裁判字號：臺灣高等法院臺中分院89年上字第472號民事判決
裁判日期：民國91年06月25日
裁判案由：返還保證金
臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第四七二號
上訴人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十五日臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第一五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭不動產租賃契約第三條，原經兩造議定為「租賃期限內之租金經甲、乙雙方
訂定為新臺幣一百二十萬元，由乙方當場付訖，又乙方應負本件租賃土地整地之責」。嗣因甲方即上訴人慮及若於租賃期滿，無償取得地上設施葡萄園等利益較為有利，遂經徵得乙方即被上訴人及訴外人 賴登茂 同意後，乃將本件契約第三條改為「租賃期限內之租金經甲、乙雙方訂定為於本契約成立由乙方交付甲方新臺幣壹佰貳拾萬元正做為保證金，此款於租賃期限滿甲方應無利退還乙方，又乙方應負責本件租賃土地整地之責。」並增訂契約第七條「本件租賃期限滿乙方除應將土地返還乙方外，地上之施設葡萄園等亦應無條件全部全部歸由甲方取得，乙方決無異議。」依此，一百二十萬元之約定，由原為租金預付之押租金契約，更改為擔保債務履行之違約保證金。至於本件租約之租金即為租期屆滿後，獲得整地後使用土地及取得葡萄收益之利益。茲被上訴人僅於租期屆滿後返還土地，並未依約交付葡萄園，尚未完全履行租賃債務，當然不得請求返還保證金。原審將此保證金契約認定為押租金利息付租之押租金契約，實有違事理。
㈡又按「解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判
斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解，致失真意」、「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以其不失立約之真意」（參照十九年上字第二八、十八年上字第一七二七號判例）。是解釋本件契約應通觀契約之全文，不得僅截取其中部分或單觀其中之一條文，而應前後對照觀之：
⒈兩造之契約第一條：「甲方（即上訴人）所有座○○○鄉○○段○○○號內面
積約壹點伍零零公頃之土地本日願出租乙方（即被上訴人）做為葡萄園用地而乙方亦願依本契約條件承租之」，第三條：「租賃期限內之租金經甲、乙雙方訂定為於本契約成立由乙方交付甲方新臺幣壹佰貳拾萬元正做為保證金，此款於租賃期限滿甲方應無利退還乙方，又乙方應負責本件租賃土地整地之責。」，第七條：「本件租賃期限滿乙方除應將土地返還乙方外，地上之施設葡萄園等亦應無條件全部全部歸由甲方取得，乙方決無異議。」是依該合約整體觀之，兩造對系爭土地特別約定作為葡萄園之用，且在租賃期滿，被上訴人除應將土地返還予上訴人外，更須將土地上之設施（葡萄架）及葡萄園等交由上訴人取得。是本件係以被上訴人整地，並須種植葡萄樹，成為葡萄園，期滿交付該地上之設施及葡萄園於上訴人，作為使用系爭土地八年之對價。
⒉又該一二○萬元係為被上訴人履行債務之擔保，期滿被上訴人如依約履行承租
之義務後，上訴人始應無息退還予被上訴人；易言之，至多僅得解為被上訴人履行本件債務後，上訴人有無息退還該保證金之義務，無從解為以利息充作租金之意，否則兩造何須在第一條特別約定：‧‧‧做為「葡萄園」用地，而第七條又何須特別約定：‧‧‧期滿乙方「除」應將土地返還甲方「外」，地上之施設葡萄園「等」亦應無條件歸由甲方取得，乙方絕無異議？⒊該一二○萬元保證金確係為擔保租金之給付及承租人債務之履行，其性質非單
純押租金之性質，尚有擔保承租人債務之履行，其返還前提須合約終了時承租人無債務不履行之情事為停止條件，苟有債務不履行之情，則該保證金應為損害賠償之擔保，條件即未成就，自無返還之義務。而依合約書第一、七條，被上訴人有種植葡萄樹及合約期滿交付地上設施及葡萄園之義務，被上訴人卻未交付，此有被上訴人於原審履勘時稱：當時墾做後有種葡萄園，但葡萄苗都死，無法種植等語可證，是被上訴人違約至為顯然，該保證金返還之條件尚未成就，上訴人自無返還之義務。
⒋兩造在合約第一條既將系爭土地特別約定：「出租予乙方做為葡萄園用地」，
