裁判字號：臺灣新竹地方法院107年重訴字第178號民事判決
裁判日期：民國111年05月06日
裁判案由：分割共有物
臺灣新竹地方法院民事判決107年度重訴字第178號原告 陳志鴻 訴訟代理人 蘇毓霖 律師複代理人 黨苴睿 律師
張馨月 律師被告 羅曼菱 即 羅森 之承受訴訟人
羅裕傑 即羅森之承受訴訟人
羅裕民 即羅森之承受訴訟人共同訴訟代理人 陳秀吟 被告 李茂禎 律師即 林添福 之遺產管理人
參加人 簡楊阿雲
簡汶蕙 簡汶仰 簡吟倩
簡吟娥 共同訴訟代理人 朱俊雄 律師複代理人 陳韻鸚 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年4月6日辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落新竹市○○段○○○地號、面積為三三二八七點六五平方公尺土地，新竹市○○段○○○地號、面積為五八○點五六平方公尺土地，新竹市○○段○○○地號、面積為四七九點○七平方公尺土地，新竹市○○段○○○地號、面積為一八七七點二七平方公尺土地，新竹市○○段○○○地號、面積為三一四點二八平方公尺土地，共五筆土地，准予合併分割。其分割方法為：如附圖標示甲部分面積一五二四五點四六平方公尺之土地，分歸原告取得；如附圖標示乙部分面積二一二九三點三七平方公尺土地，分歸被告羅裕傑、羅裕民、羅曼菱、李茂禎律師即林添福之遺產管理人共同取得，並由其等依應有部分比例維持共有。
二、兩造共有坐落新竹市○○段○○○地號、面積為五九三點○七平方公尺土地，准予分割。其分割方法為：如附圖標示Ａ部分面積一八八點七○四平方公尺之土地，分歸原告取得；如附圖標示Ｂ部分面積四○四點三六六平方公尺之土地，分歸被告羅裕傑、羅裕民、羅曼菱、李茂禎律師即林添福之遺產管理人共同取得，並由其等依應有部分比例維持共有。
三、原告應分別補償被告如附表「應受補償金額」欄所示之金額。
四、訴訟費用由兩造依附表所示之比例負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，同法第255條第1項第2款、第5款亦有明文。經查，本件原告起訴請求分割坐落新竹市○○段000○000○000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，或單獨以地號稱之），原僅列共有人林添福、羅森為被告，因其2人均於起訴前死亡（見本院卷一第38-39頁），原告追加林添福之繼承人 林楊雪霞 、 林龍興 、 林龍華 、 林素綸 、 林麗芳 、 林余靜 ；羅森之繼承人 賴美麗 、羅裕傑、羅裕民、羅曼菱為被告，有民事起訴狀（追加）、戶籍謄本、繼承系統表存卷可參（見本院卷一第44、52-65頁），再因林添福之全體繼承人具狀 陳明其 等已辦理拋棄繼承准予備查在案（見本院卷一第90-93頁），原告遂撤回對其等之訴訟，並追加林添福之遺產管理人李茂禎律師為被告（見本院卷一第111、242頁）。另羅森之繼承人賴美麗已聲明拋棄繼承（見本院卷一第248頁），原告乃撤回對賴美麗之訴訟（見本院卷二第320頁）。核原告請求本件分割共有物，其追加被告係屬請求基礎事實同一，且訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為被告；而原告撤回對林楊雪霞、林龍興、林龍華、林素綸、林麗芳、林余靜、賴美麗之訴訟，其等對原告上開撤回未於撤回狀繕本送達之日起10日內提出異議，視為同意原告上開之撤回，則揆諸上開之規定，程序上均無不合，應予准許。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1項定有明文。所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。本件原告起訴請求分割系爭土地，參加人簡楊阿雲、簡汶蕙、簡汶仰、簡吟倩、簡吟娥主張：共有人林添福就系爭土地應有部分88分之50為其等之被繼承人 簡銘全 借名登記在林添福名下，為輔助林添福之繼承人起見而聲明參加訴訟等語，並提出戶籍謄本、土地登記謄本、臺灣臺96年度重訴字第485號判決、臺灣高等法院97年度重上字第65號和解筆錄等件為證（見本院卷一第154-196頁），足認參加人等與本件訴訟有法律上利害關係，其參加訴訟之聲明，於法有據，應予准許。
