105年7月21日審理期日中證稱
:雖未看過系爭租約，但聽說原告許健文欠400萬元要租給被
告抵租金等語，與證人 周丁鋒 所述相同，應屬可採。復經本
院核閱系爭租約之文本，確有於右下方註明「以後互不賒欠
任何金錢」等文字(見本院卷第15頁)，再佐以被告自承於系
爭租約存續期間，均有對168、169、170地號土地為使用收
益之事實，職是，原告許健文主張與被告並非出於通謀虛偽
意思表示簽訂系爭租約，而以使「被告以低廉之價格承租系
爭168、169、170地號土地15年」之方式，抵償積欠被告之
債務，將兩造先前因系爭買賣契約所生之債權債務關係做一
次性解決，並約定於租期屆滿後，雙方互不賒欠任何金錢等
語，應屬有據。是系爭租約既出於被告與原告許健文之真意
而簽訂，且迄今尚未屆期或終止，被告即應依按年給付租金
5萬元與原告許健文。
⑶按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。經查，系爭租約約定租金為每年5萬元
，至於被告至遲應於何日以前給付該年度之租金乙節，依原
告所述，被告至遲應於隔年年初給付等語(見本院卷第391頁
)。又原告許健文與被告於97年11月1日系爭租約約期開始後
，未有任何金錢之交付行為，為其等所不爭執(見兩造不爭
執事項㈦)，足見其等自締約時起，被告即未曾給付租金與
原告許健文。是以，原告以系爭租約之法律關係，請求被告
給付自起訴狀繕本送達被告之日回溯5年（即105年4月3日至
100年4月3日）之租金共25萬元，並自起訴狀繕本送達被告
翌日即105年4月4日(見本院卷第121頁)起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
⒉原告許健文是否對被告負有400萬元之債務，被告得否主張
抵銷？
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項
前段定有明文。
⑵經查，被告主張系爭買賣契約之尾款400萬元原告迄今尚未
給付，且依系爭買賣契約第4點及第5點約定，買受人即原告
許健文於接管土地前，應按月給付出賣人土地管理費用4萬
元，而原告許健文僅支付費用至87年2月止，自87年3月起迄
今積欠管理費用864萬元，對原告許健文主張抵銷等語。然
168、169、170地號土地分別於96年、86年、96年間由被告
移轉所有權登記予原告許健文所指定之人，為兩造所不爭執
(見本院卷第461頁)，後於97年間由原告許健文以出租人的
身分與被告簽訂系爭租約，業如上揭不爭執事項三、㈥所示
。承前所述，兩造既約定以簽訂系爭租約之方式終局解決其
等間基於系爭買賣契約所生之債權債務關係，並約定由被告
承租15年後，兩造不互賒欠任何金錢。而系爭租約尚未屆期
，兩造即應依約履行，是被告無從以系爭買賣契約所生之餘
款或管理費債權主張抵銷。
㈡原告許弘奇請求被告返還門牌號碼臺東縣○○○鄉○○路○○
號房屋，被告得否主張依其與原告許健文間之買賣契約，為
同時履行抗辯？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項定有明文。經查，系爭房屋所有權人為許
弘奇，有建物登記第一類謄本(見本院卷第63頁)附卷可佐。
被告雖抗辯原告許健文迄今仍未付清系爭買賣契約之價款及
管理費，故其得繼續使用系爭房屋等語。然依前述，原告許
健文與被告既約定以系爭租約一次性解決二人先前基於買賣
契約所生之債權債務關係，被告即無任何債權可對原告許健
文主張。又買賣契約僅具有債權之效力，所拘束者僅及於買
賣契約之雙方當事人間，並無對抗第三人之效力，被告自不
得持其與原告許健文間之買賣契約，對抗原告許弘奇。是以
，原告許弘奇依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系
爭房屋，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告許健文以系爭租約之法律關係，請求被告給
付自起訴狀繕本送達被告之日回溯5年之租金共25萬元，並
自起訴狀繕本送達被告之翌日即105年4月4日起，按年息百
分之5給付之利息；原告許弘奇依民法第767條第1項之所有
物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准
許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就本判
決第1項部分，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2
項準用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得
免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中華民國105年10月13日
臺東簡易庭法官郭韶旻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月14日
書記官楊茗瑋