宣 示 判 決 筆 錄 97年度板簡字第892號
原 告 鳳凰城社區管理委員會
法定代理人 張皓凱
訴訟代理人 吳永發 律師
訴訟代理人 黃廷維 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳文雄 律師
上列當事人間97年度板簡字第892號給付管理費事件於中華民國
97年8月14日辯論終結，於中華民國97年9月9日下午4時整，在本
院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬玖仟貳佰壹拾柒元，及自民國九
十六年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣參拾貳萬玖仟貳佰壹拾柒元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、程序方面：
原告訴之聲明關於遲延利息部分原為：「自支付命令送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算」。嗣變更為：「
自民國九十六年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之
十計算」，核屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之
擴張應受判決事項之聲明，爰准變更前揭聲明，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）按原告係台北縣中和市○○路○○○巷○○○號「鳳凰城社區」
依法成立之管理委員會，此有民國（下同）89年原告向台
北縣中和市公所報備之北中民字第4325號「公寓大廈管理
組織報備證明」足供為憑；被告則為原告社區同巷址36弄
86號建物之所有權人，依原告向台北縣政府函查之回函
顯示，為原告社區區分所有權人之一；依原告社區住戶規
約第5章57條之規定：「為充裕共用部分在管理上之必要
經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定
，向管理委員繳交：一、公共基金。二、管理費。」，另
第61條第4款：「經前項各款催繳程序仍未達到收繳效果
者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收
取遲延利息，利息以年息10%計算。」故被告即有依繳付
社區管理費之義務。
（二）再查，被告自89年間即已停止繳納欠繳前開管理費，自原
告以中和連城郵局第810號存證信函為催繳通知起算，回
溯5年之總金額達新台幣（下同）000000元，按「區分所
有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負
擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不
給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息。」為公寓大廈管理條例第21條定有
明文，查被告積欠管理費達60期之多，且經催告仍未給付
，原告依原告社區住戶規約第5章57條、第61條第4款之規
定提起本訴，求為判決如主文所示等語。
二、被告則辯以：
（一）原告起訴意旨略以：被告為台北縣中和市○○路○○○巷○○
弄○○號建物暨基地所有人，惟自91年11月起至96年9月30
日止共積久原告社區管理費及相關費用329217元，經催告
仍未繳付。為此，本於公寓大廈管理條例第21條之規定，
求為被告給付管理費及自支付命令送達之翌日起至清償日
止按年息5％計算之利息。
（二）被告確為台北縣中和市○○路○○○巷○○弄○○號建物暨基地
所有人。但被告非原告社區之一份子，也不是原告所謂的
歸原告「管轄範圍」。原告就其主張之事實未舉証明之。
是其主張之事實並不存在，從而其請求即屬無據
而無理由，應予駁回。
（三）被告所有系爭不動產為別墅型構造（即俗稱透天厝），本
與原告社區建物為集合式大廈大樓之構造，完全不同。被
告之別墅型構造，則與原告之毗鄰之另一社區潑墨山莊之
建物構造型式相同。而且，兩社區即原告社區與潑墨山莊
社區均屬同一建設公司－福城建設股份有限公司（以下簡
稱福城建設公司）所興建。潑墨山莊興建完成在前，原告
社區興建完成在後。被告所有建物則係與原告社區同時興
建完成。此所原告所有建物之基地與原告社區之部分土地
地號相同之故。正因為一為別墅型，一為集合式大廈型，
所以福城建設公司在完成原告社區興建之際，為管理上方
便，乃於八十八年三月八日與潑墨山莊管理委員會簽訂協
議書，將包含被告所有系爭不動產在內之住戶劃歸潑墨山
莊，並約定管理費由潑墨山莊收取。此由該協議書三、鳳
凰城Ａ區、Ｇ區十三戶別墅及乙方（指潑墨山莊）社區
109、111、113、115、117、119號住戶管理問題：1、乙
方同意鳳凰城Ａ區、Ｇ區十三號別墅由乙方管理收費，並
享有與乙方其他住戶完全相同之權利與義務。等之記載即
可明白。也因此被告之不動產在管理上一向均屬潑墨山莊
管理，而管理費亦均繳納給潑墨山莊。且已行之多年，尤
其為原告所深知而且默認的事實。
（四）被告在管理及收費上既因協議書之約定劃歸潑墨山莊，並
為則原告所深知而且默認，是則原告即無權向被告收取管
理費。是以原告之請求為無理由。
（五）原告就88年3月8日福城建設與潑墨山莊所簽訂之協議書主
張為無效之約定，其理由為依據前案（鈞院96年度簡上字
第77號）確定判決認為協議書內容違背民法第799條、第
759條規定，亦與公寓大廈管理條例第18條第3項及第19
條規定意旨不符，故該協議書中關於交換管理權及管理費
收取權之約定無效，不得作為請求之依據。本件被告自不
得執協議書作為拒絕給付管理費之依憑。
（六）對88年3月8日協議書之真正，原告顯然已不爭執。（事實
上，上開協議書係原告於前案中提出作為證據並請求之依
據，因此就協議書之真正已不容原告爭執或否認）。原告
在前案中曾依上開協議書為根據，主張對訴外人 龍芝寧 有
管理費請求權，但遭鈞院判決駁回。最高法院73年度台上
字第3292號判例：民事訴訟法第400條第1項規定確定判決
之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。
若訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有
所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經
確定而認此項判斷有既判力。是以，前案對協議書是否有
效所為之判斷，乃訴訟標的以外之事項所為判斷，當不生
既判力之問題。因此，在本件中，鈞院仍可依事實、證據
等就協議書之效力為判斷，而不受前案之拘束。何況，原
告係民國89年始成立之社區管理委員會。此有原告提出之
報備證明文件可稽而上開協議書之簽訂是在88年3月8日，
此有協議書可稽。而且，當時簽署協議書之當事人分別為
福城建設公司與潑墨山莊，其時原告鳳凰城社區管委會尚
未成立，尚未誕生也由此可證。是以協議書之簽訂，顯然
早在原告誕生之前，已可確定。既然早在原告生成之前，
協議書即已存在。被告所有系爭建物之完成也早在原告生
成之前。是則，當時之建設公司與潑墨山莊管委會所達成
之協議，將被告所有系爭建物劃歸潑墨山莊管理，便無所
謂違反公寓大廈管理條例之問題。因為當時原告尚未生成
，被告所有系爭建物，尚不屬原告社區。或曰當時連同被
告所有系爭建物在內之住戶，並不屬任何社區管委會之一
員，也不屬任一社區之區分所有人。因此，福城建設公司
與潑墨山莊約定將被告所有建物等13戶劃歸潑墨山莊管理
，並不違反任何法律規定。亦即法無明文禁止。也不生所
謂自原告社區中除名之問題。此與前案情形並不相同。因
為前案中被告龍芝寧等6戶本已屬潑墨山莊社區之區分所
有權人，潑墨山莊管委會「無權處分」龍芝寧等6住戶。
此所以前案判決認為潑墨山莊乃無權處分該協議書。就龍
芝寧等6住戶所為之處分約定無效之故。
（七）再者，事實上，原告對協議書之約定也奉行不渝。此由原
告始終不曾將被告當成原告社區一份子之行徑、態度即可
明證。所謂不把被告當成原告社區一份子，包括原告不曾
通知被告開各項會議，不曾通知被告參與社區任何活動，
也不曾向被告催收任何管理費，也不曾為被告提任何協助
、服務。換言之，原告自始即把被告及另外12住戶認定是
「潑墨山莊」的一份子。因此，自原告社區管委會成立以
來，被告應繳之管理費均係向潑墨山莊繳納，迄今已近乎
10年之久。而且，被告所有系爭建物與原告社區根本是「
不相通的」。被告進出均係由「潑墨山莊」之大門進出。
，系爭房屋即落在潑墨山莊（封閉型）社區內（參見被證
2相片3至40）。被告與另12住戶之建物均係透天式或日別
墅型建物（參見同上相片）。與原告社區俱是高樓大廈，
集合式住宅大相逕庭，且二者有高牆區隔，涇渭分明，此
觀之現場相片（41至43）即足明白。故原告非常盡責地遵
守協議書之約定，由此可見。是以，被告本非原告社區住
戶，在現實、事實生活狀態下，確實如此，且自始如此。
（八）被告非原告社區區分所有人。按公寓大廈管理條例所謂之
公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；再按區分
所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共
用部分按其應有部分有所有權；繼按多數各自獨立使用之
建築物、公寓大廈，其共同使用設施之使用及管理具有整
體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規
定；公寓大廈管理條例第3條第1、2款、同法第53條，分
別定有明文。區分所有人之定義，既然是數人區分一【建
築物】而各有其專有部分。則是否為區分所有人應由是否
區分「建築物」，而非區分「土地」為斷。以此觀之，被
告之建物係獨立建物，本未有與他人區分共有之問題，更
不可能與原告社區其他人「區分一建築物」之可能。是以
，被告非原告社區之區分所有人，已毫無疑問。何況，原
告迄未能提出任何證據證明被告是原告社區之區分所有人
。被告既非原告社區之區分所有人，也無與原告社區住戶
有所謂共用部分，也無所謂被告專有部分。因此，被告非
原告社區區分所有人之事實已極明顯。雖原告提出台北縣
中和市公所報備函證明被告為原告社區住戶。惟查，如前
所述，區分所有之定義取決於「數人區分一建築物」。而
本件並無任何被告與他人區分一建築物之事實，因此，被
告非原告社區區分所有人，已極為明確。上開台北縣中和
市公所函顯然未查明事實，違背公寓大廈管理條例有關區
分所有定義而誤發者，自不足為據。
（九）綜合上述，原告主張被告為原告社區區分所有人，負有繳
納管理費之義務云云，顯非實在。故其請求被告給付管理
費應無理由，爰請依法駁回其訴各等語。
三、原告主張之事實，業據提出台北縣中和市公所函、公寓大廈
管理組織報備證明、台北縣政府北府工使字第0960616374號
函、鳳凰城社區住戶規約、中和連成郵局第810號存證信函
、本院95年度板簡字第7253號判決、本院96年度簡上字第77
號判決等影本各乙紙為證，被告則否認為原告社區內之區分
所有權人，辯稱：當時之建設公司與潑墨山莊管委會所達成
之協議，將被告所有系爭建物劃歸潑墨山莊管理云云。經查
：被告所有坐落台北縣中和市○○路○○○巷○○弄○○號建物確
屬原告於89年9月6日以89鳳管字第002號函向台北縣中和市
公所申請成立管理委員會之管轄建物，此有台北縣政府96年
9月19日北府工使字第0960616374號函在卷可稽，至訴外人
福城建設股份有限公司與訴外人潑墨山莊管理委員會間之協
議書，因原告並非該協議書之當事人，自不受該協議書之拘
束，灼然至明。是被告所辯，委無足取。
四、從而，原告依原告社區住戶規約第5章57條、第61條第4款之
規定訴請被告給付如主文所示之金額及自催告函送達翌日（
即96年11月16日）起至清償日止，按年息百分之十計算之利
息，即無不合，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，
依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
中 華 民 國 97 年 9 月 9日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官陳君偉
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 9日
書記官陳君偉