裁判字號：臺灣桃園地方法院108年訴字第2685號民事判決
裁判日期：民國109年06月30日
裁判案由：確認區分所有權人會議決議無效
臺灣桃園地方法院民事判決108年度訴字第2685號原告 藍珮珊
李瑪蓮 訴訟代理人 王嘉祿 被告天下一家管理委員會法定代理人 李明東 上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，於民國
109年6月18日辯論終結，本院判決如下：
主文確認被告於民國一○八年八月二日召開之龍潭天下一家第二期公寓大廈（社區）區分所有權人臨時會議所為之決議全部無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊等為天下一家二期社區之住戶即區分所有權人，而被告為
天下一家二期社區之管理委員會，於民國108年7月28日公告將於108年8月2日召開天下一家二期區分所有權人臨時會議（下稱系爭區權人臨時會議），公告上之召集人包括 葉麗玉 、 管光鏡 、 陳泰平 、 林碧玉 、 藍照仁 等5人連署，天下一家二期社區共有28戶，依照公寓大廈管理條例第25條第2項規定固得由區分所有權人經區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上召開臨時會議，但管光鏡並非天下一家二期社區之區分所有權人，原告藍珮珊從國外回來後，向財務委員 黃美娟 申請調卷，卻發現公告上之召集人增加1位區分所有權人 張正妹 之簽名，然此部分並未經公告，顯有違反公寓大廈管理條例第25條第2項規定。㈡另原告藍珮珊雖於108年8月2日在國外而未能出席系爭區
權人臨時會議，但有詢問其他住戶開會情形，當時得知共有23戶出席，但系爭區權人臨時會議會議紀錄卻記載出席戶數為24戶，應有竄改會議紀錄之情形；且系爭區權人臨時會議會議紀錄就保留地下水直到全體住戶都不使用為止、此次不裝自來水住戶未來要裝也不會遭到任何刁難，尤其是土地開挖同意書等關鍵事項，均未記載於會議紀錄，亦有違反公寓大廈管理條例第34條關於「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項」之規定；另其中區分所有權人陳泰平有親自出席會議，卻又委託其父 陳居正 出席並擔任主席，亦違反議事常規。
㈢爰依法提起本訴，並聲明：確認被告108年8月2日召開之系爭區權人臨時會議所為之決議全部無效。
二、被告則以：㈠葉麗玉、管光鏡、陳泰平、林碧玉、藍照仁以及張正妹均是
親自在公告上簽名，張正妹之所以係在公告後才簽名，係因葉麗玉等人連署希望召開系爭區權人臨時會議時並未注意管光鏡雖為住戶但並非區分所有權人，故在發覺後、會議召開前，大約是在108年7月30日就補正張正妹之簽名。
㈡系爭區權人臨時會議之會議紀錄原本記載同意者為23人，實
為誤載，故更正為24人，並由主席陳居正簽名及紀錄黃美娟印文加以註記，且會議紀錄有「同意會議內容者無誤者簽名」欄位亦有24人，益證原本記載23人為誤寫無誤，更正會議紀錄之目的係為與事實相符，並無違法。至於原告主張區分所有權人陳泰平有親自出席卻又委託其父陳居正出席並擔任主席部分，實際情形為陳泰平於一開始未克出席才會委託其父陳居正代為出席，陳泰平係在會議結束後等待紀錄黃美娟當場製作會議紀錄時返家，因召開會議場地在大廳，陳泰平才會順道過來關心，因黃美娟恰巧製作會議紀錄完成，故才由陳泰平自行在「同意會議內容者無誤者簽名」欄位簽名，但陳泰平並未親自出席系爭區權人臨時會議。
㈢另原告2人均未出席系爭區權人臨時會議，對於系爭區權人