當係種植葡萄樹，否則何須為此約定？而不泛稱為耕作或其他之用？又豈會於第七條特別約定期滿地上之設施及葡萄園須歸上訴人所有？況合約書僅有七個條文，其中第一、七條即為上開之記載，即合約三分之一之條文均規範葡萄園事宜，則原判決憑何認定被上訴人無種植葡萄樹之義務，其認事採證顯有違誤。又被上訴人租地種植葡萄樹，契約存續期間當然對葡萄樹有收益之權，期滿既約定須將設施及葡萄園歸上訴人取得，其文義當然係指被上訴人有種植葡萄樹之義務，否則期滿如何交付？又期滿尚須將地上之施設葡萄園等歸上訴人所有，上訴人於期滿後當然有收取之權，原判決認契約未明示被上訴人有將葡萄園樹之收益歸由上訴人收取，亦有違誤。
㈢況被上訴人依約應負整地一‧五公頃之責，實際僅整地一公頃，餘○‧五公頃係
由訴外人乙○○整理完成，且係在上訴人交付土地予被上訴人之前，而乙○○所以整地則係為上訴人之利益而為，如認此種法律關係為無因管理，亦應於上訴人與訴外人乙○○間發生，而非被上訴人與乙○○間產生，既然無因管理所生之利益應歸上訴人，而被上訴人又未履行上述○‧五公頃之整地義務，上訴人自得執此以為抗辯。
三、證據：除援用原審立證方法外，並聲請訊問證人 史添丁 、賴 吳素卿 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠保證金一百二十萬元應屬「押租金」性質，此為上訴人於八十九年三月二十八日
之答辯狀所自認，其在第二審改稱該保證金係擔保債務履行之違約金，顯係事後卸責之詞，且有延滯訴訟之嫌，顯不足採。又「押租金」謂以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付之金錢或其他代替物。押租金在民法上並無明文規定，依當事人約定內容具體判斷，通常可分為：典型的押租金契約、押租金利息付租之押租金契約、租金預付之押租金契約。而本件應屬「押租金利息付租之押租金契約」，依最高法院六十四年台上字第二四○○號判例「所謂土地押租契約，一般指出租人將土地出租與承租人，承租人另借款與出租人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時互相返土地借款之聯立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定。」故本件上訴人於租賃關係終了時自應負返還系爭一百二十萬元押租金之責。再者，由本件契約第三條之約定內容「‧‧‧此款於租賃期限滿甲方應無利退還乙方」之語觀之，上訴人顯有以該一百二十萬元保證金之利息充作租金之意思存在。又契約第三條後段復約定「乙方應負責本件租賃土地整地之責」，依此內容觀之，因被上訴人將其原本荒蕪之土地予以整地利用，而在租約期滿後獲得整地後使用土地之利益，此一整地利益亦可認為是系爭租賃契約之租金一部分。故本件兩造間之土地租賃契約之真意，應是上訴人將系爭土地交付被上訴人墾地利用八年，而上訴人獲取該土地整地後之利益及一百二十萬元保證金八年之利息作為租金，是本件被上訴人所應擔付之「租金」義務，為該一百二十萬元保證金之利息及整地之義務。上訴人雖稱依系爭租賃契約第七條規定，上訴人取得葡萄收益之利益亦為租金之一部，惟本件租賃契約並未明文約定被上訴人有種植葡萄樹之義務，亦未明示被上訴人應將葡萄樹之收益歸由上訴人收取，本件契約第三條關於租金之約定，僅有「乙方應負本件租賃土地整地之責」，並未言明被上訴人須種植葡萄樹交付上訴人之義務。因此，自不能將施設葡萄園之收取利益，強解為本件租金之一部分。
㈡上訴人稱系爭土地中之○‧五公頃係訴外人乙○○整理完成，且係在上訴人交付
土地予被上訴人之前，被上訴人就此否認，上訴人對此應負舉證責任，以實其說。退萬步言，即便系爭土地中○‧五公頃係訴外人乙○○整理完成，且係在上訴人交付土地予被上訴人之前，故上訴人應與訴外人乙○○之間發生無因管理。惟被上訴人之租金義務係對系爭土地全部一‧五公頃完成整地，雖其中○‧五公頃係訴外人乙○○整理完成，此乃另一問題，無礙於被上訴人就系爭土地一‧五公頃整地義務完成之事實，是上訴人所稱被上訴人未完成整地義務，亦不足取。