三、另訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，為民事訴訟法第182條第1項所規定。所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言（最高法院18年抗字第56號判例）。且有無以裁定停止訴訟程序必要，法院有斟酌情形依其自由意見決定之裁量權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序(最高法院83年度台上字第576號、84年度台抗字第658號、88年度台上字第621號裁判意旨可供參考）。被告羅裕傑、羅裕民、羅曼菱（下稱被告羅裕傑等）及參加人雖以原告據以請求分割之共有土地上建物，業經參加人訴請原告、愛的寵物天堂有限公司（下稱愛的寵物天堂）等另提起拆屋還地等訴訟，為此請准予裁定停止訴訟等語。查參加人另行起訴之拆屋還地事件，充其量僅屬訴訟進行中或言詞辯論終結後新發生有礙於原告權利之事實，難謂為本件訴訟之先決問題，自亦無裁定停止訴訟程序之必要。
是被告羅裕傑等及參加人聲請裁定停止訴訟，尚難准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造共有系爭384、386、387、388、389地號土地，上開5筆土地相鄰且共有人相同，為山坡地保育區之農牧用地，依農業發展條例第16條第1項第4款及第2項規定，可分割為2筆，為此原告依民法第823條第1項、第824條第5項規定請求合併分割，並由原告取得如新竹市地政事務所109年3月6日土地複丈成果圖（下稱附圖）標示甲部分（面積15245.46平方公尺）土地；其餘被告取得附圖標示乙部分（面積21293.37平方公尺）土地，並依照其等應有部分維持共有。另系爭385地號土地亦為兩造所共有，該土地為丙種建築用地，原告得依民法第823條第1項規定請求原物分割，由原告取得附圖標示A部分（面積188.704平方公尺）土地；其餘被告取得附圖標示B部分（面積404.366平方公尺）土地，並依照其等應有部分維持共有。原告再依 黃小娟 不動產估價師事務所鑑價結果，分別補償被告林添福及被告羅裕傑等新臺幣（下同）各8,523,546元及568,237元、568,237元、568,237元。
二、被告部分：
（一）被告羅裕傑等表示：依鑑定人黃小娟不動產估價師事務所補充鑑定結果可知，鑑定人原先鑑定根本沒有認真實地研究地形坡度，且鑑定人僅憑參加人所提出之疑點即變更原先鑑定報告結果，則本件鑑定報告應無專業性及可信度而不可採納。況被告曾提出新分割方案，並提出高於鑑定報告百分之15價格收購原告所有系爭土地之持分，經原告拒絕，足證鑑定報告所估之價格確實過低。
（二）被告李茂禎律師即林添福之遺產管理人表示：對於分割方案沒有意見，依照所有權比例進行分割即可。
三、參加人則以：原告主張之分割方案，其分受之甲區為系爭土地中最平坦之較高價值土地，且原告似非甲區土地上建物所有權人或管理人，上開建物亦屬無權占用系爭土地，則將甲區土地分割予原告，原告亦無法取得土地與建物所有權合一之不動產利用上之最高價值，既是如此，有何理由獨厚原告，將最有價值之區塊土地分割予原告？且如被告羅裕傑等願以較原告所出補償價格高出三成之價格補償原告應有持分，則被告羅裕傑等所提方案，不更符合共有物分割之立法意旨。系爭土地與同段459地號土地分別位於茄苳交流道下左右轉處，459地號土地不久前出售價格每坪高達4.2萬元，足證鑑定報告所估之價格確實過低，應重新委由臺北市建築公會鑑定。
四、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。次按，依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地為耕地，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款、第16條第1項第4款亦有明文。再農發條例第16第1項第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農發條例第16條第2項亦有明文。復按，耕地分割執行要點於105年5月6日修正第11點為：「依本條例第十六條第一項第四款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。依前項規定申請分割，其共有人人數少於本條例修正前共有人數者，分割後之宗數，不得超過申請分割時共有人人數」。另按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限，亦為地籍測量實施規則第224條第1項所明定。查系爭384、386、387、388、389地號土地（下稱系爭5筆土地）相鄰且共有人相同，均為山坡地保育區之農牧用地，屬農業發展條例第3條第11項所稱之耕地，有地籍圖、土地登記謄本等件附卷可考（見本院卷一第49、314-316、320-331頁），是其利用管理即應依農發條例之規定為之。系爭5筆土地於農發條例修法前共有人數為2人，依據農發條例上開規定，每筆土地可分割為2筆，合併後亦只得分割為2筆，且每宗耕地分割後每人所有面積應達0.25公頃即2500平方公尺；系爭385地號雖與系爭5筆土地相連，但使用地類別為丙種建築用地，而不得與系爭5筆土地合併等情，有土地登記謄本、新竹市地政事務所108年5月6日、108年6月25日、109年3月23日函文可憑（見本院卷一第318頁、卷二第11、
