裁判字號：臺灣高等法院107年上易字第713號民事判決
裁判日期：民國107年10月03日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院民事判決107年度上易字第713號上訴人 吳秀玲 訴訟代理人 曾伊如 律師複代理人 莊植焜 律師被上訴人 江衍徵 訴訟代理人 陳守文 律師
郭千華 律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國107年4月18日臺灣士林地方法院105年度重訴字第61號第一審判決提起上訴，本院於107年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該訴訟費用部分均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣玖拾貳萬元，及自民國一０七年三月十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。駁回上訴部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國99年11月23日與被上訴人簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）920萬元向被上訴人購買門牌新北市○○區○○街○○○巷○號3樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），伊於102年2月8日將系爭房地出售與訴外人 蘇家儀 ，於同年4月1日辦畢所有權移轉登記。 嗣伊 於104年4月間經蘇家儀告知系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定後，認氯離子含量高出現行法令規定值甚高，縱經補強，僅能復原局部樑版構件強度以達居住安全，惟仍會縮短安全年限，而構成物之瑕疵（下稱系爭瑕疵），經蘇家儀訴請伊返還價金，原審法院判決伊給付蘇家儀990萬元本息，伊提起上訴後，雙方於107年1月25日在本院達成調解（106年度重上字第563號，下稱系爭另案訴訟），伊已給付蘇家儀230萬元。伊知悉系爭瑕疵後，於104年9月30日提起本件訴訟，以起訴狀之繕本送達，對被上訴人為瑕疵通知，因伊已將系爭房地所有權移轉登記與蘇家儀，已無法返還系爭房地與被上訴人，故依民法第359條規定請求減少價金140萬1324元，被上訴人收受該140萬1324元價金，乃無法律上原因而受有利益，伊得依不當得利之法律關係請求被上訴人返還。爰依民法第354條、第359條、第179條等規定，求為命：被上訴人應給付上訴人140萬1324元，及自107年3月5日民事言詞辯論意旨（續）狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人140萬1324元，及自107年3月14日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋之氯離子含量過高，屬一般俗稱之海砂屋，而系爭買賣契約第6條第3項約定系爭房屋如為海砂屋，兩造同意無條件解除契約，且上訴人復以起訴狀繕本之送達，向伊為解除契約之意思表示，是系爭買賣契約業已合法解除而無效，上訴人自不得再行使減少價金之權利。退步而言，縱認上訴人得請求減少價金，惟新北市不動產估價師公會之估價結果，所採用比較標的之交易時間均為103年以後，與本件買賣之交易時間相差甚遠，是該估價結果顯不可採，上訴人據此請求減少140萬1324元，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於99年11月23日簽立系爭買賣契約，由上訴人以920萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人已付訖價金並辦畢所有權移轉登記。上訴人於102年2月8日將系爭房地出售與蘇家儀，於同年4月1日辦畢所有權移轉登記，蘇家儀於104年4月9日以系爭房地經臺北市建築師公會鑑定認氯離子含量過高為由，提起系爭另案訴訟，雙方於107年1月25日達成調解，上訴人業已給付蘇家儀230萬元等情，有系爭買賣契約、上訴人與蘇家儀之買賣契約書、調解筆錄在卷可稽（見原審卷一第11-35頁、卷二第14、15頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。
四、系爭房屋是否有物之瑕疵存在：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
㈡查系爭房屋由訴外人社團法人新北市土木技師公會（下稱技
