臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
108年度中簡字第1932號
原 告 林倢安
訴訟代理人 廖慧珠
被 告 張嘉玲
訴訟代理人 張天才
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年8月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年12月11日登記取得門牌號碼臺
中市○區○○○街○○○巷○號4樓之2（下稱4樓房屋）之所有
權。4樓房屋之原承租人即訴外人 陳國欽 於107年8月20日向
社區管理員反應4樓天花板滲水（下稱107年滲水事件）。原
告經門牌號碼臺中市○區○○○街○○○巷○號5樓之2（下稱5
樓房屋）前屋主之同意，於107年10月12日委由陽明工程有
限公司（下稱陽明公司）派員進入5樓房屋打鑿抓漏，找出5
樓房屋之熱水管破裂處，並且於一週內接回，原告先支出5
樓漏水處之查修費新臺幣（下同）11,000元。原告另委請奕
勝興業股份有限公司（下稱奕勝公司），負責4樓房屋因天
花板漏水所致損害，為木工修繕、全屋油漆、地板修復、電
燈燒燬、泥作浴室、水泥鋪平、全屋清潔，於107年12月6日
修繕完畢，支出4樓房屋修復費用116,000元。嗣被告經由鈞
院107年度司執字第71056號執行事件（下稱系爭執行事件）
拍定取得5樓房屋，於108年1月20日取得鈞院107年度司執字
第71056號不動產權利移轉證書，於108年1月23日登記為5樓
房屋所有權人。惟原告於5樓房屋拍定前，曾依強制執行法
第81條第1項及第2項第1款之規定向鈞院執行處陳報5樓房屋
有嚴重漏水問題，鈞院於拍賣公告中註記「據拍賣建物樓下
住戶稱該建物有漏水問題，導致該戶裝潢損壞，請應買人注
意」。嗣被告仍有意拍定系爭房屋，被告應就原告上開4樓
修復費用損害116,000元，負賠償之責，爰依民法第184條第
2項本文、第191條第1項、第213條規定，提起本件訴訟等語
，並聲明：被告應給付原告116,000元，及自起訴狀繕本送
達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
二、被告則以：依原告所提之照片，4樓房屋裝潢受損未達全毀
，亦無電器設備毀損之情況。又4樓房屋於107年12月6日前
已進行漏水修繕工程，益證造成本件漏水損害，係在被告10
8年1月20日取得5樓房屋所有權之前，被告就107年間的漏水
事故，無須負工作物所有人的侵權責任，此應由5樓前屋主
負責，與被告無涉等語，資為抗辯，並聲明：(一)原告之訴
駁回。(二)如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免予假執
行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第101至102頁，配合判決書之
製作，於不影響要旨下，調整部分文字用語）：
(一)原告101年12月11日登記取得4樓房屋之所有權。
(二)原告所有4樓房屋之原承租人陳國欽於107年8月20日向社區
管理員反應4樓天花板滲水。
(三)原告經5樓房屋前屋主同意，於107年10月12日由陽明公司派
員進入5樓房屋打鑿抓漏，找出5樓之熱水管破裂處，並且於
一週內接回（見本院卷第37頁），先支出5樓漏水處查修費
11,000元（見本院卷第67頁）。原告另委請奕勝公司負責4
樓房屋就天花板漏水所致損害，為木工修繕、全屋油漆、地
板修復、電燈燒燬、泥作浴室、水泥鋪平、全屋清潔，於10
7年12月6日修繕完畢，原告委由廖慧珠匯款支出92,500元、
及之前已經支付定金23,500元，合計支出4樓房屋修復費用
116,000元（見本院卷第45至47頁）。
(四)被告經由本院107年度司執字第71056號執行事件（即系爭執
行事件）拍定取得門牌號碼臺中市○區○○○街○○○巷○號5
樓之2（即5樓房屋），被告於108年1月20日取得本院107年
度司執字第71056號不動產權利移轉證書，於108年1月23日
登記為5樓房屋所有權人。被告在108年3月26日點交，取得
房屋占有。
(五)本院卷第31至35頁，是原告107年10月委請奕勝公司修繕之
前的照片（詳系爭執行事件執行卷附件三）。
四、本院之判斷：
(一)土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由「工
作物之所有人」負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺
，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已
盡相當之注意者，不在此限。民法第191條定有明文。又損
害賠償之債，必以有損害之發生及有責任原因之事實，並二
者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要
件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字
第481號判例參照）。本件原告主張4樓房屋於107年間因5樓
房屋漏水而受有損害，原告因而支出4樓房屋修繕費用
116,000元請求，爰依民法第184條、第191條第1項、第213
條規定，請求被告給付修復費用等語，惟被告以前詞置辯。
經查：
1.107年滲水事件，因原告於107年10月12日委由陽明公司抓漏
，找出5樓房屋之熱水管破裂處，並於一週內接回後，應已
經不再滲漏。且107年滲水事件所致4樓房屋之損害，原告於
107年12月6日已修繕完畢乙情，為原告所自認。故被告於10
8年1月20日成為5樓房屋所有權人之前，107年滲水事件早已
結束，並未持續、繼續滲漏。本件漏水造成4樓房屋之損害
，係107年12月6日前已發生之損害，在被告108年1月20日取
得5樓房屋所有權之前，故被告並非「工作物之所有人」，
與民法第191條之要件不符。又被告於107年間並非5樓房屋
及其附屬設備（如屋內專用管線）所有人，對於5樓房屋漏
水並無防免之義務，故被告並無過失，不該當侵權行為之要
件。
2.原告固主張其曾在系爭執行事件進行中向本院民事執行處陳
報5樓房屋有漏水之情形，並經本院登載於拍賣公告，被告
知悉5樓房屋有漏水，仍予應買，對於先前漏水所致損害，
應予負責云云（見本院卷第102頁）。然查，①強制執行程
序中之拍賣，性質上屬私法上買賣，即執行債務人出售標的
物予應買人。標的物有漏水，性質上屬物之瑕疵，惟依強制
執行法之規定，拍定人不得主張物之瑕疵擔保請求權。故法
院拍賣公告記載拍賣標的物之現況，目的是要資訊透明，避
免拍定人（應買人）遭受無預期之損害。②應買人縱令知悉
標的物有漏水，仍予應買，對於成為標的物所有權人之前，
對於「過去」、「已結束」之漏水所致之損害，並不因此即
需負責，蓋被告並無防免之義務，此業經本院論述如上。故
原告此部分主張，應屬無據。
3.承上，原告所有4樓房屋於107年12月6日前之漏水原因既非
被告之故意或過失之不法行為所致，且無證據證明原告所受
損害與被告有相當因果關係，原告請求被告負擔漏水修繕費
用116,000元，即屬無據。
⒋至於被告自108年1月20日成為5樓房屋所有權人之後，如有
新發生之漏水事件，且漏水原因若與5樓房屋所有權及其附
屬設備（如專有部分水管）有關，被告自應善盡維護5樓房
屋專有部分。另依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定
：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管
線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒
絕。」，故若4樓房屋所有人為維護、修繕4樓於108年1月21
日以後新漏水所致之新損害，有必要進入或使用5樓房屋內
抓漏（查看漏水原因）及施作防漏工程，5樓房屋所有人不
得拒絕，特此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第184條第2項、第191條第1項、第
213條之侵權行為法律關係之規定，請求被告給付原告116,
000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年8月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月30日
書記官陳采瑜