裁判字號：臺灣高等法院高雄分院89年上更㈠字第64號民事判決
裁判日期：民國90年03月28日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決八十九年度上更㈠字第六四號
上訴人乙○○
丙○○右二人共同訴訟代理人 薛西全 律師
利美利 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 林肇明 律師右當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年六月二十三日台灣屏東地方法院八十六年度訴字第九七七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人自民國八十六年二月二十七日起至返還系爭土地之日止，按年連帶給付被上訴人超過新台幣參仟捌佰貳拾肆元部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
右開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人連帶負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
（一）原判決不利於上訴人之部分均廢棄。
（二）右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）系爭土地於分割前為被上訴人與訴外人 李福官 、陳欽富所共有，上訴人之父范士弘於民國（下同）四十五年間向訴外人 張明山 購買其地上之房屋時，仍沿前例於每年五月底支付租谷蓬萊乾谷一百二十台斤與該土地之共有人陳欽富，嗣於六十三年間被上訴人始發現其分管之土地亦被使用，上訴人乃自六十三年間改向陳欽富支付蓬萊乾谷一百台斤，並給付被上訴人蓬萊乾谷四十台斤，並於每年五月底均依當日報價折算現金，迄八十六年五月底被上訴人始拒絕收受租金，查上訴人上開之主張中其中訴外人陳欽富自六十三年間確有減收租谷為蓬萊乾谷一百台斤之事實，除有上訴人所提出之租金收據為證外，另證人陳欽富亦到庭證述，足見上訴人主張陳欽富自六十三年減收租金，而上訴人並另給付被上訴人租谷蓬萊乾谷四十台斤乃為真實，而由上訴人將原先交給陳欽富之租谷減少，減少部分再添加些許租谷轉繳交給上訴人，亦可知此上訴人交給被上訴人租谷與上訴人交給陳欽富之租谷乃同一性質，均為租金。
（二）另關於被上訴人曾收取租金乙事，上訴人在原審亦已提出由被上訴人女兒 李坤英 代被上訴人甲○○所出具之租金收據乙紙，其上則載明土地租谷一年份四十台斤，收據日期為六十三年十月九日，由該收據含信封之紙張顏色已泛黃，足見歷時已久，上訴人斷無可能於二十餘年前偽造該收據留待日後訴訟之用，且查上開收據乃二十餘年前由被上訴人女李坤英所代筆，而二十餘年前李坤英應只是一名小學學生，其筆跡與二十餘年後已為成人之筆跡實難僅依目測方式即得判定是否為同一人之筆跡。依前述被上訴人已收取上訴人之租金，又退步言，倘如被上訴人所稱上開金額為相當於租金之損害，惟租金收取之標準有約定及法定兩種標準，在六十三年被上訴人尚未發現分管土地被占用前，被上訴人既未曾收取租金，則被上訴人所謂相當於租金之損害額，如何計算而來？原審判決亦未明察，且此金額又與法定計算數額未合，此足徵該金額為雙方所約定者，乃租金之性質，而非相當於租金之損害。綜上，被上訴人既曾收取上訴人所交付之租金，兩造即已成立租賃關係，亦即上訴人使用系爭土地乃屬有權占用。
（三）依陳欽富在原審八十七年三月廿日之證詞：「系爭土地是由我、 李榮興 、李福官等三人共有此土地，在分割前三人持分，全由我在使用，我管理，他們二人沒有使用，．．分割之前，甲○○、李福官有同意把我分管部分出租予被告（即上訴人），他們二人知道，但沒有表示任何意見。」，可知依民法第八百二十一條之規定，共有物之出租須共有人共同為之，今系爭土地之管理，依前述被上訴人及李福官既交由陳欽富管理，則陳欽富出租予上訴人之土地，姑不論是否如被上訴人所言其中不僅含有陳欽富分管之部分，亦有被上訴人分管之土地，然不論如何，該出租行為長期以來被上訴人及李福官均未表示任何意見，顯見此出租行為乃被上訴人所同意，被上訴人自應仍受此租賃契約之拘束，另最高法院台上字第六六０號判例：「按租賃為管理行為，共有土地倘設有管理人者，管理人之出租所管理之土地，並不逾其管理權限，對於他土地共有有人仍發生租賃之效力。」