師公會）派員進行鑑定，經鑽心取樣6處，送往TAF認證試驗室做抗壓強度試驗、中性化深度及氯離子含量試驗，且就鋼筋進行非破壞性檢測後，認：「…混凝土水溶性氯離子含量於本次檢測值均大於0.6kg/立方公尺，平均亦達2.735kg/立方公尺」、「中央標準局CNS規定新拌混凝土水溶性氯離子含量於104年又修正降低了標準為0.15kg/立方公尺，但就83年的0.6kg/立方公尺及87年的0.3kg/立方公尺之規定標準，鑑定標的物確實不符中央標準局公布之標準」、「高氯離子建築物之安全與否仍取決於結構構件含水情況及混凝土緻密性（裂縫、蜂窩、強度等），標的物可視部分發生混凝土剝落、鋼筋鏽蝕外露最嚴重的區塊應為漏水因素加劇氧化還原作用所造成，局部結構構件已有安全之虞」、「…最嚴重的區塊之受損梁、版結構，建議…。本補強修復僅復原局部梁版構件強度以達居住安全，但就耐久性而言，仍受水氣多寡因素影響而縮短安全年限，畢竟混凝土強度不高，即意味混凝土緻密性差，且中性化結果也不甚理想」等情，有外放之105年1月20日新北土技字第97號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可參，足見系爭房屋之氯離子含量已超出中央標準局公布之標準值，局部結構構件已有安全之虞，雖得以補強方式復原局部梁版構件強度以達居住安全，惟其安全年限仍會因此縮短，則系爭房屋因有系爭瑕疵存在，自會減損其通常效用及交易價值，應屬物之瑕疵甚明。是上訴人主張系爭房屋有物之瑕疵存在等情，應屬可採。
五、上訴人得否依民法第359條規定請求減少價金：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。次按有解除權人因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損滅失或其他情形不能返還者，解除權消滅，同法第262條前段亦有明定。
㈡查系爭房屋有氯離子含量超出中央標準局公布之標準值之瑕
疵存在等情，業如前述，依前開說明，上訴人即得請求減少價金。被上訴人雖抗辯：系爭房屋氯離子含量過高，性質上屬海砂屋，依系爭買賣契約第6條第3項約定，兩造同意無條件解除契約，上訴人復以起訴狀繕本之送達，對伊為解除契約之意思表示，則系爭買賣契約應屬無效，上訴人不得再行使減少價金權利云云。惟本件上訴人於原審業已表明：伊與蘇家儀達成調解並付清和解金額，已無法將系爭房地移轉登記與被上訴人，故不主張解除契約，而依民法第359條規定請求減少價金等語（見原審卷二第6、7頁），足徵上訴人因認其無法將系爭房地移轉登記與被上訴人，縱解除契約，亦不合法，故僅依民法第359條規定請求減少價金，而不主張解除契約，另縱使系爭房屋符合系爭買賣契約第6條第3項約定之「海砂屋」，亦不生兩造同意無條件解除契約之效力，是被上訴人前開抗辯，尚非有據。依上所陳，上訴人主張依民法第359條規定請求減少價金，即有理由。
六、上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還140萬1324元，有無理由：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年臺簡上字第10號判例意旨參照）。
㈡查系爭房屋有減少其通常效用及交易價值之系爭瑕疵存在，
經上訴人依民法第359條規定請求減少價金等情，業如前述。而系爭房地經新北市不動產估價師公會估價結果，認系爭房屋因有系爭瑕疵存在，其於99年12月23日（即系爭買賣契約簽立日期）之交易價值因而減損92萬元，有外放之估價報告書（下稱系爭估價報告）可參（見該報告書第96頁）。被上訴人雖抗辯：系爭估價報告所採用比較標的之交易時間均為103年以後，與本件買賣之交易時間相差甚遠，是該估價結果顯不可採云云，然本院審酌系爭估價報告係由領有不動產估價師開業證書之專業估價師進行鑑定，就系爭房地產權、一般因素、區域因素、個別因素及市場現況等進行衡量後，採用比較法、收益法進行評估，且已依不動產估價技術規則就比較標的價格予以適當之變動率及加權（見系爭估價報告第34-92頁），不致因所採用比較標的之交易時間均為103年以後，而有估價錯誤情形等一切情狀，認該估價結果應屬可採，是上訴人請求減少價金92萬元，即有理由，依前開說明，被上訴人在上訴人減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，是被上訴人受領該92萬元，乃無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害，是上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還92萬元，即有理由；逾此範圍之請求，則無理由。
七、綜上，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付92萬元，及自107年3月14日（上訴人107年3月5日民事言詞辯論意旨（續）狀繕本於同年3月6日送達被上訴人，見原審卷二第57頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開金額之請求，則不應准許，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上訴人之請求不應准許部分，原判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，並無不合，上訴人仍執前詞提起上訴，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其他證據，經本院斟酌後，認均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有一部有理由、一部無理由。爰判決如主文。
中華民國107年10月3日
民事第九庭
審判長法官楊絮雲
法官賴淑芬法官蔡和憲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年10月3日
書記官張淑芳