臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度羅訴字第1號
原 告 陳玉芬
訴訟代理人 陳建中 律師
翁松谷 律師
被 告 陳桂慧
上列當事人間給付租金事件，本院於中華民國102年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳仟貳佰零伍元，及自民國一百零一年五
月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年四月起至一百零一年十二月止，於每月
五日前給付原告新臺幣肆佰肆拾壹元，並自民國一百零二年一月
起至宜蘭縣政府建設局85年8月16日建局三字第10408號使用執照
所載之建築物（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○
○號房屋）滅失之日止，於每月5日前給付原告新臺幣陸佰陸拾壹
元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳仟貳佰零伍元為原
告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前、後段所命被告給付部分，原告於各該給付期屆
至時，分別以新臺幣壹佰肆拾柒元、貳佰貳拾元供擔保後得假執
行；但被告如分別以新臺幣肆佰肆拾壹元、陸佰陸拾壹元為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。
二、查本件原告於民國101年4月20日起訴請求：ꆼ被告應給付原
告新臺幣（下同）5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年
5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。ꆼ被告應
自101年1月5日起，於每月5日前給付原告1萬元，及自每月6
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於101年7月
16日具狀減縮應受判決事項之聲明為：ꆼ被告應給付原告5
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月1日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。ꆼ被告應自101年4月5日起
，至宜蘭縣政府建設局85年8月16日建局三字第10408號使用
執照所載之建築物滅失為止，於每月5日前給付原告1萬元，
及自每月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；復
於102年4月29日當庭減縮應受判決事項之聲明為：ꆼ被告應
給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月1日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。ꆼ被告應自101年4
月5日起，至宜蘭縣政府建設局85年8月16日建局三字第1040
8號使用執照所載之建築物滅失為止，於每月5日前給付原告
1萬元，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
ꆼ緣坐落宜蘭縣○○鄉○○○○段○○○○號（重劃前為紅柴林
段紅柴林小段532-106地號、紅柴林段二萬五小段132-2地號
）土地（下稱系爭土地）原為訴外人甲○○所有，訴外人甲
○○於85年間以本人為起造人，並出資在系爭土地上興建未
辦理保存登記之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○○號
房屋（門牌整編後為宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○○
號，下稱系爭房屋），並經宜蘭縣政府建設局於85年8月16
日以建局三字第10408號核發使用執照，嗣訴外人甲○○於8
5年10月8日將系爭房屋贈與被告，復於98年9月23日以200萬
元之價格，將系爭土地出賣予訴外人陳○○，然因訴外人甲
○○已對被告提起拆除系爭房屋違建之訴訟，而未辦理所有