亦採同旨。又司法院司法業務研究會第一期曾提出如下之法律問題：「甲、乙分別共有一塊耕地，應有部分各二分之一，並約定分管部分，甲將其應有部分之分管部分出租與丙耕作，嗣甲又將其應有部分賣與丁，丁對丙起訴主張無權占有，請求返還土地，丙反訴主張耕地租賃契約對丁仍有效，請求訂立三七五租約，應如何判決？」司法院第一廳研究意見同意研討結論，認為：甲之共有地已經分管，甲將該分管之特定範圍出租與丙，並已交付占有，與單純的應有部分出租不同，應認為甲、丙間之租賃契約成立，而甲乙間關於分管之約定，於承受甲之共有權之丁亦繼續有效，丁以丙無權占有請求返還土地為無理由，丙反訴請求丁訂立三七五租約為有理由，可知共有土地之受讓人仍受其前手租賃契約之拘束，另最高法院七十七年台上字第六三一號判決：「查民法第四二五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，亦應有上述規定之類推適用，如此不僅可防止所有人利用第三人為出租人以規避上述規定之適用，且於所有人與第二人共同出租之情形，並可避免法律關係之複雜化，進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益，亦可知買賣所有權移轉不破委任出租及同意出租。依右開所述系爭土地既係由被上訴人同意出租，由管理人陳欽富出租或嗣後由被上訴人出租，則應有民法第四百廿五條規定之適用，另揆諸前揭司法院第一廳研究意見亦可知因分割而受讓系爭土地之被上訴人亦應仍受前分管契約之拘束，而不得主張上訴人無權占用。至於被上訴人雖舉民法第八百廿五條之規定，主張分管契約因分割而終止云云，然此乃指各共有人間之互相擔保責任而言，並非當然及於承租之第三人。
（四）末按租用基地建築房屋，其租金以不超過基地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條及第九十七條定有明文，是退步言，縱令上訴人仍屬無權占用，而被上訴人依法得請求相當於租金之損害，惟依上開規定可知，應以申報地價為計算之依據，而非以公告現值為依據，經查系爭土地八十六年度之申報地價為每平方公尺六００元，自應以六００元為計算之依據，迺原審不察卻以公告現值每平方公尺三千七百元為計算依據，其自有違誤。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：土地地價謄本乙份、提存書影本四份。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：上訴駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）系爭座落屏東縣○○鄉○○段二０七、二０八、二０九及二一０地號土地，於民國八十六年二月二十七日重測分割前均為同一筆土地，為地主即被上訴人甲○○、訴外人陳欽富及訴外人李福官三人所共有，被上訴人應分管範圍為分割後二０七地號土地，訴外人陳欽富則應分管範圍為二０八地號土地，該各自分管土地之界限本應為分割後之界址（如附圖所示實線），惟因三方均誤認二０三號水利地上檳榔樹（一審勘測時已指明）向南延伸之線，即附圖所示虛線為雙方分管土地之界限，致該虛線（界線）以西土地（含被上訴人應分管而被佔用之二一二‧四二平方公尺土地之範圍）均由訴外人陳欽富出租給上訴人。民國八十六年二月二十七日重測後三方均已知悉錯誤，乃經協調終止租約、上訴人亦同意搬離系爭土地，並將各該佔用之土地分別返還被上訴人及訴外人陳欽富，已據訴外人陳欽富於原審証述明確，嗣上訴人遷移至勝利路現址，僅剩祖公牌未搬離之際，卻聽信他人讒言，要求百萬元裝潢之補償費，始生糾紛。
（二）上訴人主張訴外人陳欽富原收取一二０台斤租谷，自民國六十三年發現誤認分管範圍後，始改為被上訴人每年收取租谷四十台斤，訴外人陳欽富則收取一百台斤，不僅所提數字矛盾甚且訴外人陳欽富應分管且出租於上訴人之土地面積僅佔上訴人全部使用範圍之百分之二十左右，卻收取一百台斤租谷，而上訴人應分管卻被無權佔用之面積高達上訴人全部使用範圍之百分之八十（二一二‧四二平方公尺），卻僅收取四十台斤租谷，亦有違常情。
