裁判字號：臺灣高等法院96年上字第675號民事判決
裁判日期：民國97年06月10日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決96年度上字第675號上訴人辰○○
卯○○共同訴訟代理人 趙昌平 律師
姜萍 律師被上訴人癸○○
丁○○寅○○○丑○○○甲○○丙○○乙○○辛○○己○○庚○○戊○○壬○○○子○○共同訴訟代理人 紀亙彥 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年6月28日臺灣桃園地方法院95年度訴字第1624號第一審判決提起上訴，本院於97年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，則不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款定有明文。上訴人雖於本院始抗辯：本件適用三七五減租條例第17條第1項第5款規定有法律不溯及既往、土地法第83條、權利濫用、違反誠信原則及默示拋棄終止權等事由。惟上訴人等於原審即抗辯：伊等共同承租被上訴人等共有坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段（下稱系爭地段）第7之5、6之3、6之43、7之4地號土地（下稱系爭土地）之部分土地，雙方訂有耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約），系爭土地從伊等先祖父承租至今已經七十餘年，多年來租佃關係相處和諧，依據土地法及內政部之函釋，伊等仍得繼續為從來之使用，並無違反耕地三七五減租條例之規定等語（見原審卷第91、92頁），故上訴人於本院始為前開抗辯，顯係對於在第一審已提出之防禦方法為補充，且如不許其提出顯失公平，揆諸前開說明，自應予准許。被上訴人認此為上訴人所提出之新防禦方法，尚有誤會。
二、被上訴人主張：㈠上訴人共同承租伊等共有之系爭土地，雙方訂有系爭耕地租
約，民國（下同）65年1月5日大園都市計劃將系爭地段第7之5地號土地編定為○○○區○○○○○段第7之4地號及6之3地號土地編定為「乙種工業區」，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，經依法編定或變更為非耕地使用時，得於租佃期間未滿前為終止租約，伊等於95年3月1日向桃園縣大園鄉公所（下稱大園鄉公所）耕地租佃委員會申請調解之調解書上，即已依耕地三七五減租條例第17條終止租約，並再以95年11月24日補正起訴狀之送達代終止租約意思表示之到達，上訴人等於終止租約後自應返還所承租耕地。
㈡另上訴人等共同承租系爭地段第6之43地號土地、面積9平方
公尺土地內之面積4平方公尺耕地，固未經編定為非耕地使用，然因上訴人等所承租之耕地中僅餘該4平方公尺之耕地，用於耕作根本不敷成本，且業失原本耕地租約之目的，是伊等亦請求一併收回。上訴人等亦陳明同意於本件涉訟租約中之其他耕地得依法終止收回之情況下，因系爭地段第6之43地號土地面積過小無法耕種，而同意一併由伊等收回，是該部分既經雙方同意終止，於終止租約後，上訴人等自應一併返還。
㈢伊等終止權之行使乃在法律修正公佈之後，並無所謂溯及既
往之情，上訴人等主張本件有法律不溯及既往原則之適用，容有誤會。
㈣耕地三七五減租條例第17條第1項第5款係明定為「編訂或變
更為非耕地使用」，並無規定土地亦須實際變更為非耕地使用，出租人方得終止租約。上訴人等主張系爭土地一直均作耕作使用，及得繼續原來之使用或未變更為非耕地使用云云，均與法未合。
㈤單純沉默並不等於默示之意思表示，耕地三七五減租條例第
17條第1項第5款之終止權行使並無任何時效之規定，且法亦有權利不得預先拋棄之原則。況伊等係分別於78、79、93、94年間因繼承或買賣而取得系爭土地，並無長久不行使終止權之情事，自無默示拋棄終止權，且亦不符權利失效原則之要件。
㈥耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項
第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，與伊等所請求之終止租約收回耕地不生同時履行抗辯問題，上訴人等自不得執此主張拒不返還耕地。
㈦爰本於租賃物返還請求權之法律關係，求為命：⑴上訴人應
將系爭地段第6之3地號土地、地目田、面積1萬1302平方公尺土地內，如原判決附圖所示編號（35）部分，面積5003平方公尺土地；及系爭地段第7之4地號、地目建、面積1999平方公尺土地內，如原判決附圖所示編號（11）、（12）、（13）、（14）、（15）部分，面積共計500平方公尺土地；及系爭地段第7之5地號土地、地目田、面積7394平方公尺土地內，如原判決附圖所示編號（24）、（25）、（26）、（27）、（28）部分，面積共計1548平方公尺土地返還被上訴人癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○。