權移轉登記，僅辦理預告登記，嗣訴外人陳○○於100年10
月14日再以200萬元之價格，將系爭土地出賣予原告，約定
由訴外人甲○○將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予原告
，並於100年10月28日登記完竣。因此，系爭土地及房屋既
原屬訴外人甲○○所有，經訴外人甲○○先後將系爭房屋及
土地讓與被告、原告，則依民法第425條之1第1項規定，推
定兩造間在系爭房屋使用期限內有租賃關係，被告自應給付
原告租金。
ꆼ又倘本院認兩造間並無租賃關係存在，則被告占用系爭土地
，自屬無權占有，依社會通念可獲得相當於租金之利益，致
原告無從使用收益而受有損害，原告自得依民法第179條不
當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。
ꆼ再參酌系爭土地面積472.11平方公尺，土地公告現值每平方
公尺為1,400元，而系爭房屋依使用執照之記載，工程造價
為692,000元，依土地法第97條規定，租金數額以不超過土
地及其建築物申報總價年息10%為限，故原告自得請求被告
按月給付租金11,275元（計算式：〈1,400元×472.11平方
公尺＋692,000元〉×10%÷12月＝11,275元，元以下4捨5入
），原告念及兩造有親屬關係，僅請求被告每月給付租金1
萬元，是被告自100年10月迄101年3月止，共應給付原告租
金5萬元，又被告從未理會原告請求給付租金之請求，足見
被告就將來租金之給付已預示拒絕給付，依民事訴訟法第24
6條規定，原告自得一併請求將來之給付。
ꆼ對被告抗辯之陳述：
ꆼ本院99年度簡上字第35號判決業已認定系爭房屋為訴外人甲
○○所出資興建，且訴外人甲○○有支出定金30萬元、設計
圖費用6萬元、屋前通行橋工程款7萬5千元等情，亦經證人
甲○○、丙○○證述明確，是被告辯稱系爭房屋係其出資興
建云云，顯不足採。
ꆼ又訴外人甲○○與訴外人陳○○、陳○○與原告間就系爭土
地確有買賣之真意，且訴外人陳○○、原告亦有依約支付價
金，此有其等所訂立之買賣契約書可資證明，故被告辯稱上
開買賣契約及所有權移轉登記係屬通謀虛偽意思表示而無效
云云，亦不足採。
ꆼ為此，爰依民法第425條之1、第179條規定提起本訴，請求
本院擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：
ꆼ被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5
月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
ꆼ被告應自101年4月5日起，至宜蘭縣政府建設局85年8月16日
建局三字第10408號使用執照所載之建築物滅失為止，於每
月5日前給付原告1萬元。
二、被告則以：
ꆼ訴外人甲○○與被告曾於84年11月間簽訂切結書，並於第2
條約定同意被告在系爭土地上興建房屋，嗣於85年1月31日
被告遂與訴外人丙○○訂立房屋委建工程合約書，由被告出
資300萬元興建系爭房屋，惟礙於當時法令限制，遂以訴外
人甲○○之名義為起造人，至於訴外人甲○○雖有支出設計
圖費用6萬元、屋前通行橋工程款7萬5千元，然其餘工程款
皆係被告以現金或支票給付予訴外人丙○○，訴外人丙○○
於收受各期工程款現金時亦均在上開合約書上簽名，故系爭
房屋之原始起造人應為被告，並非訴外人甲○○，此有切結
書、房屋委建工程合約書、有限責任宜蘭信用合作社帳號00
00000號帳戶交易明細各1份及支票2紙可證，故系爭房屋之
原始所有權人既為被告，本件自無民法第425條之1規定之適
用。
ꆼ再者，訴外人甲○○與陳○○、陳○○與原告間就系爭土地
實無買賣之真意，其等係為提起本件訴訟而訂立買賣契約，
並為所有權移轉登記，故其等間之買賣契約及所有權移轉登
記行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，原告自不得因此取得
系爭土地所有權，當亦無民法第425條之1規定之適用。
ꆼ又被告與訴外人甲○○間就系爭土地具有使用借貸關係，被
告並非無權占有系爭土地，原告依民法第179條規定，請求
被告給付相當於租金之不當得利，顯無理由等語，資為抗辯
