裁判字號：最高法院90年台上字第1533號民事判決
裁判日期：民國90年08月30日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決九十年度台上字第一五三三號
上訴人乙○○○訴訟代理人 林世宗 律師被上訴人丁○○
戊○○丙○○○
甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年一月三十一日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第九四八號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造與其他共有人共有，伊應有部分各為二十分之一。詎上訴人未經伊及其他共有人同意，擅自占用上開土地如第一審判決附圖（下稱附圖）斜線部分所示位置砌牆搭設雨棚、鐵架及鐵捲門等地上物構築房屋使用，獲得相當於租金之利益而致伊受有損害；另於五層樓房出入口進入地下室之樓梯前砌築牆壁及加設鐵門，以阻絕其他共有人之使用，迭經催請拆除，均置之不理等情，爰本於所有權之作用及不當得利之法律關係，求為命上訴人將其占用如附圖所示斜線部分面積四十八點九平方公尺之地上物拆除，將土地返還於伊及其他共有人；上訴人應各給付伊每人新台幣（以下同）一萬三千二百十七元，及自訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月各給付伊每人二百三十六元之判決。（第一審判決命上訴人拆除地上物，返還土地於被上訴人及其他共有人，並命上訴人各給付被上訴人每人六千六百零九元，及自八十八年二月十二日起至返還前開土地之日止，按月各給付被上訴人每人一百十八元，並駁回被上訴人其餘請求，被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服）。
上訴人則以：伊為系爭土地共有人，應有部分二十分之一，伊於七十年間由伊配偶 陳英仁 購買坐落系爭土地上建物即門牌號碼台北縣新莊市○○街○○號一樓房屋時，即由建商與承購戶約定該一樓建物後延伸之土地及地下室均由一樓住戶管理使用，兩造已有分管之協議，伊於一樓建物延伸土地加建車庫及地下室裝設鐵門，均非無權占有，被上訴人迨起訴前十餘年來未有相反主張，伊依約管理使用，亦無不當得利，被上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：本件被上訴人主張之事實，業據其提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、附圖各一份及照片四幀為證，並有勘驗筆錄、附圖及台北縣新莊地政事務所複丈成果圖附卷可稽。按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全部之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。經查，系爭土地為兩造及訴外人 葉秀玉 等共二十人所共有，應有部分各二十分之一，其上並有兩造及訴外人葉秀玉等人所有門牌號碼台北縣新莊市○○街三二、三四、三六、三八號房屋四棟，每棟各五層，有前開土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、土地及建築改良物所有權狀可按，並經勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及附圖可資佐證，依前開不動產買賣契約書之內容記載，上訴人係由其夫陳英仁於七十年七月十四日向訴外人陳淑華、 杜牧恩 買受系爭土地所有權應有部分二十分之一及其上建物門牌號碼台北縣新莊市○○街○○號一樓房屋所有權（即系爭土地重測前為台北縣新莊市○○段○街小段一三八之四地號，系爭建物門牌整編前為台北縣新莊市○○路○○○巷○弄○號房屋），該契約書第十一條固約定：本標的物下之地下室及屋後延伸部份，甲方（即陳英仁）有管理權等語，惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故前揭管理權之約定縱屬實在，亦僅存在於買賣契約之當事人即訴外人陳英仁與陳淑華、杜牧恩之間，兩造既非該契約之當事人或繼受人，自難遽為拘束被上訴人。復查，系爭土地上除上訴人所有門牌台北縣新莊市○○街○○號一樓房屋延伸部分加建如附圖斜線所示外，其餘三棟建物即三十二、三十四、三十六號一樓房屋延伸部分土地上亦均加蓋違建等情，業經勘驗現場屬實，而被上訴人固自承其餘三棟建物住戶對於其屋後空地，已協議共用毫無爭執……等語，惟被上訴人主張者僅止於該其餘三棟建物一樓房屋延伸部分土地上之違建，係經兩造以外之其餘共有人同意，尚難遽為上訴人占用亦經被上訴人同意之推論；且與本件上訴人占用部分是否有合法之占有權源，乃屬二事。