宣 示 判 決 筆 錄 101年度北簡字第13007號
原 告 唐埕保全股份有限公司
法定代理人 謝忠村
訴訟代理人 杜中 原
訴訟代理人 吳國彥
被 告 四季悅公寓大廈管理委員會
法定代理人 李建興
訴訟代理人 謝志松
訴訟代理人 鄭智仁
上列當事人間101年度北簡字第13007號給付服務費事件，於中華
民國102年8月19日言詞辯論終結，102年9月12日下午4時在本院
台北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 詹駿鴻
書記官 林碧華
通 譯 袁素玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元，及自民國一百零一年七月
十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬零捌仟元預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有四季悅社區物業
管理服務契約書第14條在卷可稽，是本院就本件訴訟自有管
轄權。
二、原告主張：
㈠、原告於民國99年9月與被告簽訂四季悅社區物業管理服務契
約書（下稱系爭契約書），約定每月服務費新臺幣（下同）
340,000元，服務期限自99年10月1日起至99年12月31日止
。屆期後，雙方依系爭契約書第4條約定續約至100年9月30
日止。嗣於100年9月30日原告終止服務，惟被告尚積欠100
年3月、4月之服務費共計680,000元，經原告以存證信函催
討，被告僅清償部份服務費，迄今尚積欠108,000元之服務
費未給付。依系爭契約第5條第2項約定，被告至遲應於100
年10月5日清償服務費。為此，爰依系爭契約請求被告給付
所積欠之服務費用等語，並聲明：被告應給付原告108,000
元，及自100年10月5日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。
㈡、100年2月25日被告社區消防撒水設施故障，當時建商工務人
員尚未撤離，該撒水設施發生故障，係由工務所人員關閉，
當時亦有告知時任主委謝志松。謝志松明知該消防設備待修
，卻在無專業人員陪同下擅自操作消防設備，其因此造成之
損害，自應由謝志松負責，被告主張抵銷，並無理由。
㈢、提出：四季悅社區物業管理服務契約書、存證信函等件影本
為證。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、100年2月12日，訴外人 林秋梅 住家（即被告社區B6棟-11樓
）突發生火災，導致煙霧感測器反應啟動消防灑水系統，並
及時滅火未釀成災害。然而火苗滅熄後，灑水系統故障仍繼
續灑水，原告值班保全不知如何停止制水閥，幸機電委員協
助予以停止。此次灑水時間甚短，且林秋梅亦正在現場，故
未造成水淹之裝潢損害。惟嗣後於100年2月25日，因前揭火
災事件，被告主任委員謝志松乃協同機電廠商、其它委員檢
視社區消防設備。至原火災樓層（B6棟-11樓）發覺該樓層
之制水閥遭關閉，被告主任委員謝志松基於其職責及公共安
全而開啟水閥。而訴外人林秋梅之廚房灑水系統，因前次火
災故障仍於報修中，故制水閥開啟後，灑水器進而灑水持續
數小時之久，訴外人林秋梅與家人當時並未在家，導致水漫
淹至全屋造成損害，被告社區電梯亦因積水故障。被告因而
支出電梯修復費用18,000元，被告主任委員謝志松亦先行將
修復費用90,000元墊付予 林秋海 ，被告再將該費用支付與謝
志松。依系爭契約第3條第3項至第5項及188條第1項規定，
原告僱傭之保全人員，於火災發生時，未依標準流程通報消
防機關及被告，復不知如何停止水閥；又未及時督促住戶修
復自動灑水器，亦未通知被告處理經過及水閥關閉情況，導
致被告時任主委謝志松不知情下開啟水閥而導致淹水，故原
告應負賠償責任。依民法第334條規定，被告主張以自林秋
海處受讓對原告9萬元之損害賠償請求權，及被告對原告之
18,000元電梯修復費用請求權，於同額範圍內行使抵銷權，