。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協同
兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下：（見本院
第159頁至第160頁）
ꆼ不爭執事項：
ꆼ系爭土地即宜蘭縣○○鄉○○○○段○○○○號（重劃前為紅
柴林段紅柴林小段532-106地號、紅柴林段二萬五小段132-2
地號）土地原為訴外人甲○○所有。
ꆼ系爭房屋即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○○號（門
牌整編後為宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○○號）房屋
係於85年間興建完成，且未辦理保存登記。
ꆼ爭執事項：
ꆼ原告依民法第425條之1規定請求被告給付租金，有無理由？
ꆼ系爭房屋是否原為訴外人甲○○所有？
ꆼ原告是否有取得系爭土地所有權？
ꆼ原告請求被告給付如訴之聲明所載金額，有無理由？
ꆼ原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得
利，有無理由？
四、本院之判斷：
ꆼ爭點一：系爭房屋是否原為訴外人甲○○所有？
ꆼ按建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權
之法定證據，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有
權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬
無涉（最高法院85年度台上字第247號裁判要旨參照），是
未辦保存登記建物之所有權屬原始出資建築人。
ꆼ經查：
ꆼ證人丙○○於102年3月21日本院言詞辯論時證述：「（問：
〈提示被告當庭提出即本院卷第75頁至第77頁房屋委建工程
合約書原本〉你是否看過此份合約書？）有，…上面立約書
人乙方簽名是我簽的，蓋章也是我蓋的，這就是本件建屋的
合約書，我與被告乙○○先簽這份合約書，之後因被告乙○
○說這份合約書不行，因為這份合約書內容是代書書寫的，
之後就由乙○○的叔叔陳○○書寫合約書內容，再由被告乙
○○與我簽約。（問：〈提示原告當庭提出即本院卷第75頁
房屋委建工程合約書原本〉合約書第6條所載付款辦法金額
，你是否均已收受完畢？）定金有無收到，時間太久我已經
忘記了，其他付款我也都忘記了，我記得我都有收到錢就是
了。又第3款下方『85.4.9收』是我書寫的，第4款下方『85
.7.2丙○○本人收800,000』也是我書寫的，這份合約書之
後才取消另外又訂新合約，新約工程款總額少20萬元。」等
語（見本院卷第177頁），並有被告所提出其於85年1月31日
以訴外人甲○○為定作人而與證人丙○○所訂立之房屋委建
工程合約書1份在卷可參（見本院卷第75頁至第77頁），堪
認證人丙○○前述應屬真實。而依該合約書第6條約定付款
辦法為：定金30萬元、基礎完成日給付20萬元、1樓樓板完
成日給付30萬元、2樓樓板完成日給付100萬元、外牆及貼磚
完成給付60萬元，追加工程部分則給付9萬6千元，共計249
萬6千元，再扣除證人丙○○前述事後另訂新約所減少之20
萬元後，可知興建系爭房屋工程款應為229萬6千元。至於被
告雖抗辯興建系爭房屋之工程款為300萬元云云，惟其就超
過上開部分之金額並未舉證以實其說，尚難採信。
ꆼ又證人甲○○於102年2月18日本院言詞辯論時證述：「（問
：〈提示本院98羅簡229號卷第90頁至第97頁〉門牌號碼宜
蘭縣○○鄉○○○路○○○巷○○號房屋是否你所出資興建？）
興建當初被告乙○○多次來找我，她說住都市無法入眠，要
求我土地給她蓋房，說我老了無人照顧，因為兒子都出外賺
錢，讓她住鄉下才能照顧我，要我拿土地讓她蓋屋，協議說
她出錢，而我出土地，本來說我不用出資，興建完畢會將一
樓給我，但後來我有出資四十多萬元，因為建商要訂鐵材，
被告沒有付錢，建商就來找我要錢，我出資的部分被告都沒
有還我，興建完畢後也沒有將一樓給我，且我生病要跟她要
醫藥費，她也不給我，我才將土地賣掉。該房屋其餘興建款
項則由被告支出，但我不清楚金額為何。…（問：提示本院
卷第74頁並告以要旨〉你是否有看過此份切結書？）是我簽