（三）上訴人主張民國六十三年被上訴人發現出租之土地小部份系被上訴人所分管，故將租谷四十台斤改支付被上訴人作為租金云云。惟：民國六十三年上訴人究如何發現系爭土地土為被上訴人所分管迄未能証明，依民事訴訟法第二百七十七條舉証責任分配之原則應為不利於上訴人之認定。且上訴人持有陳欽富租金收據三十餘張，卻未持有被上訴人之直正租金收據，又於無法舉証証明該收據為真正時，卻以鄰居關係，故僅持有收據一張置辯，然陳欽富亦同為鄰居關係，為何卻持有三十餘張收據？可知上訴人無法自圓其說。
（四）本件被上訴人被佔用之土地自始為被上訴人分管範圍，亦未同意出租予上訴人，上訴人復不否認該部份土地非陳欽富分管範圍，故本件無適用「買賣不破租賃」原則之餘地。
（五）按共有人對共有物訂有分管契約，共有人就分管部份取得管理權，亦可將其分管特定範圍之土地出租他人。然分管後，應有部分受讓人如知悉分管契約存在者，應受分管契約拘束，本諸同一法理，分管土地之承租人應受分管契約之拘束，且依最高法院八十二年度台上字第二五六六號判例意旨，分管契約因共有人分割共有物而失其效力，則以分管契約為基礎之租賃契約亦因而失去效力，故被上訴人與共有人陳欽富即因分割共有物而默示終止分管契約，則上訴人與共有人陳欽富之租賃契約，亦已默示終止。
（六）抵押權係存在於共有物全部或應有部分，而不以分管契約為基礎，故抵押權不因共有物分割而受影響，而共有人就其分管部分之出租及借貸係以共有人之分管契約為基礎，二者並不相同。最高法院八十五年度台上字第一０四六號判決謂：「查共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用，但此項分管行為不過是暫時狀態，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間分管契約及使用借貸契約，即應認為終止，共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸共有人保持共有之部分共有物，即成無權佔有。」，另最高法院八十二年度台上字第二五六六號針對共有人就分管部分出租之效力亦有如下之說明：「按共有物之分割經分割形成判決確定者，即生共有關係終止，及各自取得所有權之效力，共有人對他共有人分得之部分即喪失共有權利，則其占有除另有約定外，即難謂有任何法律上原因。」按民法第八百二十五條規定各共有人對於他共有人因分割而得之物，按應有部分負與出賣人同一擔保責任，因此共有物於分割以前，共有人間，縱訂有分管契約，亦因分割共有物而失去效力。綜上，共有人將特定部分出租或出借他人，均因分割而失去效力，並無民法第四百二十五條適用。故上訴人佔有系爭土地對上訴人乃屬無權占有。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提土地範圍簡圖、地籍圖謄本各一份，聲請傳訊證人陳欽富。
理由
一、被上訴人起訴主張：系爭坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號面積０．一一六五八七公頃土地為被上訴人所有，上訴人未經同意，且無正當權源，竟占用如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分部分面積０．０二一二四二公頃土地，爰本於所有權之作用，求為命上訴人將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ之地上物除去及連同Ｄ部分面積共計０．０二一二四二公頃土地返還被上訴人之判決。又上訴人既無權占用系爭土地，爰依侵權行為或不當得利之法則，求為命上訴人連帶賠償被上訴人相當於租金之損害即自八十六年二月二十七日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人新台幣（以下同）五千九百五十元之判決等情。（按原審判命上訴人應拆屋還地並自八十六年二月二十七日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人三萬九千二百九十七元，而駁回逾上開給付金額之請求部分，未據被上訴人聲明不服）。
