臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第321號
原 告 群芳不動產經紀股份有限公司
法定代理人 盧盈吉
訴訟代理人 吳碧娟 律師
被 告 陳麗雲
訴訟代理人 陳錦文
陳彥 呈
邱敏郎
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國106年1月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百零五年二月七日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟柒佰壹拾貳元，其中新臺幣壹仟參佰伍拾陸
元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此項，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原
請求被告應給付原告新臺幣(下同)16萬元，及自民國105年2
月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於105年10月
6日當庭減縮利息起算日並變更聲明為「被告應給付原告16
萬元，及自105年2月7日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。」，經核原告所為係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸
前開規定，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、被告前於104年9月9日委託原告仲介買受訴外人 何信安 與訴
外人東里營造股份有限公司(下合稱賣方)所有坐落嘉義縣○
○鄉○○○○段111、112-2、111-103、111-1、111-3、11
2-3、112-1地號等7筆土地及坐落前開土地之同段697建號建
物(即門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村0000000號房屋
，與上述7筆土地合稱系爭買賣標的)，買賣雙方簽立不動產
買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，約定本件買賣標的總價
額為800萬元，而兩造並以口頭約定於本件買賣不動產仲介
服務完成後，被告應給付成交總價額之2%即16萬元之仲介服
務費予原告，本件買賣契約業於105年1月14日完成點交土地
及建物完畢，賣方並已將上開不動產所有權移轉登記予被告
，被告亦已於點交確認書簽名確認無誤，買賣價金亦由履保
承辦公司依約結算並匯入賣方指定之帳戶結案，是原告業已
完成系爭不動產買賣之仲介服務，先予敘明。
二、詎本件於代書完成系爭買賣標的之過戶手續後並於105年1月
12日交付所有權狀予被告時，原告公司員工 陳清賢 持本件買
賣仲介服務費收據向被告收款，詎被告收走系爭不動產所有
權狀及上開收據後，竟向原告公司員工陳清賢表示，土地及
建物買賣問題尚需向被告訴訟代理人陳錦文(即被告配偶)確
認，要求陳清賢於翌日再去找被告收款，陳清賢於105年1月
13日至被告處欲收取仲介服務費，被告竟拒絕給付，原告乃
以嘉義文化路郵局第000053號存證信函催告被告於文到5日
內付清仲介費，被告於105年2月1日收受上開存證信函後仍
不給付，嚴重影響原告之權益，原告遂向嘉義縣水上鄉調解
委員會聲請調解，兩造於105年3月23日進行調解，被告仍以
各種不可歸責於原告之理由敷衍搪塞，表示僅願給付原告2
萬元，因而調解不成立。被告辯稱已支付16萬元之仲介服務
費與原告，與事實不符，爰依兩造間居間契約提起本訴，請
求被告給付仲介服務費等語。並聲明：被告應給付原告16萬
元，及自105年2月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。
