臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
100年度營簡字第131號
原 告 張黃英蕉
訴訟代理人 張晏瑋
被 告 陳敬潭
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國100年11月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）緣原告與被告簽訂房屋租賃契約書，向被告承租坐落台南
市下營區茅港尾第4528地號土地及其上門牌「台南市下營
區西連里茅港尾4鄰連表35之42號房屋」，租期一年，即
民國（下同）99年2月20日起至100年2月19日止，每月租
金新臺幣（下同）1萬元，被告並向原告收取保證金（即
押租金）20萬元，雙方約定於租約終止或屆滿時，原告遷
讓房屋並扣除所積欠之債務後，被告即應將保證金（即押
租金）20萬元無息退還予原告，此有雙方簽訂之房屋租賃
契約書與被告之妻 江麗玲 簽收保證金（即押租金）20萬元
之收據可稽，鑑於系爭租約於100年2月19日租期屆滿後，
雙方未擬續訂租約，因此，原告於租期屆至前數日，即開
始著手整理系爭租賃標的物，除遷出房屋，將屋內物品清
理完畢外，同時亦僱工清除土地上之廢棄物、石塊等雜物
，嗣原告將租賃物回復原狀後，即數度以電話與簡訊方式
催促被告受領租賃物、返還原告押租金20萬元，惟均未獲
被告置理；其後，原告再以存證信函進行催告，被告仍以
土地含鹽成分過高、地上有石頭磚塊等諸多無理藉口推搪
，拒不交還押租金。經原告向台南市下營區調解委員會聲
請調解，亦無結果，以致原告迄今仍無法取回系爭押租金
，權利嚴重受損。
1.謹按，依兩造所訂租賃契約書第5條約定：「乙方（即承
租人）應於簽訂本租約同時給付甲方（即出租人）貳拾萬
元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。該保證
金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除所積欠
之債務後，由甲方無息退還之。」又「房屋租賃保證金(
即押租金)之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人
所負回復原狀之義務，如出租人與保證人於租期屆滿時未
履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保
證金之義務，要難認為隨同失其存在」、「押租金在擔保
承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前
，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人
且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租
金，自為法之所許。」最高法院48年台上字第1196號、83
年台上字第2108號著有判例明文供參。經查，本案原告於
系爭租賃契約成立時，業已支付押保證金（即押租金）20
萬元予被告，有原告提出之收據乙紙足憑，而兩造所訂租
賃契約已於100年2月19日終止，原告亦已將系爭房地回復
原狀、交還被告，有附呈照片可供參照，並有證人 陳繁雄
（即系爭土地之前地主）可證，堪信屬實。茲兩造間之租
賃契約既因約定租期屆滿而消滅，而原告又未積欠被告任
何債務，揆諸兩造所訂契約條款與前揭最高法院判例意旨
，原告請求被告返還其受領之保證金（即押租金）20萬元
，當非無據。
2.復按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前
項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未約定者
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第
2項、第3項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文
。本件原告對被告返還押租保證金之請求並無確定期限，
依前開法律規定，應以被告受原告定期催告返還押租保證
金之期限屆滿時起負遲延責任。而被告係於100年2月25日
收受原告定期請求被告應於函到2日返還系爭保證金（即
押租金）之存證信函，有存證信函回執可憑，則原告本於
系爭租約所約定之押租保證金法律關係，請求被告應給付
原告20萬元，及自100年2月28日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，依法亦無不合。
（二）對於向被告租用系爭土地之時，系爭土地之狀態如何？系
爭土地若果有難以農耕之情形，是否可歸責於原告？原告
主張如下：
1.系爭土地之原地主為訴外人陳繁雄，被告於95年間，始向
陳繁雄買受系爭土地，系爭土地因屬硬土，土地上有石塊
存在，且土地位於河邊之低窪處，與河堤間有落差，陳繁
雄曾用溪河之淤土直接倒於土地上，以為改善，但仍難種
植作物，故陳繁雄及被告先後將該地出租他人，作為醃製
酸菜場所，以賺取租金孳息，前後已長達十多年之久，原
告直至99年2月20日起，方向被告租用系爭土地，而原告
承租之時，系爭土地之狀態與現狀一致，亦與陳繁雄出售
土地予被告時之狀態相同。
2.前開土地出租之前、後之實際狀況，業經證人陳繁雄證述
在卷，堪信屬實，足證明系爭土地原即存有難以農耕之情
形，並非因原告之使用行為，方造成土地難以耕作。
3.原告租用系爭土地之前，被告及前地主均曾將土地出租他
人供作醃製酸菜場所，前後達10多年之久，徵見系爭土地
如有含鹽情形，亦係日積月累所形成，此節不僅是被告買
受土地時之土地原狀，更為被告買受時所明知；至於含金
屬乙節，信因原地主利用將軍溪之淤土倒於土地上（欲改
善高低落差）造成，蓋醃製酸菜不可能使用金屬元素，且
原告既只租用短短1年之時間，對土地之影響自屬有限，
故被告所稱土地有難以農耕之情云云，縱非虛忘，亦與原
告無涉，不得歸責於原告。
4.原告承租系爭土地時，該地即為醃製酸菜之場所，亦因系
爭土地有此項特殊用途，被告始能以每月1萬元之高價出
租收益，茲被告出租該地，係讓原告從事醃製酸菜工作而
使用，而原告承租之後，亦依照兩造約定之方法，以正常
方式為使用、收益，並無任何變更或毀損者租賃物之行為
，則依民法第432條第2項但書之規定，不論系爭土地有無
生產力減少之情，原告均不負賠償之責。
5.證人陳繁雄與兩造均無親屬關係或特殊情誼，兩造間之官