二、上訴人則以：系爭土地於分割前，為被上訴人與訴外人李福官、陳欽富所共有，上訴人之父范士弘於四十五年間向訴外人張明山購買其地上之房屋時，仍沿前例於每年五月底支付租谷蓬萊乾谷一百二十台斤與該土地之共有人陳欽富，嗣於六十三年間被上訴人始發現其分管之土地亦被使用，乃自六十三年間起改向陳欽富支付蓬萊乾谷一百台斤，並給付被上訴人蓬萊乾谷四十台斤，並於每年五月底均依當日報價折算現金支付，迄八十六年五月底被上訴人始拒絕收受租金，且該房屋歷經多次裝修，被上訴人之子 李昌炎 亦曾參與，上訴人並非無權占用系爭土地等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張前開系爭土地為其所有，而該筆土地西南側部分土地現仍由上訴人占用如附圖所示Ａ部分面積０‧０一四０八九公頃土地，其上另有上訴人所有磚造瓦房乙棟；Ｂ部分面積０‧００五八四七公頃土地；Ｃ部分面積０‧０００八六三公頃土地，其上另有上訴人所有鐵架蓋石綿瓦房乙棟及Ｄ部分面積０‧０００四四三公頃土地，其上亦有上訴人所有磚造蓋鐵皮房乙棟；Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ面積合計０．０二一二四二公頃土地之事實，業據其提出土地登記簿謄本等件為證，且經原審及本院於八十九年十一月三日勘驗現場，並有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，亦為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又系爭土地於分割前，原為被上訴人與李福官、陳欽富所共有，各該共有人間並有分管之約定，而上訴人部分占用之土地為陳欽富所分管（即分割後之屏東縣○○鄉○○段二０八地號土地東北側），陳欽富將之出租予上訴人並收取租金，此有上開土地登記簿謄本在卷足憑，並有上訴人提出之租金收據為證，且為兩造所不爭執，又經證人陳欽富證述屬實，亦堪信為實在。
四、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條第一項定有明文；又依民法第八百二十五條規定，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與出賣人同一擔保責任，因此共有物於分割以前，共有人間縱訂有分管契約，亦因分割共有物而失其效力；另共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止，共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有（最高法院八十二年台上字第二五六六號、八十五年台上字第一０四六號判例意旨參照）。經查系爭土地係於八十六年二月二十七日完成共有物分割登記，揆諸上開判例意旨，被上訴人與陳欽富間之分管約定即因分割而失其效力，則上訴人與陳欽富間之租賃關係，依債權相對性原則，其效力非逕及於第三人（即被上訴人），從而，上訴人與陳欽富間之縱有租賃關係，仍不足作為上訴人占有系爭土地之正當權源之依據，上訴人抗辯其租賃關係應及於被上訴人云云，自無足採。至上訴人辯稱其於六十三年間始發現其分管之部分土地亦被占用，乃自六十三年間起改向陳欽富支付蓬萊乾谷一百台斤，並給付被上訴人蓬萊乾谷四十台斤，並於每年五月底均依當日稻穀報價折算現金支付，迄八十六年五月底被上訴人始拒絕收受租金，且該房屋歷經多次裝修，被上訴人之子李昌炎亦曾參與，上訴人並非無權占用系爭土地云云。然查，陳欽富將系爭土地出租予上訴人，乃陳欽富與上訴人均誤認系爭土地係陳欽富分管範圍所致，係屬無權處分行為，且該分管約定已因分割而失其效力，業如前述，上訴人主張訴外人陳欽富原收取一二０台斤租谷，自民國六十三年發現誤認分管範圍後，始改為被上訴人每年收取租谷四十台斤，訴外人陳欽富則收取一百台斤，不僅所提租谷數字不符，甚且訴外人陳欽富應分管且出租於上訴人之土地面積僅佔上訴人全部使用範圍之百分之二十左右，卻收取一百台斤租谷，而上訴人應分管卻被無權占用之面積高達上訴人全部使用範圍之百分之八十，卻僅收取四十台斤租谷，實有違常情。另上訴人主張於民國六十三年間曾支付租金予被上訴人，有被上訴人女兒李坤英代被上訴人所出具之租金收據乙紙為證，惟為被上訴人及其女李坤英所否認（見本院卷第八十一頁、原審卷第一０八頁），且該紙收據上李坤英之簽名，因事隔二十幾年，已因李坤英成年而無從鑑定其真正；再者，姑且不論該收據真正與否，上訴人交付租金予陳欽富時，有向陳欽富索取租金收據前後共三十餘張，有上訴人提出該收據影本可稽，然卻僅持有被上訴人之租金收據一張，殊屬可疑，上訴人雖以鄰居關係故僅持有收據一張置辯，但陳欽富亦為鄰居，何以每次取據？是其所辯於理尚有未合，則顯無法依上訴人所提出之收據一紙，資為系爭土地係被上訴人所出租之認定，上訴人上開抗辯，亦不足採。從而，被上訴人主張上訴人係屬無權占有，本於所有權之作用，請求上訴人應將系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ之地上物除去及連同Ｄ部分面積共計０．０二一二四二公頃土地返還被上訴人，即屬有據，應予准許。
