裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年訴字第14號民事判決
裁判日期：民國99年08月17日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣苗栗地方法院民事判決99年度訴字第14號原告甲○○被告苗栗縣政府法定代理人戊○○訴訟代理人丙○○
丁○○乙○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時之聲明為：「先位聲明：㈠被告應返還原告新臺幣（下同）3,301,141元。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告330,114元。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。」， 嗣迭 經變更訴之聲明，最後於訴訟終結前之民國99年7月30日具狀變更訴之聲明為：
「先位聲明：㈠被告應返還原告3,352,721元。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。第一備位聲明：㈠被告應給付原告495,557元。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。第二備位聲明：㈠被告應返還原告335,272元。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。」，核原告前揭所為訴之變更，其請求之基礎事實仍屬同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首開說明，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：97年10月間原告向被告電詢有無農地可賣，
被告表示有一筆坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號之抵費農地（下稱系爭農地）待售，面積為1547.41平方公尺，售價每平方公尺2,000元，被告並傳真1份公務用地籍圖向原告表示系爭農地之位置、坐落方向及周圍相關情況。原告參閱該地籍圖後，認該筆農地不僅地形方正，且面臨之道路整齊寬闊，而該公務用地籍圖是地政機關繪製應具有公信力而可信賴，遂在沒有前往系爭農地現場查看之情況下，以電話向被告表示同意以上開售價購買。嗣原告於97年11月26日繳清系爭農地之價金3,094,820元，被告則於97年12月17日將系爭農地之所有權移轉登記予原告。97年12月24日原告會同被告人員至現場點交系爭農地時，發現農地南端土壤不斷有水滲入，有造成經年積水不乾、妨害農作物正常發育生長之瑕疵，而系爭農地既是農田，則其主要且唯一之功能即種植農林作物，故系爭農地終年積水不乾、妨害農林作物正常生長發育瑕疵為重大瑕疵，就算種植最需水分之水稻，也是非常不利正常發育之瑕疵。另從面積方面而言，在系爭農地總面積1,547.41平方公尺中，積水不乾之面積多達166平方公尺，積水不乾之面積超過系爭農地總面積10分之1，顯亦屬重大瑕疵。原告乃當場要求被告人員暫緩點交，囑其向被告反應速將瑕疵予以改善外，原告並於當日以書函將瑕疵告知被告，並順便將造成該瑕疵之原因（灌溉水溝壁破損）通知被告，請求被告將系爭農地積水不乾之瑕疵予以改善後，再發函通知原告另行點交。然被告對原告要求改善系爭農地南端經年積水不乾之瑕疵總是推諉塞責，指稱其原因係灌溉水溝壁破裂所致，而該灌溉水溝壁屬於農田水利會所有及管理維護，所以對於該瑕疵始終不予改善。嗣經原告再函請被告改善系爭農地之瑕疵，被告雖亦積極促請臺灣省臺中農田水利會處理系爭農地之瑕疵，惟仍未達到改善效果，原告乃於98年6月22日依民法第359條規定向被告請求解除買賣契約。
