板橋簡易庭111年度板簡字第1341號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

111年度板簡字第1341號

原告蟠龍大地公寓大廈管理委員會

法定代理人 朱國喬

訴訟代理人 李進成 律師

周欽煌

被告 陳登齊

訴訟代理人 吳錫欽 律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟貳佰元及自民國一百一十一年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬貳仟貳佰元為原告供擔保，免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件原告法定代理人原為 劉瑞基 ，嗣變更為朱國喬，有新北市土城區公所112年1月12日新北土工字第1122410868號 函可佐 ，並經其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法第255條第l項第2、3款之規定自明。查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）125,800元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。」等語，嗣於本院民國112年4月18日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：「被告應給付原告112,200元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。」等語。經核原告所為訴之追加、變更，揆之前開規定，核無不合，均應予准許。

貳、實體方面：　　

一、原告主張：被告為原告社區內門牌號碼新北市○○區○○路0段000號6樓之區分所有權人，被告有義務支付每月管理費1,650元，查被告自105年1月1日起至110年8月31日止，共68期，總計積欠管理費112,200元，屢經原告催告及以存證信函通知被告繳納，惟被告均置之不理。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條規定及原告社區規約第10條等規定提起本件訴訟，請求被告給付管理費等語。並聲明：被告應給付原告112,200元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。

二、被告則以：

㈠、系爭社區規約或住戶大會並無決議管理費數额，原告主張每月收取1,650元充為系爭社區管理費，係無法律上原因，不得逕以當事人不同之另案訴訟中所協議之不爭執事項，作為收取之依據。

㈡、自100年起至今，蟠龍大地A區住戶繳交管理費給自治會，而蟠龍大地A區之保全員、清潔員、電梯維修及公有公共部分之管理維護均由蟠龍大地A區自行負責，原告未曾負責或聞問過，被告已向蟠龍大地A區自治會繳交管理費，且蟠龍大地A區自治會自行負擔A棟之電梯、公電、清潔、保全等費用，此有111年1-5月管理費收支明細及管理室及保全員、地下室管理之照片可稽，自無須向被告繳納。

㈢、蟠龍大地A區住戶向其繳交管理費，其中有18戶住戶因受迫自1105年1月1日起至今，每月向原告繳交管理費1,650元，截至111年10月止，原告已收取蟠龍大地A區部分住戶管理費達2,435,400元。原告對蟠龍大地A區未曾盡過絲毫管理維護責任，蟠龍大地A區住戶使用之A棟電梯、公電、清潔、保全等費用均由蟠龍大地A區自行負擔。然原告卻截收上開蟠龍大地A區鉅額之管理費，嚴重影響蟠龍大地A區之運作，且原告主張蟠龍大地A區未分擔社區之消防設備、污水管改管工程費用云云，惟如以上原告收取之A區管理費計算，應業已足供分擔蟠龍大地A區該等公費之支出。

㈣、被告及系爭社區A棟住戶未收受上開系爭社區104年第二次區分所有權人會議通知，且系爭社區104年第二次區分所有權人會議決議(下稱糸爭區權會決議），原告未依法定要件送達各區分所有權人，致未與會之區分所有權人無從行使否決權，該決議自不得視為已成立。從而，原告自應就系爭社區民國104年區分所有權人會議決議符合上開法定要件乙節先負舉證責任，否則原告既不否認系爭社區A楝管理權分立之事實，被告已向系爭社區A棟管理室繳交管理費，原告復向被告請求，依法自屬無理由。

㈤、系爭區權會決議不成立，則系爭社區A棟之管理權應回歸100年度第二次區分所有權人會議決議，並依100年12月31日分管承諾契約書之約定。按系爭社區100年度第2次區分所有權人會議會議紀錄其中第五案關於A楝財務分管權利與義務事項簽約，該次會議決議「一、本案基於社區目前事實狀況，經大會全體出席區分所有權人討論後通過同意『A棟財務分管權利與義務事項簽約並公證案』。二、此案必須在大會紀錄公告1個月内雙方完成公證，否則本案視同無效，並由大會授權管理委員會将請律師訴訟，取回A棟管理權」，亦可證系爭社區自100年已經區分所有權人會議決議關於A棟財務分管權利與義務事項同意簽約之事實。職是，原告既於100年12月31日與系爭社區A棟全體區分所有權人之代表人簽訂A棟財務獨立公共安全自行負責分管承諾書。其中第三條載明：「甲方(A棟區全體權利人)人事財務獨立，乙方（系爭社區管委會)不得藉故過問甲方財務收支情況與人事，A棟管理費與清潔費等甲方自行負責收繳、公告、催收等事宜。」，足證系爭社區A棟得自行推舉收取管理費之人，且有收取A棟管理費之權限。

