臺灣臺北地方法院簡易民事判決
109年度店簡字第1100號
原告
即反訴被告 洪明足
訴訟代理人 吳旭洲 律師
林譽恆 律師
楊倢欣 律師
被告
即反訴原告 林張來好
訴訟代理人 林春榮
上列當事人間確認租賃關係存在事件，於民國112年8月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○段○○○地號土地上，如附圖編號Ｄ所示之建物拆除，並將土地返還反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹拾陸萬零壹佰貳拾捌元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張其建物與被告之土地有基地
租賃關係存在而提起確認之訴；嗣被告於言詞辯論終結前之
111年6月7日具狀提起反訴，主張原告無權占用系爭其土地，為此訴請拆除地上物並返還土地。經核反訴與本訴均係
基於上開土地與建物之使用關係所生之爭執，與兩造於本訴
所為攻擊、防禦方法相牽連，其提起反訴合於民事訴訟法第
259條、第260條第1項之規定，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分
一、原告主張：
(一)原告祖先於民國4年以前，即興建如附圖即基隆市地政事務所112年5月15日（112）基隆土丈字第047300號複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示面積包含編號Ｄ、E部分之建物（下稱系爭建物），並居住於此。前開建物坐落之土地過去之地號為「臺北廳石碇堡草濫庄土名草湳七十三番地」，嗣變更為「臺北州基隆郡七堵庄草濫字草湳七十三番地」，原告之外祖父 黃五蒲 於33年2月4日成為系爭建物及建物基地之屋主及所有權人，復於35年10月1日登記為戶長，原告之父母 黃月英 、 洪宗坪 亦同住於此處。嗣經土地重測重劃、變更地號後，前開土地分割為基隆市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭184地號土地）及184-1地號土地（下稱184-1地號土地），導致系爭建物中如系爭複丈成果圖所示D部分坐落於系爭184地號土地（面積為44.48平方公尺，下稱系爭D建物）；系爭複丈成果圖所示E部分則坐落於184-1地號土地（面積為43.89平方公尺，下稱E建物）。
(二)被告於68年9月19日向黃五蒲購買系爭184地號土地，並於70
年5月12日辦理登記，當時被告表示只想購買土地，不連同購買坐落其上之系爭建物。因此，就系爭Ｄ建物坐落於系爭184地號土地之部分即構成土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人之情事，依民法第425條之1第1項規定，土地受讓人即被告與讓與人黃五蒲間，推定在系爭D建物得使用期限內，就系爭D部分基地有租賃關係，且其期限不受民法第449條第1項20年之限制。嗣原告因考量父母年邁且身體狀況每況愈下，故搬遷至系爭建物居住，而原告母親黃月英則居住於○○○○○○鄰○○○號碼基隆市○○區○○路000號房屋(下稱155號建物)，並經黃月英贈與系爭D建物予原告，而黃月英為黃五蒲之繼承人，因繼承取得系爭建物事實上處分權，嗣其將系爭建物贈與原告，故原告亦同受保護。為此，爰依法提起確認之訴，並聲明：確認兩造間就系爭D建物所占用系爭184地號土地部分之基地租賃關係存在。
(三)對被告答辯之陳述：
1.系爭D建物之原始舊有建材（石造），明顯早於系爭155號建物，又系爭155號建物係於55年1月始由原告父親洪宗坪建造完成並申報稅籍，可知黃五蒲於4年至54年間所居住並設籍之建物絕非系爭155號建物，而係系爭D建物，且亦可推知遲自4年起，系爭土地上即已有建物坐落。被告向黃五蒲購買並取得系爭184地號土地時，系爭D建物即已坐落於系爭184地號土地，且觀諸63年、71年系爭184地號土地之雷射沖印放大航空照片亦可看出當時系爭D建物確已存在，併參基隆市政府所提供之83年、93年地形圖、基隆市地政務所提供之96年間地形圖亦可看出系爭D建物始終存在。