司孰勝孰敗，亦與之無涉，其並無偏坦或迴護任一方之必
要。且證人陳繁雄前為系爭土地之原地主，支配管理系爭
土地數十年，直至95年間方將土地售予被告，其既使用管
理系爭土地多時，對系爭土地之狀況自甚明瞭，從而，證
人陳繁雄於本案證述系爭土地之原始狀況，當無不可信之
情形。反之，被告係5年前才買得土地，根本不知土地10
多年前之原貌，卻任意攀誣原告與原告之先生10年來有多
次開挖土地、造成落差等等不實之語，又無端指稱證人陳
繁雄係因與原告交情匪淺，才偏坦原告云云，核其所言，
俱非事實。
（三）原告於租約屆滿後，是否有將系爭土地整理至堪供耕作之
狀態後，再返還予被告之義務？原告主張如下：
1.所謂不動產租賃之「回復原狀」，依一般經驗法則及社會
習慣法則，承租人當係回復到承租時之租賃物狀態，即為
已足。以本案情節而言，原告係99年2月19日開始承租系
爭土地，則系爭租約屆滿後，原告至多亦負責將租用之土
地回復到99年2月之土地狀況即可。
2.參諸兩造所訂租約第11條、第18條約定：租期屆滿時，乙
方（即原告）應將土地填平不可放入廢棄物且必須採用乾
淨之泥土，將土地回復原狀，若有其他廢棄物應將其清理
完畢等文，其中，無隻字提及承租人必須將土地整理至堪
供耕作之狀態，或必須購買「新土」填地始可；再衡以原
告於租期屆滿前，即著手整理系爭租賃標的物，除將房屋
騰空，以交還出租人外，亦僱工將因原本在挖掘凹槽後置
於一旁之土壤，回填至凹槽內，將土地完全填平，並清除
地上之廢棄物、石塊等雜物，表明交還土地之意，有起訴
所附之建物、土地照片可證，並經鈞院親赴現場勘驗無誤
，堪認原告之租約屆滿後之給付，已合於債之本旨，被告
主張原告未依債之本旨履行，應無可信。
3.又所謂「農牧用地」一詞，係指土地使用類別的表示法，
相對於建築用地、養殖用地、水利用地等等，非謂屬於農
牧用地之土地，其土壤品質就必定達到堪予耕種之程度。
茲系爭土地原本即是難以農耕之地，故前、後任地主才將
土地出租他人作為醃菜場所，此節業經原地主即證人陳繁
雄證述明確，亦被告買受土地時所明知，則原告於租期屆
滿後所負之「回復原狀」義務，當無可能須將土地整至可
堪耕種之程度，故被告徒以系爭土地之使用類別為「農牧
用地」，即要求原告必須將土地整至可堪耕種之狀態，顯
無可採。且被告竟要求僅僅租用一年時間之原告必須花費
百萬元將土地整理得以農耕之程度，試問，天下焉有是理
？故原告於系爭租約終止後所負之「回復原狀」義務，應
不包括將系爭土地整理至可堪耕種狀態，乃被告主張原告
必須將土地整理至可堪耕作之狀態云云，其要求達到之土
地狀態，非但遠遠超出原告承租時之情況，甚至更優於被
告向原地主陳繁雄買受土地時之狀態，核被告所求，自非
僅僅是「回復原狀」而已，乃係片面課諸原告所不負擔之
整地義務，其主張洵屬無據。
4.被告買得系爭土地之時，訴外人 張秋永 埋於地下之醃菜尚
未收成，且數量不少，因醃菜類之物須常時間埋於地下，
若在醃妥賣出前挖出即行報廢，訴外人因張秋永不忍其辛
苦工作毀於一旦，不得不屈從被告索求之高額押租金，同
意給付20萬元之押租金，此即95年間張秋永與被告約定押
租金數額20萬元之緣由；嗣原告承租土地時，亦然。故兩
造間關於押租金數額之約定，確與承租人日後須否整地至
堪能耕作乙節無涉，併此辯明。
（四）原告是否迄今皆未將租賃物回復原狀並返還予被告（即原
告是否有債務不履行之情形）？原告主張如下：
1.原告於租期屆滿前，即將房屋騰空，將土地填平，將地上
雜物清除完畢，有卷附照片可證。
2.原告於100年2月16日、2月19日皆曾致電被告之女友江麗
玲（即被告授權處理租賃契約並簽收押租金之人），表明
欲交還租賃物之意思，有相關通聯記錄在卷可考。
3.原告於100年2月19日另偕同胞弟 黃水發 、茅港派出所警員
至現場欲進行點交，被告及江麗玲2人均到場，但不願點
交，有證人黃水發可資為證。
4.原告於100年2月21日再以簡訊方式，主動告知已將房地整
頓完畢，欲交付鑰匙予被告；同年2月22日再以存證信函
通知已經遷出，並已回復原狀等語，有相關簡訊與存證信
函附卷可參。
5.鑑於被告遲不受領給付，原告乃於100年3月2日主動申請
台南市下營區公所調解委員會進行調解，邀集原地主陳繁
雄與被告陳敬潭及其女友江麗玲到場，協商點交之事，當
場更將提出房屋鑰匙，置於被告面前之桌上，惟被告雖然
到場，卻以無錄音設備為由，拒不簽名，轉頭即走，揚言
其要將租金繼續算下去等語。此亦有調解不成立證明書可
供證明。
6.原告於100年3月7日赴被告下營家中，商談點交事宜，雙
方均有錄音，原告於錄音中再次 陳明 將鑰匙交予被告之語
，同時有鑰匙置放桌上之聲音，有同日錄音及譯文摘要可
茲證明。
7.鈞院親赴現場勘驗之結果，房屋確已騰空，土地亦整理平
坦；同日有證人陳繁雄現場，證述：系爭土地原本即有高
低落差，因無法種植，才將土地出租，以及系爭土地出租
時之狀態、出賣時之狀態，與現有狀態一致等語，有鈞院
100年7月29日之勘驗筆錄與照片可佐；本案至多只是被告
不滿原告未將土地改良至堪供種植之程度，遂遲不願進行
點交程序而已，查此尤與一般承租人因租期屆至仍住於屋
內，故不願返還房屋之情況有別。
8.據上，在在證明本案原告於租期屆滿前，即著手整理系爭
租賃標的物，除將房屋騰空、交還出租人外，亦僱工將因
原本在挖掘凹槽後置於一旁之土壤回填至凹槽內，將土地
完全填平，並清除地上之廢棄物、石塊等雜物，表明交還
土地之意，並搬出該處，無繼續使用，亦已將租賃物回復
原狀，係被告故意不點交，造成無法交付鑰匙等情，是堪
認原告於租約屆滿後之給付，已合於債之本旨，惟礙於被
告無理要求原告須將土地改良至堪供種植之程度，遲遲不
願進行點交程序，始肇致訴訟糾紛而已，是被告主張原告
未依債之本旨履行，應無可採。
9.被告雖另提出照片與鑑定書，主張地上有廢棄物品、石塊
、塑膠袋等物，土地有落差、有鹽分云云，惟被告前開照
片所示有廢棄家物品之土地，係他人所有之水利用地，非
在原告承租之範圍內，原告於整地過程中，曾將部分廢棄
物暫置該處，嗣後也已經清理完畢，被告所辯，顯與本案
情節無涉。再者，系爭土地與河堤間有高低落差，土地為
硬土，地上有石塊，或含有鹽分、金屬成分等情形，均系
爭土地原有之樣貌，非原告使用行為所造成，至於被告僱
工開挖之部分地底下殘存之塑膠袋，係裝盛原有土壤之包
裝袋，非廢棄之塑膠袋，其雖於怪手施工中同時埋入地下
，但不影響土地之使用，又該地長期作為醃製蔬菜之場所
，前後達十多年之久，地下難免會有特殊氣味與零星菜葉
，被告指稱係原告故將廚餘埋入地下云云，洵非屬實，況
地下菜葉未經撿拾完全者，會隨時間溶解土中，氣味亦會