45、181頁）。是系爭土地依其使用目的並無不能分割情形，而兩造間就系爭土地並無不分割之協議，惟迄未能達成分割協議，是原告請求合併分割系爭5筆土地、單獨分割系爭385地號土地，應予准許。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：
一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1至6項分別定有明文。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。
（三）查系爭土地由五福二路進入後，右手邊坐落承佛寺、隧道、兩間供奉神明之建物，承佛寺後方有寵物樹葬區域，承佛寺前方有水池，水池中間有一藍色地上物，水池後方有白色建物，左方有一整塊鐵皮建物區域，另有財神廟，財神廟旁亦有建物，上開建物目前為原告使用。384地號土地靠381地號土地另有荒廢之寺廟，目前無人使用。系爭土地上有5條道路通往五福二路等情，業據本院分於107年11月28日、108年9月26日會同地政人員及兩造勘驗現場，並囑託新竹市地政事務所派員測量屬實，此有勘驗筆錄、複丈成果圖暨附表在卷可憑（見本院卷一第217、234-235頁、卷二第111、113、119頁）。經本院考量系爭土地現有之使用狀況與整體使用情形，並兼顧兩造分割土地後之預期利用目的及共有人意願、全體或多數共有人利益，本院基於下列考量，認應採取如主文所示之分割方式。茲分述如下：
１、系爭土地西邊臨路一側多處蓋有地上物，業如前述，原告陳稱地上建物均為其父親 陳棋培 所有，並由其繼承（見本院卷三第355-357頁）；被告則均非地上建物之事實上處分權人，是本件分割方案應參酌各共有人應有部分比例多寡，保留具經濟價值地上物得維持現狀繼續使用為前提，盡可能確保各共有人分得部分之完整性與使用可能性，及與對外道路之連接，以利後續使用。
２、原告主張之分割方案為如附圖所示，即將系爭5筆土地與系爭385地號土地由南北向一分為二，分為東西兩部分，由原告取得西側甲部分及A部分，被告等人共同取得東側乙部分及B部分，並配合金錢補償。
３、被告羅裕傑等於系爭土地估價報告書到院後之110年3月18日具狀反對原告所提分割方案，並同時提出包含價購原告土地持分、原物分割等3個分割方案，且請求就其所提方案進行現場履勘測量（見本院卷三第237-243、353-354頁），然查，本件於107年3月15日訴訟繫屬，被告羅裕傑等之訴訟代理人先後於108年3月14日表示「我認為可以按照原告所提的方案去鑑價，而不是按照地號去鑑價。」、於108年6月10日表示「如果只能分成兩塊土地，我們可以不分地，送鑑價用金錢找補，也同意跟原告維持共有。」、於108年7月4日表示「我們認為385地號不需要細分，我們也沒有想要拿土地」、於108年12月20日表示「對於原告及參加人的分割方案都沒有意見。但是不會想要跟原告共有。」、於109年4月24日表示「就原告之分割方案成果圖送鑑定…被告對成果圖沒有意見」等語（見本院卷一第303頁、卷二第35、54、141、215頁），足見被告羅裕傑等自本件訴訟繫屬至原告所提分割方案送鑑前逾2年訴訟期間，均無自行提出分割方案之意，甚至對原告所提分割方案亦無明顯反對之意思，然其因不滿意補償金額，且於109年12月30與原告及訴外人愛的寵物天堂成立和解內容為「被上訴人（愛的寵物天堂）及參加人（原告）願自調解成立之日起至本院107年度重訴字第178號宣示判決之日止，按月於每月10日前連帶給付上訴人（被告羅裕傑等人）19,772元」之訴訟上和解，有臺灣高等法院109年度上移調字第1001號調解筆錄附卷可參（見本院卷三第247-248頁），被告羅裕傑等於訴訟進行3年後始具狀反對原告所提分割方案，並提出新分割方案，前後說詞反覆，已違誠信原則，亦有延滯訴訟之嫌，其逾時提出新分割方案，倘本院採納並重新進行現場履勘測繪，無疑使訴訟回到原點而有礙訴訟之終結，故依民事訴訟法第196條第2項之規定，本院自不應予以採納。