本件買賣，因為系爭農地有積水不乾之瑕疵，而被告依民法第354條、355條、356條、357條、358條之規定應當對於該瑕疵負起擔保之責。兩造間系爭農地之買賣契約既經原告依法解除，則依民法第259條第1、2款之規定，被告自應返還自原告受領之買賣價金3,094,820元，及自受領時起即97年11月26日起至99年7月26日止按年息百分之5計算之利息257,901元，合計共3,352,721元等語，並聲明：被告應給付原告3,352,721元，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡第一備位聲明部分：被告在其答辯狀具體明確自認：「系爭
土地之積水瑕疵於原告提出書面申請購買前現況即是如此，且積水情形裸露於外，顯而易見。」（見被告於99年2月10日提出之答辯狀第1頁第20行），假定被告不是明知系爭農地在原告申購前就有積水不乾之瑕疵，不可能肯定自認系爭農地之積水瑕疵於原告提出書面申請購買前現況即是如此。由此足證，被告在原告提出書面申請購買之前早就知道系爭農地有積水不乾之瑕疵，但於原告申購時卻故意不將該瑕疵告知原告，不但有違交易上之誠實及信用，而且有失政府機關之風範。本件破裂而漏水之灌溉水溝壁經被告洽請水利會重新構築後，系爭農地仍有積水之原因，根據被告檢附現場照片，並檢附光碟片以非常清楚之水流動態向鈞院及原告表示並證明是由系爭農地西邊412地號土地內之水穿過田埂流入系爭農地。經過原告委請專業人員鑑定結果認為412地號土地內之水穿過田埂流入系爭農地後，在系爭農地內逐漸移積於地勢較低之南端所致。若欲徹底且有效改善系爭農地之積水瑕疵，必須將412地號土地與系爭農地間長度74.5公尺原由土石構築而成之田埂全部改為寬30公分，高出地面40公分，埋入地面1.6公尺之鋼筋混凝土田埂才能杜絕412地號土地內之水流入系爭農地，不能只將原由土石構築之田埂的南段改為鋼筋混凝土田埂，否則若是只將原有田埂南段改為鋼筋混凝土田埂，則412地號土地內之水仍會穿過原有田埂的北段滲漏入系爭農地，然後逐漸移積於地勢較低之系爭農地南端，依舊造成系爭農地南端有積水不乾之瑕疵。依專業人員估價，原告要做此一工程，必須花費375,000元，原告此項損失應由被告賠償。另原告自97年11月26日以現金繳交系爭農地之價金以來，因被告未對系爭農地積水不乾之瑕疵作徹底有效解決，致迄今被告未將系爭農地點交原告，以致原告對於系爭農地迄今未能使用收益，其損失僅以原告對於系爭農地迄今未能種植農作物之損失計算就有毛利172,224元-30%之必要費用（成本）51,667元=120,557元，原告此項損失亦應由被告賠償。本件買賣，被告確有故意不將系爭農地積水不乾之瑕疵告知於原告的事實，已如上述，原告自得依民法第360條之規定向被告請求損害賠償。為此依民法第
360條之規定，請求被告賠償原告之損失共計495,557元等語，並聲明：被告應給付原告495,557元，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈢第二備位聲明部分：原告已於98年6月22日依民法第359條
規定向被告請求減少買賣價金10%即309,482元，原告既然已向被告請求減少價金，則自原告主張後被告向原告請求減少範圍內之價金的法律上原因就已不存在。因為原告已將買賣之價金全部付清，被告在已經沒有法律上原因之情況下持有原告主張減少範圍內之價金，造成被告已無法律上之原因而受利益，致使原告受損害。為此依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求被告返還減少之價金及自受領時起按年息百分之5計算之利息共計335,272元等語，並聲明：
被告應給付原告335,272元，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告所為抗辯之陳述：
⑴依鈞院卷第88、89頁勘驗照片所示積水不乾之情形，可認為