2.另該泰安路155號之門牌於62年行政區域調整前之舊址為草濫街7號，因此洪宗坪於55年就155號建物申報稅籍時，其門牌號碼尚非泰安路155號，而黃五蒲自4年起設籍居住○○○○○○街0號」即現址泰安路155號，換言之，現門牌號碼泰安路155號於行政管理上本應對應系爭D建物，然或因黃五蒲未曾就系爭D建物申報稅籍之故，因此最終於行政管理上泰安路155號之門牌係編釘於已申報稅籍且坐落位置相近之155號建物上，且系爭155號建物之稅籍資料亦不包括本件系爭D建物。
3.被告辯稱系爭D建物係於104年至107年間興建，無非以系爭D建物之外觀樣貌為據，惟以系爭D建物一樓之外觀為例，只要將牆面鋪平、粉刷即與原貌完全不同，且參D建物之照片，可明顯看出其外牆、剪力牆、隔間牆等均為原始舊有建材，此亦經鈞院現場履勘後確認；至於系爭D建物之門窗等必要安全設備之更新，應不影響其建造時間之判斷，且證人 詹仁豪 亦確認系爭D建物於修繕前之外牆類似，足見系爭D建物雖經修繕，僅增建其2樓部分，並不影響其原始使用狀態。雖洪宗坪曾陸續就系爭D建物進行修建，然其並未因修建、增建而取得系爭D建物之所有權，因此，原告之權利並非繼承訴外人洪宗坪而來。
4.另臺灣基隆地方檢察署檢察官110年度偵字第3128號（下稱前偵查案件）起訴書，固欲以 洪明輝 之證述證明系爭D建物係於104年至107年間所興建，然洪明輝之證述屬被告以外之人於審判外之言詞陳述，為傳聞證據，其證述未經具結，且其前曾受被告訴訟代理人施壓，所陳述之內容本已難謂有可信性。且查當日詢問筆錄，洪明輝所為陳述可推認，伊當時對於檢察事務官所指涉之標的應有誤解，蓋「原來是養豬，後來做成倉庫，沒辦法住人」所指涉者，應係指155號建物及系爭D建物間之部分，而非系爭D建物。
5.108年間原告經被告訴訟代理人林春榮告知系爭D建物占用系爭184地號土地，原告即向被告請求依法協商基地之租金數額，惟始終未獲置理，原告於109年5月間以系爭184地號土地之全部面積計算法定租金數額並辦理提存。詎料，被告訴代要求原告以每坪9.6萬元購買系爭184地號土地，且必須連同與系爭D建物無涉之同段25地號土地一併購買，原告難以接受上開不合理條件，被告即於109年5月間提出違章建築檢舉，並以原告及其配偶為被告提出竊佔等之刑事告訴，然刑事案件已經基隆地方法院112年度訴字第55號判決諭知原告無罪。
二、被告答辯：
(一)系爭D建物位於系爭155號建物旁，與系爭155號建物非同一建物。系爭D建物非原告之外祖父黃五蒲所有，故亦非經原告母親黃月英繼承黃五蒲遺產後再贈與原告。系爭D建物應為原告於104年到107年間興建之新違章建築，因於112年6月9日履勘時，顯示系爭D建物新穎鋼構ＲＣ混凝土二層建築，建築支撐由鋼構ＲＣ混凝土所構成，系爭D建物石牆包括一樓正面石牆，北向側面（面對正門左側）石牆，背側石牆及內裝隔間牆，僅為裝飾用，不做承載用，原告故意保留部分土竹造廢棄矮牆，假稱整修155號建物附屬建物。黃五蒲於68年出售系爭184地號土地時既未擁有系爭D建物，且原告洪明足父親洪宗坪去世後，包含原告之繼承人並無申報繼承系爭184地號土地及系爭D建物之事實，又原告繼承之155號建物亦不包括系爭D建物，因此，故本件不符民法第425條之1第1項土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件。
(二)另依據基隆市稅務局110年10月5日函，清楚說明97年7月查得155號建物的增建僅包括加強磚造及鋼鐵造各63平方公尺，並沒有鋼筋混凝土所造的系爭D建物，另於75年間原告親戚重新興建155號建物，經被告申請鑑界，確認上開房屋並無占用系爭184地號土地。另觀諸96年3月4日至104年7月31日航照圖，航照圖清楚顯示系爭184地號土地上沒有任何建築物，於107年3月19日的航照圖中始顯示系爭D建物，可證系爭D建物是在104年7月31日到107年3月19日間建築，且系爭D建物是由鋼筋混凝土建成的兩層樓房，應非百年之建築。又原告原證15地形圖上陰影並不能代表系爭D建物存在，因若以圖層套疊加上地形圖與圖層套疊加上正射影像，會取得包括系爭155號及157號之位置標示，系爭155號建物正射影像和原證15係一樣的地形等高圖，惟並沒有系爭D建物的正射影像。且系爭D建物因屬違建，經舉報後區公所指示里長或里幹事現場查報，並提報到區公所轉呈基隆市政府，基隆市政府依規認定係屬10年內「新違章建築」並排定拆除。
