臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中小字第220號
（原案號：99年度中簡字第2959號）
原 告 陳燕梅
被 告 游君芸
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國100年1月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法
律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文
。本件被告聲請將本件訴訟告知玖禾不動產經紀有限公司（
即惠雙房屋 崇德 加盟店）、 黃勝雄 ，本院業將告知訴訟狀繕
本送達玖禾不動產經紀有限公司、黃勝雄，惟其二人受告知
後，並未聲請參加訴訟。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給
付原告新台幣（下同）20萬元；嗣於本院審理中減縮聲明為
：被告應給付原告10萬元；核屬減縮應受判決事項之聲明，
揆諸前述規定，依法應予准許。又因原告減縮聲明後之請求
並未逾10萬元，依民事訴訟法第436之8第1項規定，應適用
小額訴訟程序，故本件案號乃由99年度中簡字第2959號改為
100年度中小字第220號，先予敘明。
三、原告主張略以：
㈠聲明：被告應給付原告10萬元。
㈡陳述：原告於民國99年8月27日與惠雙房屋崇德加盟店簽訂
買方議價委託書，預定購買被告名下台中市○○區○○路2
段280號17樓之5之不動產（下稱系爭不動產），原告委託惠
雙房屋崇德加盟店代為議價並支付議價金10萬元，願以總價
660萬元購買系爭不動產，且有特別約定條款：議價成功，
此議價金自動轉為定金。原告確認過被告已與惠雙房屋崇德
加盟店業務人員黃勝雄簽訂專任委託銷售契約書，內容約定
委託底價且授權代理收受定金。惠雙房屋崇德加盟店人員議
價完成後，於99年8月27日晚上告知原告已達被告委託銷售
價，原告同意議價金轉為定金，但之後被告因個人因素表明
不出面履行簽約，嚴重影響原告購屋權利並違反與惠雙房屋
崇德加盟店契約約定，約定載明被告違約不賣應加倍返還買
方所支付定金等語。
四、被告答辯略以：
㈠聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，請准供擔保免
為假執行。
㈡陳述：
⒈被告始終不同意以660萬元之價格出售系爭不動產，亦從
未接獲、更未簽收原告所謂其與惠雙房屋崇德店簽訂之「
買方議價委託書」，亦未曾收受原告所謂之10萬元定金，
故原告所謂「議價完成」及「同意議價金轉為定金」等情
，純屬子虛，絕非事實。
⒉被告從未授權惠雙房屋崇德店、更未授權其業務人員黃勝
雄代理收受定金，且按內政部訂定之「不動產委託銷售定
型化契約應記載及不得記載事項」之「貳、不得記載事項
:不得約定在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金
、訂金或其他名目之費用。」之規定，可知被告於前所簽
立之惠雙房屋崇德加盟店定型化「專任委託銷售契約書」
，被告於本件買賣契約成立前絕不會授權惠雙房屋崇德店
及其業務人員黃勝雄得代理本人收受定金（按:定型化「
專任委託銷售契約書」之內容縱有該條款，被告亦主張無
效）。至惠雙房屋崇德店竟縱容其業務人員黃勝雄私自同
意原告所謂之議價並私自收取原告所謂之定金，純屬惠雙
房屋崇德店業務人員黃勝雄所為之無權代理行為，被告不
予承認，即對於被告不生效力。故原告所謂：「被告嚴重
影響原告購屋權利並違反與惠雙房屋崇德店契約約定，約
定載明被告違約不賣應加倍返還原告所支付定金」云云，
實屬無稽!
