裁判字號：臺灣新北地方法院98年簡上字第260號民事判決
裁判日期：民國99年03月24日
裁判案由：給付管理費
臺灣板橋地方法院民事判決98年度簡上字第260號上訴人甲○○訴訟代理人 陳殷朔 律師被上訴人山水雲集公寓大廈管理委員會法定代理人乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國98年10月20日本院板橋簡易庭98年度板簡字第1749號第一審判決提起上訴，經本院於99年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人係坐落於臺北縣土城市○○○段○○○○號土地上、門牌號碼臺北縣土城市○○○路○○○○○號地下二層建物之所有權人，即為山水雲集公寓大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，以及系爭公寓大廈區分所有權人會議決議及住戶規約之規定，上訴人負有給付系爭公寓大廈管理費之義務。詎上訴人自民國93年
7月間購入上開建物起，即未依約按月繳納管理費新臺幣（下同）2,325元；又系爭公寓大廈區分所有權人會議於96年8月決議取消對空屋住戶之半價優惠，亦即上訴人自96年8月起每月應繳之管理費變更為4,850元。總計上訴人自93年8月起至97年12月止已積欠被上訴人之管理費為166,150元，迭經被上訴人催討，均不獲置理。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付管理費166,150元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利息百分之5計算之利息等語。
二、上訴人則以：
㈠、上訴人所有之系爭建物面積為322.12平方公尺，於79年興建時，即規劃為防空避難室之用，係屬公共設施，並非公寓大廈管理條例所規定之住戶。嗣上訴人所有之系爭建物於81年間經臺北縣政府工務局核准將其中一部分面積約61.6平方公尺變更為日常用品零售業之用，惟被上訴人迨至98年2月6日始向臺北縣土城市公所申報將系爭建物列入山水雲集管理委員會之住戶。故上訴人於98年2月6日之前，既非山水雲集公寓大廈之區分所有權人，自無繳納管理費之義務。
㈡、被上訴人雖主張依據80年9月8日山水雲集管理委員會第3次會員大會之會議記錄，即按每坪50元作為向上訴人收取系爭建物管理費之收費標準，惟該次會議記錄並非由區分所有權人會議所決議之。被上訴人嗣後雖於98年7月5日區分所有權人會議追認上開管理委員會之決議，惟上開管理費之收費標準係針對地上樓層之68位住戶，至地下二層建物部分之管理費收費標準，系爭公寓大廈區分所有權人迄今仍未有決議，故被上訴人自不得將對地上樓層之管理費收費標準適用於上訴人所有之建物。
㈢、上訴人所有之系爭建物有獨立出入口，與被上訴人所屬公寓大廈主體建築物，係各自獨立之建築物體，其水電設施亦係獨立設置，與系爭公寓大廈分屬不同系統，且上訴人並未使用系爭公寓大廈之公共設施或空間（如監視器、消防設備、採光照、走道與照明燈、門禁卡、電梯、水、電設施、花園、涼亭、信箱），並無任何事項須由管理員服務，而被上訴人亦未對系爭地下二樓建物進行清潔與維護等工作，故上訴人自無須繳納管理費。
㈣、被上訴人未經上訴人同意，於系爭公寓大廈建物屋頂上設置花園、水池、種植大型樹木，且因施工前未做好防水措施致上訴人屋內嚴重漏水，被上訴人既未善盡管理及服務之責，上訴人自無支付管理費之必要；且上訴人因修繕上述漏水問題，已支出修繕費用共計75,000元，上訴人亦得主張以此損害賠償之金額，與被上訴人請求之系爭管理費用互相抵銷等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人166,150元，及自98年3月7日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息，並依職權宣告得假執行及免為假執行。上訴人不服原判決，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人係系爭地下二層建物之所有權人。系爭地下二層建物原核准用途為防空避難室，面積322.12平方公尺，於81年12月1日經臺北縣政府工務局准予變更用途為防空避難室及日用品零售業，其中日用品零售業部分面積為61.6平方公尺。
而變更後之系爭公寓大廈使用執照上記載之戶數已由68戶變更為71戶，其中包括增加上訴人所有之系爭地下二層1戶住戶。
