宣 示 判 決 筆 錄 102年度北簡字第4077號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 潘進丁
訴訟代理人 陳玉棋
被 告 李昌岳
訴訟代理人 黃俊六 律師
上列當事人間請求返還定金等事件事件，於中華民國102年8月29
日言詞辯論終結，同年9月12日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北
簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳君鳳
書記官 鄭玉佩
通 譯 陳建憲
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬元，及自民國一百零二年三月七
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣叁拾貳萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關
係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第
24條定有明文。本件依兩造簽訂之租賃契約第8條約定，合意
以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與
首揭規定相符，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
原告主張：兩造於民國98年8月17日簽訂租賃契約（下稱系爭
契約），由原告向承租被告所有坐落新北市○○區○○○路○
段○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自101年11月1
日起至106年10月31日止，以作為原告經營便利商店使用，原
告並於98年9月16日支付被告新臺幣（下同）1萬元之定金。系
爭契約第3條第4項約定：「乙方（即原告）於簽訂本租賃契約
時所給付之定金新臺幣1萬元整，於甲方（即原告）依本租賃
契約交付租賃物時，直接移轉成本條第2項所定押金，倘有不
足額乙方另行給付。」；又系爭契約第7條第6項約定：「雙方
簽立本租賃契約後，倘屆期不交付房屋，或交付房屋前解除本
租賃契約時，須支付對方新臺幣30萬元整，作為懲罰性違約金
。」。詎被告突於101年2月15日以存證信函向原告表示欲單方
解除契約，並函附1紙1萬元支票作為定金之退還。因原告並無
違約情事，被告亦不具約定或法定解約事由，無權片面解約，
原告遂函覆被告請其依約交付房屋，並將該匯票退還原告。迨
於起租日屆至時，被告仍未依約履行交屋義務，並於租約起租
日前再次向原告表示欲解除契約，嗣後並將系爭房屋出租與訴
外人統一超商股份有限公司，顯已違反系爭契約之約定，爰依
民法第226條第1項、第249條第3款之規定為請求等語，並聲明
：被告應給付原告32萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息。
被告則以：系爭契約第3條第2項規定，原告須交付押金30萬元
給被告，惟原告並未依約交付，未履行該契約之義務，故系爭
契約應屬無效之契約；縱認兩造於98年8月17日簽訂之系爭契
約有效，惟兩造就系爭房屋已於98年8月27日另訂房屋租賃契
約（下稱後約），已將系爭契約第7條第6項針對懲罰性違約金
之約定內容刪除，是原告請求懲罰性違約金，與法無據；又系
爭契約第7條第6項關於懲罰性違約金30萬元之約定，係原告未
經被告同意而擅自填寫，有變造之嫌；況縱認系爭契約有效，
但有顯失公平及違約金過高之情形等語，資為抗辯，並聲明：
原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
本件原告主張兩造先後於民國98年8月17日、27日以系爭房屋
為標的簽訂系爭契約及後約租賃契約，原告並於98年9月16日
交付定金1萬元予被告，嗣被告於101年2月15日向原告表示欲
解除契約並交付1萬元支票作為定金之返還，原告不同意被告
片面解約，並返還該1萬元支票予被告，被告於約定起租日屆
至時仍未交付系爭房屋，並將系爭房屋出租予訴外人統一超商
股份有限公司經營便利商店等情，業據其提出房屋租賃契約書
2份、定金收據、臺北古亭郵局第171號存證信函、支票、臺北
雙連郵局第1621號存證信函、回執、系爭房屋近況照片各1份
為證（見本院卷第8至18、25頁），且為被告所不爭執，自堪
信為真實。
原告另主張被告應依系爭契約給付懲罰性違約金30萬元，及加
倍返還定金2萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是
本院應審酌者厥為：㈠系爭契約是否有效成立？㈡系爭契約關
於30萬元懲罰性違約金之約定是否有效？㈢若懲罰性違約金之
約定有效，是否有顯失公平或顯然過高之情事？㈣原告請求被
告加倍返還定金，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭契約是否有效成立？
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使
用收益，他方支付租金之契約，民法第153條第1項、421條
第1項分別定有明文。查兩造於98年8月17日簽訂系爭契約，
以被告所有之系爭房屋為標的，租與原告使用收益，原告每
月支付15萬元之租金予被告，此有前開租賃契約在卷可稽，
兩造對於租金數額與租賃標的既已達成合致，是該租賃契約
於兩造簽訂時即有效成立，若有一方未依系爭契約履行之情
事，則屬債務不履行之問題，被告抗辯原告未依系爭契約第
3條第2項交付押金30萬元給被告，未履行該契約之義務，因
而系爭契約為無效云云，應有誤會，尚非可採。
㈡系爭契約關於30萬元懲罰性違約金之約定是否有效？
⒈被告辯稱系爭契約第7條第6項關於懲罰性違約金30萬元之約
定，係原告未經被告同意而擅自填寫，有變造之嫌云云。惟
查，經本院將原告及被告分別持有之系爭契約書正本檢送內
政部警政署刑事警察局鑑定之結果略以：系爭契約書2份第7
條第6項手寫金額「參拾萬」與「李昌岳」印文先後關係，
