桃園簡易庭109年度桃簡字第1983號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　109年度桃簡字第1983號
原　　　告　 程進德
被　　　告　 李慎希
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○○巷○○號房
屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國一０九年十一月八
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０九年十一月十八日起至騰空遷讓返還第一項所
示房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項及第三項到期部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明第2項原
請求被告給付新臺幣（下同）72,000元及法定遲延利息，嗣
於訴訟中將請求之總金額縮減為42,000元，並變更聲明如後
述（見本院卷第31頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依
上開規定，應予准許。
二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼為桃園市○○區○○路
0段0000巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契
約書（下稱系爭租約），約定之租期自107年12月12日起至
109年12月11日止，每月租金為9,000元，並約定應於每月
12日前繳付租金，被告並於訂約時交付押租金30,000元。詎
被告自109年3月起至10月止均未支付租金，共計積欠租金
72,000元（計算式：9,000元×8個月＝72,000元），扣除
押租金30,000元後，尚積欠42,000元租金未給付。經原告以
起訴狀繕本送達作為催告被告應於10日內給付租金，及如逾
期未給付即以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，被告
仍置之不理，是兩造間之租賃關係因被告未給付租金而終止
。又兩造間之租賃關係既因終止而消滅，被告自應騰空遷讓
返還系爭房屋，且因被告仍繼續占有系爭房屋而未為搬遷，
原告得依民法不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終
止翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於
租金之不當得利9,000元，並聲明：如主文第1至3項所示
；願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊在109年3月前之租金都已經繳清，後來因為
原告拒絕來被告住處收取租金，所以才沒繳租金，而且原告
有答應要更換電線，但遲未履行，甚至後來發生火警，原告
也不理不睬等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張被告向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，原告於
訂約時收受押租金30,000元，嗣被告自109年3月起即未給
付租金，而系爭房屋現仍由被告占有中之事實，業據其提出
與其所述相符之房屋租賃契約書、系爭房屋109年房屋稅繳
款書、土地建物登記謄本等件在卷為證，且為被告所不爭執
，堪信原告之主張為真正。
五、法院之判斷：
原告另主張被告積欠租金達2期以上，經原告終止系爭租約
，故請求被告返還系爭房屋，並請求給付租金及相當於租金
之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。故本件
爭點厥為：（一）原告是否合法終止系爭租約？（二）原告
請求被告遷讓系爭房屋，並請求給付租金及無權占有系爭房
屋之不當得利，有無理由？茲分述如下：
（一）原告是否合法終止系爭租約？
1、按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣
，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之
規定：其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條
第2款定有明文。被告辯稱：伊自109年3月起未繳納租
金，是因為原告不願意前來收租金云云，惟查，觀諸兩造
簽訂之系爭租約，並無特別約定租金清償地，揆諸前揭規
定，應以債權人即原告之住所地為租金之清償地，又被告
於本院審理中自承：之前都是伊拿租金去原告住處繳納等
語明確（見本院卷第32頁），益徵兩造並未約定以被告住
所地為清償地等情甚明，故被告辯稱係原告拒絕受領租金
云云，顯無理由。
2、次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益
之狀態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由
出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。
如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自
行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法
第423條、第430條分別定有明文。依上規定，出租人之
租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關
係。再按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權
債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟
享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給
付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行
之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務
與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互
為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃
關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後
，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可
言（最高法院88年度台簡上字第59號判決要旨）。經查，
被告並未提出足以證明兩造間有約定要更換電線，或是因
發生電線走火，致被告無法使用系爭房屋之事證供本院審
酌，是系爭房屋已難認確有被告所述之瑕疵，又被告未提
出任何證據，以證明其於系爭租約終止前曾向原告表示因
原告未修繕系爭房屋而拒絕給付租金之抗辯，則系爭租約
既經原告終止，原告已無修繕之義務，被告即不得再行使
同時履行抗辯權。
3、末按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出
租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非
達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，民法第
440條第1項及第2項前段亦有明定。經查，被告自109
年3月起即未繳納租金，為兩造所不爭執，扣除押租金後
，積欠租金已逾2個月租額，經原告以起訴狀繕本送達作
為催告被告應於10日內給付租金，及如逾期未給付即以起
訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，而本件之起訴狀繕
本已於109年11月7日送達於被告，有送達回證在卷可稽
（見本院卷第14頁），依上開說明，應可認系爭租約已於
109年11月17日終止。
（二）原告請求被告遷讓系爭房屋返還於原告，並請求給付租金
及無權占有系爭房屋之不當得利，有無理由？
1、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段
分別定有明文。查系爭租約已於109年11月17日終止乙節
，業如上述，故原告依據租賃關係請求被告應將系爭房屋
騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付109年3月起至10
月之租金72,000元（計算式：9,000元×8個月＝72,000
元），扣除押租金30,000元後之餘額42,000元，應屬有據
。
2、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條復有明文。又無權占有他人之土地
，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如
無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，
為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判
決參照）。查兩造之租賃關係已於109年11月17日終止，
則被告自該時起即喪失使用系爭房屋之法律上原因，惟仍
繼續使用系爭房屋，而獲得相當於每月租金9,000元之利
益，並致原告受有相當於該租金之損害，故原告另請求被
告應自租約終止翌日即109年11月18日起至騰空遷讓返還
系爭房屋之日止，按月返還其所受相當於租金9,000元之
利益，亦屬有據。
六、從而，原告依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係，
請求被告給付如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予
准許。又本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假
執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職
權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自
無庸另為准駁之諭知，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年4月9日
桃園簡易庭法官姚懿珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月12日
書記官楊上毅