臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第770號
原告 吳緁崴
訴訟代理人 吳添福
被告 吳英澤
訴訟代理人 邢建緯 律師
複代理人 林瑜萱 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年11月8日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣163,900元，及自民國112年1月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之36，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣163,900元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
原告獲悉被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）有意出售，遂委託原告之父吳添福前往系爭房屋看屋，期間被告曾保證各樓層出水管並無問題，1至3樓壁癌及漏水痕跡部分，於交屋前會自行修補至不漏水狀態，嗣原告以新臺幣8,500,000元向被告購買系爭房屋，並委託吳添福於民國111年8月16日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），詎系爭房屋於111年10月31日交屋後，原告陸續於同年11月4日至17日發現⑴一樓廚房流理臺下原設之排水暗管阻塞，改以明管代替致廚房儲物空間有通常效用之減少，降低經濟上價值，具有物之瑕疵；⑵2、3樓洗手台排水U型水管阻塞，日後易生淹水、溼氣重等通常效用之減少，具有物之瑕疵；⑶化糞槽入水口低於出水槽，導致無法將排泄物排入社區之化糞槽，堆滿排泄物，且槽壁破裂，排泄物溢漏至周圍土壤，化糞槽無法正常使用減少經濟上價值，具有物之瑕疵；⑷發現3樓陽台鋼筋水泥裸露，致向下漏水延伸至2樓外牆、和3樓有壁癌、1樓水泥柱嚴重發霉及1樓石柱前面滲水，具有物之瑕疵（⑴⑵⑶⑷合稱系爭瑕疵）。原告於111年11月21日通知被告修復上開瑕疵遭拒，原告僱工修補上開瑕疵支出354,900元，又因原告期待入住新屋，開啟新生活，詎竟因上開瑕疵而深感痛苦，受有精神上之損害，自請求精神慰撫金100,000元。爰依系爭契約第15條、民法第354條、第373條、第359條、第179條、第360條、第227條、第227條之1、第184條第1項前段、第2項、第195條之法律關係，請求擇一為有利原告之判決等語，並聲明：被告應給付原告454,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
廚房排水明管運作正常，並無阻塞或漏水之情形，且係隱藏於廚房流理台下方，自不影響廚房儲物空間或減低通常效用；又原告之代理人吳添福於簽約前，數次看屋，並就2、3樓洗手台進行測試，均未發生排水U型水管阻塞情事，系爭契約既約定現況交屋，復未特別約定被告就排水U型水管負瑕疵擔保責任。縱認排水U型水管確有堵塞而流速緩慢，以疏通水管之藥劑或器具解決即可，原告耗費鉅資開挖，致破壞原有完好管線，要求被告負瑕疵擔保責任，顯非必要合理；系爭房屋於86年間興建時，每戶配致獨立化糞槽，社區定期會委請水肥車抽運水肥，運作使用20多年來均屬正常，亦無破損或瑕疵，詎原告執意工開挖重建，致化糞槽體破損以及排泄物自破損處溢出，此係可歸責於原告之事由，被告不負瑕疵擔保責任；原告指鋼筋裸漏部分，應係被告購買後將原有3樓之造型陽台拆除回復為原本之平整檯面，所遺留之螺絲，並非鋼筋裸露，又系爭房屋屋齡已有26餘年，經歷風吹、日曬、雨淋，及921大地震，縱被告已盡力維護，仍難與一般新屋屋況相比，出現壁癌以及柱體外觀些微發霉、滲水等情，均屬中古屋普遍常見之瑕疵，無損於系爭房屋主結構，應排除於瑕疵擔保義務範圍之外。況簽訂系爭契約前，原告之代理人吳添福已多次仔細看屋，就一望即知之有無發霉、滲漏及鋼筋裸漏，自難諉為不知，簽約時既未異議，自不得要求被告負瑕疵擔保責任。被告未曾有故意不告知瑕疵或向原告保證無瑕疵之情事，兩造復約定以現況交屋，自無要求被告負瑕疵擔保責任或損害賠償責任。至原告請求精神慰撫金部分，縱有原告所指上開物之瑕疵亦非重大，原告請求非財產上損害賠償，應無理由等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張兩造於111年8月16日簽訂系爭契約，約定原告以8,500,000元，向被告購買系爭房屋，原告已依約給付價金與被告，被告亦已移轉系爭房屋所有權與原告，業據提出系爭不動產買賣契約書、系爭不動產土地、建物登記第一類謄本（見本院卷第25-41、121-147頁）為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真正。本件兩造有爭執者，為被告抗辯兩造於系爭契約約定以現況交屋，是否排除被告應負擔之瑕疵擔保責任，原告主張被告應就系爭瑕疵負擔保責任，請求減少價金，有無理由。
