臺灣屏東地方法院103年度簡上字第102號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院103年簡上字第102號民事判決

裁判日期：民國104年12月02日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣屏東地方法院民事判決103年度簡上字第102號上訴人即被告 陳添成 被上訴人即原告 陳和星
李佳育 上二人共同訴訟代理人 林朋助 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年9月30日本院103年度潮簡字第10號第一審判決提起上訴，本院於民國104年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱236地號）為被上訴人共有，應有部分各2分之1；相鄰同段235地號土地（下稱235地號）為上訴人與訴外人 邱裕仁 （下稱邱裕仁）共有，上訴人在235地號上搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）經營「東信修護廠」，惟系爭鐵皮屋越界占用236地號如附圖所示編號A部分面積75平方公尺土地，該編號A土地前之水泥空地即編號B部分面積11平方公尺之土地（上開編號
A、B部分土地以下合稱系爭土地）亦為上訴人占有，用以供上開汽車修護廠使用。又被上訴人於102年9月30日經調解成立分管契約，上訴人無權占用之系爭土地位於被上訴人李佳育（下稱李佳育）分管範圍。上訴人占用系爭土地，並無正當合法權源，係無權占有，且受有相當於租金之不當得利。為此爰依民法第767條第1項規定請求上訴人將系爭土地上之地上物拆除，並將土地返還被上訴人，另依不當得利之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人陳和星（下稱陳和星）自起訴前5年即97年10月8日起至起訴日102年10月7日止5年相當於租金之不當得利28,140元；給付李佳育自10
2年9月16日起至返還系爭土地之日止，每年相當於租金之不當得利5,628元等語。並聲明：㈠上訴人應將坐落236地號如附圖所示編號A部分面積75平方公尺土地上之鐵皮建物拆除，並將該編號A部分及236地號內如附圖所示編號B部分面積11平方公尺之土地，返還被上訴人。㈡上訴人應給付陳和星28,140元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢上訴人應自102年9月16日起至返還第1項土地之日止，按年給付李佳育5,628元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
㈠、236地號與235地號之土地原均屬於訴外人 陳炳輝 （下稱陳炳輝）所有，於在88年2月間，伊先以口頭方式向陳炳輝承租235地號之部分土地及236地號之部分土地興建汽車修護廠房，嗣系爭鐵皮屋完工後，於89年3月1日始與陳炳輝簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）。因非承租該2筆土地全部土地，故系爭租賃契約書記載僅簡稱承租235號土地，並約定租期自89年3月1日起至96年2月28日止，租金每年5萬元。伊向陳炳輝承租之土地範圍為系爭鐵皮屋坐落之位置，即235地號土地的764分之455（即上訴人嗣後買受的應有部分）及236地號內之系爭土地。
㈡、於91、92年間235、236地號土地經法院拍賣而分別由邱裕仁、陳和星拍定取得，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，是伊與陳炳輝間之系爭租賃契約在邱裕仁於91年10月4日取得235地號土地後，分割為二，就235地號部分土地之租約對受讓人邱裕仁繼續存在，為定期租賃，伊並依陳炳輝指示將全部租金交付邱裕仁，直至96年4月間；陳和星於92年間拍定取得236地號土地，依前揭規定，系爭土地之租約對陳和星亦繼續存在。
㈢、96年2月28日租賃期限屆滿後，因陳和星就236地號土地之拍賣程序與涉訟均委由其父即訴外人 陳坤榮 （下稱陳坤榮）為代理人，陳炳輝於236地號土地拍賣前即已告知陳坤榮就
236地號部分土地租賃使用之情形，則陳和星自應知悉與伊有租賃關係，陳和星既在租賃期限屆滿後，於伊繼續使用系爭土地中，未為反對之表示，依民法第451條規定，該租約視為不定期限契約，而陳和星復於102年間移轉部分所有權予李佳育，依上開民法第425條規定，李佳育亦應繼受陳和星與上訴人間之不定期租賃關係，故伊占用系爭土地乃基於與被上訴人間之租賃關係而為有權占有。
㈣、系爭鐵皮屋是鋼骨結構建築，如拆除部分，勢將損及全部建築物之經濟價值，而造成伊汽車修護廠均無法使用，有違促進物盡其用之社會整體利益，況伊曾向被上訴人表示購買意願，被上訴人仍執意要求上訴人拆除該部分建物，返還系爭土地，實有權利行使以損害他人為目的之權利濫用。
