裁判字號：臺灣桃園地方法院94年訴字第1029號民事判決
裁判日期：民國94年10月07日
裁判案由：返還價金
臺灣桃園地方法院民事判決94年度訴字第1029號原告乙○○訴訟代理人 朱容辰 律師
姜義贊 律師被告錦美紙業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 郭惠吉 律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國94年9月23日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國94年5月23日向被告購買坐落於桃園縣中壢市○○段1608、1609、1610地號土地及其上建號為95-1、96之建物（下稱系爭不動產），並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款為5,700萬元，且於簽約當日交付
200萬元與被告，作為買賣價金之頭期款。簽約後3日，原告與訴外人 曾秋華 及 曾炫翔 至系爭不動產勘查準備規劃未來施工概況，竟於光天化日下遭不明形影物體所驚嚇，發生靈異事件，原告隨即委請3位風水師父至系爭不動產勘查，3位風水師父勘查後，均表示系爭不動產內有1男1女之鬼魂，恐不適人居，原告復向街坊鄰居查證，始知系爭不動產之建物前為工寮時，曾傳出工人於夜晚休息時，莫名遭人拉扯之靈異事件。
二、系爭不動產是否為「兇宅」、是否「鬧鬼」？係屬重要交易事項，出賣人負有「忠實告知」之義務，被告竟未曾告知，反刻意隱瞞，使原告陷於錯誤，而同意購買系爭不動產，與被告簽訂系爭買賣契約，原告業依民法第88條之規定，向被告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約已被原告合法撤銷，則被告受領原告所給付之200萬元價金，已屬無法律上原因，原告爰依民法第179條之規定，請求被告返還。
三、兩造所簽訂之系爭買賣契約中雖未明載被告告知義務程度為何，但有關鬼屋之事係屬於交易中之重要資訊，賣方負有忠實告知義務，且依買賣契約第12條之約定：「本契約如有未盡事項，悉遵有關法令或善良習慣行之」可知，故被告確實負有告知義務。另原告係由被告員工告知系爭不動產為鬼屋，被告應知悉系爭不動產之事。
四、凶宅與鬼屋均屬交易上重要事由，惟前者有客觀上之依據，而後者迄今仍無法由現今科學予以證實，然多數人均不否認有此種超自然力之存在。對於鬼屋鬧鬼之事，除由親身體驗之人到庭證述，僅得由風水、命理人員到庭表示其專業意見，而原告所聲請調查證據之內容，一部份人士為當日於系爭建物受驚嚇之人，一部份人士為專業人士，均屬本案重要事證，若鈞院審酌後不予傳喚，恐有應調查證據未調查之違誤。
五、縱鈞院經審酌後，若認原告撤銷系爭買賣契約之主張不合法，系爭買買契約仍有效存在，則被告得於解除系爭買賣契約後，沒收違約金，則原告主張依民法第252條之規定請求酌減違約金，再依同法第259條之規定，請求被告將經鈞院酌減剩餘後之金額，返還予原告。
參、證據：提出存證信函影本暨掛號郵件收件回執影本各1份、不動產買賣契約書影本1份、本院91年度訴字第1066號民事判決書1份、臺灣高等法院94年度上易字第249號民事判決書1份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文第1項所示，並陳明如受不利判決，願提供新臺幣或等值之彰化銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、系爭不動產做為廠房使用期間長達20餘年，一切均順利平安，未曾發生任何靈異事件，原告於購買前，曾多次前往勘查，均未曾發現任何異狀，故原告稱系爭土地建物為凶宅或鬼屋，並非事實。
二、兩造簽訂系爭買賣契約時，對契約之標的物及價金之意思表示一致，而無認識不全及積極謬誤認識存在，故系爭買賣契約並無意思表示錯誤之情形。至原告主張如其事先知悉系爭不動產為凶宅或鬼屋，則不會購買系爭不動產，然此係屬原告為法律行為之動機，非意思表示之內容或表示行為，原告之動機未行諸於契約內容，僅存於原告之內心，非被告所得窺知，為維護交易安全，原告顯不得據此主張撤銷系爭買賣契約之意思表示。
三、承上所述，系爭不動產並非凶宅或鬼屋，被告並無隱瞞或刻意不告知原告交易訊息之情形，且所謂凶宅或鬼屋，僅屬個人的心理作用，屬於一種迷信而已，客觀上實難減少系爭不動產之經濟價值或契約之通常效用，不屬物之性質之錯誤，原告不能以此作為撤銷系爭買賣契約之理由。
四、原告所交付之200萬元，未達系爭買賣契約價金之4%，不生違約金過高之問題。
參、證據：提出建物登記謄本影本3紙、土地登記謄本影本3紙、不動產買賣契約書影本1份為證。
理由
一、原告主張：伊於94年5月23日向被告購買系爭不動產並簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價款為5,700萬元，且於簽約當日交付200萬元與被告，作為買賣價金之頭期款。又伊嗣以系爭不動產「鬧鬼」，故伊係陷於錯誤而為意思表示為由，寄發存證信函予被告以撤銷上開買賣系爭不動產之意思表示，並請求返還上開200萬元已付價金等事實，業據提出存證信函暨掛號郵件收件回執、信封影本、系爭買賣契約影本各
1件為證（見本院卷第9-13、48-51頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