㈡、茲就原告請求有無理由，分述如下：
⒈、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上字第826號判決意旨參照）。
⒉、又一般中古屋買賣交易中常見之現況點交約款，其所謂現況點交，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內。系爭契約第10條第2項，固定以現況交屋，惟此處之「現況」，依契約當事人真意，應係交屋或看屋時，依買賣不動產之物理性質可以感知之「現況」，包含房屋建材、新舊、增建、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）等，至於看屋當下無法確知之瑕疵，自非於買受人於看屋或簽約時認知之「現況」，出賣人即不得逕以所謂現況交屋之約定，免除物之瑕疵擔保責任。
⒊、經查，證人 邱柏瑞 於本院證述：「（問：當初在簽約書寫買賣契約書的時候，是否原告有說房屋有漏水裂痕的問題要如何處理？）當初賣方是說屋頂有滲漏，賣方原本有提到有漏水的問題事後會做修繕的動作，但是並沒有講到修繕的時間是訂約後或交屋後」、「（問：雙方在簽約的時候，是不是有約定漏水以及裂痕部分都會由被告修繕？）我記得契約書有載明要負瑕疵擔保責任」、「（問：契約書裡面有載明雙方要依現況交屋，是否代表依當下看到的屋況做交屋？）如果是以現況交屋的話，當然是以看屋當下的現況，但是他們在簽約要完成的時候，有提到滲漏水的情事，所以在最後加上要負瑕疵擔保責任」、「（問：既然如此，為什麼當初不是直接在契約裡面載明要針對屋頂漏水部分負瑕疵擔保責任，而是籠統記載雙方就交付的買賣標的負瑕疵擔保？）當初被告並未搬離，以現況還有其他物品，沒有辦法確認房子是否還有其他瑕疵，所以才會在契約上籠統的記載瑕疵擔保的問題」、「（問：當時簽約的時候，是何人提出要記載契約第16條第15項瑕疵擔保責任應於標的交付起6個月內負擔？）買方提出的」、「（問：當時為什麼要特別提出這個問題？）當時原告有提到屋頂有漏水的問題，所以才要特別加註第15款」、「（問：被告當時就要加註第15款的回應是什麼？）我沒有印象，因為被告當場沒有表示反對的意思，加註完第15項（款之誤）以後，再給雙方簽名」、「（問：簽約當時兩造所講到的瑕疵，除了屋頂漏水之外，是否還有什麼瑕疵？）當時兩造所講到的瑕疵，除了屋頂漏水之外，還包含牆壁裂痕，至於是哪一樓我現在沒有印象」、「（問：漏水的部分，是否只有講到屋頂漏水？）我印象中只有屋頂漏水」、「（問：當初有講到瑕疵要怎麼處理嗎？）只有提到被告要負責修繕」、「（問：有無約定時間？）沒有」、「（問：第15款為什麼瑕疵會是寫交付6個月內要負擔？）當時還沒有搬離，買方無法進場確認，真意是被告要於交屋後6個月內負瑕疵擔保責任」、「（問：契約第10條第2項有約定，室內外定著物門窗、廚廁、衛浴設備等均以簽約時現況為準，這一項有沒有特別讓兩造知道而且討論？（提示本院卷第33頁）我沒有印象這一條有特別解釋給兩造聽」、「（問：兩造有沒有特別就第10條第2項有討論過？）簽約當時沒有」、「（問：當初簽約的時候，雙方有約定房子修繕的部分，例如漏水、裂痕眼睛可以看到的，在交屋之前要修復，看不到的瑕疵，交屋後6個月內，被告要負瑕疵擔保責任，是否有這樣的約定？）我沒有印象」等語（見本院卷第237-239頁）。核與原告主張情節相符，原告主張被告應於交付買賣標的起6個月內負民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任，核屬有據。至被告抗辯兩造係約定按現況交屋，即係有以特約限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務之意云云，與事實不符，未堪採信。
