裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1007號民事判決
裁判日期：民國98年09月02日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1007號原告 周國賢 即祭祀公業 周芬 管理人訴訟代理人 王信雄 律師被告辛○○
丑○○○癸○○巳○○甲○○
號辰○○壬○○戊○丁○○卯○○
樓丙○○寅○○己○○○乙○○前十四人共同訴訟代理人 吳妙白 律師被告庚○○上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國98年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告庚○○未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺北市○○區○○段三小段737-10地號、權利範圍為萬分之一八三八之土地（下稱系爭土地），係祭祀公業周芬所有，原告為該祭祀公業管理人。被告等所有如附表所示編號1至14之建物（下稱系爭房屋）無合法權源占用系爭土地多年（占用面積及比例如附表所示），受有土地法第97條第1項按系爭土地申報地價總價額年息10％計算租金之利益，致原告受有相當於租金之損害。為此，爰依民法第179條規定，請求被告等返還自民國91年12月1日起至96年11月30日止相當於租金之不當得利暨自97年1月1日起按月給付租金等語。並聲明：
⒈被告辛○○應給付原告新臺幣394,537元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月
1日起，按月給付7,344元。⒉被告丑○○○應給付原告388,819元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付7,237元。
⒊被告癸○○應給付原告381102元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付7,130元。
⒋被告巳○○應給付原告313,523元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付新臺幣柒仟零貳拾肆元。
⒌被告甲○○、辰○○應連帶給付原告371,665元及起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月連帶給付6,918元。
⒍被告戊○應給付原告377,383元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付7,024元。
⒎被告丁○○應給付原告377,383元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付7,024元。
⒏被告 楊秀和 應給付原告377,383元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付7,024元。
⒐被告丙○○應給付原告365,948元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付6,812元。
⒑被告寅○○應給付原告300,616元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付新臺幣6,812元。
⒒被告己○○○應給付原告365,948元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付6,812元。
⒓被告乙○○應給付原告92,745元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付新臺幣陸仟捌佰壹拾貳元。
⒔被告壬○○應給付原告377,383元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付7,024元。
⒕被告庚○○應給付原告365,948元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨自97年1月1日起，按月給付6,812元。
三、被告答辯稱：㈠被告庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作聲明或陳述。
㈡其餘被告部分：
⒈系爭房屋係因原告與訴外人福星建設股份有限公司（下稱福
星公司）於67年6月1日簽訂合建房屋契約書（下稱合建契約），由原告提供坐落臺北市○○區○○○段○○○○號面積約2029坪土地作為建築用地(以及法定保留道路用地)，福星公司負責設計、出資施工興建完成，其中分割自上開324地號土地之系爭土地即為系爭房屋之基地。依合建契約第7條約定，分屋比例由原告分得總面積42%，福星公司分得其餘58%，故本件合建方式係採合建分屋。
⒉福星公司依合建契約分得之房屋使用其基地為合法占有，被
