宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第1749號
原 告 山水雲集公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳殷朔 律師
上列當事人間98年度板簡字第1749號給付管理費事件，於中華民
國98年10月1日辯論終結，於民國98年10月20日下午4時整，在本
院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬陸仟壹佰伍拾元，及自民國九十
八年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣壹拾陸萬陸仟壹佰伍拾元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、程序方面：
原告訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣156850元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。」。嗣變更為：「被告應給付原告新臺幣166150元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。」，核屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第
三款之擴張應受判決事項之聲明，爰准變更前揭聲明，合先
敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告座落於台北縣土城市○○○路○○○○○號地
下二層之建物，屬山水雲集公寓大廈之區分所有權人，，負
有給付大廈管理費之義務。依民國（下同）88年8月22日山
水雲集大廈規約第一條:本規約效力及於本公寓大廈全體區
分所有權人及住戶。本大廈範圍如所載基地、建築物及附屬
設施。管委會庶務管理及費用支出事項:(1)管理員、清潔
員(2)電梯故障維護保養(3)消防機電故障維護保養(4)山
泉水源維護(5)保全監視系統(6)水塔清潔(7)公共區環境
維護(8)會議召開(9)各項費用收付(10)住戶紛爭排解等
等。依80年5月30日住戶大會會議記錄，管理費每坪50元。
依95年12月17日管委會召開之區分所有權人會議記錄每坪每
月50元計算，空屋以每坪每月25元計算。依96年7月15日管
委會召開之區分所有權人會議記錄每坪每月50元計算，並自
同年八月起取消空屋半價優待。依民國97年12月28日管委會
召開之區分所有權人會議記錄以權狀登記坪數為依據，每坪
每月新台幣40元計算，但管理費未繳清之住戶，管理費仍為
月繳每坪50元。本房屋之前手所有權人保誠人壽均付清管理
費並享有每月200元優待。被告應繳管理費93年7月28日至97
年12月，管理費96年7月前每個月是2,325元，96年8月以後
是4,850元。合計應繳金額為166,150元。按共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由共同基金或由區分所有權人按其共有之應有
部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文
。查被告為山水雲集公寓大廈之區分所有權人，此有建物登
記謄本可稽，對於所積欠之管理費雖經催討仍未獲置理，為
此爰依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，求為判決如
主文所示等語。
二、被告則辯以：
（一）原告係依據80年9月8日山水雲集管理委員會第3次會員大
會之會議記錄作為系爭管理費之收費標準，惟管理費之收
費標準，依大廈公寓管理條例規定，應由區分所有權人會
議決議之，原告所提80年9月8日之會議記錄係屬山水雲集
管理委員會之會議記錄，並非區分所有權人之會議記錄，
嗣原告雖於98年7月5日區分所有權人會議迫認80年9月8日
管理委員會第3次會員大會紀錄每坪50元之收費標準決議
，惟因原告於經18年請求權時效消滅後，所能追認之事實
，亦僅限於大廈1樓以上之住戶共68戶所應繳之管理費而
已，仍無法追認地地下2樓應繳之管理費，蓋因該次管理
委員會所決議管理費收費標準，其適用對象亦僅限於1樓
以上之住戶共68戶而已，未及於地下1、2樓之所有權人。
準此，原告依據80年9月8日山水雲集管理委員會第3次會