㈥、如認本件原告並無授權蟠龍大地A棟全體區分所有權人自行推舉管理組織、自治與財務獨立之情，然被告繳交管理；費予系爭社區A棟自治會所推選之財務管理人，應有「表見代理」之適用。蟠龍大地A區區分所有權人共同代理人 馬景源 與原告於97年10月13日簽立協議書第3條约定：「甲方（A棟）自94年1月1日起對内財務獨立，曱方管理費之收支，由A棟選任之財務管理人馬景源處理之，日後財務管理人有變更時，甲方應主動知會乙方知悉。社區内之公設則由全體區分所有權人共同使用之。」、第5條約定：「歸屬甲、乙雙方棟内公設維修費用，由甲乙雙方各自負責，但共同使用公設，如：消防申報、維修費，應以楝別戶數共同分擔費用。」等語。自斯時起，蟠龍大地A區之管理費即由蟠龍大地A區自行收取，蟠龍大地A區設立保全室，聘請保全員、清潔員、電梯維修及公有公共部分之管理維護，相關開支均由蟠龍大地A區自行負責，並按月公告「收支明細表」，其外觀上有使被告相信原告有以代理權授與他人之行為。原告明知他人表示為其代理人時，並未為反對，致被告誤認該他人確有代理權而與之成立法律行為，依上開最高法院判決意旨，為保護交易之安全，自應使原告負授權人之貴任，而成立「表見代理」，原告自不得再向被告為管理費之請求。又被告105年1月1日至110年8月31日期間之管理費，已向系爭社區A棟之區分所有權人推舉之管理人繳納，並無積欠情事。

㈦、原告之讀求被告再給付管理費，顯有違誠信原則，係以損害被告為主要目的，因此造成被告極大之損害，而違背權利社會化之基本内涵與社會倫理，客觀上顯有違誠信及公平正義，要屬權利之濫用，自不應准許

㈧、並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

　　本件原告所主張之事實，業據提出新北地方法院108年度訴字第67號民事判決及臺灣高等法院108年度上易字第1314號民事判決、催繳單、存證信函、社區規約、管理費分析表、91年管理費收費存根、建物謄本等件影本為證，而本院已依職權調閱本院108年度訴字第67號卷及臺灣高等法院108年度上易字第1314號卷等卷宗附卷可稽。被告則否認有未繳管理費之情，並以前詞置辯，經查：

　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。依蟠龍社區規約第10條第1項第2款、第2項、第3項約定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈡管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議者，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。三、各項費用之收繳、支付方式，授權管理委員會訂定。」上開條款自86年10月18日訂定起至最新之105年修訂版，均未變更，被告既為蟠龍社區之區分所有權人，自應遵守上開規約，按月繳交管理費予原告。

　㈡原告主張被告應繳納每月管理費1,650元等語，雖為被告所否認，然被告為蟠龍社區之區分所有權人，本應按月繳交管理費，已如前述。又據上開蟠龍社區規約第10條第1項第2款之規定，管理費之數額原則上應由區分所有權人會議決議為之，但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議者，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。因此，本件原告雖未能舉相關之區分所有權人會議紀錄以茲證明管理費數額，然如若能舉證證明A棟各戶應按其共有之應有部分比例繳納之管理費數額，本院非不得以其他證據認定之。徵諸本院99年度訴字第1571民事判決認定之事實，自原告於86年11月17日經新北市土城市公所北縣土民字第00000000號同意備查之時起，蟠龍社區A棟管理費，一樓為1,480元，二樓以上則為1,650元；且A棟其餘區分所有權人 劉美華 、 徐永郎 、 張秋如 、 黃國榮 、 翁潔霞 亦於另案中不 爭執渠 等之管理費每月為1,650元，且經本院依職權調閱本院108年度訴字第67號、臺灣等法院108年度上易字第1314號民事事件卷宗核閱無訛，雖被告均非上開民事事件之當事人，而無既判力及爭點效之適用，然本院審酌被告本應負擔管理費，上開判決亦足佐證原告自86年11月17日經新北市土城市公所北縣土民字第00000000號同意備查之時起，確實向A棟其餘區分所有權人以該等費率收取管理費，行之有年，可為本件認定被告應按共有之應有部分比例分擔管理費數額之佐據。是原告主張被告應按月繳納蟠龍社區A棟管理費1,650元等語，尚屬可採。