告辛○○、甲○○及辰○○、壬○○、戊○、丁○○、丙○○及巳○○之前手買受福星公司依合建契約分得之房地，其等所有系爭房屋使用房屋基地亦為合法占有:
依合建契約第1條及第7條約定，可見就原告所分得房屋而言，係福星公司基於承攬人地位為原告完成一定工作，就福星公司所分得之房屋而言，係以原告應給付建商之工作報酬，充作建商買受合建所分配房屋基地之價款，性質上有買賣與承攬之混合契約。則福星公司既已依合建契約第1條約定興建房屋完工並交付原告應分得之房屋，亦即就建商分得之房屋基地已付清價款，依合建契約第21條約定，原告就福星公司應分得房屋之基地，自應移轉登記予福星公司所指定之人，故福星公司應分得之房屋係依合建契約取得占有使用房屋基地權利，為合法占有。又被告辛○○、甲○○及辰○○、壬○○、戊○、丁○○、丙○○及巳○○之前手買受福星公司預售其依合建契約應分得之房地，基於買賣契約承受福星公司之合建契約權利，而占有使用系爭房屋基地，自屬合法占有並非無權占有。
⒊原告將其依合建契約所分得之房屋委託福星公司代為銷售，
則被告 宮樸基 、己○○○、丑○○○、楊秀和及寅○○、 吳紹虎 之前手向受任人福星公司買受系爭房屋並使用房屋基地，為合法占有:
原告將其分得之房地委託福星公司銷售，故原告與福星公司間就原告分得房地之銷售存有委任關係。被告宮樸基、己○○○、丑○○○、楊秀和買受之系爭房地，雖為原告依合建契約分得之房屋，然上開房地契約係分別由福星公司及子○○為房屋及土地之出賣人，足見被告宮樸基等人係向原告之受任人買受系爭房地，則依買賣契約所載被告宮樸基等人已依約給付房地買賣價金，而原告既委託福星公司、子○○銷售，上開買賣契約效力應及於原告，則原告應負移轉系爭房屋基地所有權之義務。
⒋聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、坐落臺北市○○區○○段三小段737-10地號權利範圍為萬分分之一八三八土地係祭祀公業周芬所有，原告為該祭祀公業管理人。如附表所示被告辛○○等15人所有如附表所示之14筆建物坐落系爭土地上等情，有原告提出之土地登記簿謄本、建物登記簿謄本可稽（見本院卷㈠第12至26頁），且為被告辛○○等15人所不爭執，堪信為真正。
五、得心證之理由原告主張附表編號1至14等建物無法律上之原因占用系爭土地，其得依不當得利法律關係求為命被告 林清淡 等15人給付如聲明所示之不當得利；被告林清淡等15人則否認附表編號1至14號建物係無權占用系爭土地，並以前開情詞置辯。經查：
㈠系爭房屋係因祭祀公業周芬於67年6月1日與福興公司簽訂合
建房屋契約，約定「甲方（即祭祀公業周芬管理人 周江生 等11人）提供所有土地坐落臺北市○○區○○○段○○○○號面積約2029坪做為建築用地（以及法定保留道路用地）由乙方（福星建社公司有限公司-負責人子○○）負責設計，提供所需一切資本施工，建築鐵鋼筋混凝土四層樓房屋。」、「乙方負責申請設計建築執照，使用執照。…」、「分屋比率：雙方約定依實際建築面積（包括陽臺）計算甲方分得總面積百分之四十二，其餘百分之五十八歸乙方所有」、「土地分配應依房屋比例分割，乙方分得房屋之基地，甲方應移轉登記給乙方所指定之人」、「乙方建築第四層樓結構完成時，甲方應三十天內將辦理土地移轉登記之有關文件全交給乙方所指定之人（乙方分得房屋基地）。」等內容，並經福星建設興建完成等情，有兩造不爭執真正之合建契約可資佐證（見本院卷㈡第84至92頁），並經證人即福星公司負責人徐兩幅證述明確，復經本院調閱臺北市政府工務局建築管理處67建松山吳字第13號建造執照卷、72字第0133號使用執照卷查明無訛。又祭祀公業周芬確曾舉行派下員大會，授權管理委員會將系爭土地與建設公司以合建方式建築房屋，有該會員大會會議紀錄附於上開建造執照卷內可稽，堪認周芬祭祀公業確有同意提供土地供福星公司建築房屋，而其分得房屋係以移轉福星公司分得房屋基地應有部分為對價，亦即雙方因合建契約之約定而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係。從而，福星公司依合建契約對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房屋，且此使用權應並不限於在建造房屋期間得無償使用系爭土地，否則福星公司所建房屋於房屋建竣後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯與合建契約之目的不符。是福星公司依約將系爭房屋建造完成後，除系爭契約有解除或其他效力消滅情事，應認系爭房屋為有權占有系爭土地。
㈡原告雖主張，由系爭合建契約文義觀之，固應解釋為合建分
