裁判字號：臺灣士林地方法院94年訴字第1220號民事判決
裁判日期：民國95年07月10日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決94年度訴字第1220號原告台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○被告乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國95年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告主張：被告原係受僱於原告之不動產仲介銷售業務人員，其於民國92年7月間居間訴外人 鄭明 和買受 蘇基榮 所有坐落台北市○○區○○段2小段第278地號土地（權利範圍4分之1）暨門牌台北市○○○路○段○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房地），買賣雙方旋即簽訂不動產買賣契約完成交易。嗣 鄭明和 於92年11月間，發現系爭房地有鄰損傾斜之瑕疵，認交易當時被告及出賣人蘇基榮隱瞞系爭房地之瑕疵致其損害，因被告係原告之受僱人，鄭明和乃訴請蘇基榮、蘇 李阿修 （即蘇基榮母親）及原告應負損害賠償責任，由本院93年度重訴字第69號事件予以受理。經查，被告執行職務，確有隱瞞系爭房地上開瑕疵，且未盡注意義務做房屋現況之調查，致現況說明書製作不完備，對鄭明和交代不清，更向鄭明和誑稱轉手可獲淨利新台幣（下同）100萬元之不法情事，已侵害鄭明和之權益。嗣上開訴訟事件，兩造成立和解，原告因而賠償鄭明和100萬元，爰依民法第188條第3項規定，訴請被告賠償原告上開損害。並聲明：㈠被告應給付原告
100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於居間系爭房地之買賣時，賣方並未告知有鄰損瑕疵之情形，其已善盡注意義務製作房屋現況調查，系爭房地外觀上並無瑕疵，且當時賣方係以正常之租金行情6萬5千元出租他人使用中，無從得知有瑕疵之問題，其無隱匿瑕疵之事實，其後鄭明和至銀行辦理貸款，才以電話告知系爭房地有問題，被告即向店長說明，故系爭房地沒法再賣，當時狀況不明，被告詢問賣方，賣方表示沒有問題；被告並未表示或擔保轉手即可獲淨利100萬元，鄭明和買受系爭房地後再簽委賣契約係4個月期間，再委賣之初，並不知系爭房屋有狀況，100萬是鄭明和轉賣希望賺100萬元以上，被告表示100萬元以上太多，後來以加100萬元計算委賣價格，但不表示一定可以該價格出賣；依民法第565條、第56
7條等規定，被告應負責者，僅為確定賣方委託契約為真實、賣方有房屋所有權、履行能力等事項，至於系爭房地是否有瑕疵並非被告之責任。被告在買賣雙方之居間及合約之簽訂上並無疏失，原告未經被告參與或同意，自行與鄭明和達成和解，其賠償與被告無涉，不得向被告求償。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠被告原係受僱於原告之業務人員，曾於92年7月間以原告受
僱人身分，居間訴外人鄭明和買受蘇基榮所有、坐落台北市○○區○○段○○段第278地號土地（權利範圍4分之1）暨門牌台北市○○○路○段○○巷○○號1樓房屋。買賣雙方於92年7月28日簽訂不動產買賣契約書，約定總價款1,858萬元，並於同年8月間完成價金之給付及所有權移轉登記完畢。
㈡嗣鄭明和於93年3月間，對出賣人蘇基榮、 蘇李阿修 及原告
提起訴訟，主張蘇基榮、蘇李阿修隱瞞系爭房屋之瑕疵，並解除買賣契約，請求回復原狀返還價金及損害賠償，另原告之業務代表（即被告）亦明知系爭房屋有瑕疵，故意隱瞞仲介出售無法轉手獲利之該屋，致其投資款受凍結無法續行投資受有損害，而請求賠償，由本院93年度重訴字第69號事件予以受理，嗣兩造於94年5月20日成立訴訟上和解，和解條件約定蘇基榮、蘇李阿修願給付鄭明和150萬元，原告則願給付鄭明和100萬元。
㈢本院93年度重訴字第69號事件審理中，曾囑託台北市結構工