是系爭農地之瑕疵的理由：最高法院73年台上字第1173號判例指出：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」，本件系爭農地之地目是「田」，分區使用限定為「特定農業區」，故系爭農地之唯一用途只能種植農作物而無法供作其他使用。因為鈞院卷第88、89頁勘驗照片所示系爭農地積水不乾之部分（範圍超過系爭農地總面積10分之1）已經不具備應有之價值、效用或品質而變成農作物無法生長的不毛之地，並非該部分所減少之價值或所減少之通常效用的程度無關重要，所以範圍超過系爭農地總面積10分之1積水不乾之情形，不但屬於系爭農地之瑕疵，而且還是重大瑕疵。
⑵契約成立時，原告確實不知系爭農地有積水不乾之瑕疵：當
初原告以一般通常買賣方式向被告電詢有無農地可賣，被告向原告表示系爭農地待售，面積有1,547.41平方公尺、售價每平方公尺2,000元，並傳真一份公務用之地籍圖謄本給原告。原告參閱該公務用之地籍圖後，認為該筆農地不但地形方正，而且面臨之道路整齊寬闊，而該公務用地籍圖應具有公信力足資信賴，原告遂在被告沒有告知系爭農地坐落之地址而不知系爭農地位置之情況下，未能前往該筆農地現場查看，只用電話向被告表示同意以被告所開每平方公尺2,000元之售價購買該筆農地，此時雙方就在分隔兩地（苗栗市與豐原市）成立系爭農地之買賣契約，沒有另行訂定書面契約。因此，雙方成立買賣契約時，原告確實不知系爭農地有鈞院卷第88、89頁勘驗照片所示積水不乾、妨害農作物生長之瑕疵。
⑶原告不知系爭農地有積水不乾之瑕疵，不能認為原告因重大
過失而不知：土地買賣與房屋買賣不同，若是房屋買賣，買方無論從建物登記謄本或建物測量成果圖謄本都能得知買賣標的房屋之坐落地址而可在簽約前自行到達現場察看該房屋有無瑕疵；但土地買賣之情況不同，因為無論土地登記謄本或地籍圖謄本都只有地號而沒有地址，而地號又與地址無關，所以買方無法從土地登記謄本或地籍圖謄本得知買賣標的土地之坐落地址（位置）而可在簽約前自行到達現場查看該土地有無瑕疵。當初被告傳真系爭農地之地籍圖謄本給原告、向原告報價、向原告示知面積時，並未將系爭農地之坐落地址告知原告；當原告表示願意承購時，被告又因自己所在位置（苗栗縣政府）距離系爭農地很遠而沒有派人帶領原告前往系爭農地現場查看，以致原告在契約成立前根本不知系爭農地之地址而無法自行前往現場查看，再加上原告已有被告傳真所給之公務用地籍圖謄本足資信賴，以及原告認為政府機關應該不會故意不告知瑕疵，因而繳交價金前，原告乃向被告承辦人丙○○小姐表示：「是否可請貴府以最快速之方式辦妥買賣手續，然後儘快將買賣標的物點交給我，等待點交時我才到現場查看該筆農地？」，當時被告承辦人丙○○小姐同意原告之要求而告知原告：「最快速之方式是本府開出繳款單時，我馬上用電話通知你，你立即前來本府地政局親自向我領取繳款單而不要等我將繳款單郵寄給你，以免耗費多日郵務送達時間；而且當你繳完買賣價金馬上將繳款單之收據聯（第二聯）傳真給我，不要等待土地銀行把繳款單之第三、第五聯寄給本府，這樣又可加快多日。」，原告按照被告承辦人丙○○小姐之告知，一接到丙○○小姐電話通知繳款單已經開出，原告馬上親自前往被告所在地向承辦人丙○○小姐領取繳款單（請見被告於99年7月5日提出之民事補充答辯狀附件三原告親自領取繳款單後在公文上之簽名），原告並於繳完買賣價金就在繳款單之收據聯上面寫「
TO：丙○○小姐」，立即以丙○○小姐提供之傳真號碼（03
7）000000將繳款單之收據聯傳真給丙○○小姐，終於在被告之同意與配合下，以最快速之方式辦妥系爭農地之買賣手續，然後被告訂於97年12月24日欲將系爭農地點交原告。在被告沒有向原告示知系爭農地之地址、亦未派人帶領原告前往現場查看之情況下，被告對於原告當初所提是否可用最快速度完成買賣手續、等待點交時原告才到現場查看該筆農地之要求既然予以同意並充分配合，則成立買賣契約時，原告不知系爭農地有積水不乾之瑕疵，不能認係原告因重大過失而不知該瑕疵。雖然被告在檢附繳款單給原告之公文中片面表示系爭農地如有地上物或被占用情事者請自行處理，但被告不能據此片面表示就認為原告有因重大過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵，因為系爭農地有積水不乾之瑕疵和有地上物或被人占用之情況不同。