則原告即無權向被告請求給付108,000元之服務費。
㈡、關於第三人林秋梅財產權(裝潢毀損)90,000元之部份，係因
原告受僱人(即警衛)之侵權行為致第三人林秋梅財產權受有
損害，原告與其受僱人須負連帶損害賠償責任。被告受讓該
侵權行為損害賠償請求權之債權，並就原告於本案中請求被
告給付之管理費債權主張抵銷。而被告財產權(即電梯受損)
18,000元部份，則係因原告所派駐之保全人員之處理程序，
顯對災害之發生有過失，基於原被告間雙方所簽立之系爭契
約書，被告應就其受僱人警衛(履行輔助人)於執行職務時違
反注意義務之情事，對被告所遭受損害負責。
㈢、又依消防法第2條及其施行細則第6條規定、各類場所消防安
全設備設置標準第51條規定，再參照內政部87年6月6日台（
87）內消字第0000000號函釋，大樓維護消防設備之權責為
管理委員會，而被告訴訟代理人謝志松為管理委員會主委，
今於火災後集合眾管委員開會後而為消防設備之「性能檢查
」，並發現消防設備異常進而操作制水閥使之回歸正常，應
屬依法有據。且本社區之消防撒水制水閥，其設計乃因密閉
濕式撒水頭動作後其撒水頭為非再用型，而泵浦自動啟動後
要以人為的方式來關閉，為免火災滅火後仍繼續灑水無法停
水，故於當層設制水閥來作為緊急關閉，以人工方式來控制
。且被告社區規約所頒佈之消防電力電信設施管理辦法第1
條規定，每一住戶應熟悉本公寓之消防設施、避難逃生設備
之正確位置與使用方法，而此關閉動作並無須專業之人員才
可操縱。
㈣、於100年2月25日，因火災事件後，基於消防法施行細則第6
規定，被告管理委員會主委謝志松乃協同機電廠商、其它管
理委員會委員檢視社區消防設備。至原火災樓層（B6棟-11
樓）時，發覺該樓層之消防撒水制制水閥遭關閉。基於法定
義務（性能檢查：經由操作判別消防安全設備之性能是否正
常）及公共安全進而開啟。而依系爭契約書第3條第3項、第
4項約定，原告之受僱人(警衛)為原告履行物業管理契約，
就被告社區，應提供災之應變處理、建議及意外事故之通知
。在此應作為義務下，原告之受僱人(警衛)之消極不作為-
未通知被告管委會及其法定代理人謝志松，水閥須關閉不得
開啟，與未粘貼「報修中，勿觸動」於該水閥之警語。故雖
因謝志松開啟水閥行為介入致林秋梅財產法益受損。然受僱
人(警衛)消極之不作為、間接侵害行為亦為加害行為，並與
被告及第三人林秋梅財產權間損害間有相當因果關係。
㈤、提出：工程內容說明單、電梯維修報價單、被告管委會支付
單及收款證明單、工程報價單、支票、請款單、權利讓渡契
約書、存證信函、林秋海聲明稿、修繕照片、制水閥相片、
消防給水系統昇位圖、101年1月1日四季悅公寓大廈第二屆
管理委員會會議紀錄、100年3月19日四季悅公寓大廈第一屆
管理委員會會議紀錄、消防電力電信設施管理辦法等件影本
為證。
四、不爭執事項：
㈠、原告於99年9月與被告簽訂四季悅社區物業管理服務契約書
，約定每月服務費340,000元，服務期限自99年10月1日起至
99年12月31日止。屆期後，雙方依系爭契約書第4條約定續
約至100年9月30日止，被告尚未給付本件服務費108,000元
。
㈡、於100年2月12日，訴外人林秋梅住家（即被告社區B6棟-11
樓）發生火災，火苗滅熄後，灑水系統故障仍繼續灑水，經
機電委員到場處理。嗣於100年2月25日，被告主任委員謝志
松至原火災樓層（B6棟-11樓）發覺該樓層之制水閥遭關閉
，被告主任委員謝志松將其開啟，而因訴外人林秋梅之廚房
灑水系統，因前次火災故障仍於報修中，故制水閥開啟後，
灑水器進而灑水持續數小時之久，導致水漫淹至全屋造成損
害，被告社區電梯亦因積水故障。被告因而支出電梯修復費
用18,000元，被告主任委員謝志松亦先行將修復費用90,000
元墊付予林秋海，被告再將該費用支付與謝志松。
㈢、上開事實，有四季悅社區物業管理服務契約書、存證信函、
工程內容說明單、電梯維修報價單、被告管委會支付單及收
款證明單、工程報價單、支票、請款單、權利讓渡契約書、
