裁判字號：最高法院90年台上字第2441號民事判決
裁判日期：民國90年12月27日
裁判案由：土地所有權移轉登記
最高法院民事判決九十年度台上字第二四四一號
上訴人乙○○○被上訴人福人居建設有限公司法定代理人 鄭朝陽 被上訴人甲○○共同訴訟代理人 陳金泉 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十二日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第七二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊向被上訴人購買坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第四四－一四七地號土地應有部分（一萬分之九二二，下稱系爭土地）及其上大園新世界Ａ６棟房屋（即建號一○七三號、門牌為桃園縣○○鄉○○路○○○號，下稱系爭房屋），約定總價為新台幣（下同）一千二百五十萬元（土地部分之買賣價金為九百十三萬元）。依土地預定買賣合約書第一條第二項之約定，以系爭房屋之主建物面積二○二‧二一平方公尺，占前開土地總主建物面積二一九一‧○八平方公尺之比例計算，系爭土地之面積應為一二二‧六五平方公尺，扣除系爭房屋占用之面積七九‧六三平方公尺，其餘四三‧○二平方公尺○○○區○巷道及綠地等公共設施之用，屬法定空地。惟被上訴人將預留六米巷道縮為四米，依比例計算，伊被違章使用之法定空地為一七‧七四平方公尺，伊乃於繳納價金至第十六期後，告知被上訴人上情，並請求以上開違章使用之面積，依土地買賣之價格每平方公尺七萬四千四百二十七元計算，減少價金一百三十二萬零三百三十五元等情，爰求為確認兩造間就系爭土地買賣價金超過七百八十萬九千六百六十五元部分之債權不存在（上訴人請求確認之範圍，原係兩造間就系爭土地及房屋之買賣價金超過九百二十九萬七千六百三十五元之部分，嗣於原審前審更正如上），並命被上訴人甲○○、福人居建設有限公司（下稱福人居公司）各將系爭土地、房屋所有權移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：伊等欲交付之標的物，與伊等依兩造間之買賣契約，應交付上訴人之系爭房屋面積二○二‧二一平方公尺、系爭土地面積一二二‧六五平方公尺（應有部分為一萬分之九二三，與上訴人主張一萬分之九二二有異，係小數四捨五入所致），並無短少。至法定空地則為各住戶協議而使用，非伊等所為，上訴人請求減少部分法定空地之價金，顯不可採。況兩造間就系爭土地及房屋之買賣契約，亦因上訴人僅繳納價金至第十六期，嗣經伊等函催上訴人繳納，仍未繳付，業以八十七年二月九日準備書狀繕本之送達為解除之意思表示等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：上訴人以總價一千二百五十萬元（土地九百十三萬元、房屋三百三十七萬元）向被上訴人購買系爭土地及房屋，並已付自備款三百八十八萬元，以及系爭土地面積為一二二‧六五平方公尺，扣除系爭房屋占用之面積七九‧六三平方公尺，其餘四三‧○二平方公尺係○○○區○○巷道及全體住戶房屋圍牆內之綠地等公共設施之事實，固有被上訴人所不爭之系爭土地及房屋預定買賣合約書可證，並為兩造所不爭執。惟查：㈠系爭房屋與被上訴人福人居公司所建「大園新世界」其餘十二戶房屋，均在同一基地，依系爭土地預定買賣合約書第六條第五款之約定，該基地為全體房屋所有人所共有，是上訴人就系爭土地僅有應有部分，並無特定之所有權範圍，被上訴人只負移轉土地應有部分登記之義務，而無物之瑕疵問題。至法定空地部分，全體共有人本得為管理使用之協議，全體共有人於社區點交以後，如何分管公共設施共有物，則非被上訴人所能置喙。況上訴人主張被上訴○於○區○○巷道搭蓋違建，為被上訴人所否認，且依福人居公司之設計圖，該違建部分之土地均註明「植草皮」，而法定空地不得為建築使用，並非不得為植栽綠化，且植栽亦屬巷道之一部分，其植物並為社區各所有權人所共有，自不生上訴人所謂將預留六米巷道減為四米及建築花園歸屬特定其他住戶使用之問題。此外，上訴人亦未舉證證明被上訴○○○區○○巷道搭蓋違建出售予各住戶。因○○○區○○巷道縱有搭蓋違建，亦非可歸責於被上訴人，且非物之瑕疵，自無所謂同時履行之問題。矧上訴人未參與社區住戶管理公約之簽署，不受該公約之拘束，其日後非不得行使所有人返還請求權請求拆除，乃上訴人請求以違章使用之面積，依土地買賣之價格每平方公尺七萬四千四百二十七元計算，減少價金一百三十二萬零三百三十五元，自無可採。㈡按房屋建於基地之上，其房屋與土地買賣契約有相互依存之關係，僅在於各該契約之存在，並非使不同出賣人之二個獨立契約，變成一個契約。