被告明知系爭農地本來就有積水不乾之瑕疵卻故意不告知原告，只在公文中表示系爭農地如有地上物或被占用情事者請自行處理云云，然而原告是以一般正常買賣方式向被告購買系爭農地，並非參加投標而購得，縱然被告是執行公務，但其與原告所成立之買賣契約完全屬於私法上契約之範圍（61年台上字第1672號判例參照），原告與被告同屬買賣當事人而處於平等地位，所以系爭農地假定有地上物或被占用情事者，原告當然有權依據民法第349條關於權利瑕疵擔保（權利無缺）之規定，要求被告將其排除後才將系爭農地點交原告，並非被告自恃政府機關之名器與威勢在公文說明二片面敘明：「如有地上物或被占用情事者請自行處理」就能推卸責任；又假定原告付清款項，辦妥所有權移轉登記並點交後，才發現系爭農地有地上物或被占用情事，除了仍可依據民法第349條關於權利瑕疵擔保之規定要求被告負責排除外，亦可本於法律對所有權之保護而依民法第767條之物上請求權起訴，請求法院排除他人無權占有，所以原告在繳交系爭農地之價金前，基於①原告無論從系爭農地之地籍圖謄本或土地登記謄本都無法得知系爭農地之地址（位置）而被告又未告知、②被告未派人帶領原告前往現場查看，並非被告要派人帶領原告前往系爭農地現場查看而原告表示不需要、③被告同意原告之要求以最快速度辦妥買賣手續、等待點交時原告才到現場查看系爭農地、④原告已有被告傳真所給之公務用地籍圖謄本足資信賴、⑤原告認為政府機關應該不會故意不告知瑕疵等5項原因，才未先到現場查看；並非雙方成立買賣契約前，被告有向原告表示系爭農地有積水不乾之瑕疵而原告不予理會，仍未查看現場而照付價金。在此情況下，被告怎能辯稱原告因重大過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵呢？怎能辯稱原告同意承受系爭農地積水不乾之現況呢？因此，兩造成立買賣契約時，原告不知系爭農地有鈞院卷第88、89頁勘驗照片所示積水不乾、妨害農作物生長之瑕疵，不能認係原告因重大過失而不知。
⑷被告確有故意不將系爭農地積水不乾之瑕疵告知原告的情事
：被告在其答辯狀具體明確自認：「系爭土地之積水瑕疵於原告提出書面申請購買前現況即是如此，且積水情形裸露於外，顯而易見。」（請見被告於99年2月10日提出之答辯狀第1頁第20行。)，由此足證，被告在原告購買之前早就知道系爭農地有積水不乾之瑕疵，但於原告提出書面申購時或契約成立前卻都沒有將該瑕疵告知原告，被告不能以「契約成立時，現場的積水顯而易見，並非我們所能隱匿」之另一說詞，轉移焦點，企圖推卸自己故意不將系爭農地有積水不乾之瑕疵告知原告的責任。因為該瑕疵顯而易見，被告無法隱匿之意義，與被告知有該瑕疵而故意不將該瑕疵告知原告之意義完全不同，所以被告不能將二者混為一談！因此，被告確有故意不將積水不乾之瑕疵告知原告的情事。依民法第
355條第2項所揭：「買受人因重大過失而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」之規定中，所指買受人因重大過失而不知有瑕疵之意，其時間點並非限定於成立契約前買受人因重大過失而不知有瑕疵，而是指在整個買賣過程當中，包括成立契約前、訂約後、點交時等各階段，買受人因重大過失以致不知有瑕疵之存在而言。原告因為上列5項原因而未於契約成立前到達系爭農地現場查看，但97年12月24日欲行點交當天原告一到現場，馬上查看系爭農地，當發現有積水不乾、妨害農作物生長之瑕疵，馬上依民法第356絛第1項之規定，立即當面告知被告派往現場之鄭基豐先生，並於當日另以書面通知被告，請求被告改善該瑕疵。因此，原告除了沒有因重大過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵外，也完全沒有被告所指未善盡一般交易上買受人應盡之檢查義務，而原告發見該瑕疵後也沒有怠於通知被告。而因被告確有故意不將積水不乾之瑕疵告知原告之情事，依民法第355條第2項但書之規定，假定原告因重大過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵者（係假設語氣、非表自認），被告如故意不告知其瑕疵時，被告亦不能免其擔保之責，而仍然應負瑕疵擔保責任；此外，依民法第357條之規定，假定原告對於系爭農地積水不乾之瑕疵未依民法第356條第1項規定盡到檢查通知之義務或有同條第2項、第3項怠於通知之情形（均係假設語氯、非表自認），因為被告於原告申購時故意不將該瑕疵告知原告，所以原告不須受到民法第356條之規範而不能視為原告承認所受領之物，亦即被告仍應負起瑕疵擔保責任。