程工業技師公會就系爭房地有無瑕疵、瑕疵發生時間、修復方法、費用、是否影響房價等情予以鑑定，鑑定結果結論為：「⒈鑑定標的物有有向東平均傾斜率約為1/56，大幅超過房屋之傾斜率正常值範圍（約為1/200），除對居住使用造成不便外，鑑定標的物結構體現有抗震能力約降低18%，有危害居住安全之虞。⒉…推測鑑定標的物之傾斜現象主要係由基礎土層長期緩慢之壓密沈陷現象所產生。綜上研判鑑定標的物傾斜瑕疵中之大部分應係發生於00年0月00日之前。
⒊鑑定標的物之傾斜現象建議採扶正方法改善。整棟大樓扶正工程所需費用估計需NT$17,918,200元，鑑定標的物28號
1樓依面積比例分攤計需新台幣貳佰壹拾萬伍仟參佰玖拾捌元…。⒋鑑定標的物之傾斜瑕疵會影響房屋交易價格，惟其影響程度受鑑定標的物所在地段及四周圍環境、生活機能及交通便利性、使用標的、房屋剩餘使用年限，及房屋現況，以及交易雙方之主觀意圖等因素影響，故難以客觀評估其影響程度。惟鑑定標的物既然得以扶正方式改善，且扶正及修復後幾乎可揮戶鑑定標的物原狀及結構安全性，故建議以前述修復工程所需相關費用及施工期間之搬遷、租金、營業損失、室內裝潢修復等費用，作為影響程度之估算依據。」等情。
㈣系爭房地原由出賣人蘇基榮出租第三人 劉宏 為使用，約定租期自92年3月1日起至93年5月31日止，租金每月6萬5千元。
㈤鄭明和於購買系爭房地後，即於92年8月月間再委託原告銷
售，委託銷售期間自92年8月16日起至同年12月16日，委託價格為2,036萬元。
以上事實，有原告所提出人事資料卡、委託銷售契約書、不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書等影本可稽，並經本院調閱93年度重訴字第69號損害賠償事件卷宗予以查明，且為兩造所不爭執，堪以認定。
四、原告主張被告居間系爭房屋之買賣時，有隱瞞系爭房地鄰損傾斜之瑕疵，未盡注意義務做房屋現況之調查，現況說明書製作不完備，對買方鄭明和交代不清，誑稱轉手可獲淨利100萬元之不法情事，侵害鄭明和之權益，原告於上開訴訟事件與鄭明和成立和解，賠償100萬元，得向被告求償等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審酌之爭點，乃在於：被告於執行職務時，是否有務隱匿系爭房屋瑕疵等不法之侵權行為？茲論述如下：
㈠按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。被告既否認其於執行職務時，有對買方隱瞞瑕疵等不法情事，原告自應就其主張之利己事實，負舉證之責。
㈡原告主張上情，無非係以本院93年度重訴字第69號事件原告
鄭明和之主張陳述及其所提出錄音譯文、被告計算轉售金額之手稿、被告於上開事件中之證詞等其主要論據，經查：
⒈買受人鄭明和既為前述事件之原告，乃利益對立之對造當事
人，其於上開事件中之主張陳述，自不得採為認定被告是否有不法侵權行為之主要證據。而被告於上開事件中以證人身分陳述證詞時，亦均否認有事前知悉系爭房地鄰損及傾斜瑕疵之情事，業經本院調卷予以查明。至於鄭明和於上開事件中所提出92年12月1日其與蘇基榮母親蘇李阿修通話之錄音譯文，由其內所載蘇李阿修對話陳述：「沒有傾斜啦」、「不是，這間房子是沒有怎樣啦，沒有傾斜，你就是想要賣…」、「那房子本來就都沒有事情，我才都沒有跟你講。」「有通知（指附近建築施工之建設公司），不過是告訴我房子沒有怎樣，所以市政府那邊都沒有列管。我的兒子也有去會議，聽說沒有怎樣…」、「華那威秀蓋那麼久，我也都不知道，房子有傾斜沒傾斜我也都不知道，房子我也是2月(92年2月)才買的」、「沒有傾斜啦，那房子沒有傾斜啦」等內容觀之，可知出賣方亦否認有知悉系爭房地瑕疵之情，自無從憑以認定被告確有知悉系爭房屋傾斜瑕疵而予以隱瞞之事實。
⒉而關於被告居間系爭房地買賣之情形，當時擔任原告所屬士