⑵上訴人應將系爭地段第6之43地號、地目田、面積9平方公尺土地內，如原判決附圖所示編號（33）部分，面積4平方公尺土地返還被上訴人癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○、子○○。原審判命上訴人應將上開土地返還被上訴人，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：㈠系爭地段第7之5地號土地經編定為工業區、第6之3、7之4地
號土地經編定為乙種工業區之事實，於耕地三七五減租條例第17條第1項第5款生效前已發生，依法律不溯及既往原則，不得溯及適用於本件。
㈡土地法第83條既容許承租人繼續耕作，自不准出租人在土地
實際仍由承租人耕作使用之情形下，主張終止租約。故基於法律之體系性解釋，及耕地三七五減租條例第17條第1項第5款文義解釋，耕地除需經依法編定或變更為非耕地以外，實際上亦須作為非耕地使用，出租人始得終止租約。
㈢自72年12月23日耕地三七五減租條例第17條第1項第5款增訂
施行以來，已二十餘年，被上訴人等未行使租約終止權，反而繼續收取租金，履行租約，其等行為足認已默示拋棄租約終止權。
㈣且依被上訴人等長期積極履行契約之行為，足使伊等信賴被
上訴人等已不欲行使租約終止權，被上訴人等迄今始主張終止租約，出爾反爾，顯屬權利濫用，有違誠信原則，依「權利失效」原則，應認其等租約終止權已失效。又被上訴人等均係繼受其前手與伊等間之耕地租賃關係，基於繼受取得、後手不得取得大於前手權利之法理，亦應繼受其等前手租約終止權之瑕疵。
㈤若被上訴人等執意收回系爭土地，亦應給予補償為必要條件
等語，資為抗辯。並於本院聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造就系爭土地如原判決附圖所示編號（11）、（12）、（
13）、（14）、（15）、（24）、（25）、（26）、（27）、（28）、（33）、（35）部分之土地訂有園田字第40號私有耕地租約，由上訴人辰○○、卯○○承租，權利範圍各二分之一，該租約至被上訴人於95年3月1日提起租佃爭議調解申請終止系爭租約前，皆屬有效成立存在。本件耕地租佃爭議經桃園縣大園鄉耕地租佃委員會調解及桃園縣政府租佃委員會調處均告不成立。
㈡65年1月5日大園都市計畫將系爭地段第7之5地號土地（原地
目為田）使用分區編定為工業區，7之4地號（地目建）、6之3地號（地目田）土地，使用分區編定為乙種工業區，6之43地號土地迄今仍未變更。
㈢上訴人表示於本件涉訟租約中之其他耕地得依法終止收回之
情況下，因系爭地段第6之43地號土地面積過小無法耕種，同意一併由被上訴人收回。
五、被上訴人又主張：伊等已合法終止系爭耕地租約，自得本於租賃物返還請求權，求為命上訴人將系爭租賃土地返還伊等等語。惟此為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：㈠系爭耕地租約是否已合法終止？有無法律不溯及既往原則之適用？有無農業發展條例第16條第1項第5款規定之適用？㈡被上訴人之行為是否足認已默示拋棄租約終止權？被上訴人之行為是否屬權利濫用？是否有違誠信原則，而「權利失效」？㈢上訴人得否以補償費尚未給付為抗辯？茲分別論述如下：
㈠系爭耕地租約是否已合法終止？有無法律不溯及既往原則之
適用？有無農業發展條例第16條第1項第5款規定之適用？⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如耕地經依法編定為非
耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段可資參照。
⒉系爭地段第6之3地號、7之4地號土地之使用分區確已經桃
園縣政府編定為乙種工業區，7之5地號則經編定為工業區乙節，此有被上訴人所提出之桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書2紙為證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。又被上訴人主張系爭地段第6之43地號土地內之4平方公尺耕地，該筆土地使用分區固仍為農業區，未經編定為非耕地使用，然如上訴人所承租之前開3筆耕地如得依法終止收回情況下，系爭地段第6之43地號土地面積過小無法耕種，應予收回乙節，為上訴人於原審所不爭執，並陳稱：「（就被上訴人所主張6之43地號其地目雖未變更，但上訴人所承租土地僅4平方公，如其他土地皆依法終止後，就6之43地號收回有何意見？）若被上訴人依法可以終止，同意被上訴人收回，若不行終止，請依耕地三七五減租條例第17條第2項辦理，因為其他耕地如依法終止，6之43地號面確實太小，無法耕種。
」等語（見原審卷第135頁），堪認上訴人於被上訴人得依法終止收回系爭地段第6之3地號、7之4地號及7之5地號土地，即同意放棄系爭地段第6之43地號承租土地之耕作權甚明。是系爭地段第6之3地號、7之4地號及7之5地號等3筆土地之使用分區之變更部分既已符合前揭法文規定，即系爭3筆土地業已「經依法變更為非耕地使用」，且上訴人亦當庭表示前開3筆土地如經合法終止，願放棄6之43地號土地之耕作權，已如前述，準此，被上訴人於95年3月1日向大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解之調解書上，即已表明依耕地三七五減租條例第17條終止租約，嗣再主張以補正起訴狀繕本送達上訴人以為終止之意思表示，上訴人並已於95年12月1日收受，復有送達證書在卷可憑（見原審卷第74、76頁），應認被上訴人已合法終止系爭耕地租約，則被上訴人請求上訴人返還現占有使用之系爭土地，於法有據，應予准許。