三、對被告答辯陳述略以：被告訴訟代理人陳錦文與原告公司員
工陳清賢就本件買賣標的物進行點交時，系爭買賣之土地部
分未有被挖開之情形，陳清賢並無答應系爭買賣之建物屋況
修繕將由原告公司負責一事，本件買賣之系爭建物係現況交
屋，並無房屋毀損修繕之問題，如有房屋毀損需修繕，亦應
由賣方處理，並非由原告負責，原告僅負責居間協調，不會
答應買方負責修繕。另被告訴訟代理人陳錦文於105年3月23
日於調解當日並未在場，就調解之過程及內容並不了解，其
所為陳述並非事實，當日調解因雙方意見分歧，經調解委員
勸諭互相讓步，原告遂表示退讓2萬元之仲介費，僅要求被
告給付原告14萬元之仲介費。本件不動產買賣兩造原已談妥
總價額為780萬元，嗣後被告訴訟代理人陳錦文又向原告公
司員工陳清賢表示欲從中賺取20萬元之差價，因此表示希望
系爭不動產買賣契約書上之總價額可以填寫為800萬元，104
年9月9日簽約當日賣方經原告法定代理人告知方知悉被告訴
訟代理人陳錦文欲賺取系爭買賣標的總價額之20萬元差價，
因本件買賣價金依約應全數存入履約保證專戶，因而簽約當
日即由原告借款20萬元予賣方，再由賣方交付20萬元予被告
訴訟代理人 陳彥呈 ，由陳彥呈將該20萬元帶回交還被告訴訟
代理人陳錦文，惟本件仲介服務費仍以向被告報價之買賣總
價額800萬元之2％作為計算，故並無被告訴訟代理人所述調
解當日係就仲介費8萬元為協調。
參、被告答辯略以：本件不動產買賣總價款經被告訴訟代理人陳
錦文與原告私下協議向被告報價為800萬元，仲介服務費為
16萬元，惟實際買賣標的總價額則為780萬元，仲介服務費
為8萬元，差價合計28萬元應由原告退還被告訴訟代理人陳
錦文。被告與賣方於104年9月9日簽約時，由被告訴訟代理
人陳彥呈(即被告之子)開立面額50萬元之支票一紙及現金50
萬元，合計100萬元，用以支付系爭不動產買賣之簽約款，
當日再由原告公司員工陳清賢將現金20萬元退還被告訴訟代
理人陳彥呈，由陳彥呈將上開20萬元交還被告訴訟代理人陳
錦文。嗣於105年1月12日原告通知被告點交系爭不動產，經
被告訴訟代理人陳錦文與原告公司員工陳清賢至現場勘查後
，發現被告買受之系爭土地有遭鄰屋侵占、系爭建物屋況破
損，地上土方被挖起成堆之情形，當時原告公司員工陳清賢
允諾維修，經修繕公司估價後得以8萬元施作簡易修繕，因
本件買賣價款被告方面僅餘仲介服務費8萬元未付，因此被
告訴訟代理人即與原告協議向被告報價之16萬元仲介服務費
，其中8萬元轉付予修繕公司施作簡易修繕被告買受系爭建
物之破損部分，另外8萬元則交還被告訴訟代理人陳錦文。
詎原告事後後悔，不願將實際約定之仲介服務費8萬元用以
轉付修繕費用，而向被告訴訟代理人陳錦文表示僅願支付2
萬元修繕費用，要求被告方面再支付6萬元之仲介費。原告
與被告訴訟代理人於105年3月23日於嘉義縣水上鄉調解委員
會調解無法達成共識，調解不成立，惟該日調解亦係針對8
萬元仲介費為協調，原告今又另行起訴請求被告給付16萬元
仲介服務費，顯無依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴
駁回。
肆、本院得心證之理由：
一、原告起訴主張其居中仲介被告向賣方購買系爭買賣標的，被
告與賣方於104年9月9日簽立系爭買賣契約書，系爭買賣標
的業已點交等事實，業據提出系爭買賣契約書、點交確認書
等為證(詳支付命令卷第13頁，本院卷第11至18、37至45頁)
，且為被告所不爭執，堪信屬實。原告另主張系爭買賣標的
總價金為800萬元、兩造約定仲介費為買賣總價金的百分之2
即16萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。則本件首
應審究者厥為：系爭買賣標的經買賣雙方合意之總價金為若
干？仲介費用約定多少金額？茲分別說明如后。
二、買賣雙方合意之買賣總價金為780萬元
㈠原告主張系爭買賣標的之買賣總價金為800萬元，並提出記