屋，然原告嗣後業已與福星公司協議，改採由福星公司自行銷售房地，再依原訂分配情形向原告價購土地之方式，於結算後完成分享合建利益之目的，依最高法院93年度臺上字第577號判決意旨，此種合建契約在福星公司將房屋所有權移轉與被告等人時，其原有使用系爭土地之權利已失其效力云云。然原告就其主張有與福星建設公司更改契約約定，變更為將由福星公司將合建房屋出售後，雙方分配出售價金乙節，並未舉證以實其說，又依證人徐兩幅證稱略以，福星公司在興建過程中因財務狀況不佳而有遲延完工之情形，完成後有將房屋交與原告，福星公司並受原告委託代為銷售部分原告分得之房屋，然因之後福星公司與原告委託銷售部分沒有結算清楚，所以原告不願將土地移轉登記等語，另參諸原告自陳：「當時原告分得部分的房屋有委託福星公司銷售，但是後來原告支票跳票，沒有取得價款，所以與福星公司協商結果，就是購屋者每戶再拿32萬，原告就將土地過戶給購屋者。」、「（系爭土地未過戶給福星公司的原因為何？）我們委託福星公司代銷我們分到的房屋，但是福星公司沒有付清代銷應給付的款項，所以我們才沒有移轉土地給福星公司。…」等語（見本院97年12月22日、98年2月13日準備程序筆錄），顯然本件合建契約仍係採用分屋方式分配利益，僅係周芬祭祀公業將其分得之房屋委託福星公司代為銷售，核與上開最高法院判決之情形「將合建房屋出售後，雙方分配出售價金」未符，是原告上開主張，尚無所據，應不可採。㈢原告雖主張，依合建契約第17條約定，系爭契約不得轉包他
人，福星公司如無故停工達15天或超過約定進度期限30天時，原告得不須催告本約即時解除本契約書作廢，而福星公司確有轉包、遲延完工之情形，故上開解除條件成就，系爭契約已經解除云云。然查，系爭買賣契約第17條雖有福星公司違反本契約時，原告得不須催告本約即時解除之約定，然該條意旨在福星公司有上開違約情形時，原告即有解除契約之權利。蓋觀諸該條條文係約定在福星公司有上開違約情情形時，「甲方『得』視為乙方放棄處理，不須催告本約即時解除本契約書作廢」等字樣，其既使用『得』，應認當事人之真意，係指定福興公司如有該條款違約行為時，原告不需另定期催告即取得解除契約之權利。至於是否要解除系爭契約，原告仍可考量福星公司違約情節、系爭工程進度等情形決定之，倘原告欲行使解除權解除系爭契約，仍須依民法第258條前段「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」規定，向福星公司以意思表示之方式為之，是原告主張系爭條文係解除條件之約定，一有遲延情形契約自動解除云云，與系爭條文之文義不符，尚非可採。況原告亦自陳其有將其分得之房屋委託福星公司代為銷售乙情，已如前述，倘系爭契約在福星公司施工進度落後30天時已自動解除，福星公司豈會繼續建造完成並依合建契約將原告應分得之房屋交與原告，並代原告銷售。況原告復自承福星公司應分得房屋之基地係因福星公司未繳納應分攤之土地增值稅及未結清代銷款而未辦理過戶，業如前述，益證原告與福星公司間之合建契約並無解除。又原告復自陳「（問：當時是否有通知福星公司解約？）依合建契約17條之約定只要條件成就系爭契約就自動解除，所以我們並沒有另行發函。」等語（見本院98年2月13日準備程序筆錄），則原告迄未向福星公司為解除契約之意思表示，應認系爭合建契約仍有效存在。縱福星公司未依約與周芬祭祀公業結清委託銷售價款，亦僅生周芬祭祀公業得依雙方之委託銷售契約向福星公司主張權利之問題。依合建契約興建之附表所示14戶房屋其使用基地之權利並不因而喪失。
㈣被告辛○○、甲○○及辰○○、壬○○、戊○、丁○○、丙
○○及巳○○所有如附表所示1、4至9、11號之房屋，係其本人或其前手向福星公司買受福星公司依合建契約分得之房地而取得等情，有房屋分配表、房屋及土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷㈠第163頁、卷㈡第123至213頁），依前開說明，地主周芬祭祀公業分得房屋係以移轉建商分得房屋基地應有部分為對價，亦即地主與建商雙方因合建契約而相互取得房屋與基地之使用、收益權，則福星公司既已依約興建房屋完工並交付原告應分得之房屋，上開被告本人或其前手向福星公司購買之各該房屋，地主就其基地已無使用、收益之權能。原告雖主張福星公司未繳交其應分擔之土地增值稅，周芬祭祀公業自無移轉基地所有權之義務云云，惟土地增值稅並非福興公司取得房屋基地之對價，僅使周芬祭祀公業就合建契約免負移轉土地之給付遲延責任而已，然福星公司基於合建契約取得之占有使用房屋基地合法權源並未喪失。從而，被告雖僅取得系爭房屋所有權，未能取得房屋基地所有權，然因地主已無基地使用、收益之權能，且其房屋使用基地，係因地主與建商間相當於買賣或互易之法律關係而來，並非無法律上之原因，原告自不得依不當得利之法律關係，訴請被告給付相當基地租金之損害金。另被告宮樸基、己○○○、丑○○○、楊秀和、庚○○、寅○○及吳紹虎所有如附表所示編號2、3、10、12至15號之房屋，係原告依合建契約所分得之房屋，並委託福星公司代為銷售，有房屋分配表、買賣契約書等在卷可稽（見本院卷㈠第163頁、卷㈡第93至95、192至213頁）。是上開被告宮樸基等人買受之系爭房屋，雖為原告依合建契約分得之房屋，然上開房地契約係分別由福星公司及其負責人子○○為房屋及土地之出賣人，足見被告宮樸基等人係向原告之受任人買受系爭房地，則原告既委託福星公司、子○○銷售，上開買賣契約效力應及於原告，則被告宮樸基等人本於買賣契約自有權占有使用系爭房屋基地。是原告雖因福星公司未將代銷款與原告結清而未將系爭房屋之基地所有權為移轉登記，然其與被告間既存有買賣關係，原告自不得依不當得利之法律關係，訴請上開被告給付相當基地租金之損害金。