存證信函、林秋海聲明稿、修繕照片、101年1月1日四季悅
公寓大廈第二屆管理委員會會議紀錄、100年3月19日四季悅
公寓大廈第一屆管理委員會會議紀錄等件影本附卷可稽，核
屬相符，並為兩造所不爭，堪予採信。
五、爭執事項：原告主張被告尚積欠服務費108,000元等情，為
被告否認並為抵銷抗辯，則被告抵銷抗辯是否有理由，茲分
述如下：
㈠、系爭契約書第10條免責事由明文約定如下：「因下列事由所
致之損害不論其為直接或間接，乙方（即原告）均不負賠償
之責：三、因甲方（即被告）或甲方人員之故意或過失所致
者，或因甲方人員或標的物公寓大廈內區分所有權人住戶或
使用人違反社區管制規定者。」，是以只要於服務期間內所
發生之損害，有上述情形時，原告即得依上述約定主張免責
，合先敘明。
㈡、查，被告並不爭執其前任主任委員謝志松將制水閥開啟，社
區電梯及林秋海住戶因之受有損害等情，既如前述，依上約
定，被告即應證明謝志松前述開啟制水閥之行為，並無故意
或過失。被告雖謂依依消防法第2條及其施行細則第6條規定
、各類場所消防安全設備設置標準第51條規定，及參照內政
部87年6月6日台（87）內消字第0000000號函釋，大樓維護
消防設備之權責為管理委員會，而被告訴訟代理人謝志松為
管理委員會主委，其有權開啟，惟維護消防設備與開啟制水
閥究屬二事，本不可混為一談， 況縱寬 認謝志松得為維護消
防設備，但謝志松於開啟前，仍應盡善良管理人之注意義務
，並應先行確認消防系統是否正常運作，以免因其擅自開啟
，而致使他人或社區而受有損害，乃謝志松應注意、能注意
而未注意，即開啟制水閥，致肇本件損害，即難謂無何過失
之可言，遑論謝志松開啟制水閥是否屬維護消防設備之必要
行為？是否應通知原告會同消防設備維修之機電單位確認後
由專業單位予以啟動較佳？均有疑義，謝志松於未踐行上述
較妥程序之情形下，擅為開啟，益徵其就本件上述損毀之產
生，涉有過失，依系爭契約書第10條第3項及首揭之說明，
原告即得因謝志松之行為主張免責，被告上述抵銷之抗辯，
並無可採。
㈢、被告雖另抗辯依系爭契約書第3條第3項至第5項，原告有提
供防火、防災應變處理等義務，惟原告得依系爭契約書第10
條第3項之約定免責已如前述，其縱有違反上項約定，但亦
已因謝志松開啟制水閥行為之介入，而難認本件損害係其違
反上項義務所生，蓋本件若非制水閥開啟，即不會產生灑水
系統運作並產生損害，縱謝志松係基於責任感懼怕火災發生
而開啟，惟如前述，本院認仍應依較妥善之程序為維修確認
，並交由專業人士處理，方屬正辦，非被告可片面解釋謝志
松得擅為開啟，謝志松基於責任感所為之開啟行為，即應由
其自行承擔開啟之結果，而不宜將其所應負之責任，轉嫁予
原告，況原告依系爭契約書第10條第3項之規定，本即得主
張免責。
㈣、綜合以上，被告所為抵銷抗辯，不可採取，從而，原告依系
爭契約，請求被告給付未給付之管理費108,000元及自起訴
狀繕本送達被告之翌日即101年7月11日起至清償日止，按年
息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告超過該部分
之利息主張部分，因本院認宜以起訴狀繕本之送達為債務履
行之正式催告，被告應於受上催告拒不履行後方負給付遲延
責任，而應予駁回，茲附敘明。
六、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
八、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第79條及後附計算書確定如
主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官林碧華
法官詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月12日
書記官林碧華
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,110元認應由被告負
擔全部
合計1,110元