(三)證人詹仁豪證稱系爭D建物以前為破舊豬寮，沒有人居住；洪明輝也在111年2月24日檢察官詢問筆錄中證稱：「旁邊的另外一間原來是養豬，後來做成倉庫，沒辦法住人」等語，另黃月英於檢察官詢問筆錄稱「之前是洪宗坪在養豬，後來不能養豬就擺著」等語。上開證詞均證明系爭D建物前址在104年前只有廢棄豬寮，並不適合人居住，可認104年前系爭D建物並不存在。又系爭155號建物和泰安路157號門牌62年1月1日之編訂與系爭D建物並無關聯。
(四)聲明：請求駁回原告之訴。
貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：
反訴被告之系爭D建物坐落於反訴原告所有系爭184地號土地上，係無權占用系爭184地號土地，爰依民法第767條、第184條之規定，提起本件訴訟，並聲明：反訴被告應將坐落於反訴原告所有系爭184地號土地上之系爭D建物拆除，並將土地返還反訴原告。
二、反訴被告答辯：
兩造間存在民法第425條之1之基地租賃關係，非無權占用，且已提起確認租賃關係存在之訴等語，並聲明：請求駁回反訴原告之訴。
參、兩造不爭執及爭執事項：
一、不爭執事項：
(一)系爭184地號土地原為原告即反訴被告之外曾祖父黃五蒲所有，嗣被告即反訴原告於68年9月19日向黃五蒲購買系爭184地號土地，並於70年5月12日辦理移轉登記。
(二)原告即反訴被告之母親黃月英為黃五蒲之繼承人，原告即反訴被告並非黃五蒲之繼承人。
(三)原告即反訴被告於107年間向基隆市政府辦理未辦保存登記建物即系爭155號建物之繼承登記，聲請變更原告即反訴被告為房屋稅納稅義務人之一。
(四)依房屋稅籍登記簿記載，155號建物之房屋稅起課日期為55年1月，房屋1樓面積為26.4平方公尺，為木石磚造建物；基隆市稅務局於97年7月就1樓增建部分（面積63平方公尺、加強磚造建物）、2樓增建部分（面積63平方公尺、鋼鐵造建物）併入房屋稅籍課徵房屋稅。
(五)系爭複丈成果圖所示之系爭D建物，現為原告即反訴被告居
住使用中。
(六)系爭D建物占用系爭184地號土地面積44.48平方公尺。
(七)系爭D建物位於基隆市○○區○○路000號建物旁，與155號建物非同一建物。
二、爭執事項：
(一)被告即反訴原告向黃五蒲購買並取得系爭184地號土地時，系爭D建物是否已坐落於系爭土地？
(二)系爭D建物是否原為黃五蒲所有，復由原告母親黃月英繼承，嗣贈與予原告？
(三)原告即反訴被告就系爭D建物有無事實上處分權或所有
權？其權利是否繼承訴外人洪宗坪而來？
(四)原告即反訴被告主張系爭D建物就所占用之系爭184地號土地之租賃關係存在有無理由？
(五)被告即反訴原告請求原告即反訴被告將其坐落於系爭184地號土地之系爭D建物拆除，並將土地返還被告即反訴原告，有無理由？
肆、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。查本件原告即反訴被告起訴主張系爭D建物依民法第425條之1第1項規定，有權占用系爭184地號土地，此為被告即反訴原告否認。則兩造就租賃關係存否既有爭執，原告即反訴被告法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，是以其提起確認之訴以排除此項危險，應認有確認利益，合先敘明。
伍、得心證之理由：
一、上開不爭執事項所載之事實，為兩造所不爭執（見本院112年5月3日言詞辯論筆錄），復有系爭184地號土地登記第一類謄本（本院卷一第57頁）、土地登記簿（本院卷一第553頁）、基隆市稅務局110年9月11日基稅房貳字第1100065898號函所檢附之泰安路157號房屋稅籍證明書、系爭155號建物稅籍登記表、房屋納稅人義務名義變更聲請書（本院卷一第425至450頁）、110年10月5日基稅房貳字第1100067555號函（本院卷一第457至453頁）、本院112年6月9日勘驗筆錄（本院卷二第411至412頁）、基隆市地政事務所112年7月31日基地所測字第1120203090號函檢附之系爭複丈成果圖（本院卷二第467至469頁）為證，自堪認定為真實。