㈤、系爭土地之申報地價為每平方公尺216元，上訴人占用系爭土地面積86平方公尺，依申報地價年息百分之10計算，上訴人每年應給付相當於租金之不當得利為1,858元等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人應將坐落236地號如附圖所示編號A部分面積75平方公尺土地上之鐵皮建物拆除，並將該編號A部分及
236地號內如附圖所示編號B部分面積11平方公尺之土地，返還被上訴人；上訴人應給付陳和星9,212元，及102年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。上訴人應給付李佳育1,820元，及自103年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自103年9月16日起至返還第1項土地之日止，按年給付李佳育1,858元。
上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：原判決除已確定部分外，不利於上訴人部分應予廢棄，前開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第57頁）
㈠、235地號土地與236地號土地相鄰且原同屬於陳炳輝所有，於91、92年間先後經本院拍賣，235地號土地於91年9月27日由邱裕仁拍定取得，上訴人於96年5月10日向邱裕仁買受取得235地號土地應有部分764分之455；系爭236地號土地於92年1月27日由陳和星拍定取得，嗣於102年9月16日陳和星將系爭236地號應有部分2分之1移轉所有權登記予李佳育所有。
㈡、上訴人所有坐落235地號土地上之系爭鐵皮屋有部分占用系爭236地號土地如附圖所示編號A部分，面積75平方公尺，另上訴人亦占用236地號土地內如附圖所示編號B部分、面積11平方公尺之土地作為系爭鐵皮屋所營汽車修護廠空地使用。
㈢、上訴人於89年3月1日與陳炳輝簽訂如原審卷第40頁系爭租賃契約。
㈣、被上訴人2人於102年9月30日就236地號土地成立分管契約，上開編號A、B部分之土地位於李佳育所分管土地內。
㈤、系爭236地號土地於97年至101年之公告地價每平方公尺為
190元、102年至103年之公告地價每平方公尺為270元，兩造同意按103年度申報地價（即公告地價百分之80）即每平方公尺216元按年息百分之10計算相當於租金之不當得利租金。
五、得心證之理由被上訴人起訴主張上訴人無權占有236地號土地，上訴人則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠上訴人與陳炳輝就23
6地號土地如附圖所示編號A及B部分有無租賃關係存在？若有，則上訴人得否向被上訴人主張民法第425條買賣不破租賃之適用？㈡、被上訴人得否請求上訴人拆除坐落236地號土地之系爭鐵皮屋，返還系爭土地，並請求上訴人給付相當於租金之不當得利？茲分敘如下：
㈠、上訴人與陳炳輝間就系爭土地即附圖編號A及B部分之土地無租賃關係存在，自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查，上訴人與陳炳輝於89年3月
1日簽訂系爭土地租賃契約書記載：「甲方陳添成…，乙方陳炳輝…，右雙方當事人間因土地租賃事件，緣乙方所有位於○○○鄉○○段○○○號一筆』承租給甲方使用，雙方就租賃內容達成協議，內容如左…一、甲方向乙方承租乙方位於○○○鄉○○段○○○號』租期7年，自民國89年3月1日起至96年2月28日止，每年租金新台幣5萬元…。二、租賃生效期間，若乙方急需賣『該筆土地』，應將甲方列入優先…」等語（見原審卷第40頁），足證上訴人向陳炳輝承租之土地範圍，○○○鄉○○段○○○號土地1筆，並不包括上訴人占用236地號之系爭土地。
⒉上訴人固辯稱：其於88年2月間已先以口頭方式與陳炳輝間
達成承租235地號部分土地及系爭236地號土地之合意，用以作為建築汽車修護廠房之基地，因非承租該2筆土地全部土地，是以系爭租賃契約記載僅簡稱承租235號土地云云。
陳炳輝於原審則證述：當時上訴人承租235地號土地是要搭鐵皮屋做保養廠，上訴人搭蓋時伊就知道有占到236地號，所以就用口頭約定租金與235地號合在一起計算，只是沒有寫在契約內。定契約即89年3月1日時鐵皮屋那時已經蓋好了」等語（見原審卷第59頁背面）。由上開證述可知，上訴人應係承租235地號土地全部，而非系爭鐵皮屋坐落235地號之部分土地。至於陳炳輝證述系爭土地包含在系爭租賃契約承租範圍內一節，有下列違背常情之處：
⑴觀之該租賃契約書第2條約定：「租賃生效期間，若乙方急
