裁判字號：臺灣新北地方法院92年重訴字第344號民事判決
裁判日期：民國92年11月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度重訴字第三四四號
原告甲○○訴訟代理人 李佳翰 律師複代理人 林清源 律師被告壬○○
戊○○
庚○丑○○○原
籍設現丙○○住臺丁○○住同乙○○住同癸○○住同辛○○住同右五人訴訟代理人 孫隆賢 律師右當事人間請求拆屋還地事件，於民國九十二年十一月十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○應將坐落臺北縣永和市○○段○○○○○號如附圖所示Ａ部分面積一百五十九點三五平方公尺土地之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰貳拾肆萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○如以新臺幣玖佰柒拾貳萬捌仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○、壬○○應將坐落臺北縣永和市○○段○○○○○號（下稱系爭土地）如附圖所示Ａ部分面積一百五十九點三五平方公尺土地上之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人全體，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：系爭土地為原告與被告丁○○及其他共有人共有，訴外人即被告祖父 張平治 前無權占有系爭土地興建門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○巷○○號磚造房屋（原址為臺北縣永和市○○路○○號，下稱系爭建物），占用土地面積一百五十九點三五平方公尺，嗣張平治於民國六十八年八月十五日死亡，由被告之父 張國林 繼承，張國林復於七十八年一月二十二日死亡，被告則為其繼承人，繼承系爭建物之所有權，被告丁○○雖為系爭土地共有人之一，惟其未得其餘共有人全體同意占用系爭土地之特定部分，仍屬無權占有，至系爭建物雖經合法登記，然張平治使用系爭土地之權限未必為租賃關係，縱為租賃關係亦已於五十八年間屆二十年期限而消滅，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，求為判決如聲明第一項所示。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖騰本影本一件、照片三幀、繼承系統表一件為證。
乙、被告丑○○○方面：被告丑○○○未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序到場所為聲明、陳述略以：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：系爭建物乃被告祖父張平治興建，並表示可以永久居住。
丙、被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○、辛○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：系爭土地為張姓祖先四大房共有，系爭建物乃被告曾祖父 張清朝 、祖父張平治向地主第四房 張振賢 租地興建，並登記為合法建物，張振賢收取租榖後即交由三房 張灌水 管理，且係無期限限制之基地租賃，被告並非無權占有，是系爭土地張姓所有權人之子孫數十年來均無異議，基於買賣不破租賃原則，被告與原地主間之租賃契約對原告仍繼續存在，其請求被告拆屋還地，自無理由。
三、證據：聲請訊問證人 張福次 、己○○、 蔡俊明 。
丁、被告庚○、戊○○、壬○○方面：被告庚○、戊○○、壬○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
戊、本院依職權勘驗現場，並囑託臺北縣中和地政事務所製作複丈成果圖，及向臺北縣中和地政事務所調取系爭建物第一次保存登記之相關資料。
理由
壹、程序方面：被告庚○、丑○○○、戊○○、壬○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張：系爭土地為原告與被告丁○○及其他共有人共有，被告祖父張平治前在其上興建系爭建物，無權占有系爭土地，面積達一百五十九點三五平方公尺，嗣張平治於六十八年八月十五日死亡，由被告之父張國林繼承，張國林復於七十八年一月二十二日死亡，被告因而繼承系爭建物之所有權，而被告丁○○雖為系爭土地共有人之一，惟其未得其餘共有人全體同意占用系爭土地特定部分，仍屬無權占有，至系爭建物雖經登記，然張平治使用系爭土地之權限未必為租賃關係，縱為租賃亦已於五十八年間屆二十年期限而告消滅等語，爰依民法第七百六十七條前段及第八百二十一條規定，請求被告系爭土地如附圖所示Ａ部分，面積一百五十九點三五平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。