⒊系爭「專任委託銷售契約書」之「買賣契約內容變更同意
書」業經撤銷而無效，原告據此主張權利，顯無理由。茲
說明如下：
⑴緣被告於99年7月16日就所有之系爭不動產與惠雙房屋
崇德店簽訂專任委託銷售契約書，約定委託銷售總價為
728萬元。
⑵按上開專任委託銷售契約書第7條「乙方(即惠雙房屋崇
德店)義務」第2項約定:「乙方於簽約前，應據實提供
市場近三個月之成交行情，供甲方(即被告)訂定售價之
參考。」惟惠雙房屋崇德店未履行上述義務，致被告誤
信惠雙房屋崇德店業務人員黃勝雄片面之詞而陷於錯誤
，於同日(99年7月16日)與惠雙房屋崇德店另行簽訂買
賣契約內容變更同意書，而誤將委託銷售總價調整為65
6萬元。被告深感受騙，且被告業依民法第92條第1項之
規定撤銷被告於99年7月16日與惠雙房屋崇德店所簽訂
之買賣契約內容變更同意書，並以存證信函之送達為撤
銷其意思表示之通知。
⑶原告據該無效之契約內容，主張權利，顯無理由。
⒋縱被告與惠雙房屋崇德店業務人員黃勝雄簽訂之專任委託
銷售契約書為有效，惠雙房屋崇德店及其業務人員黃勝雄
均未履行下述之約定，原告所交付之定金即對被告不生效
力，則原告所交付之定金自應由惠雙房屋崇德店及其業務
人員黃勝雄負責返還與損害賠償，與被告無關，故原告對
被告之本件請求，即顯無理由：
⑴上開專任委託銷售契約書第7條「乙方(即惠雙房屋崇德
店)義務」第2項約定:「如買方（即本件原告）簽立『
要約書』，乙方應於二十四小內將該要約書轉交甲方（
即本件被告），不得隱瞞或扣留，但如因甲方之事由致
無法送達者，不在此限。」
⑵上開專任委託銷售契約書第8條約定:「一、契約成立後
，甲方同意授權乙方代為收受買方支付之購買不動產定
金【按:本件如前所述，被告始終不同意以660萬元之價
格出售被告之系爭不動產，亦從未接獲、更未簽收原告
所謂其與惠雙房屋崇德店簽訂之「買方議價委託書」，
是本件絕對沒有買賣契約成立之事實，被告更不可能同
意惠雙房屋崇德店及黃勝雄代收定金】。乙方應於收受
定金二十四小時內將收定內容以書面送達甲方。但如因
甲方之事由無法送達者，不在此限。定金得暫由乙方保
管，俟乙方約定買賣雙方簽定買賣契約時再交付甲方。
二、有前項但書情形者，乙方應於二日內寄出書面通知
表明收受定金及無法送達之事實。」
⑶惠雙房屋崇德店及其業務人員黃勝雄均未依上開專任委
託銷售契約書第7條約定「於二十四小時內(即99年8月
28日前)將該要約書(即原告所謂之買方議價委託書)轉
交被告」，亦均未依上開專任委託銷售契約書第8條約
定「於收受定金二十四內(即99年8月28日前)將收定內
容以書面送達被告」，更未「於二日內(即99年8月29日
前)寄出書面通知被告表明收受定金及無法送達之事實
。」
⒌由上足見，原告於99年8月27日與惠雙房屋崇德店及其業
務人員黃勝雄所簽訂之買方議價委託書及所交付之10萬元
定金，根本與被告無關，應由受告知人惠雙房屋崇德店及
其業務人員黃勝雄負擔該10萬元定金之返還義務與損害賠
償責任。
五、本院之判斷：
㈠查被告於99年7月16日與惠雙房屋崇德加盟店簽訂專任委託
銷售契約書，委託惠雙房屋崇德加盟店以728萬元之價格，
銷售其所有之系爭不動產，嗣於同日又出具買賣契約內容變
更同意書，同意將系爭不動產之委託銷售總價調整為656萬
元；又原告係於99年8月27日與惠雙房屋崇德加盟店簽訂買
方議價委託書，委託惠雙房屋崇德加盟店與被告商議系爭不
動產買賣事宜，且交付惠雙房屋崇德加盟店面額10萬元作為
議價金，並同意以660萬元向被告購買系爭不動產，被告經
惠雙房屋崇德加盟店通知後，拒絕與原告就系爭不動產簽定
書面買賣契約等情，業經原告提出專任委託銷售契約書、買