二、被告即反訴原告向黃五蒲購買並取得系爭184地號土地時，並無系爭D建物坐落於土地，系爭D建物與所占用之系爭184地號土地間，並不存在租賃關係：
(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法425條之1定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條定有明文。而自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判決意旨參照）。是以，未辦理保存登記（即第一次所有權登記）之建物，所有權人仍為原始建築之人。嗣後因移轉而取得系爭建物權利者，僅為事實上之處分權，而非不動產所有權（最高法院67年第2次民事庭總會決議及69年度台上字第1204號判決意旨參照）。則事實上之處分權之性質實係為所有權權能之集合，該事實上之處分權亦可為讓與。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
(二)系爭建物係包含系爭D、E建物，系爭D、E建物分別坐落系爭184、184-1地號土地，且為未辦保存登記之建物等情，為兩造所不爭執，並有系爭複丈成果圖可證，堪以認定，故系爭D建物所有權為原始起造人所有。原告即反訴被告雖主張系爭D建物係其祖父黃五蒲繼承而來，然其僅提出黃五蒲之戶口調查簿及系爭155號房屋稅籍證明書為證。依該戶口調查簿所示（本院卷一第27頁、第179-185頁），黃五蒲出生後，住於「臺北廳石碇堡草濫庄土名草湳73番地」，後變更為「臺北洲基隆圳七堵庄草濫字草湳73地號」，嗣於35年間設籍於「基隆市○○區○○里○鄰○○街0號」，而「基隆市○○區○○里○鄰○○街0號」於61年間因門牌整編改址為「基隆市○○區○○路000號」，此亦有原告提出之基隆○○○○○○○○門牌證明書（本院卷二第397頁）在卷可憑。另依原告即反訴被告提出之系爭155號房屋稅籍證明書所示（本院卷一第59頁），原告即反訴被告自108年間起，為155號房屋納稅義務人之一。惟155號房屋與系爭建物不同，為相鄰之獨立建物，此為兩造所不爭執，並經本院會同兩造履勘現場確認無誤，有本院112年6月9日勘驗筆錄在卷可證（本院卷第409至411頁），足以認定。故原告即反訴被告提出之上開事證係關於155號建物之資料，實與系爭建物無涉，均不足以認定黃五蒲為系爭建物之所有權人或事實上處分權人。
(三)又被告即反訴原告係於68年9月19日向黃五蒲購買系爭184地號土地，並於70年5月12日辦理移轉登記完成，此業經認定如前。故黃五蒲將系爭184地號土地讓與被告即反訴原告距今已40餘年，縱系爭D建物於土地讓與時已存在，其屋況應已陳舊。惟查，系爭建物為高約6公尺之2層樓水泥磚造建築，其1樓雖有部分牆面為較舊之石牆，然其上方均搭以與其餘牆面相同之水泥磚造牆，外觀尚屬新穎，並無破裂陳舊之情形，2樓頂則是輕型鋼架鐵皮屋頂，且該建物經基隆市政府認定屬101年4月2日以後擅自建造之新違章建築等情，有本院上開勘驗筆錄及基隆市政府112年3月24日基輔都使貳字第1120013618號函暨所附之「基隆市既存違章建築日期劃分基準」公告、基隆市七堵區公所違章建築查報簽辦單、基隆市政府違章建築核定拆除通知單及系爭建物現場照片（本院卷二第273至309頁）等附卷可佐，實難認系爭建物為70年5月12日即已存在之建物。