二、被告則以：系爭土地原為張姓祖先四大房共有，系爭建物則係被告曾祖父張清朝與祖父張平治向第四房張振賢租地興建，並登記為合法建物，為永久租賃，張振賢收取租榖後即交由三房張灌水管理，是原張姓所有權人之子孫數十年來均無異議，基於買賣不破租賃原則，被告與原地主間之租賃契約對原告仍繼續存在，被告即非無權占有等語，資為抗辯。
三、原告主張：坐落臺北縣永和市○○段○○○○○號土地為原告與被告丁○○及其他共有人共有，張平治前在系爭土地上興建門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○巷○○號磚造房屋（原址為臺北縣永和市○○路○○號），占用系爭土地面積一百五十九點三五平方公尺，嗣張平治於六十八年八月十五日死亡，由其子張國林繼承，張國林復於七十八年一月二十二日死亡，被告丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○為其繼承人，繼承系爭建物之所有權等語，業據提出與其所述相符之土地登記謄本、建物登記謄本各一件、照片三幀為證，並經本院依職權勘驗現場，囑託臺北縣中和地政事務所製有複丈成果圖附卷可稽，且為被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○、辛○○、丑○○○所不爭執，被告庚○、戊○○、壬○○經合法通知未到場，亦未提出書狀作何爭執或否認，依民事訴訟法第二百八十條第三項規定，應視為自認原告主張之事實，原告之主張，自堪信為真實。
四、而原告主張：被告均為張國林之繼承人，而為系爭建物之所有權人等語，經查：依原告所提被告戶籍謄本及臺北縣永和市戶政事務所九十一年十一月二日北縣永戶字第○九一○○二○六○五號函檢附之戶籍登記簿記載觀之，被告庚○乃張平治之養女，並非被告張國林之繼承人，而被告壬○○雖為張國林之子，然已出養為被告庚○之養子，自不得繼承張國林之遺產，是系爭建物之所有權人應為被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○，被告壬○○則不與焉，原告主張被告壬○○亦為其共有人之一，容有誤會。
五、而原告主張：被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○無權占有系爭土地等語，被告丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、癸○○、辛○○則辯稱：系爭建物乃其祖父張平治向原地主承租興建，基於買賣不破租賃原則，原告仍應受該租賃契約之拘束等語，經查：
㈠證人子○○雖到場結證稱：「．．．大部分都是跟姓張的租的。祖厝是姓張的，
四、五年前，有另外一件案件，他們癸○○當時有拿一份合約書，是很老的租賃契約，我已經忘了是跟誰租的，我只記得是四二九地號，他們寫的是永久租賃。我也有告訴他們說永久租賃只有二十年，租的地號好像潭墘二十九地號，是本件系爭土地的前身。」、「就側面了解，我大約只知道是租賃關係，而住在那裡。」、「是他們抵押權案件，順便私底下拿給我看一下，並請教我租賃契約的效力。我看到的是契約正本。上面的租金我記得是幾十元，但實際金額我不記得，但我記得是用錢來算的，但詳細情形我不清楚，我也不記得計算租金的單位是年、月、或季節出租人上面是寫二個人，都姓張，但名字我忘了。租賃的範圍我也沒有看那麼清楚，不記得。我不記得租賃範圍，但我確定是潭墘二十九地號。租期我也不記得是從什麼時候開始。租約的立約日期我也不知道。」等語（見本院九十二年六月三日準備程序筆錄），證人己○○則到場證稱：「．．．由張平治跟我們姓張的地主租，出租的人是四大房共有的土地，這塊地是我們四房共有，張平治就繳交幾石稻穀當作租金，交給我祖父，我祖父再交給張灌水，他是三房的因為他是我們四大房的總管理人，掌管財物。」、「當時我已經十幾歲了，我祖母說有訂書面契約，但我沒有見過。約定的租穀，是一年繳交一次，也是祖母告訴我的。張平治租的土地大概有六十坪左右，他們租來的地就是他們蓋十九號房屋的地方，十九號房屋是他們蓋的。」