㈡至被告抗辯：蟠龍大地A區區分所有權人共同代理人馬景源與原告於97年10月13日簽立協議書第3條约定：「甲方（A棟）自94年1月1日起對内財務獨立，曱方管理費之收支，由A棟選任之財務管理人馬景源處理之，日後財務管理人有變更時，甲方應主動知會乙方知悉。社區内之公設則由全體區分所有權人共同使用之。」、第5條約定：「歸屬甲、乙雙方棟内公設維修費用，由甲乙雙方各自負責，但共同使用公設，如：消防申報、維修費，應以楝別戶數共同分擔費用。」等語。自斯時起，蟠龍大地A區之管理費即由蟠龍大地A區自行收取，蟠龍大地A區設立保全室，聘請保全員、清潔員、電梯維修及公有公共部分之管理維護，相關開支均由蟠龍大地A區自行負責，並按月公告「收支明細表」，並提出蟠龍大地A區111年1-5月收支明細、照片4張為證，然為原告否認。經查，自原告於86年11月17日經新北市土城市公所北縣土民字第00000000號同意備查之時起，蟠龍社區歷次報備新北市土城區公所之規約內容，查無關於A棟獨立分管之約定，A棟亦未依法設立管理委員會之事實，業據本院依職權權調取本院108年度訴第67號確認債權不存在卷宗，而有該卷宗內所附之新北市土城區公所108年8月5日新北土公字第1082424673號函暨蟠龍社區歷屆規約可證。而A棟區分所有權人共同代理人馬景源與原告於97年10月13日簽立之系爭協議書第3條約定：「甲方（A棟）自94年1月1日起對內財務獨立，甲方管理費之收支，由A棟選任之財務管理人馬景源處理之，日後財務管理人有變更時，甲方應主動知會乙方（即原告）知悉。社區內之公設則由全體區分所有權人共同使用之。」、第5條約定：「歸屬甲、乙雙方棟內公設維修費用，由甲乙雙方各自負責，但共同使用公設，如：消防申報、維修費，應以棟別戶數共同分擔費用。」等語，即仍有約定A棟住戶共同使用社區公設，應分擔共同使用公設之消防維修等費用，並未約定A棟完全獨立於蟠龍社區而自行分管。觀之被告提出之社區現況照片所示，社區A、B棟住戶使用同一車輛出入口，A棟住戶仍得自由使用原告所管理之垃圾處理、資源回收等公設等情（臺灣等法院108年度上易字第1314號卷第107至111頁），並參照臺灣等法院108年度上易字第1314號卷卷第279、384至387頁卷附之消防改善報價單、污水重力流改管工程合約內容所示，均包括A棟之消防設備、污水管改管工程等公設，故即便A棟住戶縱然成立A棟自治會自行負擔A棟之電梯、公電、清潔、保全等費用，然A棟歷年來並未與蟠龍社區完全獨立分管，是被告所辯並無足採。

　㈢就管理費部分，依蟠龍社區規約第10條第1項、第2項約定，應由區分所有權人會議決議。然系爭協議書簽立後，未經蟠龍社區區分所有權人會議決議通過或追認，亦未因此修改或變更規約，且關於A棟財務是否獨立分管問題，多年來紛爭不斷，業經蟠龍社區區分所有權人會議多年討論，有95年決議、96年度第五次區分所有權人會議紀錄、100年度第2次區分所有權人會議紀錄等在卷可佐（本院108年度訴字第67號卷第103至105、111至114、163至166頁），並於104年決議A棟回歸由原告統一管理所有事務，有該次會議紀錄為證（本院108年度訴字第67號卷第65至66頁），則不論系爭協議書之效力為何，104年決議既已通過A棟由原告管理所有事務，自包括管理費之收取，是原告自105年1月起請求被告按月給付管理費，即屬有據，姑不論系爭協議書並無取代社區規約之效力，且不論A棟在104年決議前是否實質分管，均不影響104年決議後，A棟應回歸由原告統一管理，故被告上開主張無從為有利於被告之認定。

㈣復按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項定有明文。公寓大廈管理條例就區權人會議決議之效力雖無明文規定，惟同條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。公寓大廈區權人之性質屬非法人團體，由其性質觀之，與社團法人接近，關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定（最高法院93年度台上字第2347號判決意旨參照）。被告雖稱其及系爭社區A棟住戶未收受上開系爭社區104年第二次區分所有權人會議通知，且系爭社區104年第二次區分所有權人會議決議，原告未依法定要件送達各區分所有權人，致未與會之區分所有權人無從行使否決權，該決議自不得視為已成立云云，為原告所否認，此部分被告並未提出證據以實其說，已難採信。審酌原告於本院108年度訴字第67號案所提出之104年決議簽到簿所示，A棟住戶有3戶簽到參加該次會議(本院108年度訴字第67號卷第223至227頁），則被告稱原告並未通知A棟住戶參加，難認與事實相符。況且原告是否未全數通知，是屬於召集程序是否違反法令或章程之問題，參照上開說明，區分所有權人若有爭執，應類推適用民法第56條規定，於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，若逾期未訴請撤銷，即不得就程序問題再行爭執。則包含A棟住戶在內之全體區分所有權人既已做成104年決議，A棟住戶自應遵守，被告前開所辯，亦無可採。

　㈣據此，本件被告為蟠龍社區之區分所有權人，本應依104年決議及社區規約自105年1月1日起至110年8月31日止，按月繳交管理費1,650元予原告，然被告迄今未繳，是原告請求被告給付積欠之管理費112,200元（計算式：1,650×68＝112,200元），自有所據。

　㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又系爭社區規約第10條第5項規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」等語，查被告積欠自105年1月1日起至110年8月31日止之管理費總計112,200元未清償，已如前述，本件支付命令已於111年4月7日送達被告，有本院送達證書在卷可稽，則原告請求被告給付自支付命令送達翌日即111年4月8日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，併應准許。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定及原告社區規約第10條之約定，請求被告給付112,200元，及自支付命令送達翌日即111年4月8日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。　　

六、本件係依簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　4　　月　　28　　日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

法官許珮育

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　4　　月　　28　　日

書記官林宜宣