員大會之會議所決議之收費標準，諸求被告給付管理費，
即無理由。此有鈞院96年度簡上字第150號判決可稽。
（二）被告所有建物(地下二樓)與大廈主體建築物，分散於二
個不同之地方，二者並無任何相互牽連關係，均屬獨立建
築物體，地下二棲未使用大廈之公共設施或空間(監視器
、消防設備、採光照、走道與照明燈、門禁卡、電梯、水
、電設施、花園、涼亭、信箱)，並無任何事項須由管理
員服務。依使用者付費原則，被告自無需每月繳付原告管
理費，此有大廈之平面圖可查。
（三）原告既己同意同為地下二樓之住戶 張意明 免繳管理費，披
告自可比照辦理而免向原告繳管理費。
（四）縱使被告須繳納管理費，其收費標準亦應與一般住戶有所
不同，目前社會上對於地下二樓住戶，均僅象徵性的收取
清潔費而已，其收費標準與一般住戶應有所不同，原告亦
未定出地下二樓之收費標準，以及未對地下二樓進行清潔
與維護等工作。又因原告未經被告同意在被告之屋頂上設
量水池，種植大型樹木，樹根穿透屋頂，由於原告於施工
前未做好防水措施，導致屋內發生嚴重漏水現象，而被告
自買受迄今仍無法使用收益，此為原告所明知，被告曾將
上情通知原告實施維修工作，詎原告卻置之不理，顯未盡
管理與服務之責，爰被告另可依民法第264條規定，主張
同時履行抗辯，亦即在被告將被告屋頂漏水問題修復完畢
前，被告得拒絕給付管理費。被告為屋頂漏水問題先後曾
付出巨額之維修費用，此有收據可查，被告自可以這種因
原告侵權行為所造成被告之損害賠償債權，對原告之管理
費主張相互抵銷。經相互抵銷後原告對被告亦無任何債權
存在，爰原告所提起之本訴，即顯無理由。
（五）緣原告係於98年2月5日才正式將被告所有坐落於137-7號
地下2樓之建物，列入山水雲集管理委員會之住戶，此有
山水雲集公寓大廈區分所有權人名冊可稽。在原告於97年
8月21日所製作送請土城市公所核備之山水雲集公寓大廈
區分所有權人名冊，原本列有被告甲○○，惟原告竟故意
將它刪除，使其回歸為68戶，此為原告所明知而不予爭執
之事項。因此地下二樓之住戶在98年2月6日前，不屬於山
水雲集公寓大廈之區分所有權人，故無繳納管理費之義務
。再參酌山水雲集社區管委會陳前主委 昌山 於98年7月5日
區分所有權人會議臨時動議時自承:「地下2樓原係作為
社區住戶共同使用之停車場(非住戶)」，及管委會所主
張:「地下2樓係屬大廈之停車場」，此有管委會於96年7
月16日之傳真單可稽，此亦為原告所肯認之事實。益證被
告所主張:地下2樓於98年2月6日前非為山水雲集社區之
區分所有權人(住戶)，亦不屬於山水雲集管委會服務之
對象。而被告係於98年2月6日才正式成為山水雲集社區之
區分所有權人(住戶)，亦同時成為山水雲集社區管委會
服務之對象，為有理由，自堪予採信。
（六）自98年2月6日後，地下二樓住戶已正式成為山水雲集公寓
大廈之區分所有權人，變為有繳納管理費之義務。原告於
98年7月5日區分所有權人會議雖有提議訂定收費標準(
地下層樓每坪20元、地上層樓每坪30元)，但地下層樓部
分則未獲得決議，由於地上層樓住戶之收費標準無法適用
於地下層樓住戶，而舊定之收費標準(未將地上層樓與地
下層樓之收費標準予以區分，且地下層樓住戶在98年2月6
日前未列為區分所有權人)，亦無法適用於地下層摟住戶
。故地下層樓住戶，迄今仍無收費標準可言，在原告另訂
定地下層樓住戶收費標準前，被告亦無繳納義務。本件原
告依舊定的收費標準，請求被告給付管理費，為無理由。
且既然原告係於98年2月6日才將被告列為住戶，爰在98年
2月6日之前，被告所有坐落於137-7號地下2樓之建物，即
不屬於山水雲集管理委員會之住戶。既然管理委員會未曾
以被告為住戶看待，亦未以被告為服務對象，於情、於理
、於法。被告在98年2月6日前，即無向原告交繳管理費之
義務。理由如下:
⑴依原告所提出95年8月27日、96年7月15日、96年9月16
日等會議記錄，其上均明示:「本社區共計68戶」。而
被告並不屬於上開所示68戶之住戶。
⑵從原告於98年2月6日之前，所製作並發給之門禁卡、信
箱、水源管線，亦都是只提供68戶而已，未包括後來增
列之三戶(被告為其中一戶)。
⑶原告於98年6月18日雖以被告為住戶身份，通知參加區
所有權人會議，惟該次會議亦未對地下二樓住戶之管理
費訂出收費標準，被告亦無據以交繳之義務。至於原告
另於提案四追認80年9月8日管理委員會之決議，以及96
年7月15日、97年7月5日之區分所有權人會議之決議，
係屬無效法律行為。它亦對當時之非住戶當無拘束力。