二、被告則以：㈠不動產價格動輒百萬元以上，衡酌常情為求慎重，一般人購
買不動產前均會先至現場查看。被告已完成該重劃區之抵費地截至目前為止計有44筆，承購人均會先至現場查看後再提出申請，原告所言其僅憑參閱地籍圖即提出申請，核與常情有違。又被告於97年11月25日行文原告繳款時，於公文說明二亦敘明如有地上物或被佔用情事者請自行處理字樣，足見原告須到現場方可瞭解實際狀況。而被告於97年12月24日上午10時派員至現場欲點交系爭農地予原告時，原告亦準時至現場，顯與原告所言其未曾至現場查看不符。本件系爭農地於原告提出書面申請購買前現況即是如此，且積水情形裸露於外顯而易見，非如房屋管線漏水隱藏於內無法立即得知。
是原告於買賣契約成立時，應即知系爭農地有積水情形。
㈡另被告出售抵費地時，為免日後之買賣糾紛，均會給予希望
購買抵費地之買方1個月之繳款期限，並於繳款前敘明「如有地上物或被佔用情事者請自行處理」，乃賦予購買人1個月之期限自由前往現場查看土地狀況，至購買人是否親至現場查看，非被告所得過問。如購買人屆期未繳款，即以雙方買賣契約不成立辦理。本件原告於97年10月24日以書面向被告申請購買系爭農地，被告於97年11月25日行文原告繳款之公文說明二亦敘明如有地上物或被佔用情事者請自行處理字樣，被告並無同意原告待點交時才至現場查看系爭農地之情事，僅同意配合原告以最快速之方式辦理登記程序，而原告於被告同意出售及繳款期限（97年11月25日起至97年12月25日止）之第2日即97年11月26日即完成繳款，並於97年12月17日完成所有權移轉登記。是縱認原告於買賣當時不知有前開積水情形存在，原告於買賣當時既未善盡一般交易上買受人所應盡之檢查義務，而系爭農地上之積水又屬顯而易見，且非可歸責於被告，自應認原告願以現況承購系爭農地。是原告主張欲解除契約或減少價金，自非可採。
㈢又原告所購買之標的物僅系爭農地，並不包括灌溉水溝，買
受人於承購後尚須自行整地方可使用。另系爭農地毗鄰之水路渠道經臺灣省臺中農田水利會改善完成後，有關其積水不乾之瑕疵，應非渠道滲漏所致，而係毗鄰坵塊（苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地）地表下滲漏致系爭農地產生積水無法乾涸，屬水往低處流動所形成之自然現象，應難謂為瑕疵。再者，本件於97年12月17日完成所有權移轉登記，依民法第373條之規定，系爭農地之利益及危險均應由買受人即原告承擔之。又原告購買系爭農地時，並未善盡一般交易上買受人所應盡之檢查義務，系爭農地之積水（天然形成之水）係屬顯而易見又不可歸責於被告之情狀，原告從申請之日起至辦理所有權移轉登記之日止，未有通知被告之行為，應認原告願以現況承購系爭農地，並視為承認其所受領之物等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回。㈡受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭執及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項：
⑴原告於97年10月24日向被告提出書面申請欲申購系爭農地
，經被告於97年11月6日依農地重劃條例第5條及施行細則第37條第1項規定通知毗鄰地優先購買權人是否優先承購，於優先購買權人均逾期放棄優先承購後，被告於97年11月25日行文原告，同意由原告承購系爭農地，並於函文說明第二項載明「如有地上物或被佔用情事者請自行處理」，並通知繳款。