㈡、被上訴人於98年2月6日將上訴人所有之系爭地下二層建物編入山水雲集公寓大廈管理委員會區分所有權人名冊中，並向臺北縣土城市公所申請報備。
㈢、被上訴人於98年7月5日區分所有權人會議追認80年9月8日山水雲集管理委員會第3次會員大會之會議記錄，即按每坪50元標準計算各區分所有權人應繳納之管理費。
㈣、上訴人迄今未繳納93年8月起至97年12月止共計166,150元之管理費。
㈤、系爭建物係空屋，現由上訴人單獨管理使用中，有獨立出入口，並未供其他住戶或公眾使用。
五、法院之判斷：被上訴人主張上訴人為被上訴人公寓大廈之區分所有權人，上訴人自93年8月起至97年12月止，並未繳納管理費166,150元之事實，業據其提出建物登記謄本、存證信函、山水雲集公寓大廈區分所有權人會議記錄等影本各1份附於原審卷為憑，而上訴人對其自93年8月起至97年12月止未繳納上開管理費等節亦不爭執，惟辯稱其無繳納管理費之義務，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者，厥為被上訴人主張上訴人應給付上開管理費是否有所依據？茲敘述如下。
㈠、上訴人雖主張其所有之系爭地下二層建物，於79年興建時，係規劃為防空避難室之用，被上訴人迨至98年2月6日始向臺北縣土城市公所申報將上訴人所有之系爭建物列入山水雲集管理委員會之住戶，故上訴人於98年2月6日之前，非山水雲集公寓大廈之區分所有權人，即無繳納管理費之義務云云。惟查，依台北縣政府工務局核發70建字第22號建造執照（79土使字第947號使用執照）原卷資料可知，坐落台北縣大安寮段石壁寮小段第146—83地號土地上之系爭公寓大廈建物，於79年興建時，原規劃為地上12層、地下2層共計68戶；嗣後系爭建物之起造人於81年間申請將原戶數由68戶變更為
71戶，即變更原地下室部分面積之用途為日用品零售業後，已增加地下1層2戶、地下2層1戶，共計增加3戶；換言之，系爭公寓大廈建物於81年間即變更為71戶，其中包括上訴人所有之系爭地下二層建物亦為其中一戶，此有台北縣政府
98年9月25日北府工施字第0980792162號函全卷附卷可稽（見原審卷第340頁至第345頁）。而上訴人所有之系爭地下二層建物自93年7月28日起即以買賣為登記原因，登記為上訴人單獨所有迄今，並非登記為系爭公寓大廈共有部分，此亦有系爭建物登記第二類謄本影本在卷可佐，上訴人亦自陳系爭地下二層建物係由其單獨管理使用，並無供大樓公眾使用情形。據此可知，系爭地下二層建物，自81年起即已為系爭公寓大廈住戶之一，而上訴人自取得系爭建物所有權起，即為系爭公寓大廈建物住戶之一，亦即為系爭公寓大廈之區分所有權人之一，此事實已甚明確。被上訴人雖於98年2月6日始將上訴人所有之系爭地下二層建物編入山水雲集公寓大廈管理委員會區分所有權人名冊中，並向臺北縣土城市公所申請報備，然該報備之性質，僅係向主管機關陳報住戶現況等事實以供日後查核之用，並無礙於上訴人自取得系爭建物之所有權時起，即為系爭公寓大廈之區分所有權人之事實。故上訴人辯稱其於98年2月6日之前，非山水雲集公寓大廈之區分所有權人，即無繳納管理費之義務云云，與事實不符，即非可採。
㈡、按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟如區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項定有明文。從而，管理費之收取，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，既得以規約或區分所有權人會議定之，則區分所有權人自有權在規約或區分所有權人會議內容明訂應追繳過去之管理費。上訴人雖辯稱被上訴人迄今均未針對地下二層住戶明訂管理費之收費標準等語。惟查，被上訴人在98年7月5日召開之區分所有權人會議，其中就「追認80年9月8日管理委員會第三次會員大會記錄之決議」議案，經主席詢問全體出席住戶後，無異議照案通過，此有該次會議記錄在卷可稽（見原審卷第242頁），而該次會議計有48人（含委託出席26人）出席，已達到被上訴人公寓大廈區分所有權人總數71人之2/3即48人，亦符合公寓大廈管理條例第21條、第31條所規定之區分所有權人會議決議方式，則上訴人就該次區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容均屬合法既不爭執，而對照被上訴人80年9月8日第三次會員大會紀錄，其中主任委員報告事項第4點即為「管理基金每戶定為5千元，月繳之管理費定每坪50元……如有意見可提出討論，如無請…繳管理處」等語（見原審卷第36頁），足見被上訴人在98年7月5日召開之區分所有權人會議，顯係對之前管理委員會徵收管理費每坪50元標準予以追溯承認，而上訴人既為系爭公寓大廈區分所有權人之一，自有該決議之適用，亦即該決議既對於各區分所有權人制訂統一之管理費收費標準，自亦適用於上訴人所有之系爭地下二層建物，上訴人辯稱系爭公寓大廈區分所有權人會議之決議內容均未規定地下二層管理費收費標準，其無庸每月繳納每坪50元之管理費云云，自不足採。
