裁判字號：臺灣高等法院91年上字第858號民事判決
裁判日期：民國92年04月22日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第八五八號
上訴人甲○○訴訟代理人 林秋萍 律師被上訴人高堃建設股份有限公司法定代理人 張永河 訴訟代理人 張立業 律師複代理人 鄭金溪 律師
傅紀勳 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十四日臺灣基隆地方法院九十年訴字第三七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項本金部分減縮為新台幣貳佰萬元。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張上訴人應給付被上訴人新台幣（下同）二百六十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於本院減縮聲明求為上訴人應給付被上訴人二百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第一四○頁），核與民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款之規定相符，合先敘明。
二、被上訴人主張兩造於民國八十三年四月十三日，就被上訴人於基隆市○○區○○段五堵小段六四九─七六地號土地上興建之東城Ｂ４棟第五層建物（下稱系爭房地）訂立預定買賣契約，約定總價為三百六十七萬元。嗣被上訴人依約興建完成並將系爭房地移轉登記為上訴人所有，並通知上訴人交屋，其藉故遲延或拒不辦理，依買賣契約第十三條第一款規定，視為被上訴人交屋完成，上訴人於受領後且將之向台北銀行用以申辦抵押權設定自行取得貸款，足認上訴人已承認受領系爭房地，而公共設施部分因系爭社區住戶未依法成立管理委員會，致無法完成點交手續，係屬上訴人受領遲延，依兩造契約及民法相關規定，上訴人即不得再向被上訴人為任何請求及主張瑕疵，亦不得再行主張契約解除權。上訴人抗辯於八十六年十二月三十一日曾發存證信函予被上訴人主張系爭房地有瑕疵，卻至九十年七月十六日方以存證信函主張解除契約，早已罹於通知後六個月之時效，上訴人不得再向被上訴人主張契約解除權或減少價金請求權等瑕疵擔保責任，而應依約給付買賣價金予被上訴人。況且被上訴人已履行契約之主要義務，縱公共設施部分有瑕疵，與買賣價金間亦無對價關係，上訴人無主張同時履行抗辯之餘地。如認上訴人主張之公共設施瑕疵係契約之一部分，而有給付一部不能之情形，然系爭之契約並非可分，倘有一部不能而得主張解除全部之契約，亦非適法且顯失公平。縱認被上訴人有不完全給付之情形，惟本件公共設施之瑕疵並非不能補正，上訴人主張給付不能而解除契約，於法已有未洽之處。詎上訴人僅給付至第二十七期款，尚有交屋款及貸款二筆尾款未付，其中房屋部分價金為一百零四萬八千元，土地部分為一百五十七萬二千元，合計為二百六十二萬元，屢經催討，上訴人均置之不理，爰提起本訴，並聲明上訴駁回。
三、上訴人則以因被上訴人以現場模型屋及廣告圖說，向上訴人承諾系爭房地於興建完成時將留設公園綠地、規劃籃球場、網球場、且提供一百萬社區專用巴士基金、一百萬社區管理基金、社區公車總站、專車接送學生上下學、社區規劃二百坪生鮮超市、社區統一出入口、廿四小時安全警衛等，上訴人認系爭社區因有前開公共設施規劃，交通堪稱便利，居家休閒運動、購物生活等機能均相當完善，且系爭房地亦因有前開公共設施之設置，因而提高其使用效能及交易價值，始與被上訴人簽立系爭房地買賣契約。嗣上訴人均依約按期繳款達廿七期，詎於系爭房屋興建完成，被上訴人並未依約規劃社區生鮮超市，亦無廿四小時安全警衛，亦未能提供一百萬社區專用巴士基金及社區管理基金，甚且被上訴人所設置之籃球瑒、網球場亦甚老舊不堪。而被上訴人所規劃之公園部分綠地，現已遭被上訴人另行占用興建公寓。被上訴人確未依約給付前開公共設施，亦經被上訴人之負責人於另案台灣高等法院八十九年度上易字第四一三一號刑事判決自承無誤，僅辯稱無刑事詐欺意圖，惟此嚴重影響買賣房屋之使用效能及交易價值，此觀鄰近且同時峻工之陽春住宅銷售價格僅一百五十萬元自明。而前開公共設施之土地所有權亦未移轉登記予承購戶。上訴人依民法第二百六十四條規定，抗辯於被上訴人依約完成給付前開公共設施前拒絕配合辦理貸款及交屋，自無違反誠信原則及權利濫用，上訴人拒絕受領亦不生遲延責任，又履經催告仍未補正，被上訴人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成給付遲延、不完全給付之債務不履行責任，且上訴人迄今未受點交及取得所有權狀，拒絕交屋款及貸款之繳納，並無抗辯過大。上訴人未與被上訴人辦理交屋，另依八十八年修正前之民法第三百六十五條之規定，解除權係於物之「交付」後六個月間，不行使而消滅，被上訴人並未交屋，故自無從起算解約請求權之六個月時效，上訴人自無罹於時效，原審引用八十八年修正後之民法第三百六十五條第一項之規定（即為通知後六個月間不行使或自物之交付起經過五年而消滅），並非正確。上訴人已於八十六年十二月三十一日、九十年七月十六日以存證信函催告並解除契約，契約既經解除，上訴人即不負給付尾款之義務等語，資為抗辯。並聲明㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