隨之消逝，此為被告買受土地時所明知，被告前以低廉價
格買得具鹽分之土地，並以高價出租，坐收孳息，爾後，
竟又將意圖將其欲改良土質之成本，轉嫁予承租人承擔，
試問，天下焉有是理？
（五）原告主張依兩造簽訂之租賃契約書，請求返還押租金20萬
元，有無理由？原告主張如下：
1.原告因承租系爭房地，交付押租金20萬元與被告，為被告
所自認，並有租賃契約書在卷足憑。而兩造租賃關係，係
於租期屆滿之翌日即於100年2月20日起不存在，是原告請
求上訴人返還押租金，洵屬有據。
2.被告雖辯稱其有損失0000000元云云。惟觀諸被告所提損
失金額明細表內容，其中：⑴項次1之「土地填土及清理
等」項目0000000元，已近是將系爭土地原有土壤全部替
換為「堪供耕作之土」之代價，此舉不啻將其被告購地後
欲改良土質之成本，全部轉嫁予原告，自屬無理；⑵承租
房屋內之燈管縱有損壞，亦僅更換燈管即可，被告所列項
次2之「日光燈雙管5組」6000元，卻連燈座計算在內，亦
非合理；⑶況出租房屋內之燈管、加壓馬達機、紗窗、門
鎖等項，原屬使用房屋之耗材，如有修繕或更替之必要，
亦是由出租人負責（民法第430條參照），查原告既無故
意破壞上開物品之行為，被告自無從要求原告賠付費用，
故被告主張原告應賠償「日光燈雙管5組」6000元、「更
換穩壓加壓機」5600元、「更換大門大鎖」1900元、「更
換紗窗」400元等等，均無理由。⑷原告自100年2月19日
即已騰空返還所租房地，此由被告事後得任意進出房屋，
甚至得自行更換大鎖，並自聘怪手、進入土地內進行開挖
等情，均得印證，被告於租約屆滿後既無占用被告房地之
情形，則被告主張原告應賠償其不能使用土地之損害金60
000元，亦無理由。⑸據上，被告主張其有損失0000000
元，原告應予賠償云云，顯無理由。
3.按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關
係消滅前，出租人不負返還之責，兩造間之租賃關係既已
消滅，原告且無租賃債務不履行之情事，從而其請求被告
返還押租金20萬元，及自租期屆滿之翌日（100年2月20日
）起加計法定遲延利息，自為法之所許。
4.原告於99年八八水災後，原租屋地後方將軍溪溢堤，租屋
地水深及胸，造成屋內牆壁黃垢水痕及門把、水龍頭氧化
、砂窗脫落、加壓馬達損壞，土地上亦堆滿動物屍體及各
地漂來之廢棄物、廢油等，原告於該租屋處清運數日，依
據合約第八條：租賃房屋如係因不可歸責乙方(原告)之自
然或天災損壞而有修繕必要時，在乙方通知後，由甲方負
責修理，原告於八八水災造成之損失後已向甲方(被告)告
知，但甲方(被告)要求乙方(原告)向政府求償，原告因無
設藉該址，皆無申請補助；乙方(原告)自費清理屋內污泥
、清運垃圾廢棄物等物已有相對的金額損失超過參萬元，
惟租賃房地100年5月18日點交損壞之項目，因使用屬於折
舊或土壤變質、垃圾等可歸因於天災不可抗力之應可釐清
責任互為分擔抵消，不應歸咎於原告要求賠償。
（六）本案原告張黃英蕉之租用系爭土地，僅僅於99年元月31日
經由證人 柯政乾 轉交而簽訂乙紙租賃契約書而已，即原證
1之契約書，按諸兩造間所訂之租賃契約書第11條、第18
條內容為：租期屆滿時，乙方（即原告）應將土地填平不
可放入廢棄物且必須採用乾淨之泥土，將土地回復原狀，
若有其他廢棄物應將其清理完畢等文，契約條文中亦無隻
字提及承租人必須將土地整理至堪供耕作之狀態，或必須
購買「新土」填地始可。而以系爭契約簽訂過程觀之，原
告簽立契約書時，被告既未在場，自無從要求契約文字以
外之事項；又轉交契約書予原告簽名之證人柯政乾亦證述
：「…被告已經簽完名後，我拿回來放在家裡，再另外約
原告來我家簽立99年那一份租約，我只負責將條文簽立好
，契約條文『恢復原狀』內容真意如何我不知悉」、「契
約內容我不清楚」、「原告簽契約時只有我父母、原告、
黃水發、還有1個小女孩在場」等語，徵見證人柯政乾並
不明瞭兩造所訂契約書之內容，更遑論代替被告要求契約
文字以外之事項，準此，堪認定原告自始至中未曾同意於
租約屆滿後，負責將土地整至堪供耕作之狀態再交還，從
而，被告於所訂契約文字之外，片面要求原告於不租用土
地時須將土地整理至堪供耕作之狀態，自乏所據。
（七）本件被告聲請傳訊之證人 曾家顯 雖到庭證稱：伊知悉兩造
簽訂契約經過，契約是伊代書的，契約條款所謂回復原狀
就是要填土，要填土回復到可以耕作之土方，伊認為應是
水稻、玉米的土方云云。惟查：
1.證人曾家顯前所經手代筆之契約乃本案卷附原證13之不動
產租賃契約書及被證12之同意書二項文件。前開文件係民
國95年間被告與訴外人張秋永所簽訂，與原告無涉，原告
與被告所訂之系爭房屋租賃契約非曾家顯經手處理，且原
告簽訂系爭租約之時，曾家顯亦未在場見聞經過情形，堪
認證人曾家顯無從知悉兩造之契約詳情。乃證人曾家顯為
配合被告之說詞，竟到庭結證其知悉兩造簽訂契約之經過
，契約是伊代書的云云，其證言顯然虛偽造假，無足採信
。
2.證人曾家顯自述其從事代書工作已有二十多年，則其為人
處理文書之經驗自是相當豐富。觀諸證人曾家顯代筆之前
揭不動產租賃契約，其上列載之契約當事人為「甲方：陳
敬潭、乙方：張秋永」，核無本案原告張黃英蕉之簽章；
而據曾家顯 於鈞院 證述：伊代筆契約之效力，只有簽立契
約之人為效力所及，在場之人不受效力所及，契約簽定當
時伊並未要求張黃英蕉簽名或負連帶保證責任等語，職是
，依證人前開證言與首揭最高法院判例揭示意旨，證人曾
家顯於95年間所代書之契約（即原證13之契約書）自僅於
陳敬潭、張秋永二人間發生效力，對原告而言，並不發生
效力。乃證人為附和被告之說法，竟援引效力不及於原告
之契約，證稱原告依照契約應將土地填土回復到可以耕作
程度云云，益見其證詞之偏頗失實。
3.又參諸證人曾家顯代筆之契約書（即原證13）第11條內容
為：如不續租，必須將土地恢復原狀（包含土地依法填平
、石頭及雜物必須清除）等文字，其中無隻字片語提及承
租人必須將土地整理至堪供耕作之狀態，或必須購買「新
土」填地始可（僅約定採用乾淨泥土）。以證人曾家顯自
述從事代書工作二十餘年之豐富經驗，果若當事人間訂約
時之真意係承租人不續租土地時，負有將土地整至可耕作
之狀態，則就如此重要之約定事項，豈可能於契約內付之
厥如，完全未為記載呢？
4.尤其，依證人曾家顯證述：「當時沒有記載恢復原狀到何
種程度是因為疏忽，因為當時沒有考慮到」等語，據之，
益堪證明被告前出租系爭土地予訴外人張秋永時，渠間亦
未提及承租人不租之時須將土地整理至堪供耕作之狀態。
蓋若連代筆契約之人與在場之人都沒有考慮到之事，焉可
