裁判字號：臺灣高等法院高雄分院96年抗字第99號民事裁定
裁判日期：民國96年04月27日
裁判案由：清償債務強制執行(聲請優先購買)
臺灣高等法院高雄分院民事裁定96年度抗字第99號抗告人思牧企業股份有限公司法定代理人乙○○送達代收人甲○○相對人彰化商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○相對人義達利有限公司
號之1法定代理人丁○○上列抗告人與相對人間清償債務強制執行（聲請優先購買）事件，抗告人對於中華民國96年3月16日臺灣屏東地方法院95年度執字第11003號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、本件聲請及抗告意旨略以：抗告人原為肉品經銷商，於民國88年10月20日起欲轉型為生產肉類之供應商，乃向債務人源益農畜企業股份有限公司（下稱源益公司）承租全部之工廠，約定租期自88年11月1日起至111年12月10日止，惟88年11月起至91年1月止為無償使用，91年2月起每月租金為新台幣（下同）20萬元，租期內之營運所需費用、廠房與機器之修繕費、水電費、燃料費、保險費均由抗告人負擔，此外，源益公司於出租前對外尚未履行之合約，亦應由抗告人代為履行，此由所提國軍與源益公司間訂立之國軍副食品供銷合約書及國防部匯款至源益公司之中興銀行帳戶後，再由源益公司將同額款項轉帳匯入抗告人之中興銀行帳戶可證。抗告人乃係信任與源益公司間所訂之租賃契約，始對所計畫之生產肉品事業進行大量投資，擴建、添購生產設備金額達
8千餘萬元。自91年2月起，抗告人即開始向源益公司支付
1月至11月之租金20萬元（原約定100萬元，不足部分以為源益公司代工之勞務抵償），自12月起每月為100萬元，有租金發票可證。本件執行標的即坐落屏東縣○○鄉○○段46
8、469、470、471、474、475、476、478、493、
494、495地號土地及地上建號36、36-1、154、641建物與增建，雖經第三人義達利有限公司向執行法院為應買之表示，惟因抗告人確有有償借貸、承租廠房及經營生產肉品之事實，依土地法第104條第1項、第2項及民法第425條、第426條之2第1項、第3項規定，抗告人應有優先承買權，願依拍定之同一價格優先購買等語。
二、按對於拍賣之不動產有無優先購買權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起優先購買權存否之訴，要非聲請或聲明異議所得解決（最高法院49年台抗字第83號判例參照）。本件抗告人主張就執行標的物有優先承買權等情，業為應買人義達利有限公司所否認，經查本件抗告人主張前開事實，固據其先後提出與源益公司於91年12月10日經公證簽訂之工廠租賃合約書（萬丹路509號第二廠，非本件執行標的）、於88年10月20日簽訂之工廠租賃合約書（含本件執行標的，租期逾5年但未經公證）、於88年11月1日簽訂之工廠租用合約書增補條款等件為證，然就抗告人所陳其與源益公司間之上述往來情形外，參以抗告人另陳稱其並以源益公司之名義對外進行商業交易、買受機器設備，且承受債務人源益公司之工人及勞保負擔（詳見原審96年2月13日訊問筆錄）等情觀之，抗告人與源益公司間之關聯，似非租賃契約所可解釋，此由抗告人所提上述於88年11月1日簽訂之工廠租用合約書增補條款所載：「二、甲方（按即源益公司）所有對外簽訂與生產權利有關之任何合約，均應隨本合約由乙方（按即抗告人）承受，不因本合約未書明而使乙方生產受到限制或影響。」等語足徵。是以，抗告人與源益公司間所存法律關係是否為租賃，即非無疑。
三、縱認抗告人與源益公司間形式上確有簽訂租賃契約，惟查本件執行標的於92年3月18日經源益公司之另一債權人交通銀行股份有限公司聲請原審以92年度執全字第232號執行假扣押查封時，查封之土地及建物當時仍係由債務人源益公司使用，有假扣押執行筆錄及指封切結在卷可稽，足證本件執行標的於92年3月18日查封時仍係由債務人占有使用甚明，參以本件抗告人亦自承以源益公司之名義對外進行商業交易、買受機器設備、收取帳款、承受源益公司之工人及勞保負擔等事實，則自本件執行標的使用以觀，客觀上已難以認定抗告人係有租賃權人而占有使用。又依強制執行法第51條第2項規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有碍執行效果之行為，對於債權人不生效力。則抗告人如於本件實施假扣押查封後與債務人訂立租賃契約，亦不得對債權人主張有租賃權之存在。
四、再依抗告人所提上述88年10月20日簽訂之工廠租賃合約書所載條款內容：「第一條：租賃範圍：源益農畜企業股份有限公司工廠全部。第二條：租賃期限：自民國八十八年十一月一日至民國一一一年十二月十日止。第三條：租金自八十八年十一月起至九十一年一月止無償使用（因建築物之改善工程由乙方負擔），九十一年二月起每月租金新台幣二十萬元，每月付款一次。第四條：乙方所承租廠房之房屋稅及地價稅由甲方（按即源益公司）負擔，乙方於租賃期間所發生之水電費、燃料費、保險費、廠房及機器之修繕費及營運所需之費用由乙方負擔。」等文句，從形式上觀之，該契約之訂立目的顯係在於使用源益公司既存之工廠廠房，尚難認係屬土地法第103條所定之「為建築房屋而租用基地」或民法第
426條之2所定之「租用基地建築房屋」之情形，自非得適用土地法第104條及民法第426之2規定而謂抗告人對本件拍賣標的之工廠建物及其坐落土地有優先承買權存在。抗告人就此問題倘有爭執，應依前揭最高法院裁判意旨所示，另行提起優先購買權存否之訴以求解決，其聲請優先購買上開拍賣標的之工廠建物及其坐落之土地，於法尚有未合。
五、綜上所述，原審駁回抗告人為優先購買之聲請，核無不當，抗告意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國96年4月27日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官徐文祥法官黃科瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀(並按他造當事人之人數附繕本)，並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限，並委任律師為代理人。
抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起抗告或委任時釋明之。
中華民國96年4月30日
書記官吳福連
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