等語（見本院九十二年三月四日準備程序筆錄），關於張平治承租系爭土地其租金之給付，證人子○○證述係以金錢計算，核與證人己○○所述係以稻穀計算等語，鑿枘不入，且證人子○○就其所見之租賃契約正本，除承租土地地號為潭墘第二十九號及永久租賃一節，餘關於出租人、租賃期間、租賃範圍、給付租金時期等，一概不知，而系爭土地面積共計一千五百五十二點九平方公尺，系爭建物僅佔其中一百五十九點三五平方公尺，有系爭土地及建物登記謄本可佐，證人子○○既不知所見租賃契約書所載承租之範圍，焉得據該租賃契約書特定為系爭建物坐落之部分，參以系爭建物早於三十八年前即已興建，張國林則係於七十八年間死亡，證人子○○倘於距今四、五年前猶見過其租賃契約之正本，可見被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○、辛○○已保管該租賃契約書十餘年，其既知該書面契約之重要性，而承續張平治、張國林後妥善保存前後共計四十餘年，並經徵詢專業土地代書之意見後，始於近年遍尋不獲，顯與常理有悖，則證人子○○是否確曾見過張平治承租系爭土地之租賃契約，其於距今四、五年前所見租賃契約書是否即為張平治向系爭土地原地主承租土地之書面契約，均有可疑，本院自不得據以認定系爭土地確有基地租賃關係存在。
㈡按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽
者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信，本院著有五十三年台上字第二六七三號判例。又證人對於待證事實之陳述，如非親自在場聞見，而係耳聞於他人之轉述或告知，亦即所謂傳聞證據者，此項證詞缺乏證據力，尚難輕易採信。（最高法院九十一年度台上字第一五二一號判決意旨參照）證人己○○就其前揭證述之情節陳稱：「上面都是我祖母告訴我的，我小的時候他們就過來住了，我都沒有實際見過。」、「當時我已經十幾歲了，我祖母說有訂書面契約，但我沒有見過。」等語（見前開準備程序筆錄），益徵證人己○○所述關於張平治向其祖父承租系爭土地之等情，均係耳聞於其祖母之轉述，並非親自見聞之事實，依前開判決要旨，其證據力尚有不足，尚難證明被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○因繼承就系爭土地有基地租賃關係存在。
六、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。為民法第七百六十七條前段所明定。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。（最高法院九十二年度台上字第三一二號判決意旨參照）系爭建物乃於三十八年十月十七日由原板橋地政事務所以第一五一號為總登記，有臺北縣中和地政事務所九十二年九月十七日北縣中地登字第○九二○○二一五七八號函暨系爭建物總登記時期登記簿資料存卷為憑，固為經合法登記之建物，惟使用他人土地興建房屋，或基於物權之設定，或為基地租賃、使用借貸，抑有其他無名契約者，其原因關係不一，倘非物權之設定或租賃關係，於土地所有權因買賣而移轉時，占有人即不得對抗其買受人，本件被告丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、癸○○、辛○○就原告為系爭土地所有權人之事實並無爭執，僅以其係依基地租賃關係占有系爭土地等語為辯，自應就其基地租賃契約之存在負舉證責任，而證人子○○證述之情節有重大瑕疵已如前述，證人己○○所述則純屬傳聞，均無從證明張平治係基於永久之基地租賃契約於系爭土地上興建系爭建物，被告復未提出其他積極證據可資證明其租賃關係存在，自難信其所辯為真實。
七、綜上所述，系爭土地為原告與他人共有，被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○所有之系爭建物占有如附圖所Ａ部分，面積一百五十九點三五平方公尺，並無正當權源，自屬無權占有，至被告壬○○則非系爭建物之所有權人，從而，原告依民法第七百六十七條前段之規定，請求被告庚○、丙○○、丑○○○、丁○○、乙○○、戊○○、癸○○、辛○○將系爭土地如附圖所示Ａ部分面積一百五十九點三五平方公尺上之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分，原告及被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○、辛○○陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許，被告庚○、丑○○○、戊○○部分，則由本院依職權宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十一月二十五日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官陳忠行~B法官程怡怡~B法官廖怡貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十一月二十五日~B法院書記官郭南宏