（七）原告於98年6月18日雖以被告為住戶身份，通知參加區所
有權人會議，惟該次會議只決議將1樓以上住戶之管理費
由每坪50元調降為每坪30元，另對主席所提議將地下2樓
住戶(不包括地下1樓住戶），每月管理費均訂為2000元
乙案(每坪約20元)，則未獲得區分所有權人過半數之同
意。由主席上開之提議可獲得二項啟示，其一是地下二樓
已正式成為區分所有權人，因在之前天曾訂定地下二樓之
收費標準，故必須即時予以法制化，其二為地下二樓與地
下一樓及地上層(一樓以上)房屋之管理費應有所不同。
至於被告於會議當天係因基於所提議屋頂漏水之維修與管
理費抵銷乙案，因無故被擱量未議，才退席抗議。
（八）其次原告於98年7月20日補充資料7，係引前所有權人保誠
人壽公司有繳交每坪4850元之管理費，以及地下1樓2住戶
亦有在繳納管理費為由，而主張地下2樓當無不繳管理費
之理由。茲因管理費之收費標準係要由區分所有權人會議
決議訂定，原告僅是管理委員會而已，尚無權決定以前所
有權人保誠人壽公司所繳交每坪4850元作為對被告收費之
標準，前項原告之主張，似有誤會當前法令規定。至於前
所有權人保誠人壽公司以及地下1樓之住戶，是否有依原
告所定之收費標準繳交，被告無從查知，不過由於地下1
樓在本大廈等同於一般大廈之1樓其收費標準應與地下2樓
不同才合理，另如地下1、2樓均係不屬於原告向土城市公
所申請報備之68戶，迨原告向土城市公所將原68住戶申請
變更為71住戶(增加地下層3戶)，以及在區分所有權人會
議另訂地下1、2樓之收費標準前，二者皆可免繳管理費，
若彼等有繳交，此係屬彼等個人權利拋棄事宜，與被告無
涉，不能據以認定被告亦應有要繳交管理費之義務各等語
。
三、原告主張之事實，業據提出戶籍謄本、被告建物所有權登記
謄本、存證信函回執、公寓大廈管理組織報備證明、最近一
次改選主委之區分所有權人大會會議記錄、土城市公所回函
(報備主委改選)、管理費收費標準、山水雲集公寓大廈規約
（新、舊）、管理費收入明細及財務收支報告表(11、12月
份)、98年7月5日召開區分所有權人大會之會議記錄、規約
等影本各乙份為證，被告則否認為原告公寓大廈區分所有權
人，辯稱：被告所有建物(地下二樓)與大廈主體建築物，
分散於二個不同之地方，二者並無任何相互牽連關係，均屬
獨立建築物體，地下二棲未使用大廈之公共設施或空間(監
視器、消防設備、採光照、走道與照明燈、門禁卡、電梯、
水、電設施、花園、涼亭、信箱)，並無任何事項須由管理
員服務。依使用者付費原則，被告自無需每月繳付原告管理
費云云。經查：⑴按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，
經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得
訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條
例第21條定有明文。又原告社區公寓大廈原戶數為68戶，嗣
於80年7月11日經台北縣政府工務局核准將地下二層（即被
告所有門牌號碼為台北縣土城市○○○路○○○○○號地下二層
之建物）防空避難室變更用途為防空避難室及日用品業零售
業，變更用途後增加3戶（含地下一層變更用途部分），共
計71戶，此有台北縣政府98年9月25日北府工施字第0980792
162號函附建造執照（79土使字第947號使用執照）原卷資料
可稽。⑵本件原告公寓大廈區分所有權人會議業於97年12月
28日就「積欠公共基金（管理費、水源維修費、約定專用使
用費、共有比例分擔費）之罰則」作成決議：「（１）公共
基金積欠未清之住戶，管理費仍為每坪50元。」，此有該次
會議記錄在卷可稽（原證附件8），是被告所辯，自無足取
。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被告給
付如主文所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日（即98年3月
7日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無不
合，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，
依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
書記官陳君偉