裁判字號：臺灣桃園地方法院92年訴字第515號民事判決
裁判日期：民國93年01月28日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度訴字第五一五號
原告癸○○
壬○○子○○卯○○寅○○丑○○辰○○○巳○○○甲○○○辛○○
一右十人共同訴訟代理人 呂傳勝 律師複代理人 呂丹琪 律師被告乙○○○住
己○○住庚○○住丙○○住丁○○住戊○○住右六人共同訴訟代理人 江松鶴 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國九十三年一月六日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段後壁厝小段四００－二地號內土地分割出如附圖桃園縣蘆竹地政事務所土地複丈成果圖編號Ａ紅色區域所示面積貳佰平方公尺，將該部分土地所有權全部移轉登記與原告全體公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
１、被告之共同被繼承人 邱基財 生前於民國六十七年九月十九日以每坪新臺幣（下同）五百元、總價款三萬元之價格，將其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段後壁厝小段四００－二地號內如主文所示面積二００平方公尺之土地（下稱系爭土地）出賣並交付予原告等之共同被繼承人 徐梓寅 ，並訂立不動產買賣合約書（以下簡稱第一次買賣契約）。原告之共同被繼承人徐梓寅業已付清全部價款，惟因礙於當時法令限制，無法分割移轉登記，而於買賣合約書第三條約定「買賣完成後，如法令准許分割土地時，乙方（出賣人）應無條件出面到地政事務所辦理分割登記，且無條件付出印鑑證明及戶籍謄本及其他過戶應具備之文件，絕無異議刁難甲方（買受人）」。嗣因法令限制尚未解除，為恐罹於時效，雙方又於八十二年八月一日再訂立土地房屋買賣契約書（以下簡稱第二次買賣契約）以為延續。現今系爭土地已變更為工業區，農業發展條例亦已修正，系爭土地法令准許分割而出賣人邱基財業已死亡，系爭土地已由被告等六人辦妥繼承登記，而買受人徐梓寅亦已死亡，原告為徐梓寅之全體法定繼承人，爰依買賣契約請求判決如主文所示。
㮀２、第一次買賣契約第六條及第二次買賣契約第十條均明文規定買賣雙方「不得
反悔」，本件原告之被繼承人徐梓寅業已交付全部價金，自得請求被告履行。第二次買賣契約第九條所謂「甲方（指出賣人）違背本契約各條所定意旨者視為『不賣』應須將所收金額加一倍賠償與乙方（指買受人）而甲方不得異議」，該規定「視為不賣」之真意應係指「視為違約」，是如出賣人有違約情事，此時買受人可主張解除契約要求出賣人將所收金額加一被賠償，也可以請求出賣人履行契約，此時解除權應為買受人所享有，違約之一方無權主張解除契約。乃被告竟據以將其被繼承人邱基財所收價款三萬元加倍為六萬元而簽發支票欲退還原告拒絕履行買賣契約，原告拒絕受領，併此陳明。
３、系爭土地自七十八年以後即免繳田賦及水租，七十八年以前每年之田賦（即地價稅）、水租僅祇數百元，均由被告之被繼承人向原告之被繼承人索取而由原告之被繼承人交付被告之被繼承人繳納，因為當時土地尚未分割出來，稅單是寄給被告，自兩造之被繼承人過世後被告即未向原告索取，被告如有代繳買賣土地之田賦、水租，原告願意返還，被告何能執此做為不賣之理由。
三、證據：提出第一次及第二次買賣契約書影本、系爭地號之土地於六十七年間及九十二年間之登記謄本影本、徐梓寅除戶抄本及其法定繼承人系統表、原告退還被告六萬元支票之存證信函暨支票影本各乙份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
１、被繼承人邱基財所有之系爭土地由被告等人繼承，依第二次買賣契約第九條約定：「甲方（即出賣人）違背本契約各條所定意旨者，視為不賣，應須將所收金額加一倍賠償與乙方（即買受人）而甲方不得異議」，依該規定文義應係指甲方（即出賣人）即使無違約情事，出賣人亦得隨時主張不賣，此時出賣人只須將所收金額加一倍賠償乙方（即買受人），且此時契約應即為解除或終止。被告尚未依照契約之規定交付相關文件予原告，是依前述第二次買賣契約第九條之規定，被告於九十二年五月十六日以答辯（一）書狀繕本之送達作為「不賣」之意思表示，並寄送六萬元（買賣價金之二倍）的支票賠償予原告，嗣被告復於九十二年六月廿日以存證信函向原告表示不賣土地，惟因原告拒絕受領被告給付之六萬元，被告已於九十二年十月九日將此金額提存於本院。
２、依第一次買賣契約第四條約定：「每期田賦及水租甲方（指買受人徐梓寅）貼付乙方（指出賣人邱基財）之稅賦依面積比例負擔」；另依第二次買賣契約第八條規定：「關於本件土地房屋應繳地價稅房捐稅定明自民國六十七年九月份以前由甲方（指出賣人）負責繳清以後概由乙方（指買受人）負擔繳納」，惟買受人（即原告）均未貼付，且契約內亦未約定被告有告知之義務，因原告先不依約貼付田賦及水租，被告主張不賣，願依約將所收金額加一倍賠償予原告。
三、證據：田賦收據影本二十張、水租收據影本二十一張、返還六萬元支票之存證信函影本乙份、為原告等提存六萬元之提存書影本乙份為證。