需賣該筆土地，應將甲方列入優先，若甲方無意購買該筆土地，則應租賃甲方到期滿，倘若乙方堅持賣該筆土地時，乙方須賠償甲方投資在該筆土地上建築物之損失」，特別載明出租人即陳炳輝在租賃期間如欲出賣租賃土地，應先通知承租人即上訴人是否優先承購，並負有使上訴人得使用收益至租賃期間屆滿義務，否則應負損害賠償責任。若其等在系爭租賃約書簽訂前已口頭成立租賃契約，租賃235地號土地及系爭鐵皮屋所占用236地號土地之系爭土地之情為真，以雙方在系爭鐵皮屋興建完成之後始行訂立系爭書面租賃契約之時序而論，其等訂立系爭租賃契約書之目的係為確保租賃契約之履行，為達訂立書面契約目的，並避免事後徒增租賃土地範圍疑義可能產生之紛爭，依一般社會通念，定會於訂立書面契約時，將口頭約定承租系爭土地一節明文載入系爭租賃契約內方合乎常理，惟系爭租賃契約上就陳炳輝出租系爭土地之相關記載，卻付之闕如。
⑵又本院調取236地號土地執行卷宗（本院91年度執字第7598
號），在執行程序中，均未見上訴人及陳炳輝向本院執行處陳報其等間就該執行土地有租賃關係存在；另於邱裕仁拍定取得235地號土地後，關於上訴人租金之支付，陳炳輝證述：伊跟陳添成說租金要付給新地主，延續當時給伊的租金數額，沒有變動等語（見原審卷第60頁）。倘若上訴人與陳炳輝間就系爭土地有租賃關係存在，其何以將應歸屬其所有之系爭土地之租金交由非權利人之邱裕仁收取，此亦與常情有違。
⑶基上，陳炳輝證述其與上訴人間就系爭土地以口頭方式成立
租賃契約等語即非可採，是上訴人抗辯其與系爭土地原所有權人陳炳輝間就系爭土地有租賃關係存在，自無足取。
㈡、本件無民法第425條及第451條規定之適用，被上訴人得請求上訴人將系爭土地上之地上物拆除，並返還土地。
⒈上訴人抗辯其就系爭土地之占有權源為租賃關係之抗辯，惟
依其所提系爭租賃契約及陳炳輝證述，既不能證明其與系爭土地原所有權人陳炳輝間就系爭土地有租賃關係存在，從而，被上訴人自無所謂民法第425條繼受陳炳輝與上訴人間租賃契約可言，上訴人執此抗辯，自有未合，無足為取。
⒉上訴人復主張兩造間有民法第451條租約默示更新之適用云
云。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文。上開規定係以有租賃契約存在且期間屆至，出租人不即表示反對意思表示為要件，而兩造間就系爭土地無租賃關係存在，業經認定如上，且上訴人自承：236地號土地拍賣後，陳坤榮即向伊要求拆除系爭土地上之地上物，或向陳和星承租，伊則要求陳和星給予搬遷費，因商議後未果，伊未曾給付租金予陳和星等語（見本院卷第
187頁反面）。是以，兩造間既無租賃關係存在，陳和星於拍賣後已向上訴人請求拆除地上物，並無不為反對意思表示，上訴人抗辯兩造間有租賃契約之默示更新成立不定期租賃關係，核與前揭規定不符，而非可採。故上訴人占用系爭土地，並無合法使用之權源，為無權占有，堪予認定。
⒊上訴人另辯稱被上訴人為權利濫用云云。惟查，按民法第14
8條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第
105號判例意旨參照）。本件被上訴人為系爭土地之所有權人，其基於所有權人之地位主張遭上訴人無權占用系爭土地，起訴請求上訴人除去侵害、返還土地，乃合法行使其所有權，尚難認被上訴人提起本件訴訟係以損害上訴人為主要目的；又上訴人所有系爭鐵皮屋係以鐵皮、鋼板、鋼柱等建材搭蓋而成之建物，有勘驗筆錄及照片可佐，依現今之施工技術、建築工法，將占用系爭土地之一部分鐵皮建物拆除應無困難，並不致影響系爭鐵皮屋整體結構之安全，此為民事執行實務所常見，上訴人抗辯被上訴人請求其拆屋還地係屬權利濫用云云，顯屬誤會，無可憑採。
⒋此外，上訴人復未提出其他證據證明有何合法占有系爭土地
之權源，則上訴人以前揭地上物占有使用被上訴人所有之系爭土地，即屬無權占有，堪以認定，是以，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應拆除系爭土地上之地上物並將土地騰空返還被上訴人，即屬有據，應予准許。
㈢、被上訴人得請求上訴人給付相當租金之不當得利。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。經查，本件上訴人無權占有系爭土地之事實，業已認定如前，則依上開說明，其於占用系爭土地期間即可消極減免應支付使用該土地之代價，而因此獲得相當於土地租金之利益甚明，且致土地所有人受有同額之損害，亦堪認定。是以，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人返還無權占用系爭土地期間相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉按土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過
土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此一規定依土地法第105條，於租用基地建築房屋亦有準用，是上開法律規定應可據為本件計算不當得利數額之衡量標準。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。次按土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文。經查，上訴人占用236地號內之系爭土地面積為86平方公尺，而236地號土地於97年至101年之公告地價每平方公尺為190元、10