名的，…。切結書第二條內容我知道，因為該土地是共有依
法不能分割，僅能限定於我應有部分內蓋房，也有約定土地
於我過世之後由我兒子 陳炳 融過戶給被告，但我還健在，被
告都沒有依約履行，當時只是口頭約定方才所述內容，並無
書面，因為當時信任被告為我姪女，我有收養被告。（問：
〈提示本院卷第75頁至第77頁〉你是否看過此份房屋委建契
約書？）我沒有看過，也不清楚內容，興建房屋當時被告有
跟丙○○寫契約我也不知道，被告也沒有跟我說，但建商有
來跟我拿錢，定金30萬元、房屋設計圖6萬元、該屋前通行
橋7萬5千元都是我支付。」等語（見本院卷第162頁至第163
頁），且系爭房屋係由證人甲○○委託證人 陳慧諭 繪製設計
圖，並交由證人丙○○施作，證人甲○○因此給付設計費6
萬元予證人陳○○，及給付證人丙○○定金30萬元、屋前通
行橋工程款7萬5千元，而證人甲○○於施工期間尚至現場查
看等情，亦經證人陳慧諭於99年10月14日本院99年度簡上字
第35號給付租金事件、證人丙○○於102年3月21日本院言詞
辯論時證述明確（見本院99年度簡上字第35號卷第80頁、本
院卷第176頁至第178頁），並有證人陳○○所開立之免用統
一發票收據1紙在卷可參（見本院99年度簡上字第35號卷第
23頁），則倘證人甲○○僅係單純提供系爭土地予被告興建
系爭房屋，衡情其究無負責系爭房屋設計及興建事宜之必要
；況被告於102年4月29日本院言詞辯論時亦自承：系爭房屋
興建時，證人甲○○確有與伊約定要一起生活，並由伊照顧
證人甲○○，嗣證人甲○○確有給付設計費6萬元及屋前通
行橋工程款7萬5千元等語（見本院卷第187頁），足見證人
甲
○○前述其與被告原係口頭約定由其提供土地、被告出資興
建系爭房屋，待興建完成後被告須將1樓供其居住使用，並
照顧其生活起居，惟被告事後因故未給付上開設計費及工程
款，而由其給付證人陳○○、丙○○共計43萬5千元乙節，
應非子虛；再參以證人甲○○於84年11月間與被告所簽訂之
切結書第2條約定：「養女乙○○如興建農舍，限於○○鄉
○○○段二萬五小段地號132-2號、地目田、面積0.049公頃
之內。但過戶費用由養子 陳炳融 負擔。」等語，亦核與證人
甲○○前述該切結書第2條係在約定被告僅能在系爭土地之
特定範圍內興建系爭房屋，而系爭土地須待其死亡後，經由
被告與訴外人陳○○分割遺產，再將所有權移轉登記予被告
乙節相符，堪認證人甲○○前述證詞應屬真實。可證證人甲
○○與被告原係約定由其以提供系爭土地使用權之方式與被
告合資興建系爭房屋，待系爭房屋興建完成後，被告須提供
1樓予證人甲○○居住使用，並照顧證人甲○○生活起居，
惟被告並未依約負擔設計費6萬元及工程款37萬5千元，此部
分費用由證人甲○○負擔，至於興建系爭房屋其餘工程款
192萬1千元，被告則有依約履行出資義務，嗣被告於系爭房
屋興建完成後並未依約交付1樓予證人甲○○使用及照顧其
生活，證人甲○○始將系爭房屋出賣予他人。是由上開裁判
要旨，系爭房屋既係由證人甲○○與被告以上開方法共同出
資興建，所有權應屬其等2人所共有，再參以系爭房屋係屬2
層樓農舍，此有原告所提出之宜蘭縣政府建設局85年8月16
日建局三字第10408號使用執照1份在卷可稽（見本院卷第27
頁），足見證人甲○○與被告就系爭房屋所有權原係約定應
有部分各2分之1。
ꆼ至於原告雖以前詞主張系爭房屋係證人甲○○單獨出資興建
云云，並舉宜蘭縣政府建設局85年8月16日建局三字第10408
號使用執照、本院99年度簡上字第35號民事判決書各1份為
證（見本院卷第27頁、第37頁至第43頁）。然查：
ꆼ證人甲○○固為系爭房屋之起造人，惟依首揭最高法院85年
度台上字第247號裁判要旨，起造人純係建築法關於行政程
序所為規範，尚不得僅憑此一記載遽認起造人即為唯一實際
興建房屋之人，原告以此主張系爭房屋係證人甲○○單獨出
資興建而原始取得所有權，已非可採。
ꆼ又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴
訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結
果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟
資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭
點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得
作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點
效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點
之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推
翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號
裁判要旨參照）。查本院99年度簡上字第35號確定判決理由
中雖認定系爭房屋係訴外人甲○○單獨出資興建，並由其原
始取得系爭房屋所有權（見本院卷第40頁至第41頁），惟該
案之當事人為 陳耀乾 、乙○○，與本案之當事人已非同一，
且被告於本案尚提出證人甲○○及房屋委建工程合約書等新
訴訟資料，已足以推翻原判斷，是依前揭裁判要旨，本案就
此部分爭點自無爭點效之適用，原告據此主張系爭房屋係證
人甲○○單獨出資興建而原始取得所有權，亦非可採。
ꆼ另被告雖以前詞抗辯系爭房屋為其單獨出資興建而原始取得
所有權云云，並舉證人甲○○、丙○○，及提出切結書、房
屋委建工程合約書、有限責任宜蘭信用合作社帳號0000000
號帳戶交易明細各1份、支票2紙為證（見本院卷第74頁至第
77頁、第80頁至第84頁、第160頁至第166頁、第176頁至第1
80頁）。然證人甲○○與被告原係約定由其以提供系爭土地
使用權之方式與被告合資興建系爭房屋，待系爭房屋興建完
成後，被告須將1樓提供證人甲○○居住使用並照顧其生活
起居，惟事後被告並未依約負擔設計費6萬元及工程款37萬5
千元，此部分費用由證人甲○○負擔，至於興建系爭房屋其
餘工程款192萬1千元，被告則有依約履行出資義務之事實，
業經本院相互勾稽證人甲○○、丙○○之前述證詞，及上開
切結書、房屋委建工程合約書等證據認定如前，至於被告所
提出之有限責任宜蘭信用合作社帳號0000000號帳戶交易明
細1份、支票2紙，亦僅能證明其有支付前述192萬1千元工程
款中100萬元之事實，尚難據此推論系爭房屋為被告單獨出
資興建，是被告此部分抗辯，自難採信。
ꆼ綜上所述，依兩造所提出之上開證據，可證系爭房屋為證人
甲○○與被告所共同出資興建，並由其等共同原始取得系爭
房屋所有權，且依其等約定應有部分各為2分之1。
ꆼ爭點二：原告是否有取得系爭土地所有權？
ꆼ按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明
文。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思
表示無效，民法第87條第1項前段亦有明定。又第三人主張
表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉
證之責（最高法院48年台上字第29號判例要旨參照）。
ꆼ經查：
ꆼ原告主張訴外人甲○○於98年9月23日以200萬元之價格，將
系爭土地出賣予訴外人陳耀乾，然因訴外人甲○○已對被告
提起拆除系爭房屋違建之訴訟，而未辦理所有權移轉登記，
僅辦理預告登記，嗣訴外人陳耀乾於100年10月14日乃以200
萬元之價格，將系爭土地出賣予原告，約定由訴外人甲○○
將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予原告，並於100年10
月28日登記完竣等情，業據其提出98年9月23日不動產買賣
契約書、公證書、收據、100年10月14日土地買賣契約書、
土地登記第一類謄本、土地所有權狀、異動索引、臺灣高等
法院99年度上易字第134號民事判決書各1份為證（見本院卷
第15頁至第20頁、第25頁至第26頁、第29頁至第36頁、第68
頁、第190頁至第193頁），並經證人甲○○於102年2月18日
本院言詞辯論時證述：伊與訴外人陳○○就系爭土地有簽訂
不動產買賣契約書，並收受訴外人陳○○所交付之價金200
萬元，伊有書立收據交訴外人陳○○收執，嗣訴外人陳○○
有將系爭土地已轉賣予原告之事