東店店長之甲○○到院結證：「（有關鄭明和和蘇李阿修購買中山北路七段14巷28號1樓之房屋買賣你是否知情？）我知道。被告有向他的主管報備，他主管有跟我說，他有簽案子回來就有報備。」、「應該有兩、三人有意願買，被告有要求讓他自己找買主三天，因為這賣方是他簽回來的，是被告要求他的主管跟我說讓他先賣三天，當時我有同意。」、「我記得當時有兩三組，有一組價格比較高，因為被告有先收鄭明和斡旋金，所以他就先成交。」、「（你是否知道該屋有傾斜瑕疵問題？）是後來發生糾紛以後才知道，好像總公司和業務員都有跟我說，當時被告跟我說好像買主要辦貸款時，發現有問題，好像是銀行的人說的，被告應該也是後來才知道有問題。賣主我都沒有接觸過。」、「一般業務員簽回案件，會有一張現況說明書向屋主瞭解現況，並請屋主簽名，原則上以現況說明書為主。」、「（其中第17項是否有損鄰狀況，是指調查何事？）一般是問屋主有無造成鄰居的損害狀況，備註欄的註記是指預售屋還沒有取得使用執照的房子。一般業務員也會上網去查詢有無被市政府列為黃標或紅標的危險建物。如果有的話會告知，如果沒有被列管，就會詢問屋主，否則業務員也無從得知。」、「（系爭建物你是否有到過現場？）有。當時原來是出租營業中，外觀上看不出來有傾斜或其他問題，除了該戶外，左右鄰居也都有人使用，當時現場也沒有任何貼示公告表示房屋有糾紛或其他問題，當時依照地緣關係只知道華納威秀因為抽地下水問題，和天母東路那排大馬路邊的房子有糾紛，巷子裡面的房子就不知道了。也沒有聽說巷子裡面的房子有問題。本件房屋是在巷子裡，距離馬路還有一段距離。」等語。而系爭房地於被告居間買賣期間，確由出賣人蘇基榮出租第三人劉宏為使用中，租金每月6萬5千元之情，亦如前述（參前述三之㈣所載）。衡情，系爭房屋傾斜之瑕疵，須經專業人員鑑定始得知悉，當非外觀可得判斷，參酌上開證人甲○○之證詞，堪認被告應係事後經鄭明和告知始知悉系爭房地涉有傾斜瑕疵之問題，實不足認定被告於居間系爭房屋之買賣時，確有知悉瑕疵而予以隱瞞之情形。又系爭房地係於出租正常使用之狀態，按諸證人甲○○所述之情，由現場狀況、地緣關係等情，亦難以判斷或質疑系爭房地有傾斜瑕疵之虞，而被告所製作房屋產標的現況說明書，亦經委託人即出賣人蘇基榮簽名確認，有原告所提出之房屋產標的現況說明書影本存卷可參，亦不足認定被告確有未盡注意義務，疏於做房屋現況調查之過失情事。
⒊至於原告所主張被告向買方鄭明和誑稱轉手可獲淨利100萬
元乙節，經核，由鄭明和於本院93年度重訴字第69號事件所提出92年11月15日其與被告通話錄音譯文之內容，雖可知被告應有告知鄭明和尚有其他有意願之買主，可得轉賣獲利之情，惟尚不足認定其確有告知或保證轉賣及獲利100萬元之事實，而由前述證人甲○○所述當時有買主兩三組，有一組價格比較高等情，可見系爭房地於當時應有相當之交易行情，鄭明和購買系爭房地之際，被告告知其另有其他有意願買主之情，並非子虛，難認被告確有杜撰之情。再參酌證人甲○○另證述：「我知道鄭明和應該是投資客。我知道他買沒多久就委託我們賣。」、「他（指鄭明和）買了之後，就重新找買主」、「有登廣告。賣主有加價，後來找不到適當價格的買主，印象中我記得是價格原因才賣不掉，如果按照當時的價格，應該是有買主。」、「（你本身有沒有接觸到有意願的買主？）第一手要賣的時候有，那時候買方價格比鄭明和高。」、「鄭明和有付斡旋金，所以優先成交，鄭明和再次委託時，我們連絡原來有意願的買方，後來有的買方是因已經有人買了，就不考慮了，後來因為加價賣不出去。…一般投資客轉賣，都會加價，至於加多少，他們自己會有比率加上去」、「被告是總公司派去士東店支援的沒錯，鄭明和再委賣時，被告已調回總公司，所以案子都在士東店賣」等語，以及系爭房地事後發現涉有傾斜瑕疵之問題，既有標的物瑕疵因素之介入，於標的物之買賣自發生影響，應非鄭明和或被告可得預期。而鄭明和既係投資不動產理財，對於不動產交易市場之變動性及風險性，自有相當之認識及判斷能力，衡情，於未經要約承諾合致之情形，當無確定可轉賣或必然獲利之可能，既屬投資理財，自有相當之風險性甚明。綜上之證據資料，亦不足認定被告確有不實欺瞞鄭明和，致其陷於錯誤之不法情事。
⒋綜據上述，依原告所舉之證據資料，尚不足認定被告於執行
職務，居間系爭房地買賣時，確有隱瞞瑕疵等不法之侵權行為，是原告主張其與鄭明和成立和解之賠償金額，得向被告求償云云，即非有據。
五、從而，原告依民法第188條第3項規定，請求被告給付1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年7月10日
民事第二庭法官施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年7月14日
書記官韓金發