(四)另證人即基隆市七堵區泰安里里長詹仁豪到庭證稱：鈞院卷二第293至301頁照片中之建物，是在泰安里泰安瀑布上方的房屋，現在應該有二間房子，目前洪宗坪的太太（指 黃月香 ）居住在155號建物，另外旁邊還有一間房子，應是原告即反訴被告在居住，目前都是兩層樓。系爭155號房屋是存在比較久的，新蓋的2層樓即洪明足住的房屋原是系爭155號房屋的附屬設施，作為飼養家畜使用，沒有住人，早期較簡陋，僅以石頭砌成，木頭、稻草或牛皮紙當屋頂，沒有先進的建築材料，且僅有1層樓，經過修繕後已有2層樓，且有水泥等新的建築材料，屋頂材質也不同，我是在基隆市政府會勘前一段時間才注意到系爭房屋等語（見本院112年6月26日言詞辯論筆錄）。而證人詹仁豪於前偵查案件中亦證稱：早期是洪明足的父親洪宗坪在該處養豬牛，她父親在的時候我常去那裡，應該是這幾年將其修繕成現在這樣等語（基隆地檢署109年度他字第809號卷第312頁）。堪認系爭建物係近幾年始修建為供人居住之房屋，顯非如原告即反訴被告所稱係近百年之建築或於70年間已建成之房屋，故系爭D建物非黃五蒲所建造或黃五蒲繼承取得事實上處分權之建物，且於黃五蒲轉讓系爭184地號土地予被告即反訴原告時，亦尚未坐落於該土地。
(五)系爭建物應為原告即反訴被告所建：
系爭D建物所在處，原為洪宗坪作為飼養牲畜之用，嗣經改建為住宅，並由原告即反訴被告居住使用等情，業經認定屬實。又觀諸洪宗坪之遺產稅免稅證明書（本院卷二第187頁），其遺產中並無系爭D建物，故系爭D建物應非原告即反訴被告繼承洪宗坪遺產而來。參以原告即反訴被告自陳其因考量父母年邁及身體狀況，故搬至與系爭155號房屋相鄰之系爭D建物居住等語，佐以系爭D建物屋況及證人詹仁豪所述改建情形，應認系爭D建物係原告即反訴被告將舊有牲畜圈舍拆除，僅餘部分石牆，並重建為2層樓房屋供己使用。
(六)綜上，本件無原告即反訴被告所指系爭184地號土地及其上之系爭D建物同屬黃五蒲所有，而黃五蒲僅將系爭184地號土地所有權讓與被告即反訴原告之情形，自無民法第425條之1第1項規定之適用，是原告即反訴被告請求確認兩造間就系爭Ｄ建物所占用系爭184地號土地部分之基地租賃關係存在，顯無理由。
三、系爭D建物無權占用系爭184地號土地，原告即反訴被告應將其拆除並將土地返還被告即反訴原告：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對所有人就該物有所有權存在之事實無爭執，而僅以其非無權占有為抗辯者，所有人於占有人無權占有所有物之事實無舉證責任，占有人則應就其取得占有係有正當權源之事實證明之；如不能證明，應認所有人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決要旨參照）。
(二)本件原告即反訴被告之系爭D建物占用系爭184地號土地、占用面積44.48平方公尺等情，為兩造不爭執事項，並有系爭複丈成果圖可佐，堪以認定。被告辯稱其占有使用如系爭複丈成果圖所示D部分之土地是基於民法第425條之1所定租賃關係乙節，為被告即反訴原告所否認，依上開說明，自應由原告即反訴被告就此事實負舉證責任。然查，兩造間之基地租賃關係不存在，業已認定如上，而原告即反訴被告復未提出任何事證證明其係基於正當權源而占有使用系爭184地號土地，則被告即反訴原告請求原告即反訴被告拆除系爭D建物，並將所占用土地返還被告即反訴原告，自屬有據。
四、綜上所述，原告即反訴被告起訴請求確認兩造間就系爭D建物所占用系爭184地號土地部分之基地租賃關係存在，為無理由，應予駁回；另被告即反訴原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求原告即反訴被告應將坐落於其所有系爭184地號土地上之系爭D建物拆除，並將土地返還被告即反訴原告，為有理由，應予准許。
陸、本件係適用簡易程序所為之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就原告即反訴被告敗訴之部分，依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 8 月 25 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官 張淑美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 112 年 8 月 25 日
書記官馮姿蓉