臨時會議實際做出決議內容自無從知悉，卻稱未於會議紀錄記載保留地下水直到全體住戶都不使用為止、此次不裝自來水住戶未來要裝也不會遭到任何刁難，尤其是土地開挖同意書等關鍵事項，實不知其依據為何，應由原告自行舉證。且會議紀錄於會議當天即製作完成，並由在場人逐一確認會議紀錄內容與討論內容無誤後簽名，故會議紀錄內容確實與系爭區權人臨時會議決議事項相符。而有意願申請自來水之住戶係委由被告代為統一向自來水公司申請，且由自來水公司對各申請住戶新設管線，費用也是由自來水公司收取，無意願之住戶因未接新管線也未更動舊管線，本得繼續使用地下水，原告要求記載「保留地下水質到全體住戶都不使用為止」，亦無實益；況是否裝設自來水，以及是否同意將公用土地（即車道）提供區公所無償使用，本是各住戶自由，任何人均應尊重，如果只是同意共有土地供區公所無償使用，管線埋設好後鋪設柏油之費用，以及將來養護責任可由區公所負擔，對各住戶更屬有利，且本次不裝自來水住戶未來要裝設自來水，亦與被告及其他住戶無關，應無遭到刁難之可能；原告主張要記錄之事項並非當日決議內容，也無記錄實益，對於住戶權益亦無影響或妨害。況被告已依系爭區權人臨時會議向自來水公司申請新設自來水管，全數28戶均已安裝完畢，且已領取補助，原告提起本訴毫無實益，且使其他住戶對於擔任主委或財委視為畏途，原告主張實無理由等語以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。查本件原告主張系爭區權人臨時會議所為之決議均無效，為被告所否認，影響被告對內及對外為各種法律行為之效力，並影響各項決議有效與否之認定，延續迄今未明，並得以本確認判決予以除去，原告均為天下一家二期社區之住戶，對於系爭區權人臨時會議決議有效與否，應認有確認之法律上利益。
四、系爭區權人臨時會議係於108年8月2日召開，開會公告則是於108年7月28日製作，有葉麗玉、管光鏡、陳泰平、林碧玉、藍照仁之簽名，區分所有權人張正妹係於開會公告後才補簽名等情，為兩造所不爭執，並有系爭區權人臨時會議開會公告2份、系爭區權人臨時會議之會議紀錄、出席人員名冊（簽到簿）及委託書等件在卷可參（見本院卷第9、11、93至113頁），是上情應堪認定。
五、經查：㈠按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居
住品質，而設有管理組織，並以為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之區分所有權人會議為最高意思機關，且每年至少應召開區分所有權人定期會議1次，如因發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者，或經區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者，則應召集區分所有權人臨時會議。又除有該條例第28條規定建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推
1人為召集人；由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。此觀該條例第1條、第3條第7款、第25條第1項、第2項、第3項、同條例施行細則第7條規定即明。準此，召開區分所有權人臨時會須有同條例第25條第2項規定各款情形之一，推選召集人則係以同條第3項方式產生（最高法院108年度台上字第514號民事判決意旨參照）。
是公寓大廈管理條例第25條第2項為區分所有權人臨時會議之事由，召集人仍應以公寓大廈管理條例第25條第3項所規定者始為合法，先予敘明。
㈡按欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大
廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒，此與公司為營利社團法人，以營利為目的，特重效率、成本，並有保護交易相對人安全義務之性質，迥然有別（最高法院102年度台再字第30號判決意旨參照）。又按區分所有權人會議除有第28條規定建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人。總會決議之內容違反法令者，無效。管理條例第25條第3項、民法第56條第2項分別定有明文。是區分所有權人會議須由區分所有權人召集，違反該項規定之規約內容，雖經區分所有權人會議決議，仍屬無效，非區分所有權人無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限。無召集權人召集之區分所有權人會議，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，自始無效（最高法院108年度台上字第514號民事判決意旨參照）。經查：
⒈系爭區權人臨時會議之108年7月28日開會公告上記載召集
人為 王國棟 ，並有住戶葉麗玉、管光鏡、陳泰平、林碧玉、藍照仁之簽名，張正妹則於公告後才於事後補簽名等情，為兩造所不爭執，並有開會公告2紙在卷可參（見本院卷第9、11頁）。原告主張系爭區權人臨時會議之召集人之中，管光鏡並非區分所有權人，且張正妹是事後才簽名，故認與公寓大廈管理條例第25條第2項規定不合；被告則稱系爭區權人臨時會議之召集人為王國棟、葉麗玉、管光鏡、陳泰平、林碧玉、藍照仁，在會議召開前發現管光鏡並非區分所有權人，因為張正妹認為有召集會議之需求就加入召集會議之程序，是在108年7月30日增列等語（見本院卷第127、129頁）；則兩造雖均主張開會公告簽名之人為召集人，然依前開說明，是否經區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集，僅係是否具備召開區分所有權人臨時會議之要件，並非以其等為召集人，兩造主張容有誤認，先予敘明。
⒉天下一家二期社區共有28戶，為兩造所不爭執，且有出席人
員名冊（簽到簿）附卷為證（見本院卷第97至101頁），則以人數而言，需有超過5戶以上始符合公寓大廈管理條例第25條第2項第2款之召開區分所有權人臨時會議之要件。經查，系爭區權人臨時會議之開會公告上原本僅有葉麗玉、管光鏡、陳泰平、林碧玉、藍照仁之簽名以及王國棟之印文，而管光鏡並非天下一家二期社區之區分所有權人，為兩造所不爭執，則原本開會公告中符合區分所有權人資格者包含王國棟應僅有5人，而與公寓大廈管理條例第25條第2項第2款要件不合。又張正妹雖為區分所有權人之一，然其係於開會公告後才補列等情，為被告所自承（見本院卷第129頁），足見係在召集後才列為請求召集之區分所有權人，揆諸前開實務見解，召集後始取得召集權並無從使原來之召集溯及生效；從而，縱然張正妹有補列為請求召集區分所有權人臨時會議之區分所有權人之一，亦無從使系爭區權人臨時會議之召開符合公寓大廈管理條例第25條第2項第2款之召集事由。
⒊再者，公寓大廈管理條例第25條第3項規定區分所有權會議
之召集人應為具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；而被告目前擔任管理委員者為除了主任委員李明東以外，另由9弄33號擔任財務委員以及18號、23號、37號擔任監委，有天下一家二期社區108年4月28日會議紀錄附卷可參（見本院卷第71頁），與出席人員名冊（簽到簿）相互比對（見本院卷第97至101頁），監委應為 楊語媛 、 曾順誠 、 謝昇翰 ，財務委員應為王國棟，但被告表示王國棟為財務委員之先生（見本院卷第127頁），且系爭區權人臨時會議之會議紀錄上有主任委員李明東以及財務委員黃美娟之印文（見本院卷第95頁），堪認財務委員應為王國棟之配偶黃美娟，王國棟本人並非被告之管理委員。從而，開會公告上之葉麗玉、陳泰平、林碧玉、藍照仁、王國棟以及張正妹，雖為天下一家二期社區之區分所有權人，但均非被告之管理委員，換而言之，渠等均不具區分所有權會議召集人之身分。
⒋綜上，系爭區權人臨時會議並不符合公寓大廈管理條例第25
條第2項區分所有權人臨時會議之召開事由，也未經合法之召集權人所召開，故依前開實務見解可知，系爭區權人臨時會議所為之決議全部無效。
㈢至原告主張系爭區權人臨時會議僅有23戶參與，會議紀錄卻