⑵原告於97年11月26日繳清價金3,094,820元，被告則於97
年12月17日將系爭農地之所有權移轉登記予原告。⑶被告於97年12月22日通知原告定於同年月24日上午10時親
至系爭農地現場點交，原告亦準時到場，惟以系爭農地南側混凝土灌溉水溝壁破損致積水不乾，影響農作物生長為由拒絕點收系爭農地，原告並於同日函文通知被告，請被告將該系爭農地南側混凝土灌溉水溝壁破損滲水之瑕疵予以改善。
⑷系爭農地南側因滲水致積水不退之情形如本院卷第88、89
頁之勘驗照片所示，而上開情形於系爭買賣契約簽訂時即已存在。
㈡兩造爭執事項：
⑴前開第⑷項所示情形可否認為係系爭農地之瑕疵？⑵兩造訂立買賣契約時，原告是否知悉系爭農地有前開第⑷
項所示情形？如原告不知情，是否可認係因重大過失而不知？被告有無故意不告知前開情形之情事？⑶原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約或請求減
少價金或依同法第360條之規定請求損害賠償？
四、本件首應審究者為系爭農地南側因滲水致積水不退之情形可否認為係物之瑕疵？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
㈡經查，系爭農地依土地登記謄本所載面積為1,547.41平方公
尺，本院於99年3月11日履勘現場，系爭農地滲水處位於南側臨灌溉溝渠進水口西側1米2左右處，該處係溝渠新舊水泥溝壁臨接處，於該處下方肉眼觀之有少量水持續由灌溉溝渠滲透溝壁至系爭農地。而系爭農地靠南側由灌溉溝渠往北約8米寬之區間確實有積水之現象等情，有本院履勘現場筆錄及現場照片4禎在卷可稽（詳本院卷第85-89頁）。衡情系爭農地乃農牧用地，本應依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用，其靠南側由灌溉溝渠往北約8米寬之區間既有積水不退之情形，範圍已佔系爭農地面積一定之比例，依農地農用之目的觀之，顯足以減損農作收穫、實際農用使用面積及其他農業設施之利用，從而系爭土地依通常交易觀念，認其價值、效用或品質尚有欠缺，而存有物之瑕疵。被告雖辯稱系爭農地之唯一用途非僅限於種植農作物，況其毗鄰之水路渠道經委請臺灣省臺中農田水利會改善完成後，有關其積水不乾之瑕疵，應非渠道滲漏所致，而係毗鄰坵塊地表下滲漏致系爭農地產生積水無法乾涸，屬水往低處流動所形成之自然現象，難謂為瑕疵云云。惟查，系爭農牧用地之使用目的固非僅限種植農作物，依法尚可供作森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用，然系爭農地南側所存前揭滲水致積水不退之瑕疵，就農作以外之使用目的而言，自屬減少其價值或通常效用之瑕疵，不因上開瑕疵係毗鄰坵塊地表下滲漏所致，或因渠道滲漏所致而有不同。是被告前開所辯，為無足採。
五、本件兩造訂立買賣契約時，原告是否知悉系爭農地存有前開瑕疵？如原告不知情，是否可認係因重大過失而不知？被告有無故意不告知系爭農地存有瑕疵之情事？㈠被告所辯兩造訂立買賣契約時，原告知悉系爭農地存有前開
瑕疵等情，既為原告所否認，則依舉證責任分配法則，被告自應就兩造訂立系爭買賣契約時，原告知悉系爭農地存有前開瑕疵之事實，負舉證證明之責，而被告就此迄未舉證證明，則被告前揭所辯，自無足採。原告主張其於訂立系爭買賣契約時，不知系爭農地存有前開瑕疵等語，應堪採信。
㈡本件原告不知情，是否可認係因重大過失而不知？經查，本
件被告苗栗縣政府於97年11月25日以府地劃字第0970181361號函行文原告，同意由原告承購系爭農地，並於函文說明第二項載明「如有地上物或被佔用情事者請自行處理。」等情，有函文1紙在卷可徵（詳本院卷第34頁），復為兩造所不爭執，已如前述。細譯上開函文說明第二項意旨，堪認被告已向原告表明系爭農地可能存有瑕疵，原告應自行注意系爭農地是否有地上物或有被佔用之情事。另被告亦否認曾同意原告待點交時才至現場查看系爭農地之情事，而原告就此亦未舉證證明，則原告主張被告曾同意其待點交時才至現場查看系爭農地之情事云云，亦無足採。又參以系爭農地前開積水不退之區塊，係靠南側由灌溉溝渠往北約8米寬間，已如前述，如由南側灌溉溝渠邊之產業道路目視，清晰可見，而系爭農地四周並無圍牆加以阻隔，其積水狀態可為不特定人所得共見共聞，被告亦無何積極掩飾系爭農地上述瑕疵之行為。則衡諸一般經驗法則，一般人購地自用者，必重視土地地形、位置、土地現況、聯外道路、有無遭他人佔用等情事。本件原告為成年人，具有相當之社會經驗，其以3,094,82