能於事後突然成為契約約定之事項？據上，堪認定證人曾
家顯於本案證稱：契約條款所謂回復原狀就是要填土，要
填土回復到可以耕作之土方，應該是水稻、玉米的土方云
云，所述證言，顯非定約兩造約定之事項，其所述純係臨
訟附和被告之說詞，其證言應無可信。
（八）按「聲請鑑定，應表明鑑定之事項。」、「鑑定人由受訴
法院選任，並定其人數。法院於選任鑑定人前，得命當事
人陳述意見；其經當事人合意指定鑑定人者，應從其合意
選任之。但法院認其人選顯不適當時，不在此限。已選任
之鑑定人，法院得撤換之。」民事訴訟法第325、326條規
定甚明。經查，本案繫屬法院之後，鈞院從未指定任何鑑
定機關進行任何鑑定，被告亦不曾具狀表明鑑定事項，聲
請法院選任鑑定人，或與原告合意選任。乃被告於未經法
院同意指定，亦未會同對或通知對造之情形下，私自聘請
訴外人台灣統華產物鑑定有限公司（下稱統華公司）進行
開挖土地、估驗換土所需費用等程序，再自製所謂之「鑑
估報告書」到院，其作法顯與前述法定鑑定程序相違背，
從而，被告片面委製之「鑑估報告書」應難遽採為本案判
決之基礎。
1.99年2月3日修正公布之「土壤及地下水污染整治法」，對
於土壤及地下水等污染之定義已有明文規範。所謂「土壤
污染」，係指土壤因物質、生物或能量之介入，致變更品
質，有影響其正常用途或危害國民健康及生活環境之虞而
言，此參諸前揭法文第2條第4款規定甚明。另者，為判斷
土壤污染監測、管制之適用範圍、污染物項目、污染物標
準值等事項，行政院環境保護署亦發布有「土壤污染管制
標準」，將土壤污染物之管制項目及管制標準予以具體規
範，核諸前揭土壤污染管制標準所示，系爭土地亦無任何
污染情形可指，原告以之填土，亦合於契約所載：「以乾
淨之泥土」回復原狀。
2.被告所委聘之台灣統華產物鑑定有限公司雖稱其於鈞院有
輪值鑑定工作，但其亦坦承於本案之前，從未從事任何有
關廢棄物之鑑定工作，對於政府公布之土壤污染管制標準
或相關法令，亦毫無所悉，甚至於當日開挖現場土地之後
，其亦不曾將現場開挖之土壤攜回進行鑑定，徵見統華公
司對於廢棄物之鑑定事務欠缺專業能力，其在本案所進行
之鑑估工作，單純只依被告指示行事而已，難以認為係實
施專業之鑑定；且其製作之鑑估報告書內載稱「廢棄物」
一語，係指現場第一洞挖出之一只藍色桶子，以及若干殘
餘菜葉與塑膠袋等，核非是前述足以影響土地品質，或其
正常用途或危害國民健康及生活環境之「土壤污染物」，
則依據被告提呈之「鑑估報告書」，亦難遽認原告即有污
染系爭土地，或違反租賃契約之情事。
3.又統華公司將系爭土地開挖四大洞之後，僅僅發現有「一
只」藍色桶子，衡諸常理，原告若係故意將廢棄桶埋入地
中，系爭土地下絕無可能只單單發現一只廢棄桶，故由現
場挖掘出之桶子數量觀察，不難推斷該只藍色桶子應係挖
土機司機於填土過程中未及時發現，致未取出者無訛，欲
將之清除，只要撿拾起來即可，並無將土地土壤全部焚燒
或更換之必要。至於部分地底下殘存之塑膠袋，乃裝盛系
爭土地原有土壤之包裝袋，並非故意廢棄之塑膠袋，該塑
膠袋雖於挖土地填土過程中同時埋入地下，但不影響土地
之使用；而原告承租系爭土地之前，被告即將土地租予他
人作為醃菜場所多年，土地底下難免會有特殊氣味與零星
菜葉，此情形亦與原告之填土行為無涉，地面下殘餘之菜
葉將隨時間經過分解於土壤中，屬於有益土地之天然肥料
，而氣味亦會隨時間經過而消散，綜此以觀，就系爭土地
之情形而言，亦難認定有有大費周章將全部土壤運往焚化
爐銷毀，再另行購買土方回填之必要。尤其，原告租用系
爭土地僅一年時間，被告居然要求原告必須將全部土壤更
換為新土，衡情論理，均屬無據。故被告依憑所提之「鑑
估報告書」內容，主張原告未將土地內之土壤共475噸運
至合法焚化爐銷毀、再購買回填土共340土方回填，即屬
未依契約履行回復原狀義務云云，洵非可採。
（九）被告於95年10月間與訴外人張秋永所訂租約，其租期於96
年10月19日即已屆至，而原告係99年元月30日才與被告簽
訂租約，兩造間約定之租期，自99年2月20日起至100年2
月19日止，核與被告與張秋永間所訂租約不同。雖被告
出租土地之條件大同小異，惟被告既在與他人間之租期屆
滿之後，另外再與原告成立一新的租賃關係，準此，則被
告與張秋永之間，以及被告與原告之間，雙方各自成立之
租賃關係，顯不相同，亦無所謂契約延續之可言。詎被告
為強令原告負擔契約所未約定之整地義務，竟強將成立於
不同當事人間之二件契約關係，扭曲為延續性租約云云，
益徵其說法牽強無理，不足採信。
（十）並聲明：被告應給付原告20萬元，及自100年2月28日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費由被告負
擔。請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）被告固前曾將坐落台南市下營區茅港尾第4528地號土地，
及其上門牌為台南市下營區西連里茅港尾4鄰連表35之43
號房屋出租予原告二次，第一次租約租賃期間為97年2月
20日至99年2月19日，第二次租約租賃期間為99年2月20
日至100年2月19日，被告並收取保證金20萬元，惟兩造間
租賃契約所約定保證金由來，係因原告在第一次承租前即
多次希望承租系爭房地作為以鹽巴、藥劑醃製鹹菜、擺放
工具器材、鹹菜成品之用，被告鑑於醃製鹹菜對土地土壤
傷害甚大，不利種植，多次拒絕出租予伊，原告經地方人
士向被告說情下，被告才勉為同意出租系爭房地予原告，
二造遂協商達成原告須繳付20萬元保證金，擔保租賃關係
消滅時，原告應履行因而醃製鹹菜在系爭土地開挖凹巢，
須購買土方予以填滿，及不得將廢棄物、垃圾、磚塊、石
頭棄置土地上或掩埋予土壤中，應予以清理等回復原狀義
務及其他租賃義務，以利日後被告耕種等約定，此即為系
爭租賃契約第11條中段、第18條所約定。
（二）原告至今亦未依系爭租賃契約第11條中段、第18條等約定
將土地恢復原狀，此觀①100年2月19日被告於土地現場拍
攝照片盡是堆積如山垃圾、廢棄物，②被告於100年3月19
日再至系爭土地拍照發現土地上存有焚燒垃圾灰燼未除去
、並尚有為數不少廚餘、垃圾、廢棄物掩埋至土中，及土
地表面鹽化嚴重情形，更有將土方挖走未以乾淨新土回填
造成土地高度降低、不平，甚至系爭房屋設備加壓馬達及
門鎖損壞未予回復等情，③100年8月1日下午1時許，被告
會同系爭土地附近里長 顏財福 、 洪清吉 、 林文祥 、鑑定公
司台灣統華產物鑑定有限公司人員至 王南碩 及原告、原告
代理人張晏瑋等人，於系爭土地開挖４個凹洞，眾人會勘
發現４凹洞盡是鹹菜葉、塑膠桶、塑膠袋等垃圾、廚餘、