載買賣總價金為800萬元之系爭買賣契約書1份、 僑馥 建築經
理股份有限公司(下稱僑馥公司)通知買賣價金已存入信託專
戶之簡訊10則為憑(詳本院卷第11至18、37至45、265至269
頁)，然為被告所否認，辯稱：買賣總價金是由被告配偶陳
錦文出面議價，真正買賣價金為780萬元，約定仲介費為8萬
元，因被告配偶陳錦文需生活費，故談妥買賣契約書記載買
賣總價金800萬元，但20萬元價金差價及仲介費8萬元差價，
要退還給被告配偶陳錦文等語。
㈡經查，關於買賣總價金之數額乙節，業據簽約當天到場之陳
彥呈於本院證稱：買賣價金文書上是800萬元，但實際上是
780萬元。本院乃詢之：為何實際金額跟書面記載金額不同
？證人陳彥呈證稱：因為錢都是我母親在管理，我父親需要
零用金。本院復詢之：簽約當天，有跟賣方確認過買賣價金
為780萬元這件事？證人陳彥呈證稱：因為實際買賣價金是
780萬元，但是買賣契約上記載800萬元，所以賣方就頓了一
下，原本要講，但因為我母親在場，仲介陳清賢就有跟賣方
說私下再溝通。本院再詢之：簽約後，是否有收到退款20萬
元？證人陳彥呈證稱：簽約當天我們付了簽約金100萬元。
他們在裡面簽約，原告的老闆拉我到外面來，把20萬元現金
拿給我，還要我簽一張單子，20萬元我回家之後就拿給我父
親了等語(詳本院卷第180、181頁)。由證人陳彥呈前揭證述
可知，簽約當天，被告雖有支付100萬元簽約金，但當天即
由原告老闆將20萬元現金交付給證人陳彥呈。
㈢本院另詢問原告法定代理人盧盈吉：本件實際成交之買賣總
價金？原告法定代理人盧盈吉陳稱：賣方在104年9月9日來
簽約時，知道的買賣總價金是780萬元。...賣方實際拿到的
價金是780萬元，賣方仲介費是依據780萬元的百分之4計算
，買方有實際支付800萬元，所以用800萬元的百分之2來收
仲介費，只是20萬元的差價由賣方私下退給陳彥呈。本院乃
質之：但證人陳彥呈說20萬元是由你退還給陳彥呈？原告法
定代理人盧盈吉陳稱：是我代替賣方拿20萬元給陳彥呈，當
時賣方的 陳素芳 也有在場，怕陳彥呈不認帳所以才要他簽一
張單子。本院乃再次確認：你們公司跟賣方講好的買賣總價
金金額？原告法定代理人盧盈吉陳稱：780萬元。簽約當天
，雙方還沒有到簽約室之前，我有跟賣方的陳素芳說，買方
希望買賣價金寫800萬元，但賣方的仲介費仍然是780萬元的
百分之4等語(詳本院卷第238、239、240頁)。由原告法定代
理人前揭陳述內容可知，買賣雙方透過仲介居中議定之買賣
總價金係780萬元，此與證人陳彥呈證稱實際買賣價金為780
萬元乙情相符，亦與被告抗辯實際買賣價金為780萬元等語
一致。
㈣況且，經本院調閱不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表
，其中記載賣方的仲介服務費為312,000元，有僑馥公司105
年12月28日僑馥(105)字第286號函文檢附之履約保證專戶收
支明細表暨點交確認書(賣方)(仲介公司)附卷可稽(詳本院
卷第346、350頁)。而賣方仲介服務費312,000元，即係780
萬元的百分之4(7,800,000×4%＝312,000)。由此足見，賣
方係以780萬元做為買賣總價金，並以此計算百分之4的仲介
服務費無訛，益證本件賣方對於買賣總價金之真意應為780
萬元，而非800萬元。本院綜參上情，認【買賣雙方就系爭
買賣標的價金達成意思表示合致之金額既為780萬元，則本
件買賣總價金應為780萬元】之事實，洵堪認定。
㈤至於原告嗣後具狀陳稱：簽約當天，賣方臨時被告知買方的
先生要賺取20萬元差價，故當日賣方付給陳錦文的差價係由
原告公司先墊付，由原告公司人員至銀行領取20萬元借予賣
方，20萬元差價則由陳彥呈簽收交給陳錦文，本件買賣價金
確實係800萬元等語。然查，系爭買賣標的之仲介陳清賢經
本院再次傳訊時證稱：被告配偶陳錦文已經出價780萬元，
...簽約之前，陳錦文打電話來說希望在合約上寫800萬元的
成交價。本院復詢之：最後賣家實際拿到的買賣價金金額為
