臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第4601號
原 告 毛澤民
被 告 張芝菡
上列當事人間106年度北簡字第4601號遷訴房屋等事件，於中華
民國106年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文：
被告應將臺北市○○○路○段○○○巷○○○弄○○號頂樓房屋
全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖仟元整及自民國一百零六年四月六日起
至遷讓房屋止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣柒拾貳萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣玖仟元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或
追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張
在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據
資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體
性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一
程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即
屬之。最高法院著有90年度台抗字第2號裁判要旨可資參照
。本件原告起訴聲明原為：「一、請求判令被告將坐落台北
市○○○路○段○○○巷○○弄○○號頂樓房屋全部遷讓交付原告；
並自民國106年2月15日起至交至日止按月給付賠償金新臺幣
11000元。二、訴訟費用由被告負擔。」，嗣於106年12月25
日言詞辯論期日變更聲明為：「一、被告應將台北市○○○
路○段○○○巷○○弄○○號頂樓房屋全部遷讓返還原告。二、被告
應給付原告租金新臺幣9000元整及自民國106年4月6日起至
遷讓房屋止，按月給付不當得利金額新臺幣6000元。」原告
就上開聲明所為變更，經核尚屬基礎事實同一。揆諸首開說
明，即屬適法，應予准許。
二、復按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義
，為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權
能。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於其主
張為義務者提起，即為當事人適格。（最高法院79年台上字
第1391號判決參照）。原告主張其與被告分別為租賃標的之
出租人及承租人，請求依租賃契約之法律關係，請求被告返
還房屋及給付租租金，揆諸前揭說明，本件原告之當事人適
格即無欠缺。
三、再按法官其執行職務有偏頗之虞者，當事人固得依民事訴訟
法第33條之規定，聲請法官迴避；法官被聲請迴避者，在該
聲請事件終結前，固應停止訴訟程序。但其聲請因違背民事
訴訟法第33條第2項，或第34條第1項或第2項之規定，或顯
係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，同法第37條第1項亦有
明文。查：被告首次聲請法官迴避（見本院卷第88頁），業
經本院合議庭於106年7月6日以106年度北簡聲字第165號裁
定駁回其聲請，被告就上開裁定聲明異議後，亦經異議駁回
，此有上開民事裁定在卷可查。嗣被告於上開裁定後，又再
度聲請法官迴避，亦另經本院合議庭於107年1月30日駁回其
聲請，是被告一再聲請法官迴避，顯係藉詞阻止言詞辯論程
序之進行，達延滯訴訟目的意圖。依上開說明，其迴避之聲
請，依同法第37條第1項但書之規定，自無停止訴訟程序之
必要，合先敘明。
乙、實體事項
一、原告主張：被告自民國105年10月5日起向原告承租坐落在臺
北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號頂樓房屋（下稱系爭房屋）
，租期自105年10月5日至108年10月4日，租金為每月新臺幣
（下同）6千元，押金為3千元（下稱系爭租約），詎被告自
106年2起即未再給付租金，經原告寄發存證信函通知被告若
於105年3月23日再未給付租金，即已欠繳租金達2個月以上
將終止契約，惟被告迄今仍未繳納，故系爭租約即已於106
年4月5日終止。被告仍積欠2個月租金12,000元，扣除押金
後，被告仍積欠租金9,000元。又被告迄今仍使用居住系爭
房屋，故原告併請求自106年4月6日起至被告返還房屋日止
，按月給付相當於租金之不當得利6,000元。並聲明如主文
所示。
二、被告則以：
㈠原告就系爭房屋並無登記所有權，且系爭房屋為違建，故原
告應不具備有起訴本案之當事人適格。又兩造並未於締約時
約定可提前終止租約，故原告主張係系爭租約第19條終止租
約，即屬違約，又原告於締約時隱匿其為公務員身分，且將
出租人地址記載為「台北市○○路○號」，然此地址為「中
油公司」之地址，顯有過失，此已造成被告之損害，原告應
負損害賠償責任，是被告依法主張同時履行抗辯權，拒絕自
己之給付。
㈡其餘答辯詳如被告於107年1月31日提出之「民事同時履行抗
辯狀」。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造定有系爭租約，又依系爭租約第19條規定，承
租人有遲付租金總額達2個月之租額，並經出租人定相當期
間催告，承租人仍不支付者，出租人得終止租約。而本件被
告自106年2月5日起即未繳付租金，至106年3月5日止，被告
已遲付2個月租金，故原告於105年3月17日以存證信函通知
被告已逾2月未繳租金，租約即行終止，是系爭租約業於105
年4月5日終止，此有原告提出之系爭租約（見本院卷第18頁
至20頁）、存證信函（見本院卷第5至6頁）等為證，自堪信
為真實。又被告於租約終止後，迄今仍居住在系爭房屋，獲
有相當於租金之利益，故原告併予請求被告自106年4月6日
起至返還房屋之日止，按月給付6千元乙節，亦屬有理。
㈡至被告辯稱原告並無系爭房屋之所有權，且系爭租約為公法
契約，原告無當事人適格云云。惟原告就本件訴訟為適格之
當事人乙情，已如前述，況系爭房屋縱屬頂樓違建，縱不能
向地政機關辦理登記，惟原始起造人已原始取得房屋所有權
，且違章建築亦得為交易之標的，買受者即自前手取得事實
上之處分權，是不論原告為原始起造人或繼受此違章建築之
人，均難謂其無權使用、處分此房屋，此由財政部臺北國稅
局大安分局就系爭房屋之租賃所得，仍要求原告繳稅乙情，
亦可知原告確有系爭房屋之使用、處分權。退步言之，縱原
告非系爭房屋之所有人，惟租賃契約為債權契約，出租人本
不以租賃物所有人為限，是被告此節所辯，洵無可採。
㈢被告辯稱原告在與其簽立系爭租約時，隱瞞其為公務員之身
分，並且在系爭租約之出租人地址處，填載為「台灣中油股
份有限公司」（下稱中油公司）之地址，導致被告受有履行
利益、信賴利益、給付利益之損害云云。惟查，租賃契約之
必要之點即為租賃標的物及租金，僅需雙方當事人就必要之
點合致，雙方即可成立租約，本件被告向原告承租系爭房屋
時，並不會因原告之個人地址填載為中油公司之地址，而就
租賃標的物或租金有所誤認，更不會因此使系爭租賃契約，
成為公法契約或被告與中油公司間之租賃契約，是被告此節
所辯，亦不足採。
㈣被告辯稱原告未經其允許，於106年2月4日進入租賃範圍、
並自106年3月6日起委由其表弟以電話聯繫被告，威脅恐嚇
斷水斷電、106年5月起違約不提供無線網路、106年6月29日
再度開啟1樓大門讓他人進入租賃範圍內，即屬違約，故被
告得同時履行抗辯權，拒絕自己給付租金之義務云云。經查
，被告所指述原告於106年2月4日進入租賃範圍乙情並未遭
起訴，此有臺北地檢署106年5月16日北檢 泰能 106他4250字
第38274號函文可參（見本院卷第98頁），是難認原告於租
賃期間內，有何違背出租人義務之處，故被告自不得以此為
由拒絕給付租金，惟被告仍遲延給付租金達二個月以上，系
爭租約業已於106年4月5日終止，則租約終止後，原告即無
繼續提供無線網路、水電之必要，是被告此部分所辯，亦不
可採。
四、綜上所述，本件原告依據租賃契約之法律關係請求被告返還
租賃物及給付租金及相當於租金之不當得利，為有理由，應
予淮許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權
宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執
行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不
生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月14日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官郭力菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國107年2月14日
書記官陳福華