五、另按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段定有明文。本件上訴人之父范士弘死亡後，上訴人繼續占有系爭土地，並於系爭土地完成分割登記後，仍拒絕返還系爭土地，上訴人之行為係共同侵害被上訴人所有權之行使，並可獲得相當於租金之利益，而致被上訴人受有無法取得租金之損害，此為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人連帶給付其相當於租金之損害，自屬有據。惟查：
(一)按租用基地建築房屋，其租金以不超過基地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文。上訴人無權占用如附圖所示斜線部分土地面積共０．０二一二四二公頃即二百十二點四二平方公尺，而該地號土地之申報地價為每平方公尺六百元，此有上訴人所提屏東縣潮州地政事務所地價謄本等件在卷可稽，則依前開說明，系爭土地之租金不得超過申報總價額年息百分之十，即一萬二千七百四十五元。另被上訴人主張該地號土地之申報地價為每平方公尺三千七百元，揆之前揭說明，應屬誤認，不足採信。
(二)次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人租用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院六十八年台上字第三○七一號著有判例。本件上訴人無權占用之土地，係位於屏東縣內埔鄉鄉間，附近之土地大部分均為田地並種植檳榔，僅有一巷道通往公路，且附近之住戶大部分為本國式平家建築，此有原審勘驗筆錄在卷足憑，衡諸該土地之位置，附近工商業並未繁榮等情，認租金以基地申報地價年息百分之三為適當，即系爭土地之租金核算為每年三千八百二十四元。
(三)系爭土地於八十六年二月二十七日完成共有物分割登記，上訴人於是時起即無正當之占有權源，上訴人自應賠償相當於租金之損害，而該土地之租金為按年給付，此為兩造所不爭執，則被上訴人主張自八十六年二月二十七日起至返還系爭土地之日止，按年賠償被上訴人三千八百二十四元相當於租金之損害，即屬有據，應予准許。至其超過部分為無據，不能准許。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權之作用及侵權行為或不當得利之法則，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ之地上物除去及連同Ｄ部分面積共計０．
０二一二四二公頃土地返還被上訴人，及請求上訴人連帶賠償被上訴人相當於租金之損害即自八十六年二月二十七日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人三千八百二十四元，尚屬正當，應予准許，逾此部分之請求尚屬無據，不能准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上開不應准許部分，原審未察，遽為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。又本件訴訟標的價額未逾一百萬元，經本院判決即告確定，無假執行之必要，上訴人聲請院供擔保請准宣告免為假執行，自無必要，併此敘明；另兩造其餘攻擊防禦之方法，與判決之基礎不生影響，不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項，第四百五十條、第七十九條但書，第八十五條第二項判決如主文。
中華民國九十年三月二十八日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官蔡明宛~B2法官黃科瑜~B3法官林健彥右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年三月三十日~B法院書記官廖素珍
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