賣契約內容變更同意書、買方議價委託書各1份為證，經核
相符。
㈡本件原告主張：兩造間因惠雙房屋崇德加盟店議價成功，被
告竟違約不賣，原告得依被告與惠雙房屋崇德加盟店所簽訂
之專任委託銷售契約書第8條第3項，及原告與惠雙房屋崇德
加盟店所簽訂之買方議價委託書第6條第5項等約定，請求被
告給付10萬元等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：
⒈按被告與惠雙房屋崇德加盟店所簽訂之專任委託銷售契約
第8條第3項固約定：「買方支付定金後，…如甲方（即被
告）違約不賣，甲方應加倍返還買方所支付之定金」等語
，惟觀諸該契約書第8條第1項另約定：「契約成立後，甲
方同意授權乙方（即惠雙房屋崇德加盟店）代為收受買方
支付之購買不動產定金。乙方應於收受定金後二十四小時
內將收定內容以書面送達甲方…」等語，可知惠雙房屋崇
德加盟店必須在被告與買方成立買賣契約後，始有代被告
收受買方所交付定金之權。次按原告與惠雙房屋崇德加盟
店簽訂之買方議價委託書第6條第5項雖約定：「議價完成
後，若賣方違約不賣或不依約履行，則議價金由賣方加倍
退還甲方，契約解除」，惟由同條第3項載明：「議價完
成後，議價金轉為購買不動產定金之一部份，甲方應於三
日內補足購買總價款百分之五以上現金為定金，並於乙方
指定時間、地點與賣方訂立不動產買賣契約書，不得藉故
拖延」之約定觀之，上開買方議價委託書約款中所稱之「
議價完成」，應係指兩造就系爭不動產成立買賣契約而言
，否則被告既非該買方議價委託書之當事人，無須依該委
託書對原告負擔任何義務，如非兩造間已有買賣契約存在
，被告如何可能有該委託書第6條第5項所指「違約不賣或
不依約履行」之情事，而應依該約款加倍退還議價金予原
告？再者，原告必因已與被告就系爭不動產成立買賣契約
，其交付惠雙房屋崇德加盟店之議價金，始應依買方議價
委託書第6條第3項約定，轉為定金之一部分。是上述專任
委託銷售契約及買方議價委託書所約定，原告交付惠雙房
屋崇德加盟店10萬元議價金，轉為向被告購買系爭不動產
之定金，及被告違約不賣時應加倍返還原告該議價金之先
決條件，乃兩造間之買賣契約必須成立。從而，兩造間就
系爭不動產是否已成立買賣契約，自為本件應審究之重點
，合先敘明。
⒉依惠雙房屋崇德加盟店與被告所簽訂之專任委託銷售契約
第10條約定：惠雙房屋崇德加盟店係接受被告委託，仲介
銷售系爭不動產，在買賣雙方價金與條件一致時，被告應
與惠雙房屋崇德加盟店所仲介成交之買方另行簽定「不動
產買賣契約書」，及惠雙房屋崇德加盟店與原告所訂買方
議價委託書第6條第3項約定：原告因擬購買被告所有上開
不動產，惟承購條件與被告所出條件尚有差距，故委託惠
雙房屋崇德加盟店代為協商議價，議價成功後，原告尚須
依惠雙房屋崇德加盟店指定之時間、地點與被告訂立不動
產買賣契約書等情觀之，惠雙房屋崇德加盟店僅係分別受
兩造委託，居間為其雙方協商系爭不動產之買賣價格與其
他條件，惠雙房屋崇德加盟店並未經兩造授與可代理簽訂
買賣契約之權限，故惠雙房屋崇德加盟店促成原告同意以
被告所出價格購買系爭不動產，並將此事分別告知兩造，
僅係履行其身為居間人所負促成契約締結及報告締約情形
之義務，兩造並未因而即就系爭不動產成立買賣契約，蓋
依民法第153條第1項規定，當事人必須有明示或默示之一
致意思表示，契約始告成立。故原告雖主張其已委託惠雙
房屋崇德加盟店議價成功云云，然並不代表兩造間之買賣
契約業已成立。又由兩造所陳述之事實經過可知，兩造均
僅個別與惠雙房屋崇德加盟店人員接觸，至於兩造本人則
從未接觸或簽訂任何契約，由此足見，兩造根本未曾就系
爭不動產之買賣條件互為磋商，自無所謂互相意思表示一