再者，被上訴人之單純沈默，亦不得視為默示兩造及其他共有人間訂有管理權之契約存在；至系爭土地其餘共有人縱未對上訴人起訴請求，亦不足證明系爭土地之全體共有人就上訴人占用部分有協議或同意其使用之情事存在。此外，上訴人亦未據舉證證明其與被上訴人及系爭土地其餘共有人間就上訴人占用部分有管理之協議存在，或被上訴人同意上訴人使用收益占用部分，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖所示斜線部分面積四十八點九平方公尺，堪予認定。從而，被上訴人請求上訴人拆除前開占用部分之地上物，並將土地返還被上訴人及其他共有人全體，即無不合。再按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文。查，系爭五層樓房之地下室未單獨登記建號，原屬供被上訴人等各主建物所有人共同使用之公共設施，依被上訴人丁○○之前手 蔡美娥 與系爭樓房之原建造人即大禾建設股份有限公司（下稱大禾公司）間之房屋預訂契約書第十五條載明：地下室係公共設施，及有照片編號Ａ可證，亦為上訴人所不爭，是該地下室乃屬於主建物之共同部分，供主建物所有人共同使用之性質，依前揭規定，自應推定為建物各區分所有人即被上訴人與上訴人所共有。縱兩造均知悉該約定而應受前開約定之拘束，惟觀之該約定之內容，係記載「地下室係公共設施平時歸一樓住戶管理……」，準此，依其文義解釋，應僅將地下室之管理權約定由一樓住戶行使，一樓之住戶雖對於地下室有管理權，惟亦僅止於管理而已，自不得逾越管理權之範圍，而有妨害其他共有人使用收益共有物之行為，是上訴人擅自於地下室通往一樓公共樓梯處加設鐵門，且平日均上鎖，使其他共有人無從自一樓公共樓梯進入地下室，妨害其他共有人使用地下室至為灼然，自係侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去妨害，並回復原狀。次按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；且無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。本件上訴人無法律上原因，占用系爭土地如附圖斜線部分面積四十八點九平方公尺使用收益，顯已逾越其應有部分範圍使用收益系爭土地，消極地減免其應支付使用土地之代價而受有利益，且致被上訴人及其餘共有人受有相當租金之損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之利益，於法洵屬正當。經查，上訴人前開占用部分坐落系爭土地中如附圖所示斜線部分面積四十八點九平方公尺，屬城市地區，依被上訴人提出之土地登記簿謄本所載，系爭土地於八十年八月至八十三年七月間之申報地價為每平方公尺一萬零四百元、八十三年七月至八十六年六月間之申報地價為每平方公尺一萬零六百四十元、八十六年七月至八十八年一月被上訴人起訴止之申報地價為每平方公尺一萬一千六百元，且為上訴人所不爭，爰審酌上訴人占用如附圖斜線部分位置係砌牆裝設鐵捲門供車庫使用，上訴人占用部分係位於兩造區分所有五層樓建物一樓後側延伸部分，該占用部分為磚造牆、鐵皮屋頂之車庫，內有衛浴設備；位於住宅區之巷底，且占用部分之後側即為圍牆、死巷，距離台北縣新莊市○○街約一、二十公尺；系爭五層樓房屋面對台北縣新莊市○○街○○道路為雙向單線十公尺道路，距離同市○○路約五百公尺，交通尚稱便利，兩造區分所有建物均作住家使用，附近除一樓供店面使用外，餘多為住家等情，業經勘驗現場屬實，堪認被上訴人所受相當租金之損害額應以土地申報價額年息百分之五計算為適當。準此，被上訴人請求自八十三年一月二十一日起至八十八年一月二十日止，上訴人應給付被上訴人每人各六千六百零九元（按上訴人應給付被上訴人每人各六千七百零八元，方屬正辦，惟因被上訴人就第一審駁回其逾每人各六千六百零九元部分，未聲明上訴）及自訴狀繕本送達上訴人之翌日即自八十八年二月十二日起，至返還系爭土地占用部分之日止，按月各給付被上訴人每人一百十八元，為有理由，應予准許云云。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，於法核無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月三十日
最高法院民事第五庭
審判長法官朱錦娟
法官顏南全法官蘇達志法官許澍林法官陳碧玉右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年九月十一日