三、證據：援用原審立證方法。理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人及訴外人賴登茂共同於民國（下同）八十年十二月三十日與上訴人訂立土地租賃契約（下稱系爭契約），約定上訴人將其所有坐落南投縣○○鄉○○段第一四七地號，面積一．五公頃土地（下稱系爭土地）全部出租予被上訴人及訴外人賴登茂作為葡萄園用地，租期自八十一年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，被上訴人及訴外人賴登茂並依約共同支付保證金新臺幣（下同）一百二十萬元予上訴人，以保證金之利息充作租金，嗣訴外人賴登茂於八十二年七月一日與被上訴人簽訂土地租賃權利放棄書，訴外人賴登茂願放棄本件共同承租土地之權利，並同意將上開雙方共同交付予上訴人之保證金一百二十萬元之權利歸予被上訴人，系爭契約於八十八年十二月三十一日業已到期，被上訴人已依約完成整地及交還租賃物予上訴人，上訴人自應將上開保證金退還予被上訴人，詎被上訴人屢次催討，上訴人均置之不理，迄今仍分文未還。爰依兩造所訂租賃契約之約定，求為命上訴人應如數給付，並加付法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：系爭契約第三條原經兩造議定為「租賃期限內之租金經甲、乙雙方訂定為新臺幣一百二十萬元，由乙方當場付訖，又乙方應負本件租賃土地整地之責」，嗣因甲方即上訴人慮及若於租賃期滿，無償取得地上設施葡萄園等利益較為有利，遂經徵得乙方即被上訴人及訴外人賴登茂同意後，乃將本件契約第三條改為「租賃期限內之租金經甲、乙雙方訂定為於本契約成立由乙方交付甲方新臺幣一百二十萬元正做為保證金，此款於租賃期限滿甲方應無利退還乙方，又乙方應負責本件租賃土地整地之責」，並增訂契約第七條「本件租賃期限滿乙方除應將土地返還乙方外，地上之施設葡萄園等亦應無條件全部全部歸由甲方取得，乙方決無異議」，是本件係以被上訴人整地，並須種植葡萄樹，成為葡萄園，期滿交付該地上之設施及葡萄園於上訴人，作為使用系爭土地八年之對價，該一百二十萬元即為擔保租金給付及債務履行之保證金。乃被上訴人僅於租期屆滿後返還土地，並未依約交付葡萄園，且被上訴人應負整地一‧五公頃之責，實際僅整地一公頃，餘○‧五公頃係在上訴人交付土地予被上訴人之前由訴外人乙○○為上訴人之利益而整理完成，被上訴人既尚未完全履行租賃債務，當然不得請求返還保證金等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張伊及訴外人賴登茂共同於八十年十二月三十日與上訴人訂立土地租賃契約，約定上訴人將其所有坐落南投縣○○鄉○○段第一四七地號土地，面積
一．五公頃全部出租予伊及賴登茂，作為葡萄園用地，租期自八十一年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，伊及賴登茂並依約共同支付保證金一百二十萬元予上訴人，嗣賴登茂於八十二年七月一日與伊簽訂土地租賃權利放棄書，表明願放棄本件共同承租土地之權利，並同意將上開雙方共同交付予上訴人之保證金一百二十萬元之權利歸予伊，系爭契約於八十八年十二月三十一日到期後，伊已交還承租之土地予上訴人，上訴人迄未返還保證金予伊等情，業據被上訴人提出土地租賃契約書、土地租賃權利放棄書均影本各一件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、被上訴人主張伊就承租之土地已依約完成整地，上訴人自應返還伊前所交付之一百二十萬元保證金云云，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造所爭執者，厥為系爭一百二十萬元保證金之性質為何及被上訴人有無債務不履行之情事？經查：
㈠稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約
。民法第四百二十一條第一項定有明文。是租賃契約須有租金之約定，承租人負有支付租金之債務，出租人則負有使承租人為租賃物使用收益之債務，兩者互為對價關係。本件兩造於系爭契約第三條僅約定：「租賃期限內之租金經甲、乙雙方訂定為於本契約成立由乙方（即被上訴人及賴登茂二人）交付甲方（即上訴人）新臺幣壹佰貳拾萬元正做為保證金，此款於租賃期限滿甲方應無利退還乙方，又乙方應負責本件租賃土地整地之責。」