四、被上訴人主張兩造於八十三年四月十三日，就被上訴人所興建之系爭房地訂立預定買賣契約，約定總價為三百六十七萬元。被上訴人已於八十五年八月間將系爭房地興建完成過戶予上訴人，上訴人尚有尾款二百六十二萬元（已減縮為請求二百萬元）未付等事實，業據其提出預定土地及房屋買賣契約書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本影本（見士林地方法院卷第九至五一頁、原審卷第二○至二三頁）為證，並為上訴人所不爭執，自堪信此部分之主張為真實。
五、被上訴人復主張已通知上訴人交屋，依約視為交屋完成，且上訴人已受領並將之用以申辦抵押貸款。縱公共設施部分有瑕疵，與買賣價金間亦無對價關係，上訴人無主張同時履行抗辯之餘地。而上訴人遲至九十年七月十六日方以存證信函主張解除契約，早已罹於通知後六個月之時效。又本件公共設施之瑕疵並非不能補正，上訴人主張給付不能而解除契約，於法已有未洽等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於
物之交付後六個月間，不行使而消滅，修正前民法第三百六十五條第一項定有明文。而按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條亦定有明文。兩造係於八十三年四月十三日訂立系爭房地買賣契約，已如前述，依民法債編施行法第一條之規定，自應適用八十八年四月二十一日修正公布前之民法債編規定。
㈡次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條定有明文。上訴人抗辯被上訴人以現場模型屋及廣告圖說，向上訴人承諾系爭房地於興建完成時將留設公園綠地、規劃籃球場、網球場、且提供一百萬社區專用巴士基金、一百萬社區管理基金、社區公車總站、專車接送學生上下學、社區規劃二百坪生鮮超市、社區統一出入口、廿四小時安全警衛等，系爭房地所在之社區，被上訴人有多項公共設施未依約完成，影響買賣房屋之使用效能及交易價值，上訴人曾於八十六年間函催上訴人補正等情，被上訴人均未補正，業據其提出現場模型屋照片、廣告圖說影本、存證信函、本院八十九年度上易字第四一三一號刑事判決正本（見本院卷第一二一至一二六頁、原審卷第三五至三六頁、第四○至四八頁）為證，復為被上訴人所不爭執（見原審卷第一一五頁、本院卷第四二頁），且經原審依職權調閱前述刑事卷宗查明無訛，上訴人此部分抗辯，自足採信。
㈢本件買賣契約之標的，被上訴人所負之主給付義務乃在房屋之完成交付及基地之
移轉，使上訴人得取得系爭房地之所有權，並擔保房屋本身得為正常之居住使用，此觀前揭兩造所定之買賣契約書內容即明。至未為給付之公共設施部分，固有增進生活機能，提高房屋價值之效用，惟既為社區全體住戶所共用，客觀上言，僅能認係上訴人從給付義務之一部。準此，可認本件被上訴人就買賣契約所負之給付義務已有主從之分，其主義務部分既已履行，縱從義務部分給付不能，亦難謂系爭房地買賣契約之目的性無法達成，上訴人雖抗辯上訴人及夫均在台北市工作，子女當時分別就讀國、高中，夜間須補習，而該社區位居基隆偏僻山坡地區，倘無社區專用巴士進出相當不便亦有危險，若無二十四小時安全警衛，居家亦甚危險，又居家環境倘無籃球場、網球場及公園之規劃，實不適於住家居住生活。如無生鮮超市之規劃，上訴人買菜購物，亦甚不便。故出賣人未依債務本旨交付買賣標的物，買受人自得依民法第二百六十四條規定拒絕給付價金而有同時履行抗辯權云云，惟上訴人之前述均係其個人對居家環境之需求，或為其決定購買系爭房屋之重要因素，惟乃屬其主觀認知，其並未說明並舉證其就該公共設施環境要求已與上訴人合意一致視為系爭買賣契約之要素，為系爭買賣契約之主義務，則依一般房地買賣常情，上開社區巴士、全日警衛、球場、超市之設置與否，尚不影響系爭房地之通常使用。且均尚非不得以金錢代償而設立之，是該公共設施約定只是系爭房屋買賣之附隨從義務。另上訴人雖提出廣告單（見本院卷第一八○、一八一頁），稱系爭社區未完成公共設施之銷售行情二十坪七十五萬元，六十坪二百八十五萬元，惟該廣告單售價乃目前房屋市場價格，依目前不動產市場景氣低迷，價格普遍下跌，尤其偏遠地區跌幅甚大之週知事實觀之，系爭房屋價格滑落因素，非可遽認均係系爭房屋公共設施未施作所致，而謂因此買賣契約目的已即無法達成，上訴人固曾於八十六年十二月三十一日、九十年七月十六日分別寄發存證信函與被上訴人催告設置公共設施及因此解除契約（見原審卷第三五至三十九頁），惟被上訴人未依約給付前述公共設施瑕疵部分，僅係未依約履行系爭買賣契約之從義務並未因此致系爭房地買賣之契約目的不能完成，已如前述，則上訴人依此主張解除契約顯失公平，自不足取。