經以儀器檢視後，係先寫字後蓋印乙情，有內政部警政署刑
事警察局102年7月25日刑鑑字第0000000000號鑑定書在卷可
稽（見本院卷第65頁），且為兩造所不爭執，足徵系爭契約
中關於懲罰性違約金之約定係兩造合意為之，是被告前開所
辯，顯不可採。
⒉次查，系爭契約約定之租賃期間為101年11月1日起至106年
10月31日止，後約約定之租賃期間則為106年11月1日起至10
7年10月31日止，此觀系爭契約及後約自明，可見後約乃是
系爭契約期限屆至後，兩造再行續約1年，是原告主張後約
乃系爭契約租期之延續，若被告於系爭契約起租日始起已履
行交付系爭房屋之義務，則在後約存續期間並沒有屆期未交
付房屋或交付前解除契約等懲罰必要，因此，兩造於後約中
未有懲罰性違約金之約定等語，即屬可採，則被告辯稱因兩
造另訂後約，且後約已將懲罰性違約金之約定刪除，是原告
之請求於法無據云云，洵無足取。
㈢若懲罰性違約金之約定有效，是否有顯失公平或顯然過高之
情事？
⒈次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之
事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量
、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約
定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約
金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對
方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意
識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約
金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定
金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現
社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦
應予以尊重，始符契約約定之本旨；又按民法第148條第2項
規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事
人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予
以檢驗（最高法院93年度台上字第909號、95年度台上字第
1095號判決意旨參照）。
⒉查系爭契約第7條第6項約定：「雙方簽立本租賃契約後，倘
屆期不交付房屋，或交付房屋前解除本租賃契約時，須支付
對方新臺幣參拾萬元整，作為懲罰性違約金」，是兩造均須
依系爭契約履行義務，否則即須給付對方懲罰性違約金，原
告主張該約定屬平等條款，無顯失公平之情形，自屬有據。
又查，兩造於98年間簽訂系爭租賃契約，被告於101年2月向
原告主張解除契約，並於嗣後將系爭房屋出租與統一超商股
份有限公司經營便利商店，此為兩造所不爭執，爰審酌被告
與原告簽訂系爭契約後，時隔2年多始突然表示欲解除契約
，屆期仍不交付房屋，致原告預定之展店計畫無法順利進行
，又審酌被告嗣後將系爭房屋出租與統一超商股份有限公司
經營便利商店以取得租金收入，其行為顯有違誠信原則，且
被告並未舉證證明約定之違約金額有何過高而顯失公平之情
事，是兩造基於自由意思所為違約金之約定，兩造均應受其
拘束，本院亦應予以尊重，是被告抗辯稱違約金過高云云，
亦非可採。
㈣原告請求被告加倍返還定金，有無理由？
⒈再按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當
事人應加倍返還所受之定金，固為民法第249條第3款所明定
。惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形
，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當
之。又租賃契約成立後，依民法第423條之規定出租人固負
交付租賃物於承租人義務，惟此僅為出租人與承租人間債之
關係，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交付
時，則其交付租賃物之義務，即已不能履行（最高法院69年
度台上字第3935號、95年度台上字第1234號判決意旨參照）
。
⒉查原告於系爭契約簽訂時曾交付定金1萬元予被告，且系爭
房屋現已由被告出租與統一超商股份有限公司經營便利商店
等情，業如前述，是系爭契約顯已不能履行，且係因可歸責
於被告之事由所致，揆諸前開說明，原告依民法第249條第3
款規定，請求被告加倍返還定金2萬元，即屬可採。
綜上所述，原告主張被告違反系爭契約之約定，尚屬有據，被
告所辯，則均非可採，從而，原告依民法第226條第1項、第24
9條第3款之規定，訴請被告給付32萬元，及自起訴狀送達之翌
日即102年3月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有
理由，應予准許。
本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴
之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執
行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依聲請為如被告預
供擔保，得免為假執行之宣告。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決
之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官鄭玉佩
法官陳君鳳
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月12日
書記官鄭玉佩