⒋、次次，證人 蘇忠信 於本院結證稱：「（問：原告在系爭房屋交屋之後，有沒有請你來修繕，修繕的原因是什麼？）有，時間不記得了，修繕前系爭房屋的廚房有裝明管在房屋後方的排水溝，明管有阻礙，因為洩水的坡度不好，因為明管做在地上，坡度是平的，流水不順暢，加上廚房有很多油垢，累積在排水管裡面，原來的暗管也是完全不通，所以才會做明管，明管不是我做的」、「（問：除了做污水管以外，還有做什麼工程？）因為要查排水不順暢的原因，我發現總存水彎都沒有清理，所以導致後面的排水不通，再用怪水將總存水彎開挖，換新的才能夠排水，原告說既然已經開挖了，可以看一下化糞池嗎，開挖以後，發現化糞池裡面都乾涸了，沒有水份，都是固體的糞便，我跟原告說，你的化糞池有問題，可能是破損，才沒有辦法保存水份，最後就換了一個新的化糞池」、「【（提示起訴狀原證3，本院卷第67頁）問：這個估價單是你開立的嗎？估價單所列的項目是否全部做維修更換？】我開立的估價單，估價單上面所列全部都做維修更換」、「（問：估價單第8項有載明PS化糞池若不通或破裂時，這個的意思是指說111年11月5日評估時，並無不通或破裂之情事？）因為是店裡小姐註記的，我到現場看的時候，發現化糞池是乾的，所以我判斷已經破裂了」、「【問：剛才有說有開挖總存水彎，是指起訴狀原證2編號8的這張照片嗎？（提示本院卷第58頁）】是」、「（問：總存水彎的破裂是因為你開挖所造成？）是」、「（問：剛才提到總存水彎沒有辦法清理才導致的淤積，一般人有沒有辦法清理？）總存水彎上面有一個蓋子（清潔口）可以做清理，我不知道被告是否知道有這個蓋子可以做清理，有可能是不知道，所以才會放著讓它積水」、「【問：（起訴狀原證2編號6）原告起訴狀主張化糞池入水口低於出水口，這部分是否為建商設計的問題？】化糞池的出水口比入水口還要高，化糞池裡面的水不容易排水，裡面有積空氣，我是順帶跟原告提到化糞池裝設的時候，也有這一個瑕疵」等語（見本院卷第240-242頁）。依上開證人之證言所示，廚房排水系統之瑕疵、2、3樓洗手台排水U型水管堵塞固有瑕疵，惟其修補之方法，僅以清理方式即可解決，原告以更換之方式而支出之費用，並非修補之必要方法，自不得向被告請求賠償，此部分請求即屬無據。
⒌、再查，依證人上開之證顯示，化糞槽之瑕疵，無法於檢查屋況時即可發現，且出水口低於入水口，及槽壁破裂，致無法排水且堆滿排泄物，復溢漏至周圍土壤，化糞槽顯無法正常使用減少經濟上價值，具有物之瑕疵，應有更換之必要，依原告提出之估價單更新15人份水泥化糞池及吊車及管路接續工材一式50,300元（見本院卷第67頁），核屬更換化糞槽之必要，原告此部分請求原告給付50,300元，即屬有據。
⒍、又查，3樓陽台鋼筋水泥裸露致漏水至1、2樓，及發生壁癌情形，此有原告提出之相片附卷可佐（本院卷第60-64頁），此依證人邱柏瑞上開證言所示「兩造於111年8月16日簽訂系爭不動產買賣契約簽約當時原告確有提到屋頂有漏水的問題，所以才要特別加註第15款，當時兩造所講到的瑕疵，除了屋頂漏水之外，還包含牆壁裂痕、我印象中只有屋頂漏水。只有提到被告要負責修繕，真意是被告要於交屋後6個月內負瑕疵擔保責任」等語，顯見就上開瑕疵，被告應負瑕疵擔保責得任。又原告發現上開瑕疵時間分別為111年11月4、5日發現，符合民法第356條從速檢查之規定，復於發現瑕疵後，於111年11月21日前通知被告，並於通知後6個月內之112年1月10日起訴，原告請求被告減少此部分價金，核屬有據。再依原告的出之估價單（見本院卷第71頁）所示，維修項目均為修復爭房屋3樓陽台鋼筋水泥裸露所致漏水、壁癌等瑕疵所必要，原告此部分請求原告給付113,600元，即屬有據。
⒎、精神慰撫金部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。惟原告所受損害係財產權，並非人格權受侵害，依前所述，財產權受侵害所生之精神上痛苦，法無明文得請求精神慰撫金，原告此部分請求，應屬無據。
⒏、綜上，原告依民法第359條、第179條規定，請求減少價金，被告應返還化糞槽費用50,300元、3樓陽台修復費用113,600元，合計163,900元（計算式：50300＋113600＝163900），應屬正當。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求減少價金，被告應返還163,900元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年1月31日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、至原告另本於民法第227條債務不履行之規定擇一為原告有利之判決，其中原告勝訴部分，本院認被告應負瑕疵擔保責任，而需負返還價金之義務，已如前述，則債務不履行部分自無需審酌；而原告敗訴部分，原告並未就該部分係可歸責於被告之事由負舉證責任，該部分亦無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第11、12款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。
八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 15 日
臺中簡易庭法 官李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 15 日
書記官洪加芳