上訴人係分別與被上訴人甲○○、福人居公司訂立系爭土地、房屋買賣契約，且明知該二契約之權利義務主體不同，雖有關連，但不失各別契約之獨立性，乃上訴人主張契約關係僅有一個，亦不足採。而上訴人自承對房屋部分沒意見，則其以土地之瑕疵拒付房屋部分之期款，已嫌無據。次按同時履行抗辯權，性質上屬於延期之抗辯，亦係不安抗辯之一種（同時履行為物之瑕疵之延期抗辯，不安之抗辯為權利瑕疵之延期抗辯，二者性質相同），行使不安之抗辯，僅得按權利瑕疵之危險程度為之，亦即拒絕支付之價金應與權利瑕疵危險程度相當，始符公平之原則。系爭土地之買賣價金，銀行貸款為六百七十八萬元，加上土地及房屋應付之期款暨房屋貸款，上訴人共應付八百六十二萬元，而上訴人請求減少價金一百三十二萬零三百三十五元，僅占土地貸款五分之一弱，縱依其主張減少價金，以銀行貸款扣除尚有餘，是上訴人應按施工進程給付之自備款，自無減免之餘地，其以土地瑕疵就應按期給付之自備款為同時履行之抗辯，並不可採。上訴人既無拒絕給付房屋全部買賣價金及土地期款之權利，則其僅繳款至第十六期，且於八十三年七月七日收到被上訴人限期五日繳付第十七期至第二十期房屋及土地期款之信函後，迄未給付，被上訴人因而以八十七年二月九日準備書狀繕本之送達（同年月十二日送達上訴人），為解除契約之意思表示，依民法第二百五十四條、第二百五十八條第一項之規定，兩造間就系爭土地及房屋之買賣契約，於八十七年二月十二日即告解除。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地買賣價金超過七百八十萬九千六百六十五元部分之債權不存在，並請求甲○○、福人居公司各應將系爭土地、房屋移轉登記予上訴人，即無所據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查，系爭土地扣除系爭房屋占用之面積七九‧六三平方公尺後，其餘四三‧○二平方公尺係○○○區○巷道等公共設施之法定空地，為兩造所不爭（見桃園地院卷六六頁反面、原審重上卷六五頁正面、三二四頁背面、三○九頁正面），則上訴人向被上訴人甲○○購買系爭土地，兩造就其使用、收益之情形，似約定除系爭房屋占用範圍外，其餘○○○區○巷道等公共設施之法定空地。倘兩造間有此約定，甲○○就法定空地部分未能依約履行，自難謂無物之瑕疵，乃原審僅以上訴人買受系爭土地為應有部分，認定甲○○只負移轉應有部分登記之義務，並無物之瑕疵問題，不免速斷。次查，系爭法定空地，有一部分係社區全體住戶房屋圍牆內之綠地，為原審確定之事實，且觀之大園新世界住戶管理公約第二條約定內容，各住戶現實管領之土地，係包括投資興建之建設公司（即被上訴人福人居公司）劃定之庭園在內（見台北地院卷三一頁），則上訴人於原審前審主張：被上訴人出賣之土地，其中劃為法定空地之部分，伊不但無法使用收益，被上訴人甚至另築花園價賣社區巷道內之住戶牟利等語（見原審重上卷三一頁背面），似非全不可採。況上訴人於原審前審並聲請傳訊如其檢附土地及建物登記簿謄本所載之證人 李秀英 等人為證，亦屬重要攻擊方法。原審就此未予調查審認，竟以社區巷道兩旁搭蓋違建部分，設計圖上註明係屬巷道一部分，且為社區全體住戶共有之「植草皮」，而社區全體住戶於點交後，如何分管公共設施共有物，非被上訴人所能置喙等由，謂系爭法定空地搭蓋違建，非可歸責於被上訴人，自無同時履行之問題，亦屬可議。復查，系爭土地預定買賣合約書及系爭房屋預定買賣合約書，分別視為系爭房屋或土地預定買賣合約書（即本約）之一部分，與本約具有同等效力，本約及其附件之各項約定應同時履行，任何一部分不履行時，視同全部違約，為系爭土地預定買賣合約書第十二條及系爭房屋預定買賣合約書第十七條第三款所約明（見桃園地院卷一二頁正面、二四頁正面），則該二契約之相互依存關係，除於契約存在時有之外，於違約時似亦有之。乃原審謂系爭土地及房屋買賣契約僅於存在時有相互依存之關係，上訴人不得以土地部分有瑕疵，拒付房屋之分期款，並有未當。末查，分期給付之自備款，其金額究為若干，與買賣總價及貸款額度有關，則買賣總價若減少，應付之自備款金額自無不受影響之理。是上訴人請求減少價金，倘為可採，則能否謂上訴人僅得於貸款中扣除，而不得減免自備款，即有再斟酌之餘地。況原審認定上訴人已繳自備款三百八十八萬元，自備款僅剩五十二萬元尚未繳納，而兩造就系爭土地有無瑕疵應否減少價金，迄今仍爭執不下，上訴人在此情形下，拒絕給付該五十二萬元之自備款，是否有失公允，亦值商榷。乃原審以貸款足敷扣除應減少之價金，而為上訴人不利之判斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年十二月二十七日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官劉延村法官劉福聲右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年一月二十三日