４、又查兩造及參加人均不同意系爭土地變價分割（見本院卷三第327頁），透過變價方式良性公平競價，然三方就原物分割方式意見不一，除原告提出如附圖所示分割方案外，被告羅裕傑等主張價購原告持分且原告須騰空返還土地或原物分割但不願與原告或被告林添福共有系爭5筆土地，此為本院所不採，已如前述；參加人則同意被告羅裕傑等所提價購原告土地持分方案，或主張原物分割但不願與原告或被告羅裕傑等人共有系爭5筆土地，且分得土地應臨有政府列管有案之道路或既成巷道等語，但自始至終均未提出其認為可行之分割方案以供本院參酌。據此，本院審酌系爭土地上建物產權歸屬雖有爭議，然原告主張其繼承取得父親陳棋培所遺地上建物，亦非全然無據，此觀原告與地上建物使用人尚連帶給付被告羅裕傑等地租即明，但被告羅裕傑等及參加人均非地上建物之事實上處分權人應無疑義，是被告及參加人相較原告而言，更不適宜取得已有多數建物坐落之土地，故由被告羅裕傑等價購原告土地持分（即由被告取得土地，金錢補償原告）之分割方式並不可採。又被告及參加人均表達不與他人共有系爭5筆土地之意願，然系爭5筆土地受限於農發條例分割筆數之限制，勢必有部分共有人應維持共有關係，而系爭土地之所以分割上限為2筆，緣自於89年之前登記為林添福、 蘇民德 2人共有，而被告羅裕傑等之被繼承人羅森與參加人之被繼承人簡銘全就系爭土地之權利均係借名登記在林添福名下（參民事參加訴訟狀，見本院卷一第155頁），故原告主張被告羅裕傑等、被告李茂禎律師即林添福之遺產管理人應共同取得系爭5筆土地，並維持共有關係，誠屬合理有據。
５、從而，本院考量系爭土地現有之使用狀況與整體利用情形，並兼顧共有人意願、全體或多數共有人利益，認原告主張如附圖所示之分割方案應屬妥適，復符合分割後宗數不超過修正前共有人數之規定，即與農發條例之規定無違，故得採認。
（四）再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例意旨參照）。經查：
１、如附圖所示之分割方案將導致原告所分得之土地面積與價值較高，被告所分得之共有面積與價值較低，當應為補償。經本院將附圖所示方案送請黃小娟不動產估價師事務所（下稱鑑定單位）鑑定該地分割後之各共有人增減之價值，並為相互補償之鑑定，認原告應補償被告李茂禎律師即林添福之遺產管理人8,523,546元、應分別補償被告羅裕傑、羅裕民、羅曼菱各568,237元（下稱補充說明結果），有不動產估價報告書（下稱原鑑定報告）及黃小娟不動產估價師事務所110年7月22日函覆補充說明存卷可查（見本院卷三第13-205頁、第375-395頁）。雖被告及參加人對原鑑定報告提出諸多質疑而認不可採用，然其等所提疑問業經鑑定單位一一函覆說明在卷（見本院卷三第375-395頁），鑑定單位並將原鑑定報告第55頁所載甲乙兩區塊地形坡度之修正率甲區-0.5%、乙區0.5%變更為不予調整，進而影響甲乙兩區每坪土地評估單價，被告羅裕傑等人因此質疑鑑定單位之專業性及可信度。然本件鑑定單位係由參加人及原告先後提出而選任（鑑本院卷二第70、143頁），其鑑價專業應為參加人及原告所肯認，且土地之估價涉及地價計算之評估依據、方法，土地面積、位置、形狀、地形坡度、道路情形、臨路路寬、通行役權負擔、嫌惡設施等因素之判斷，除依客觀之數據外，尚有涉及裁量、判斷之情形，被告羅裕傑等及參加人所質疑上開影響土地價格之各因素修正率即係本於鑑定單位之專業及裁量所為之判斷，其等對於鑑定單位裁量有何不當或違背專業之處，並未能說明或舉證，自無從依其一己之感受及臆斷，而認原鑑定報告及補充鑑定結果有何不合理之處。參加人再提出同地段土地實價登錄價格每坪高達4.2萬元，而認補充鑑定結果價格過低云云（見本院卷三第365頁），衡情在不同標的、不同時間、不同交易條件下，市場價格並非呈現一致，且土地之價值涉及土地位置、面積、土地形狀、地形坡度、利用情形、使用分區等諸多因素，尚非實價登錄資料所得替代，自難遽認得以該等資料推認系爭土地之價值，亦無從推翻原鑑定報告及補充說明所為認定，而有重新鑑定之必要。本院審核原鑑定報告及補充說明結果並無違反相關鑑定技術規則或經驗法則之情事，且地形坡度之修正率調整結果有利於被告，且為原告所接受，則原鑑定報告及補充說明結果應得採用。
２、準此，原告應補償被告李茂禎律師即林添福之遺產管理人8,523,546元、應分別補償被告羅裕傑、羅裕民、羅曼菱各568,237元，洵堪認定。
五、綜上所述，原告訴請就系爭5筆土地為合併分割、系爭385地號土地為單獨分割，本院審酌該等土地之使用現狀、合併分割整體利用之效益、共有人之利益、兩造之意願、農發條例之規定，並本於公平合理之原則等情，認就系爭土地原物分割方案以主文第1、2項，再以主文第3項為金錢補償為適當，爰判決如主文第1、2、3項所示。
六、末按，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受利益，並參酌其應有部分之比例，命全體共有人依如主文第4項所示之比例，分擔訴訟費用。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。
中華民國111年5月6日
民事第二庭法官傅伊君以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年5月6日
書記官彭富榮附表：
編號共有人應有部分比例應受補償金額1林添福88分之508,523,546元2陳志鴻88分之28--3羅裕傑264分之10568,237元4羅裕民264分之10568,237元5羅曼菱264分之10568,237元