㈣上訴人抗辯出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第二百六十四
條規定，自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯，又債務人無為一部清償之權利，被上訴人迄今為止既僅提出部分給付，上訴人自得行使同時履行抗辯拒絕給付價金，且無義務先行給付其餘部分買賣價金，另債務人負給付遲延責任，上訴人於迭次催告其修補履行，其不履行，亦得依民法第二百二十九條、第二百五十四條規定，解除契約云云，惟查上開公共設施之設置乃系爭買賣契約之從給付義務已如前述，以被上訴人已將系爭房地移轉所有權予上訴人，並通知上訴人交屋，履行契約主義務後，上訴人自不得僅以上開從義務尚未履行完全即拒絕給付全部價金，其抗辯得依民法第二百六十四條規定拒絕給付價金而有同時履行抗辯權，且無庸先行給付其餘部分價金，顯係誤會，而無足採。
㈤上訴人復抗辯債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約，民法第二百
五十六條規定甚明。另民法第二百二十七條、第二百二十九條及第二百五十四條規定，亦可適用於系爭契約，被上訴人就系爭房地所在社區，未依兩造所訂買賣契約及廣告內容提供如上訴人所陳之多項公共設施，難謂已依系爭房地預定買賣契約之本旨為完全之給付，亦即其所為給付仍有瑕疵，自可認係前揭民法第二百二十七條第一項所稱之不完全給付。而被上訴人經上訴人催告補正瑕疵多年，仍無法修補，顯見其已無法履行該公共設施部分之給付義務，而構成給付不能之情形，自得解除契約云云，惟查上開公共設施部分等從給付義務之瑕疵，與解除契約拒付全部價金相較，顯有失平衡，已如前述，故上訴人依給付不能規定，逕行解除契約，顯失公平而有違誠信原則，亦不應准許，上訴人之抗辯亦無足採。
㈥被上訴人已將系爭房地所有權移轉予上訴人，此為上訴人所不爭執，並有土地及
建物所有權權狀附卷可證（見原審卷第五十、五十頁），而依系爭買賣合約書第十三條第一款約定，上訴人應於接到被上訴人交屋通知日起十日內會同被上訴人辦理交屋手續，如上訴人藉故遲延或拒不辦理，超過十五天仍未接管時，視為被上訴人交屋完成，查被上訴人已於八十五年五月二十四日通知上訴人交屋，有通知函在卷可按（見本院卷第三十四頁），上訴人對之並無爭執，僅抗辯被上訴人未完成公共設施等，故得主張同時履行抗辯並已解除系爭買賣契約云云，惟按公共設施之瑕疵，僅係系爭買賣契約從給付義務未履行，不能據以拒付價金或解除契約，已如前述，故被上訴人依系爭買賣合約書通知交屋，買受人拒絕受領，應視為被上訴人已交屋完成，故被上訴人主張已交屋應屬可採。故其依房屋買賣契約書請求交付交屋款及貸款一百零四萬八千元，及土地尾款一百五十七萬二千元為有理由，應予准許。
㈦綜上，本件上訴人抗辯依遲延給付，不完全給付、及瑕疵擔保等規定解除契約，
均無足採。上訴人仍應依買賣契約給付尾款二百六十二萬元，上訴人既經被上訴人催討而不給付，被上訴人起訴主張上訴人依約應給付上開尾款，為有理由。至上訴人是否得向被上訴人請求減少價金（被上訴人已減縮請求二百萬元）或損害賠償係屬另一問題，對被上訴人之請求不生影響，併此說明。
六、從而，被上訴人本於買賣契約，請求上訴人給付二百萬元（被上訴人原起訴主張二百六十二萬元，嗣於本院減縮聲明）及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即無不合。原審判命上訴人如數給付，並分別為准、免假執行之宣告，理由雖有不同，惟結果並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。另被上訴人減縮請求六十二萬元部分，因被上訴人減縮請求，撤回該部分之訴訟而失效力，不在本判決審究範圍，併此說明。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十二日
民事第十五庭
審判長法官劉靜嫻
法官陳昆煇法官李錦美右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年四月二十三日
書記 官明祖全 附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。