記載有24戶，以及陳泰平自行出席又委託其父陳居正出席，另會議紀錄亦未記載開會經過及決議事項云云。經查：
⒈依照系爭區權人臨時會議之出席人員名冊（簽到簿）所載（
見本院卷第97至101頁），確實有24戶住戶簽到，而原告主張出席戶數僅有23戶之依據為原告藍珮珊與「 劉國華 」之對話紀錄（見本院卷第13頁），「劉國華」表示「23戶到場，全數通過」，但「劉國華」縱有參與會議，但有無實際確認出席人數已屬有疑，既然系爭區權人臨時會議之出席人員名冊（簽到簿）確實有24戶住戶簽到，則被告所稱原本記載23戶出席屬誤載，應堪採信，原告主張既乏所據，即難認可採。
⒉原告主張住戶 鍾碧梅 並未出席系爭區權人臨時會議，證人鍾
碧梅亦證稱確實未出席系爭區權人臨時會議等語（見本院卷第145頁）。然查：
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第103條第1項、第169條第1項定有明文。證人鍾碧梅證稱：天下一家二期社區的房子買房時是用伊的名字，但都是姐姐 鍾碧珠 在住，所以全權交由姐姐處理，系爭區權人臨時會議之會議紀錄及出席人員名冊（簽到簿）之簽名也都是姐姐簽伊的姓名等語（見本院卷第145頁），證人鍾碧珠亦證稱：90年買房子是買鍾碧梅的名字，鍾碧梅就有授權伊處理房子的一切事情，包括簽她的姓名等語（見本院卷第150頁）；則依證人鍾碧梅、鍾碧珠所述，證人鍾碧梅確實未出席系爭區權人臨時會議，但證人鍾碧梅向來均是授權證人鍾碧珠處理天下一家二期社區房屋所有事宜，渠等間堪認有代理關係存在，縱就出席區分所有權人會議乙節沒有明確授權或非概括授權之範圍，證人鍾碧梅明知證人鍾碧珠會為其處理天下一家二期社區房屋一切事宜，也未曾反對，亦屬有表見代理之情形。
⑵從而，證人鍾碧珠既代理證人鍾碧梅出席系爭區權人臨時會
議，則證人鍾碧梅本人未出席系爭區權人臨時會議，也不因而影響出席戶數之認定。
⒊關於系爭區權人臨時會議之主席為區分所有權人陳泰平之父
親陳居正，且陳居正係受陳泰平委任而出席，陳泰平本人有於系爭區權人臨時會議之「同意會議內容者無誤者簽名」欄位簽名乙節，亦為被告所自承，並有系爭區權人臨時會議之會議紀錄、出席人員名冊（簽到簿）、會議出席委託書等件附卷可參（見本院卷第93、97、105頁），而被告表示陳泰平並未出席系爭區權人臨時會議，而係在會議結束後等待紀錄黃美娟當場製作會議紀錄時返家，因召開會議場地在大廳，陳泰平才會順道過來關心，因當時黃美娟完成會議紀錄之製作，陳泰平才會自行在「同意會議內容者無誤者簽名」欄位簽名等節，與常情尚屬相符，且未重複計算人數，自不影響決議門檻之認定。
⒋又原告主張系爭區權人臨時會議之會議紀錄並未依公寓大廈
管理條例第34條規定記載開會經過及決議事項云云。經查，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張有此一事實，即應由原告自負舉證之責；然被告否認有就原告所主張未記載於會議紀錄之事項進行決議，而原告僅提出原告藍珮珊之聲明作為依據（見本院卷第31頁），而其內容為原告藍珮珊之自行陳述，自難以此為有利原告之認定；況原告2人均未出席系爭區權人臨時會議，並未親身見聞開會之過程及決議之情形，原告等人主張系爭區權人臨時會議已就其等所主張之事項進行決議而未記錄乙節，更難認有據。是原告雖主張會議紀錄記載並不完全，但並未舉證系爭區權人臨時會議確實有就原告所主張未記入之事項進行議決，原告上開主張自難採信。
六、綜上所述，系爭區權人臨時會議並不符公寓大廈管理條例第25條第2項之情形，亦非由公寓大廈管理條例第25條第3項規定之合法召集人所召集，故原告請求確認系爭區權人臨時會議所為之決議無效，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年6月30日
民事第一庭法官丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月30日
書記官劉寶霞