㈢、上訴人復辯稱，其所有之系爭建物有獨立出入口，其水電設施亦係獨立設置，且上訴人並未使用公寓大廈之公共設施或空間，被上訴人亦未提供服務，故上訴人自無須繳納管理費云云。惟查，上訴人為系爭公寓大廈之區分所有權人之一，理由已詳如上述，則依前述公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，該公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護所需之費用，本應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；又參照公寓大廈管理條例第18條及第34條之規定，管理費用之收取，乃係為全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項管理使用之支出費用，上訴人既屬系爭公寓大廈社區之一份子，則社區共有及共用環境之維護及清潔，均需由管理費用支出，自應由社區之全體住戶共同負擔，上訴人自不能免其身為住戶一分子之義務，上訴人執上開理由拒絕繳納管理費用，顯然無理由。
㈣、上訴人再辯稱，被上訴人擅自於系爭建物屋頂上設置花園、水池、種植大型樹木，且未做好防水措施致上訴人屋內嚴重漏水，上訴人因此支出修繕費用75,000元，被上訴人既未善盡管理及服務之責，上訴人自無支付管理費之必要，上訴人亦得主張以其支出之修繕費用，與被上訴人請求之系爭管理費相抵銷等語。被上訴人則否認上訴人屋內漏水係肇因於系爭建物屋頂花園等工程。經查，公寓大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1、3項之規定，本即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並無對待給付之關係，顯無同時履行抗辯之適用，則上訴人執被上訴人未善盡管理及服務之責為由，拒絕履行繳納管理費之義務，尚無可採。再查，上訴人對於因被上訴人疏於做好屋頂防水措施導致上訴人屋內受有漏水等損害一節，雖提出照片及請款單附防水施工保證書各1份為證，然觀諸上開照片內容，均係建物外觀或室內天花板施工及漏水情形，尚無從判斷照片拍攝之時間及漏水原因究竟為何；而依請款單附防水施工保證書上之記載，僅能得知門牌號碼為土城市○○○路137之7之房屋曾於94年4月間施作地下室修漏工程，施工範圍則為連續壁四處、天花板13處，施工金額為75,000元，然亦無從得知該建物漏水之原因是否歸責於系爭建物屋頂上設置花園、水池、種植大型樹木所致；上訴人雖於本院審理時，聲請法院至現場履勘系爭建物漏水情形，然上訴人既自承已僱工修復完畢其系爭地下二層建物漏水情形，則現場已無當時漏水之原始狀況，故本院認為無至現場履勘之必要。此外，上訴人並無提出其他證據供本院調查以證明其上開主張為真實，則其進而主張對被上訴人有損害賠償請求權存在，得與被上訴人之管理費請求權為抵銷，亦無可採。
六、再按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。上訴人迄今既未繳納自93年8月起至97年12月止共計166,150元之管理費，則被上訴人依據上開規定，請求上訴人給付積欠之管理費及遲延利息，自屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付166,150元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年3月7日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人全數給付，並依職權分別為得假執行及免為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國99年3月24日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官陳映如法官邱育佩以上正本係照原本作成不得上訴中華民國99年3月24日
書記官彭麗紅