丙、本院依職權函詢桃園縣蘆竹地政事務所系爭土地是否已無農業發展條例之適用；並現場履勘桃園縣○○鄉○○○段後壁厝小段四００－二地號土地，且請桃園縣蘆竹地政事務所人員現場測繪如附圖土地複丈成果圖所示編號Ａ紅色區域面積貳佰平方公尺。
理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原尚起訴請求被告應將如主文所示部分之土地交付原告，並請求就關於交付土地部分准原告供擔保後宣告假執行，嗣於本院審理中減縮此二部分不予請求，此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、本件原告起訴主張二造間訂立系爭土地買賣契約後，原告之被繼承人徐梓寅已依約付清全部價款，爰依二造間買賣契約請求被告履行給付義務。被告則援引雙方於八十二年八月一日所訂立之第二次買賣契約第九條之規定，主張其尚未依契約規定交付相關文件予原告而違反買賣契約，故依該規定「視為不賣」，且原告亦未依約繳納系爭土地每期之田賦及水租予被告，故亦主張「不賣」，而願依約將被繼承人邱基財所收價金加一倍（即六萬元）賠償予原告等語置辯。
二、被告之共同被繼承人邱基財生前於六十七年九月十九日以每坪新臺幣（下同）五百元、總價款三萬元之價格，將其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段後壁厝小段四００－二號內如主文所示面積二００平方公尺之土地出賣予原告等人之共同被繼承人徐梓寅，雙方並訂立第一次買賣契約，徐梓寅業已付清全部價款三萬元予邱基財，惟因礙於當時法令限制，無法分割移轉登記，乃於第一次買賣契約書第三條約定待法令准許分割土地時，出賣人應無條件出面到地政事務所辦理分割登記，嗣因法令限制尚未解除，雙方又於八十二年八月一日再訂立第二次買賣契約以為延續之事實，業據原告提出第一次、第二次買賣契約書為證，且為二造所不爭執，堪信為實在。又系爭土地目前已編定為「工業區農牧用地」，其移轉無農業發展條例之適用乙節，除有土地登記謄本附卷可稽外，亦據本院依職權向桃園縣蘆竹地政事務所函詢而據該機關以九十二年五月二十三日蘆地登字第０九二０００三四三一號函覆在卷。
三、按民法第一百四十八條第二項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九八條亦定有明文。查二造之被繼承人所訂立之第二次買賣契約第九條規定：「甲方（即出賣人，在本件係指被告）違背本契約各條所定意旨者視為不賣，應須將所收金額加一倍賠償與乙方（即買受人，在本件係指原告）而甲方不得異議」，本院認依誠信原則解釋兩造約定之真意，此約定並非係針對「契約解除權」之約定，而係針對出賣人違約時所應負之損害賠償責任加以約定，亦即在出賣人（即被告）有違約情事時，應將所收價金加一倍賠償予買受人（即原告），且在出賣人違約之情況下，應僅有未違約一方（買受人）始有權援引該條規定主張「視為不賣」而據以解除契約。本件買賣契約於六十七年九月二十三日簽訂後，原告之被繼承人徐梓寅已依付清全部價金，期間雙方在第一次買賣契約簽訂後將屆滿十五年之時效前，尚於八十二年八月一日為確保買賣契約之效力續訂第二次買賣契約，被告歷經二十四年餘始於本訴訟中表示不賣而提存六萬元予原告欲片面解除契約，更與誠信原則有悖。從而被告主張本條規定係指出賣人（指被告）即使無違約情事，亦得隨時主張不賣，此時出賣人只須將所收金額加一倍賠償買受人（指原告），契約應即為解除云云，自無可採。
四、被告雖主張原告及其被繼承人徐梓寅並未貼付自第一次買賣契約簽定後之每期田賦和水租，故亦援引同前述第二次買賣契約第九條之規定而主張「不賣」，並願依約將所收金額加一倍賠償予原告云云。惟依前述，第二次買賣契約第九條之規定限於在出賣人違約之情況下，僅有買受人始有權援引該條規定主張「視為不賣」而據以解除契約，雖原告主張系爭土地七十八年以前每年之田賦、水租，均由被告之被繼承人向原告之被繼承人索取而由原告之被繼承人交付被告之被繼承人繳納乙節並未舉證以實其說，然查被告主張原告及其被繼承人並未貼付每期田賦和水租，卻援引前開第二次買賣契約第九條之約定主張「不賣」而欲將所收金額加一倍賠償予原告，顯然失據，亦無可採。
五、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告將坐落桃園縣○○鄉○○○段後壁厝小段四００－二號內土地分割出如附圖桃園縣蘆竹地政事務所土地複丈成果圖編號Ａ紅色區域所示面積貳佰平方公尺，並將該部分土地所有權全部移轉登記與原告全體公同共有，為有理由，應予准許。
六、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年一月二十八日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林曉芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年一月二十九日~B法院書記官劉德壽