廢棄物，有現場會勘表乙件、會勘現場照片17幀、鑑定報
告書乙份等，足見原告未將廚餘、垃圾、廢棄物清運，反
埋入系爭土地土壤中。是以，原告所謂已僱工清除土地上
廢棄物、石塊等雜物，已將租賃物交還、回復原狀等情，
皆與事實不符。
⑴被告於95年間向原地主陳繁雄購買系爭土地時，即表明不
願出租系爭土地予原告夫婿張秋永，乃鑑於 張某 前已向陳
繁雄租用系爭土地醃製鹹菜，已造成土地土壤傷害甚大，
不利種植，多次拒絕繼續出租予張秋永，並願代前地主支
付終止租約補償金，但因原告之夫透過地方人士說情並表
示誠意同意被告出租條件即租賃關係消滅時應將石頭、垃
圾、廢棄物及含鹽份之土壤從現場運走，並回填新的土方
填平整地以利足堪耕種狀態等事項，當時雙方乃在 曾盾 代
書地政士事務所由其助理擬定租賃契約書，而簽訂契約，
（有證人曾家顯之證言可證），如恢復原狀真意非回復可
堪耕種狀態，何以當時一年租金為25000元，原告之夫願
意以8年租金金錢20萬元，作為擔保履行恢復原狀義務之
保證金，而眾所週知一般房屋押租金係月租金2倍，非月
租金96倍（8×12）。且如被告於購買土地時無拒絕出租
，何須要求原地主陳繁雄須終止與張秋永租約，並願補償
承租人年租金2倍之5萬元，更俱見被告所稱恢復原狀真意
確為事實。
⑵被告購買系爭土地連同其上農舍，因該農舍老舊已有四十
多年屋齡，被告基於安全考量，乃花費二百多萬元重建農
舍成系爭房屋，系爭房屋於96年間建造完成，被告曾向原
告及其夫婿表明醃製鹹菜不僅造成環境污染，亦會造成房
屋髒亂及損害，乃給予半年期間不收租金，請伊等搬遷不
再續約，惟原告及其夫婿又請託當地地方人士，並表示除
願遵守前述恢復原狀義務外，在房屋部分只會住人，鹹菜
半成品、成品不會放在屋內，至租約消滅將整理像新房子
，經被告認可後才可將保證金取回，上情有當時參與協調
及簽約在場柯政乾在場見聞。
⑶解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，解釋當事人所立書據之真意
，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不
能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參
照最高法院19年上字第28號、同年上字第453號等判例）
。本件房屋租賃契約第11條、第18條所稱「土地恢復原狀
」或「將土地填平不可放入廢棄物且必須採用乾淨之泥土
，將土地恢復原狀，若有其他廢棄物應將其清理完畢」等
語真意，並非指係將租賃土地回復至租賃前原狀。恢復原
狀係指將土地恢復到能耕種農作物（水稻）原堪用狀態，
所稱「將土地填平不可放入廢棄物」，乃不只應將原告用
以醃製鹹菜所挖取三個凹洞予以填平，尚應將系爭土地予
以整地平整，不可將廚餘、廢棄物、垃圾、石塊仍留置凹
洞內或其他土地，或任意丟棄於凹洞或其他土地上，所稱
「必須採用乾淨之泥土，將土地恢復原狀，若有其他廢棄
物應將其清理完畢」，乃指填平所用土壤必須用新土，非
廢棄土、水利地土壤，將土地恢復可堪耕種狀態，並應將
系爭土地上（包括凹洞內）存在之廚餘、廢棄物、垃圾、
石塊僱工予以清運。
⑷依前述雙方租賃關係沿革經過，及雙方當事人真意，以及
一般對乾淨泥土填平認知，足見係用新土整地填平，恢復
原狀即係將廢棄物、石塊、含鹽份土壤予清運恢復可堪耕
種狀態，上開恢復原狀事項既係契約約定原告應履行事項
，則無關原告所稱土質改良成本。原告稱回復原狀即為回
復到訂約當時狀態，回復到95年10月合約簽定時或99年1
月30日前狀態云云，皆非兩造訂約真意，均無可採。
⑸對證人陳繁雄證言，主張不實在之意見：
①證人陳繁雄於鈞院100年5月18日證稱土地賣給被告時候當
時土地已經不好耕作，出賣前田已經沒有耕作好幾年，因
為收成不好，所以就不耕作，土地之前是低窪土地，土地
在溪邊，有清除淤泥填土在我的土地上，所以難免有一些
石塊等語，然查系爭土地依土地登記謄本所示，其使用分
區經編定為特定農業區，使用地類別為農牧用地，並非荒
地，且觀諸勘驗時所拍攝現場照片所示，系爭土地東側土
地均有種植農作物，並非不毛之地，系爭土地係因出租予
張秋永及原告供作醃製鹹菜後，土地含鹽成分高，才淪為
不利種植，並非原先無法耕作。陳繁雄所稱明顯倒果為因
，歪曲事實。又系爭土地出租予張秋永及原告，供作醃製
鹹菜後，石塊才增多，並非陳繁雄所稱清除淤泥填土難免
有一些石塊等情，否則何以租約特別載明恢復原狀須清除
石塊。
②證人陳繁雄於100年7月29日勘驗程序時作證，證稱原告的
土地（30年前）與現況還要低窪3台尺，20多年前清大溪
淤積（70幾年時），我請他們把淤土直接倒在系爭土地上
，現況高度與當時高度一致，因為很難種植，將土地出租
給原告先生，北邊堤防與現地落差一直都是如此，南邊水
溝除隆起部分外，其餘設施我出賣時並未建設，土地出租
原告先生或出賣予被告，與現在狀態都一樣，原告十幾年
前承租土地挖了三個洞，泥土就倒在堤防上等語。然查證
人所言，亦為不實在，觀諸系爭土地東側鄰地，一直到西
側鄰地，其中系爭土地並無較高，如證人所稱有將淤土填
倒在系爭土地屬實，何以系爭土地並無較高，且原告先生
原承租系爭土地開挖凹洞之土方，早由施工者丟棄，並無
將泥土堆放在堤防上，另系爭土地因原告及其丈夫承租十
年，多次將土地開挖，致造成系爭土地高度較北邊堤防、
南邊水溝低窪甚多，原先土地應與南邊水溝設施齊高，亦
無與堤防高度落差甚大，十年來系爭土地因原告開挖使用
降低高度甚多，並非陳繁雄所稱以前與現在狀態都一樣，
原先土地亦非很難種植，否則如何種植水稻，又為何會編
定為特定農業區農牧用地。
③證人陳繁雄與原告交情匪淺，原告並曾仲介介紹陳繁雄出
售土地，證人陳繁雄未經法院傳喚通知到庭或勘驗時在場
作證，竟自行到場或在場，而為本件作證，更俱見證人陳
繁雄所言偏頗附和原告，故意歪曲事實。
④系爭土地原有填入河川地廢土，含有土塊磚塊，土質為脊
硬土質，不適耕種，其出租予原告時即未耕種，附近土地
也都是廢地未有種植云云，全與事實不符。證人陳繁雄亦
不否認其曾播種水稻，且系爭土地附近皆屬農田，大多均
有種植稻米，玉米、水果等相關農作物，並非廢地，鄰近
系爭土地一、二筆土地雖曾於八八水災後一段期間未有耕
作，此乃因八八水災時，原告所醃製之鹹菜半成品、成品
都流到鄰近土地，造成他人原有耕種田地有部分鹽份過高
而不利耕種，鄰地地主向被告訴苦，希望被告不要再將土
地租與原告，以免繼續損害他人權益，造成不便，更可見
非如原告或證人陳繁雄所稱附近土質皆不利耕種云云，證
人陳繁雄證言明顯偏頗附合原告所稱。原告既坦承醃製鹹