何？證人陳清賢證稱：780萬元。....本件實際買賣價金780
萬元，被告配偶陳錦文說要寫800萬元等語(詳本院卷第235
、236頁)。足見買賣雙方達成意思合致之買賣總金額為780
萬元無誤，僅係為配合買方代理人陳錦文之要求，乃在系爭
買賣契約書上記載買賣價金為800萬元而已。再者，本件買
方及賣方合意之總價金，苟若真為800萬元，仲介公司又豈
會同意賣方僅以780萬元計算百分之4的仲介費，而白白損失
賣方的仲介費差價？故原告嗣後具狀陳稱本件買賣價金為80
0萬元云云，與事實不符，要無可採。
㈥另外，系爭買賣契約書雖記載買賣總價金800萬元、僑馥公
司通知買賣價金存入履約保證金專戶之簡訊內容與履約保證
金資金紀錄、存入履約保證金專戶之總金額固然均為800萬
元，然而，書面契約之記載內容在通常情形雖可做為佐證之
證據，但倘若有其他證據可認定買賣契約當事人間之真意，
自不能僅以書面記載內容做為唯一判斷之依據。本件經綜合
判斷證人及原告法定代理人前揭所述內容，暨賣方係以780
萬元的百分之4計算賣方仲介服務費等情，本院認定買賣雙
方達成合意之買賣總價金應為780萬元，已如前述。至於20
萬元之差價，乃屬另一法律關係，而仲介方面為了配合買賣
契約書上記載之買賣總價金800萬元，乃提出足額之簽約金
100萬元供代書存入履約保證金專戶，亦不能改變買賣雙方
對買賣價金達成合致之真意為780萬元之事實。因此，系爭
買賣契約書、僑馥公司通知買賣價金存入履保專戶之簡訊內
容及履約保證金資金紀錄，尚不足以採為系爭買賣價金為80
0萬元之認定依據。
三、兩造約定之仲介費為8萬元
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高
法院17年上字第917號判例意旨參照。
㈡原告主張買方的仲介費是系爭買賣契約記載800萬元的百分
之2即16萬元，然為被告所否認，辯稱其與原告仲介陳清賢
約定之仲介費為8萬元等語。而就買方即被告應付之仲介費
用，證人陳清賢於本院固證稱：被告訴訟代理人陳錦文跟我
們說他願意依照買賣契約記載的總價金800萬元的百分之2來
支付仲介費，所以我們才會跟被告要16萬元的仲介費等語(
詳本院卷第236頁)。然查，證人陳清賢於本院第二次傳訊時
雖證稱本件買賣實際價金為780萬元，惟其於本院初次傳訊
時，就買賣總價金則陳稱係800萬元(詳本院卷第94、236頁)
，因此，證人陳清賢就本件所為之陳述顯有避重就輕之情形
，其所為與被告代理人陳錦文約定仲介費為16萬元之陳述，
尚不足逕為採信。再者，本件約定仲介費之成數及金額，並
無書面文件乙節，為兩造所不爭執，本院另參酌買方之履約
保證金資金紀錄內亦無此仲介費用之記載乙情，亦有僑馥公
司105年12月28日僑馥(105)字第286號函文檢附之履約保證
專戶收支明細表暨點交確認書(買方)附卷可稽(詳本院卷第3
48頁)。
㈢因此，原告雖主張買方的仲介費是800萬元的百分之2云云，
然未能提出足以佐證之書面資料供本院參酌，而證人陳清賢
之證詞可信度又屬有瑕疵，不足逕為採信。至於原告雖提出
其開立16萬元之仲介費用收據為憑(詳本院卷第9頁)，然查
，誠如本件經買賣雙方達成合致之買賣總價金應為780萬元
，但為配合買方代理人陳錦文之需求，乃於買賣契約書上填
載買賣總價金為800萬元，因此，本件被告抗辯實際買賣價
金為780萬元，並非買賣契約書上記載之800萬元等語，已屬
可信，業如前述。是以，被告另抗辯兩造約定仲介費用為8
萬元，但收據為16萬元，差價8萬元要退給被告配偶陳錦文
等語，即非全無可採。故此，原告雖提出記載服務費16萬元
收據，亦可能係出於配合被告代理人陳錦文之要求所為，故
上開16萬元收據不足以逕採為認定賣方仲介費確實為16萬元
之依據。基上所述，本院認原告所舉證據，不足以證明其與
被告約定之仲介費成數為百分之2，故原告前揭主張，尚無
可採。然而，就本件買方仲介服務費應為8萬元乙節，則據
被告於本院自認在卷(詳本院卷第137、371頁)，故本件兩造