二、原告復主張：伊簽訂系爭買賣契約後始發現系爭不動產鬧鬼，而此為交易上重要之事項，如伊知此事實，即不會簽訂系爭買賣契約，故伊係陷於錯誤而為買受系爭不動產之意思表示，伊自得依民法第88條之規定撤銷上開意思表示，並依同法第179條之規定，請求被告返還已交付之200萬元價金等語，則為被告所否認，並辯以上詞。經查：
㈠按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯
誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。最高法院51年台上字第3311號著有判例可參。再錯誤與不知二者在觀念上有別，不知謂正當認識之全部不存在，而錯誤則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識，始足當之。本件兩造就簽約時，對系爭買賣標的物及其價金之意思表示互相同意，並簽立系爭不動產買賣契約書等情均不爭執，已如前述，可見原告就系爭買賣契約之標的物和價金（內容），及意在買賣系爭不動產，所訂契約亦為買賣系爭不動產之表示行為，均無認知不全及積極謬誤之認知存在，顯與意思表示錯誤有別，至為顯然。致原告主張如知悉系爭不動產「鬧鬼」時，即不為買受，則是否知悉「鬧鬼」一事，乃當事人為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為，是本件原告主張伊之意思表示有錯誤云云，要非可採。
㈡次按，物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思
表示內容之錯誤。民法第88條第2項固有規定，然按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。亦為民事訴訟法第277條前段所明定，是即認原告所主張之「鬧鬼」一事確為交易上認為重要之物之性質，惟被告既否認系爭不動產「鬧鬼」，依上規定，原告仍應就伊所主張之上開事實舉證以證其實。經查，原告主張系爭不動產「鬧鬼」，無非係以證人即曾陪同伊前往系爭不動產現場勘查之曾秋華、曾炫翔二人與證人即事後曾前往系爭不動產之地理師（即命理老師） 蔡世瑜 、 謝清春 二人為本件之立證方法。惟不論原告所舉曾親身「遭不明形影物體所驚嚇」之證人曾秋華、曾炫翔，或曾至現場察勘之證人蔡世瑜、謝清春，前者到庭所欲證述係為其個人之感受、後者到庭所欲證述則係基於其具宗教意味之「專業能力」所得之體驗，其感受、體驗皆非任何人置於相同之情境下均能親身見聞，此由依原告之陳述證人曾秋華、曾炫翔所感受到者不明形影物體，證人蔡世瑜、謝清春所見則為1男1女之鬼魂云云（見本院卷第5頁），即獲其一印證。且證人係就其親身所見聞之「事實」到庭而為證述，本件原告所舉之證人依原告所述之待證事實，皆屬渠等之個人感受，並非客觀、具體而為一般人於該現場均能得見之事實，是本院認為尚無傳喚上開證人到庭證述之必要。復且，關於「鬧鬼」乙事之存否，常因個人之心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同之看法，亦即處於「信者恆信、不信者恆不信」之狀態，且截至本件言詞辯論終結時止，仍無何科學方法可茲證明鬼神之存在，此則為週知之事實，而原告除上開證人外，確未能進一步具體舉證以實其說，綜上，原告主張系爭不動產「鬧鬼」云云，本院尚難信採。至於原告提出附卷之本院91年度訴字1066號、臺灣高等法院94年度上易字第249號判決影本各1件（見本院卷第52-64頁），其基本事實為買賣標的物係曾發生「非自然身故」事件之「凶宅」，而是否為凶宅，則有具體之事實可供判斷，與本件無從具體證明之「鬼屋」其事實並不相同，自無比附援引之餘地，附此敘明。
三、原告另主張：如本院認伊之撤銷上開意思表示為不合法，原買賣契約仍屬有效，被告得於解除契約後，依約「沒收」違約金，本院應得依民法第252條之規定酌減違約金，而就酌減後之金額，依民法第259條規定命被告返還等語。惟查：
關於兩造系爭買賣契約就違約金之約定，係以系爭買賣契約第10條：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約…」而為約定（見本院卷第50頁），依上開約定，被告將原告已付之價金抵作違約金之前提要件，係原告不買或不按約定日期付款，且經被告「定期催告」而原告仍不給付，然本件被告是否已依上開約定「定期催告」原告依約給付買賣價金乙節，均未見原告主張並舉證證明之，是被告既未依上開約定定期催告原告給付價金，則本件尚無被告將原告已付價金沒收抵作違約金之可言，原告所給付予被告之200萬元，仍係買賣價金之一部，本院自亦無從依民法第252條之規定酌減違約金，故原告辯稱本件違約金過高，應予酌減云云，亦無可採。
四、綜上所述，原告未能舉證證明系爭不動產「鬧鬼」，且兩造就系爭買賣契約所為之意思表示並無錯誤可言，故伊以存證信函對被告撤銷伊所為之買受系爭不動產之意思表示為不合法，系爭買賣契約仍有效存在；且本件無民法酌減違約金規定之適用。從而，原告依民法上不當得利之法律關係，請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，與請求本院於酌減違約金後，命被告返還超過部分之已付價金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年10月7日
民事第二庭法官范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年10月7日
書記官李燕枝