菜會造成土壤鹽化，被告所提被證8、被證9有關系爭土地
土壤檢驗報告，均檢測出含鹽份過高情形，均足徵原告無
可推諉卸責，而被告所主張土地恢復原狀之金額東鴻砂石
行所出具之報價單，該報價單列有施工明細項目，包含機
具費用、清除廢棄物運輸費用、填土、撿拾磚塊、石塊、
垃圾等，絕非如原告所稱不知依據為何。
⑤本件系爭租賃恢復原狀真意，既為恢復可堪耕種狀態，非
恢復至95年10月或99年2月出租時土地狀態，則不論證人
陳繁雄前將系爭土地出租予張秋永土質狀態如何，皆無關
原告應負履行恢復系爭土地至可堪耕種狀態之義務。
⑹對證人黃水發之證言，亦認不實在。於鈞院100年10月4日
言詞辯論程序，證人黃水發證稱：「我聽代理人說要填乾
淨的土不可以填垃圾，那時候我姊夫生病沒辦法去，所以
我和我姐姐去，乾仔說要用完時弄好，不要填垃圾」等語
，較接近事實。其另改稱：「內容沒有談及填新土的事情
也沒有說到恢復到可以耕作的問題、、事先被告也沒有告
訴我們契約內容」「以前張秋永租賃我不清楚」「我僅知
道99租賃這一次」等語，均非事實，證人黃水發乃原告之
弟明顯偏頗維護原告，證言反覆，自不得遽予憑信。
⑺由證人王南碩即鑑定報告書製作人之證言，足證①100年8
月1日下午在公開多人見聞下，開挖系爭土地四凹洞內，
發現該凹洞有鹹菜葉、塑膠桶、塑膠袋等廢棄物；②被證
16鑑定報告書內容為真實；③原告違反系爭租賃契約書第
11條、第18條約定，未將廚餘鹹菜葉、塑膠袋、塑膠桶等
垃圾、廢棄物予以清運，反埋入系爭土地土壤中，已違反
系爭租約恢復原狀之義務；④上開廢棄物清運費用，確須
花費0000000元；此外，證人王南碩證言，除證稱：原告
係開挖以後跟訴訟代理人張晏瑋一起到場，四個洞都挖完
才到場等語，與事實有出入外，其餘證述內容與事實相符
。原告及其訴訟代理人張晏瑋係一同於當日開挖前即已到
場，此觀被證15第1頁上方照片、第3頁上方照片怪手正在
開挖時原告及其訴代張晏瑋即在場，並非於開挖完畢始到
場，證人王南碩亦是開挖中到場，其經營台灣統華公司人
員作業後才到場，渠係最後在被證14會勘表上簽名者，誤
會原告開挖完畢才到場。
（三）系爭租賃於100年2月19日屆滿，原告固遷離系爭土地、房
屋，惟原告至今並未依系爭租賃契約第11條中段約定，將
系爭房屋、土地交還予被告，未將房屋大門鑰匙交付被告
，此有雙方簡訊二則可證。
1.按「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經
其受領者，債之關係消滅」「債務人非依債務本旨實行提
出給付者，不生提出之效力」，為民法第309條第1項、第
235條前段定有明文。物之交付義務人所提出交付之物與
契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自
不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（參
照最高法院31年上字第23481號判例）。
2.原告指稱其於100年2月16日及2月19日皆有去電江麗玲要
交付鑰匙，有通聯記錄可證明，100年2月19日其偕同胞弟
黃水發、警員至現場欲進行點交，被告及江麗玲到場不願
點交，100年2月21日以簡訊告知已整頓完畢要交付鑰匙
，地方人士皆知 旺仔 即 郭旺 先生，2月22日以存證信函告
知遷出該地並回復原狀，3月2日在下營區調解委員會調解
，被告到場雙方欲談點交，鑰匙放置桌上，被告以無錄音
設備為由拒不簽名轉頭即走，3月7日至被告下營家，原告
表示鑰匙要交給你並將鑰匙放置桌上，被告表示沒有點交
不收鑰匙，有調解不成立證明書及錄音文字可供證明，原
告依合約第11條如期遷出，不能證明原告佔用或繼續使用
該址云云。然查：
⑴原告明知被告在下營有住宅位於台南下營區大屯里大屯寮
48之26號，如欲通知被告履行房屋租賃契約事項，自應依
房屋租賃契約第13條約定，以桃園縣○○鄉○○村○○路
42之21號地址通知，否則至少應前往上開下營住宅當面通
知被告本人，惟原告100年2月16日、2月19日（到現場前
）並未依上開方式通知，竟以電話通知被告朋友江麗玲，
並非通知本人自不生依債務本旨提出準備給付之效力。且
原告至今未依租賃契約第11條、第18條、第9條方式將承
租土地、房屋恢復原狀，當時亦不生已依債務本旨提出準
備給付，況當時原告雖向江麗玲表示已整理土地，準備
100年2月19日將鑰匙交付被告，江麗玲則告知請其自行通
知被告，或依法依約處理等情，並無證據證明被告有拒絕
受領給付，尤見原告於100年2月16日、2月19日電話通知
江麗玲交還鑰匙情事或通聯紀錄，均不足為原告有利事實
之認定。再者被告事後於100年2月19日在租賃土地、房屋
現場等待原告依契約內容履行債務，惟原告未依債務本旨
將房地恢復原狀，被告自有權拒絕受領房地點交，但至少
證明2月19日在現場前被告並無預示拒絕受領給付。
⑵原告於100年2月19日在房地現場，或3月2日在調解委員會
，或3月7日在被告住宅，均既未依房屋租賃契約書第11條
、第18條、第9條約定履行債務，所提出點交給付或交付
鑰匙自非依債務本旨提出，依前述最高法院判例意旨，不
生提出給付之效力，被告自有權拒絕受領。至於100年2月
19日在房地現場，原告因被告拒絕受領鑰匙及其所謂點交
，竟惱羞成怒報警欲強迫被告接受，惟警員到場表示此乃
民事糾紛無法受理而離去，顯見原告自以為是，所稱均非
可採。
⑶原告以電話簡訊通知將房屋鑰匙交付旺仔，姑不論旺仔是
否為被告所認識之人，惟被告從未授權所謂旺仔代理受領
鑰匙，根本不生已提出交付鑰匙之效力，遑論原告未依契
約所定方式通知被告，亦未將房地依契約內容恢復原狀，
該簡訊通知亦不生通知效力。
⑷原告100年2月22日存證信函，被告即於100年2月23日回函
告知其未依法依約將房地恢復原狀，要求其履行債務，並
於100年3月17日再次催告履行應盡義務，均足見該100年
2月22日存證信函不生提出點交效力。
⑸原告既未依約履行恢復原狀義務，被告依租賃契約第5條
後段、第18條後段約定自得拒絕返還系爭保證金20萬元。
（四）原告稱被告自行委任鑑定公司，片面指示製作鑑定報告，
原告未受告知，不受鑑定報告拘束云云，又稱被告僱工開
挖地底下殘存之塑膠袋，係裝盛原有土壤之包裝袋，非廢
棄塑膠袋，不影響土地之使用，系爭土地長期作為醃製蔬
菜之場所，地下難免有特殊氣味與零星菜葉，非將廚餘埋
入地下，地下菜葉未經撿拾完全者，會隨時間溶解土中，
氣味亦隨之消逝云云。惟查：
1.鈞院100年7月29日勘驗系爭土地，原承辦法官勘驗程序結
束時，曾諭令被告應提出證明原告將廢棄物掩埋於系爭土