⒊上訴人雖抗辯：系爭土地經編定為乙種工業區之事實，於
耕地三七五減租條例第17條第1項第5款生效前已發生，依法律不溯及既往原則，自不得溯及適用於本件云云。惟按所謂法律不溯及既往原則，係指法律自其生效時起，以後所發生之事項始有其適用，至其生效前發生之事項，則不適用此法律。最高法院80年台再字第7號著有判決可稽。
查耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定，係於72年12月23日增訂修正公布，且同條例第31條亦規定本條例自公布日施行，是適用該條項之規定於租佃期間未屆滿前終止，應於72年12月23日修正公布後，有符合該法條要件之事實存在，出租人始得依法取得終止權並得為行使之，在法律修正公告前，因無該等法定終止原因可得行使，是於該條項修正公布以前，如主張依該條項為原因而行使終止權，方應認有法律不溯及既往之適用，而不得行使。如當事人行使此法定終止權，係在法律公布生效後，自屬法律生效後發生之事項，應不生法律不溯及既往之問題。本件被上訴人係於95年間申請租佃爭議調解，並依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款為終止租約之意思表示，是被上訴人之終止權行使既在法律修正公布之後，並依法定終止原因為權利之行使，自無所謂溯及既往之情形，上訴人此部分之抗辯，即非可採。
⒋上訴人又抗辯：系爭土地並未變更為非耕地「使用」，亦不符耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所定之要件。
又多年來相關主管機關或都市計劃單位均未編列預算開發系爭土地，而上訴人等人非但現仍耕作中，無不自任耕作之情云云。惟按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款明文規定：經依法編訂或變更為非耕地使用時得為終止租約。足見法律所定之要件為「經依法編訂或變更」為非耕地使用，與土地實際上是否為耕地使用無關。系爭地段第7之5、7之4、6之3地號土地於65年1月5日即受大園都市計劃編訂為工業區及乙種工業區，則顯而易見者，工業區之土地自非耕地，已符合法律所定之要件，是被上訴人自得依法主張終止租約，至土地實際上之作用為何均非所問，更與主管機關或都市計劃單位有無編列預算開發無關。上訴人此部分之抗辯，亦非可採。
⒌上訴人另抗辯：依89年1月26日修正之農業發展條例第16
條第1項第5款規定，租佃雙方得以分割耕地終止租約方式辦理，兩造若依上開規定辦理，可令上訴人等人得以協議分割之土地繼續耕種使用，應屬較為公平合理之處理方式云云。惟按農業發展條例第16條第1項第5款固有規定：耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有，不受每宗耕地分割後不得少於零點二五公頃之限制等語，然究係指租佃雙方間有分割耕地之合意而言，本件兩造並無達成分割系爭耕地之協議，上訴人援引上開規定執為抗辯，顯有誤會，即非可採。
㈡被上訴人之行為是否足認已默示拋棄租約終止權？被上訴人
之行為是否屬權利濫用？是否有違誠信原則，而「權利失效」？⒈上訴人再抗辯：系爭土地經編定為乙種工業區已長達2、3
0年，被上訴人不僅未終止租約，反而繼續收取租金、履行租約，其行為足認已默示拋棄租約終止權。且被上訴人同意上訴人繼續承租系爭土地長達2、30年，迄今始主張終止租約，出爾反爾，顯屬權利濫用，有違誠信原則，依「權利失效」原則，應認其租約終止權已失效云云。
⒉惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張被上訴人有拋棄終止權之情事，自應就此有利於己之事實存在負舉證責任。上訴人始終未舉證以實其說，已難採信。況耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之終止權行使，並無任何時效之規定，而權利應何時及如何行使，為權利人之自由，且權利以不得預先拋棄為原則，是上訴人徒以被上訴人久不行使終止權，即謂被上訴人有拋棄終止權之情，非僅無據，亦與法未合。
⒊又查系爭土地係被上訴人所共有，僅係出租予上訴人等耕
作，並因耕地三七五減租條例之適用，而以每年主作物收成量千分之三七五為地租之最高上限，而因系爭土地早年即已編訂為工業區用地，是依土地稅法之規定，自變更為工業區用地起即已開徵地價稅，被上訴人亦陳稱其等確繳納地價稅，且上訴人等所繳付之地租根本不足繳納地價稅（見本院卷第75、166頁），況被上訴人係依法定終止原因為租地契約之終止，自屬權利之正當行使，而依法上訴人尚對被上訴人存有補償金之請求權，如此被上訴人之行使權利不僅係依法律之規定，亦符合誠實信用之原則，顯非權利之濫用。至上訴人所稱30餘年來之勞力、時間、費用等，於耕地三七五減租條例之適用下，上訴人使用他人土地為耕作，僅繳付全年主作物收穫之千分之三百七十五，而自行保有千分之六百二十五之收益，於該條例保障佃農權益下，已受有相當之報償，不能執此反指摘被上訴人依法行使終止權為權利濫用。