約定由買方即被告應負擔之仲介服務費應為8萬元乙節，洵
堪予認定。
四、被告未舉證證明原告有同意負擔修繕費用
㈠被告另抗辯稱：不動產點交時去看現場，發現屋況破損，地
上被開挖，我請人來估價，修繕公司以8萬元簡單修復，這
件事情我有通知陳清賢，陳清賢有說好，我才叫修繕公司簡
易修繕等語，並提出通聯紀錄、通訊軟體對話內容、估價單
及現場照片為憑(詳本院卷第103至127頁)。然查，證人陳彥
呈於本院證稱：105年3月23日在水上調解委員會調解過程中
，關於屋況不佳修繕費用部分，原告老闆不想談，後來把我
們拉出去說希望我們支付6萬元仲介費，原告付2萬元修繕費
等語(詳本院卷第182頁)，由證人陳彥呈前揭證述內容，可
知原告方面並未應允同意負擔8萬元修繕費用。參以調解當
天亦到場之證人邱敏郎於本院證稱：因為交易屋況不佳，我
們簡易修繕支付8萬元，要求原告賠償，但原告不願意賠償
修繕費用等語(詳本院卷第184頁)，益證原告並未同意賠償
房屋修繕費用8萬元甚明。
㈡至於被告雖提出通聯紀錄、通訊軟體對話內容及8萬元修繕
收據(詳本院卷第103、111、113、119頁)，然被告提出之通
聯紀錄，僅能證明被告配偶陳錦文與原告員工陳清賢有電話
聯絡之事實，但無法證明兩人間之通話內容為何。另觀諸被
告提出之通訊軟體對話內容，內容略以：仲介陳清賢提及賣
方有誠意解決問題，並請被告配偶陳錦文提出補償金額，其
願加以協調等語，由上開通訊軟體對話內容，僅能得知原告
員工陳清賢願居中協調賠償事宜，但無法證明原告有同意賠
償修繕金額8萬元。而被告提出8萬元之修繕費用收據，亦僅
能證明被告有支出8萬元修繕房屋之事實，但無法證明原告
有同意負擔8萬元修繕費用之意思。因此，依被告提出之前
揭證據，尚不足以證明原告確有同意賠償被告8萬元之房屋
修繕費用，故被告抗辯以此8萬元修繕費用抵償應支付之仲
介服務費云云，洵無可採。
伍、綜上所述，原告主張其居中仲介買賣系爭買賣標的，買賣方
雙方已簽立買賣契約書並完成點交，被告應給付仲介費等語
，洵屬有據。從而，原告依居間之法律關係，請求被告給付
仲介費8萬元，及自嘉義市○○路○○○○號存證信號送達被
告5日之翌日(詳支付命令卷第17至27頁)即105年2月7日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准
許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389
條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392
條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為
假執行。
柒、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民
事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費為2,712
元(1160+證人旅費1552＝2,712)，本院依兩造之勝敗比例酌
定訴訟費用負擔，爰判決如主文第3項所示。
捌、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經
本院斟酌後，認對判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌
，併此敘明。
玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第
1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年1月26日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官林中如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月26日
書記官陳慶昀