地之證據，被告本人當場即告知原告及其訴訟代理人將於
近期2、3日內僱工開挖系爭土地原醃製鹹菜所挖取4凹洞
，開挖當日將以電話通知原告，嗣100年8月1日上午被告
即以簡訊及電話通知原告該日下午1時將開挖系爭土地，
原告尚推托其無法到場，卻在開挖前即會同其訴訟代理人
張晏瑋到場，見聞開挖發現塑膠桶、塑膠袋、鹹菜葉經過
，被告當場質問為何欺騙已將廢棄物清理，其等無言以對
迅速離開。被告何來未知會原告開挖系爭土地。
2.由被證15照片、被證16鑑定報告書所檢附照片，及證人王
南碩證言所示，足證100年8月1日在系爭土地開挖出數量
頗多黑色大型塑膠袋、藍色塑膠桶，及鹹菜葉，非僅係零
星，也非僅有塑膠袋及鹹菜葉而已。該等地下挖出甚多藍
色塑膠桶即係原告原放置鹹菜所用塑膠桶，大量大型黑色
塑膠袋乃原告裝運販售鹹菜成品包裝物，豈係伊所稱土壤
包裝袋，況原告亦無任何舉證證明上開黑色塑膠袋係包裝
土壤袋子，顯見原告所稱均為虛偽不實。眾所週知，不須
知悉環保法規，均亦知悉大量大型黑色塑膠袋、藍色塑膠
桶、鹹菜葉埋入土壤中，不只造成土壤含鹽份過高，更污
染土壤、環境，上開物品豈非廢棄物，何能在土中溶解，
又何能對土壤及環境不生危害。原告明顯違反系爭租約第
11條、第18條約定明確，竟尚能推諉卸責，實難令人苟同
。
（五）99年八八水災，下營地區固係災區，惟原告不依契約約定
方式使用房屋，將鹹菜成品、半成品堆放房屋，致因水災
淹水而造成房屋內污損，依民法第432條第2項規定及系爭
租賃契約第8條前段約定，本即應由原告負損害賠償責任
，非係天然災害所使然，且二造約定水災後系爭房屋清理
，向政府機關申請天然災害補償方式由原告自行處理，被
告已將可請領補償之相關資料交付原告，係原告遲誤申請
補償期間而未獲補償，根本並非伊未設籍房屋地址而無法
申請補助問題，況水災過後，原告如已花費清運房屋污損
，何以租賃屆滿房屋內部仍係凌亂汙穢不堪，顯見原告仍
繼續堆放鹹菜成品、半成品及其衍生垃圾、廢棄物所形成
，甚或根本未僱工徹底處理污損，僅自行簡單清洗，原告
又何能主張應分擔房屋損害，況且本件被告所主張房屋損
害並未包括房屋內部污損清理費用。至於本件被告所主張
房屋內部損害，其中日光燈燈管破損、紗窗損、未繳電費
等損害均無關水災天然災害情事，而加壓馬達、門鎖雖可
能因鹽份過高而鏽蝕，但人為不當操作乃主要損害原因，
被告何以不得抗辯保證金抵銷或扣除該等損害賠償金額；
再者原告因違約將鹹菜成品、半成品擺放屋內，致房屋內
鹽份過高而使器具鏽蝕亦係可歸責於原告而致損害，自應
仍由原告賠償之；租賃期間房屋電費本係原告應負擔，尚
難以未收到電費單據而主張免責。另上開損害於100年2月
19日雙方在現場察看土地、房屋現狀時即已存在，並非租
賃關係消滅後才發生，遑論依民法第231條第2項前段規定
債務人在遲延中，對於因不可抗力而生之損害亦應負責。
原告指稱房屋損害乃天然損壞、折舊或係後繼損壞不是其
責任云云，皆非可採。
（六）原告既已違反租賃契約第11條中段、第18條前段、第8條
前段等約定，而不履行保證金所擔保債務，依租賃契約第
5條後段、第18條後段約定，被告自得拒絕返還該保證金
20萬元，且如系爭租賃契約所定之保證金係屬原告所稱押
租金，按諸押租金返還請求權係以租賃關係終了時，承租
人無債務不履行之情事為停止條件之債權，如前所述原告
非無債務不履行情事，其停止條件尚未成就，自不得請求
返還保證金20萬元；被告已於100年2月23日、100年3月17
日寄發存證信函予原告，要求其履行上開債務，原告至今
尚未履行，自不得請求返還保證金20萬元。
（七）租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，為民
法第450條第1項所明文規定。系爭租賃契約既於100年2月
19日屆滿，於斯時起兩造間租賃關係消滅，姑不論原告所
主張被告將他人戶籍遷入房屋地址，或房屋有危及原告安
全等情，是否確為真實，原告現均不能就已消滅租賃關係
主張終止契約，原告竟稱已構成終止租約要件云云，不知
所云為何，亦與本件待證事實毫無關聯性；更何況原告所
稱有人設戶籍於租賃房屋地址，此事發生於被告出租系爭
房地予原告丈夫張秋永租賃關係期間，並經張秋永同意，
張某表示房屋所有權為被告的，其無意見也無所謂，嗣後
原告向被告承租房地早知他人設戶籍情事亦無異議，也從
無原告所稱要加裝鐵窗或改善飲用水問題。不動產租賃契
約期限逾一年者，固須以字據訂立之，但法律並無約定租
賃契約須記載當事人住址、身分證字號為契約生效或成立
要件，該等事項既非契約成立必要事項，自無所謂是否公
平、是否有利問題。又原告具準備書狀稱原證13租賃契約
當事人無原告張黃英蕉之簽章，僅於被告、張秋永二人間
發生效力，對原告言不發生效力，原告租用系爭土地，僅
於99年1月31日經由證人柯政乾轉交而簽訂租賃契約書，
被告未在場，無從要求契約文字以外之事項，證人柯政乾
不明瞭二造契約書內容，遑論代替被告要求契約文字以外
之事項，堪認原告未曾同意於租約屆滿後，負責將土地整
至堪供耕作之狀態再交還云云。惟查：
1.原告於100年6月7日所提民事陳報狀第三項自承：「…原
告在該地即已承租10年以上…就回復原狀之定義，即為回
復到95年10月合約簽訂時，當時原告與陳繁雄先生合約並
未結束，同時也是被告與陳繁雄買賣關係成立時…」等語
；同狀第5頁第五項亦自承：「…將購得…之土地出租予
原告，則不應於多期簽訂契約提高租金…」等語；同狀第
6頁第七項（一）自承：「…原告澄清原起於95年10月兩
造簽訂第一份合約時，被告向原地主陳繁雄購買該地時，
…當時合約每年貳萬伍仟元正，並收取押租金貳拾萬元、
…由第一份租約證明被告於租約簽訂後又於96年2月蓋好
房屋租予原告…由被告於97年2月及98年2月逐年主動提出
簽約…備有95、98年租賃契約可供查詢」等語；足證原告
知悉系爭土地自95年10月起至99年2月間95年、96年、97
年、98年歷年來租賃內容，雖契約前歷年來租約係以原告
之夫張秋永名義承租，惟原告前述自承承租情形，俱見該
等歷年來租約係原告及其夫共同承租，系爭契約既係延續
歷年來租約內容，原告豈有不知租賃契約第11條、第18條
約定恢復原狀意義，即係將土地恢復到可堪耕種狀態。
2.證人曾家顯即原證13契約代書人，於鈞院到庭證稱：「
系爭土地是農地，所謂回復原狀就是要填土，要填土並且
回復到可以耕作的土地」「原告在場」等語，衡諸系爭土
地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地等情，