2年至103年之公告地價每平方公尺為270元，有屏東縣公告土地現值/公告地價查詢結果表在卷可佐（見原審卷第78頁），又兩造同意按103年度申報地價（即公告地價百分之80）每平方公尺216元按年息百分之10計算相當於租金之不當得利，則據此計算上訴人無權占用系爭土地受有相當於租金之利益按年為1,858元（計算式：86×216×10%＝1,85
8），故被上訴人各得請求上訴人給付如下所示不當得利之金額：
⑴陳和星部分：陳和星請求自起訴日往前回溯5年即自97年10
月8日起至102年10月7日止相當於租金之不當得利，惟被上訴人已於102年9月30日成立分管契約，其中上訴人現占用之系爭土地坐落於李佳育所分管範圍內，是陳和星所得請求不當得利之期間應為自97年10月8日起至102年9月29日止；又陳和星於102年9月16日因買賣而將所有236地號土地應有部分2分之1移轉登記予李佳育所有，是自102年9月16日至102年9月29日止陳和星得請求之不當得利僅得按其應有部分2分之1之權利而為請求，故陳和星請求上訴人給付自97年10月8日至102年9月29日不當得利數額9,212元（詳後附計算式）。
⑵李佳育部分：李佳育請求自102年9月16日起至返還系爭土
地之日止按年給付相當於租金之不當得利，而李佳育之應有部分為2分之1，並於102年9月30日與陳和星訂立分管契約，上訴人所占用系爭土地坐落於李佳育所分管範圍。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。上訴人現仍無權占用系爭土地，且未曾支付任何對價，上訴人顯有到期不履行給付相當於租金之不當得利之虞，為免日後一再起訴請求，李佳育有預為請求之必要，故李佳育請求上訴人給付自102年9月16日至103年9月15日止之不當得利為1,820元，及自103年9月16日起至返還系爭土地之日止，按年給付1,858元之不當得利。
⑶關於上開給付相當於租金之不當得利利息之計算：本件上訴
人對被上訴人所負返還不當得利之債務，核屬無確定期限之債務，故陳和星請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即10
2年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。至李佳育請求給付法定遲延利息部分，按將來給付之訴，係預先請求法院判決上訴人應於日後為給付之訴，因其尚未屆清償期，自無給付遲延之情形。李佳育上開請求之不當得利，其中自103年9月16日起至返還系爭土地之日止按年給付1,858元之不當得利係屬預為之請求，則其履行期尚未屆至，即未發生遲延責任，是李佳育所得請求之法定遲延利息應為102年9月16日至10
3年9月15日之不當得利1,820元自103年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權及同法第179條不當得利請求權，請求判令上訴人如原判決主文第1至3項及第5、6項所示部分，為有理由。原審予以准許，並依被上訴人之聲請准供擔保宣告假執行，如原審主文第六項。核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、上訴人聲請傳喚陳炳輝、 李世明 、 陳振芳 等人欲證明系爭鐵皮屋之興建日期、及於查封236地號土地前業已存在，然前揭事實為兩造所不爭執（見本院卷第162頁），且系爭鐵皮屋何時存在，並無從證明上訴人為有權占有，自毋傳喚之必要；另上訴人請求調閱本院91年度執字第7598號卷、91年度執字第6825號卷，然上開2執行卷因逾保存年限銷毀，無從調閱，此有本院調案申請證明在卷可憑（見本院卷第33至36頁），併予敘明。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經核與判決結果無影響，不另論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年12月2日
民事第三庭審判長法官潘快
法官呂憲雄法官陳怡先右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國104年12月7日
書記官徐建功■計算式：
(1)陳和星部分：相當於一年租金之不當得利：1,858元97年10月8日至102年9月29日止計4年11個月又22日之不當得利共為：（1858×4）＋（1858÷12×11）＋（1858÷365×8）＋（1858÷365×14÷2）＝9,212元
(2)李佳育部分：
102年9月16日至103年9月15日止計1年不當得利為：（1858÷365×14÷2）＋（1858÷12×11）＋（1858÷365×16）＝1,820元