致之可言。至於卷附專任委託銷售契約書、買賣契約內容
變更同意書及買方議價委託書，乃兩造各自與惠雙房屋崇
德加盟店所簽訂之契約，而非兩造相互所為意思表示，故
不能因為原告在買方議價委託書中，就系爭不動產表示之
承購價格，已符合被告在買賣契約內容變更同意書所載之
條件，即認兩造就系爭不動產之買賣已達成意思表示合致
。徵諸受告知訴訟人黃勝雄於100年1月25日言詞辯論時陳
稱：「99年8月27日那天下午我帶原告過去看房子，又再
回去公司看資料，本來出價到630萬元，我還出示賣方的
專任委託銷售契約書及變更同意書給買方看，買方當下同
意以660萬元買下系爭房子，買方離開後，我就馬上告知
被告已經收下10萬元訂金，被告說我沒有轉達，我有傳簡
訊，27日被告說還要考慮，我說已經達到底價以下，第二
天買方要求家人也要過去看房子，我帶買方過去要看房子
時，賣方就不同意我們去看房子，之後兩天電話就暫停使
用。」等語，益證被告當時確不同意以660萬元將系爭不
動產出售予原告。此外，並無其他證據足資證明兩造就系
爭不動產之買賣，曾互向對方為內容一致之意思表示，揆
諸前揭說明，兩造間並未就系爭不動產成立買賣契約，應
堪認定。
⒊是則，依上開專任委託銷售契約第8條第1項約定，本件因
不符合「契約成立後」之要件，惠雙房屋崇德加盟店尚無
權代被告向原告收受定金，故惠雙房屋崇德加盟店向原告
收取10萬元之議價金，並非基於被告授權所為收受定金之
行為，該收受定金之效力不得拘束被告，被告雖拒絕出售
系爭不動產予原告，亦無須依專任委託銷售契約第8條第3
項約定，對原告負加倍返還定金之義務。何況，專任委託
銷售契約書係由被告與惠雙房屋崇德加盟店簽訂，原告並
非該專任委託銷售契約書之當事人，依契約相對性原則，
該專任委託銷售契約書之效力並不及於原告。從而，原告
依該約款請求被告給付10萬元，要屬無據。其次，兩造既
未就系爭不動產成立買賣契約，則被告拒絕出售系爭不動
產予被告，並不符合上開買方議價委託書第6條第5項所約
定「議價完成後，若賣方違約不賣或不依約履行」之要件
，且買方議價委託書係由原告與惠雙房屋崇德加盟店簽訂
，被告並非該買方議價委託書之當事人，依契約相對性原
則，該買方議價委託書之效力並不及於被告。從而，原告
援引該約款，請求被告返還10萬元，亦非有據。至於被告
與惠雙房屋崇德加盟店簽訂專任委託銷售契約書、買賣契
約內容變更同意書後，未依約履行其義務，是否須對惠雙
房屋崇德加盟店負擔違約之責任，則屬另一法律問題。
㈢綜上所述，兩造並未就系爭不動產成立買賣契約，是原告交
付惠雙房屋崇德加盟店之10萬元議價金，無從認為係原告因
買賣契約而交付被告之定金，且原告並非專任委託銷售契約
之當事人，原告自不得依據被告與惠雙房屋崇德加盟店所簽
訂專任委託銷售契約第8條第3項之約定，請求被告給付相當
於該議價金金額之10萬元；又兩造既無買賣契約關係存在，
被告拒絕將系爭不動產售予原告，亦不符合原告與惠雙房屋
崇德加盟店所簽訂買方議價委託書第6條第5項所約定「議價
完成後，若賣方違約不賣或不依約履行」之要件，且被告並
非買方議價委託書效力所及之人，原告依該約款請求被告給
付20萬元，仍乏依據。從而，原告訴請被告給付10萬元，為
無理由，應予駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之19第1項、第78
條。
中華民國100年2月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳文燦
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年2月10日
書記官