六、綜上所述，被告雖僅有系爭房屋之所有權，而未能取得房屋基地之所有權，但該房屋使用基地，既係因地主與建商間相當於買賣或互易之法律關係而來，即非無法律上之原因。從而，原告依民法第179條規定，訴請被告各給付如聲明所示相當基地租金之損害，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條、第385條第1項。
中華民國98年9月2日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官陳文正法官莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年9月2日
書記官謝梅琴附表：
┌──┬────┬──────────────┬───────┬─────┐│編號│被告│門牌號碼│占用面積（㎡）│占用比例│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│1│辛○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號3樓│30.015│138/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│2│丑○○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號2樓│29.58│136/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│3│癸○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○○號3樓│29.145│134/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│4│巳○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號5樓│28.71│132/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│5│甲○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號│28.275│130/10000│││辰○○││││├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│6│壬○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號2樓│28.71│132/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│7│戊○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號3樓│28.71│132/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│8│丁○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號4樓│28.71│132/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│9│楊秀和│臺北市○○街○○○巷○○弄○號3樓│28.71│132/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│10│丙○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號5樓│27.84│128/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│11│庚○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號2樓│27.84│128/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│12│寅○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號4樓│27.84│128/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│13│己○○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號3樓│27.84│128/10000│├──┼────┼──────────────┼───────┼─────┤│14│乙○○│臺北市○○街○○○巷○○弄○號4樓│27.84│128/10000│└──┴────┴──────────────┴───────┴─────?