固未就租金之多寡，或以何種利益充作租金予以明示，惟由上開約定原載明「租賃期限內之租金經甲、乙雙方訂定為『新台幣壹』‧‧‧」，嗣將該「新台幣壹」予以刪除，改為上訴人應於租期屆滿時，將保證金無利（息）歸還被上訴人之語句；及上訴人亦自承該一百二十萬元係作為抵付租金之用（本院卷九十一年五月十日準備程序筆錄）等情以觀，兩造顯有以該保證金之利息充作租金之意思存在。又所謂「租金」，不以金錢為限，當事人約定由承租人將原本荒蕪之土地予以整地利用，於租期屆滿後交付出租人，使出租人取得整地之利益以代租金，亦非法所不許。是依系爭契約第三條之約定，兩造應係合意以一百二十萬元保證金之利息及系爭土地整地後之利益作為租金，而所稱一百二十萬元「保證金」，則具有「押租金」之性質，用以擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，洵堪認定。
㈡雖上訴人辯稱：依系爭契約第一條、第七條之約定，系爭土地係出租予被上訴人
作為葡萄園用地，被上訴人並應於租期屆滿後將地上設施葡萄園歸由伊取得，故本件係以被上訴人整地，並須種植葡萄樹，成為葡萄園，期滿交付該地上之設施及葡萄園予伊，作為使用系爭土地八年之對價，被上訴人既未依約交付葡萄園，自不得請求返還一百二十萬元保證金云云。惟系爭契約第三條係關於承租人承租土地之對價約定，並無明定被上訴人有種植葡萄樹及相關設施交付予上訴人之義務，如兩造確有以葡萄園之設施及葡萄樹，作為被上訴人承租系爭土地之對價，何以訂約當時未就應種植葡萄之品種、數量及葡萄園設施之種類、形式等契約重要之點詳為約定？因國內通常栽種葡萄之品種雖非繁多，然有供釀酒用、有直接食用之分，種苗價格即有差異，葡萄樹亦因樹齡之長短，致產量有所不同，價值亦異；承租土地面積廣大，如全部種植，種植間距之大小，其數量之差異甚大。而葡萄園設施有簡易如以數支竹竿插立葡萄樹旁固定樹藤即成，所費不多；亦有為田間整體管理之便，以水泥柱、鐵線、鐵管搭設棚架，其設施費用，因面積之大小，非十餘萬乃至數十萬元不可。是於本件土地種植葡萄即因葡萄樹品種及種植數量多寡及設施種類、形式不同，將有數十萬元之差距。衡情如以葡萄樹及設施為被上訴人承租土地之對價，上訴人於訂約時自會要求對此重要之點為具體明確約定，否則如何能要求被上訴人履行。且上訴人於本院自認被上訴人承租期間並未對被上訴人未種植葡萄提出異議等情，果確有此約定，上訴人豈會任令被上訴人長達八年之租賃期間未予栽種葡萄樹，而未為任何維護其權益之處置。足見系爭契約第一條、第七條關於「葡萄園」之記載，僅屬例示之約定而已，兩造之真意應在賦與被上訴人於租約期滿時，將系爭土地以整地後之現況包含既有設施，無條件交付予上訴人之義務，而非限制被上訴人僅得於系爭土地種植葡萄樹，自難謂葡萄園之設施及其所得收取之利益，亦為本件租金之一部分。契約第三條既未約定以葡萄園之設施及葡萄樹作為被上訴人承租系爭土地之對價，是上訴人關此辯述，即非可採。至上訴人聲請訊問證人史添丁、賴吳素卿，以證明兩造確有約定被上訴人應種植葡萄樹一事，本院認契約第三條關於被上訴人應負之義務既已約定明確，上開二人既非系爭契約之當事人，即無從憑其證詞證明兩造締約之真意，自無傳訊之必要，附此記明。
㈢上訴人又辯稱：被上訴人依約應負整地一‧五公頃之責，惟實際僅整地一公頃，
餘○‧五公頃係在伊交付土地予被上訴人之前由訴外人乙○○為伊之利益而整理完成，被上訴人即尚未完全履行租賃債務等語。然系爭土地已全部整地完成，業經原審法院勘驗屬實，有勘驗筆錄可按（原審卷四一、四二頁），則縱其中部分土地係由他人為上訴人之利益所完成，要屬別一法律關係，尚無礙於系爭土地已全部整地完成並交付予上訴人之事實。上訴人據此逕指被上訴人未依約完全履行整地債務，亦無足取。
五、綜上所述，本件兩造間租賃關係既已消滅，被上訴人且無租賃債務不履行之情事，從而被上訴人依系爭契約第三條之約定，請求上訴人返還保證金一百二十萬元，及自支付命令送達（八十九年一月二十五日送達，有送達證書附於原審八十九年度促字第二八六號卷宗）之翌日即八十九年一月二十六日起之法定遲延利息，洵屬有據。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年六月二十五日~B1民事第四庭審判長法官黃斐君~B2法官陳蘇宗~B3法官張鑫城右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官劉智文中華民國九十一年六月二十八日
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