0元之高額價額承購系爭農地，卻未留意上開函文第二項之告知事項，並實地踏界查看系爭農地，至不知系爭農地南側於買賣當時已存有前開顯而易見之積水瑕疵存在，自應認原告係因自己之重大過失，而不知系爭農地存有瑕疵。被告所辯，應堪採信。原告雖以土地買賣無論從土地登記謄本或地籍圖謄本均只有地號而無地址，而地號與地址無關，故買方無法在簽約前自行到達現場查看土地有無瑕疵，是原告不知系爭農地之瑕疵，不能認係因原告之重大過失所致云云。惟查，縱系爭農地之地籍圖僅有地號而無地址，依一般人之社會經驗，原告僅須向被告詢明系爭農地之位址，即得前往查看。況被告於97年12月24日上午10時派員至現場欲點交系爭農地予原告時，原告亦準時至現場，足徵原告非無從知悉系爭農地之所在無訛。是原告捨此而不為，事後反藉此稱其不知系爭農地存有瑕疵，尤證原告輕忽此依一般人之注意即可得知之前開瑕疵而有重大過失。是原告主張其非因重大過失而不知系爭農地之瑕疵云云，為無足採。
㈢被告有無故意不告知系爭農地存有瑕疵之情事？原告主張被
告故意不告知系爭農地存有瑕疵等情，既為被告所否認，原告就被告故意不告知系爭農地存有瑕疵之事實，自應舉證證明。經查，原告雖以被告於其答辯狀具體明確自認：「系爭土地之積水瑕疵於原告提出書面申請購買前現況即是如此，且積水情形裸露於外，顯而易見。」等語，足證被告在原告購買之前早就知道系爭農地有積水不乾之瑕疵，卻於原告提出書面申購時或契約成立前卻都沒有將該瑕疵告知原告，足徵被告確有故意不將積水不乾之瑕疵告知原告云云。然查，依被告前開答辯狀所載，僅係陳明系爭農地之瑕疵於原告申購前即已存在，且顯而易見之事實，尚難據之即認被告有何故意不告知之情事。而原告就被告有何故意不告知系爭農地存有瑕疵之事實，又未能另舉證證明。參以被告於97年11月25日行文原告，同意由原告承購系爭農地，並於函文說明第二項載明「如有地上物或被佔用情事者請自行處理。」，堪認被告已向原告表明系爭農地可能存有瑕疵。而系爭農地前開積水不退之瑕疵，係靠南側由灌溉溝渠往北約8米寬間，如由南側灌溉溝渠邊之產業道路目視，清晰可見，而系爭農地四周並無圍牆加以阻隔，其積水狀態可為不特定人所得共見共聞，被告又無何積極掩飾系爭農地上述瑕疵之行為等情，足徵被告所辯其未故意不告知系爭農地有瑕疵存在，尚堪採信。原告前開主張，為無可採。
六、按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。本件被告既無故意不告知系爭農地存有瑕疵之情事，而原告不知系爭農地存有前開瑕疵，又係因自己之重大過失所致，已如前述，而依兩造買賣契約之約定，被告又未保證系爭農地無瑕疵存在，則依前開規定，被告就本件系爭農地之買賣，自不負瑕疵擔保之責。原告主張被告應負出賣人之瑕疵擔保責任，為無可採。被告所辯，尚堪採信。
七、從而，原告主張物之瑕疵擔保責任，先位聲明依民法第359條解除系爭農地買賣契約，並依民法259條第1、2款規定，請求被告返還價金3,352,721元；第一備位聲明依民法第
360條規定，請求債務不履行之損害賠償495,557元；第二備位聲明依民法第359條規定主張減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求被告返還335,272元，均無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年8月17日
民事庭法官王萬金以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官劉麗美中華民國99年8月17日