⒋再查所謂權利失效，源自最高法院72年度台上字第2673號
裁判之意旨，認「權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。」，足見該案例之事實係權利人在相當期間內不行使其權利，權利人行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利為要件。在作此項判斷時，必須斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、經濟社會狀態、及其他主觀客觀因素而決定之。且權利原得自由行使，義務本應隨時履行，故權利失效是一種特殊例外的救濟方法，適用之際，宜特別慎重。本件被上訴人癸○○係於78年1月17日因繼承為原因取得系爭土地，被上訴人丁○○、寅○○○、丑○○○、壬○○○係於79年間依繼承為原因取得系爭土地，而被上訴人甲○○、乙○○、丙○○則係93年始依繼承為原因取得系爭土地，被上訴人辛○○、己○○、庚○○、戊○○則係至94年始依分割繼承取得系爭土地，被上訴人 林慧玲 係於94年因買賣而取得系爭土地，是於被上訴人等陸續取得土地之所有權後，即於95年3月間依法主張終止租約，則並無權利於相當期限內不行使之事實存在，已不符權利失效原則之要件。換言之，系爭土地之權利人中有一部分共有人，根本從未表示不欲行使其權利，核與「權利人在相當期間內不行使其權利」、「行為造成特殊情況」之要件顯有未合，況系爭終止權行使，並無任何時效之規定，被上訴人本得隨時行使終止權請求返還租賃物，足見兩案之事實並不相同，自難比附援引。上訴人執此上訴，仍非可採。
⒌查上訴人自承租耕地以來，即依約繳交地租，從事農作，
數十年來固均相同，則就被上訴人等究有何種特殊情況，足使上訴人等生有正當信任，認被上訴人已不欲行使權利或不欲令上訴人履行義務？就此等事實上訴人始終未舉證以實其說。至上訴人所稱繼續耕作，收取租金，同意土地墾殖，2、30年來投入無數勞力、時間、費用等事實，均係基於兩造間三七五租約所產生之必然事實，非屬契約行為以外之不為終止權行使之特殊情況之事實，與權利失效之要件有所未合，自無所謂權利失效原則適用之餘地。
㈢上訴人得否以補償費尚未給付為抗辯？
⒈上訴人復抗辯：被上訴人於大園地區曾經擁有多處土地，
其中有與系爭土地屬同一區段之土地為政府徵收，該徵收補償費一坪高達七萬餘元，而非公告市值，若被上訴人執意收回系爭土地，自應比照該地價為作補償依據云云。
⒉惟查：耕地三七五減租條例第17條第2項，雖係針對出租
人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定，然耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即得予以終止租約，法律並無任何限制，未附任何條件，只要客觀上有依法編定或變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃物之土地，至於第2項規定出租人應給予承租人補償，係法律規定賦予承租人之請求權，與出租人終止租約並非對待給付關係，自不發生同時履行抗辯問題，亦非終止租約之生效要件，最高法院75年度臺上字第231號、78年度臺上字第2563號、83年度臺上字第2400號判決可資參照。準此，無論被上訴人是否應依上訴人所辯之補償費計算方式給付補償費，均與被上訴人租賃契約終止權之生效與否無涉，自屬上訴人得否另案訴訟請求之問題，上訴人執此抗辯，仍非可採。
六、綜上所述，被上訴人主張：伊等已合法終止系爭耕地租約，為可採。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權之法律關係，求為命上訴人應將如原判決附圖所示編號（11）、（12）、（13）、（14）、（15）、（24）、（25）、（26）、（27）、（28）、（35）部分之土地返還被上訴人癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○，及將如原判決附圖所示編號（33）部分之土地返還被上訴人癸○○、丁○○、寅○○○、丑○○○、甲○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、壬○○○、子○○，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人返還土地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年6月10日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官藍文祥法官黃騰耀正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年6月11日
書記官秦仲芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。