及原證13契約到被證1租約均為延續性契約，原告知悉被
證1契約第11條、第18條恢復原狀真意，即係將系爭土地
恢復到可堪耕種狀態。又證人曾家顯證稱：「押租金計算
是依據填土當時土方之市價來計算，…這是他們恢復原狀
的代價保證金。否則依行情並不可能拿到這樣高的租押金
二十萬元」等語，衡諸原證13租賃當時一年租金為二萬五
千元，原告及其夫願意以8年租金錢，相當月租金96倍金
錢（即二十萬元），做為擔保履行恢復原狀義務之保證金
，與一般房地押租金係二個月租金超過甚多，足見原告明
知恢復原狀係將土地恢復可堪耕種狀態。
（八）縱認原告得請求返還保證金，惟如前述原告有保證金所擔
保之債務不履行情事，其中①土地、房屋點交交還部分，
原告固可於訴訟中為交還意思表示及房屋鑰匙交付被告，
但被告得請求不能使用土地6個月相當租金之損害，6萬元
（1個月10000×6）；②土地回復原狀部分，被告非不得
請求原告金錢賠償或支付回復原狀費用清理費用0000000
元；③房屋門鎖、馬達設備損害部分，被告亦得請求損害
賠償（日光燈燈管6000元、加壓馬達5600元、大鎖1900元
、紗窗400元、積欠電費3143元）；④該等遲延返還租賃
物違約金、回復原狀賠償、損害賠償依租賃契約書第5條
後段約定，自得由保證金中扣除抵充之；被告估計上開違
約金、回復原狀費用、損害修復費用共0000000元，依房
屋租賃契約第5條、第11條、第18條等約定，及民法第334
條規定，被告自得主張抵銷、抵充系爭保證金20萬元，扣
除保證金外，尚得請求其餘金額賠償，原告請求返還系爭
保證金，自無理由。
（九）並聲明：原告之訴及假執行之聲請，均駁回。訴訟費用由
原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執
行。
三、法院之心證：
（一）按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔
保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權
與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數
返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當
然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人
就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之
債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人
若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示
，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵
充）之效力；出租人就押租金所為之抵充，有優先權，承
租人之其他債權人不得就尚未發生返還請求權之押租金，
實施強制執行。
（二）查本件兩造確有租賃關係，被告確有收取原告之二十萬元
作為押租金等情，為雙方所不爭執，並有房屋租賃契約書
附卷足憑。是以，雙方於租賃契約終止時，倘承租人即原
告已履行租賃債務完畢，返還義務之停止條件成就。出租
人即被告陳敬潭應全數返還。反之，未履行其承租債務時
，即不得請求返還。本件原告與被告於租約第十一條第二
項約定：「乙方應於租約期滿、或終止時將租賃房屋遷讓
、土地恢復原狀（將土地填平不可放入廢棄物且必須採用
乾淨之泥土，將土地恢復原狀，若有其他廢棄物應將其清
理完畢）交還給甲方。」、又於第十八條其他特事項中前
段約定：「將土地填平不可放入廢棄物且必須採用乾淨之
泥土，將土地恢復原狀，若有其他廢棄物應將其清理完畢
」。後段約定：「因不再續約，請在短期內準備搬遷事宜
土地恢復原狀，確定無誤，方才歸還保證金。」是以，
本件原告於契約終止時應負恢復原狀之義務，且待履行此
債務後才返還押租金等情，已甚明確。惟查，原告固於同
年二月二十一日以簡訊通知被告向「旺仔」之人領取鑰匙
，以返還上揭不動產。但經被告於100年2月19日至現地查
看結果，發現現地堆有垃圾、及廢棄物等情，有被告提出
之現場照片八幀附卷足證。被告亦不否認此情，惟辯稱照
片所示有廢棄物之土地，係他人所有之水利用地，非在原
告承租之範圍內，原告於整地過程中，曾將部分廢棄物暫
置該處，嗣後也已經清理完畢云云，但查，上揭廢棄物確
係在承租之土地內挖出等情，業經被告所委託鑑定（非本
院委託之鑑定人）之目擊證人王南碩到庭證稱：「照片所
示就是當天開挖的情形。照片是當天拍攝。開挖四個洞，
第一個洞挖出垃圾廢棄物有藍色桶子，黑色塑膠袋；第二
個洞都是鹹菜葉。第三個洞挖出來有黑色塑膠袋內容物不
清楚。第三個洞挖出黑色塑膠袋。第四個洞也是黑色垃圾
袋。有惡臭但是埋入多久無法評估。」等語至明。被告主
張現場尚未清理完畢即未依約恢復原狀一節應可採信。況
且，本件經本院於100年6月21日到場履勘結果，發現場之
房屋之門鎖、紗窗、加壓馬達與日光燈等均損壞等情；且
原告係以將軍溪堤防泥土真接掩埋廚餘及垃圾等情。為原
告所自認。顯見，原告確未依租賃契第十一條中段、第十
八條前段與第八條前段等約定履行債務。依兩造於99年1
月30日所簽定之房屋租賃契約第十八條後段之約定，被告
尚無歸還押租金之義務。是以，本件被告雖未以其他債務
之金額主張抵充押租金，本應有歸還押租金之義務。但如
前所述，本件最基本之返還擔租金之停止條件既未成就。
原告依約請求返還押租金即無依據，為無理由。應予駁回
。
四、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為2100元（即第一審
裁判費2100元），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確
定被告應負擔之訴訟費用如主文第二項所示。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於
判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國100年12月13日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官朱中和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年12月13日
書記官周信義