高雄簡易庭112年度雄簡字第317號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決

112年度雄簡字第317號

原告 翁火輪

被告 鍾佳玉

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號十樓之二房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟零捌拾陸元，及自民國一一二年一月十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟壹佰元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項、第二項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國111年4月21日簽立租約，約定由被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號10樓之2房屋（下稱系爭房屋），租期自111年4月21日至112年4月20日止，每月租金新臺幣（下同）6,100元，並約定管理費每月1,000元由被告負擔，被告並給付押租金12,200元（2個月租金額）予原告（下稱系爭租約）。詎被告自111年8月起即未給付租金及管理費，經原告多次催繳均置之不理，原告乃以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既已終止，被告即應騰空返還系爭房屋予原告。又被告尚積欠自111年8月起至112年1月16日（即起訴狀繕本送達之日）止之租金33,753元、管理費5,533元，扣除原告已收取之押租金12,200元，原告尚得請求被告給付27,086元。另被告於系爭租約屆期後仍占用系爭房屋，受有相當租金之不當得利，經訴外人即系爭房屋所有權人 翁嘉鴻 讓與上開不當得利債權予原告，是被告應從112年1月17日起至返還系爭房屋止，按月給付原告6,100元。爰依系爭租約、民法179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告27,086元，及自112年1月17日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,100元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、經查，原告主張前揭事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋建物謄本、存證信函暨回執、債權讓與證明書在卷可稽（見本院卷第15至25、91至99頁）。又被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項之規定，應視同自認，堪認原告主張之事實為真實。

五、本院之判斷：

　㈠系爭租約於112年1月16日終止：

　⒈按承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋．．．三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第439條、第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨可參）。再按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第3489號解釋參照）。

　⒉經查，原告因被告積欠系爭房屋111年8月起之租金，而於111年9月7日向被告寄發催繳租金之存證信函，並經被告於111年9月8日收受等情，有上開存證信函暨回執附卷可憑（見本院卷第23、93、99頁），堪認原告已向被告為合法催告。被告遲延給付租金經原告催告後，迄今已過相當期間仍未繳付，經以2個月租金額之押租金抵償被告積欠之租金（111年8、9月份），至原告起訴狀繕本送達之日止（112年1月16日，見本院卷第59、61頁），已積欠原告租金總額達2個月以上，故原告以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，自屬有據，是系爭租約業已於112年1月16日終止。

　㈡被告應給付原告積欠租金、管理費部分：

　　按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。經查，系爭租約第3條約定系爭房屋每月租金6,100元、管理費每月1,000元由被告負擔（見本院卷第15頁），被告依約自有繳付租金及管理費之義務，應給付原告111年8月至112年1月16日，共5個月16日積欠之租金33,753元（計算式：6,100×5【111年8月至111年12月】＋6,100÷30×16【112年1月1日至112年1月16日】＝33,753，小數點以下四捨五入）、管理費5,533元（計算式：1,000×5【111年8月至111年12月】＋1,000÷30×16【112年1月1日至112年1月16日】＝5,533，小數點以下四捨五入），共計39,286元（計算式：33,753＋5,533＝39,286）。又經抵充被告已給付之押租金12,200元後，被告尚應給付27,086元（計算式：39,286－12,200＝27,086）。從而，原告請求被告給付積欠之租金及管理費共27,086元，自為有理。

　㈢被告應騰空遷讓返還系爭房屋部分：

　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約既已於112年1月16日終止，被告自應依約將系爭房屋返還原告，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，自屬有據。

　㈣被告應按月給付不當得利部分：

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨可參）。

　⒉經查，被告於系爭租約終止後，即無正當權源占用系爭房屋，則被告迄今仍占用系爭房屋，顯已妨害系爭房屋所有權人對系爭房屋之使用收益，而受有相當於租金之利益，是依前揭說明，被告即應返還相當租金之不當得利予系爭房屋所有權人。又系爭房屋所有權人 翁嘉鴻業 將上開不當得利債權讓與原告，有債權讓與證明書可佐（見本院卷第95頁）。從而，原告請求被告自系爭租約終止之翌日，即112年1月17日起，按月給付以系爭房屋租金6,100元計算之不當得利，要為可採。

六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告27,086元，及自112年1月17日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,100元，為有理由，應予准許。

七、本件訴訟係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　

中　　華　　民　　國　　112　年　　4　　月　　27　　日

高雄簡易庭　法　　　官陳安信

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　4　　月　　27　　日

　　　　　　　　　　　　書　記　官黃振羽