裁判字號：臺灣高等法院96年抗字第1505號民事裁定
裁判日期：民國96年12月20日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定96年度抗字第1505號
抗告人欣澔企業有限公司
號法定代理人乙○○下列抗告人因與相對人永豐商業銀行股份有限公司、甲○○間請求清償債務強制執行事件，對於中華民國96年7月27日台灣桃園地方法院95年度執字第24496號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理由
一、本件抗告人主張略以：㈠原法院就相對人即債務人甲○○所有、桃園縣桃園市○○段
○○○○號、所有權應有部分1萬分之119土地、及坐落於其上之1865建號即門牌號碼桃園縣桃園市縣○路○○○巷○弄○○號建物（含共同使用部分1914建號）予以拍賣，抗告人為該不動產之承租人，經原法院於民國96年4月18日以執行命令將該租賃權予以除去。惟抗告人之租期尚未屆滿，且按月支付租金，租賃權應受保護。
㈡本件不動產以第二拍底價新台幣（下同）536萬元拍賣，仍
高於抵押債權額，故本件租賃權之存在，並不影響抵押權。又債務人前已向債權人即相對人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）清償部分貸款，且抗告人依原法院支付轉給命令已將租金直接支付相對人永豐銀行，則相對人所餘債權額並未高過第三拍底價428萬8,000元，抵押債權之受償不受影響。
㈢抗告人之租約業經公證在案，租賃期間自93年9月1日起至98
年8月31日止，抗告人於系爭房屋亦實際從事公司業務經營，所費不貲，今系爭租約租期尚餘二年，如斷然除去抗告人之承租權，抗告人之損失將求償無門。且第三拍底價定為428萬8,000元仍高於市價，縱除去租賃權亦極可能無人應買，且抗告人之租約租期僅剩二年，如經拍定以至拍定人受權利移轉，租期亦即將屆至，由拍定人考量是否應另行與抗告人簽訂租約出租給抗告人或終止租約，得保障抗告人之租賃權，亦不損拍定人權益。惟原裁定以系爭租賃關係，已影響相對人永豐銀行抵押債權之受償為由，除去系爭租賃權，尚有未當。爰提起抗告請求廢棄原裁定，並廢棄原法院96年4月18日之執行命令等語。
二、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響（民法第866條意旨參照）。又不動產所有人於設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，致抵押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。
三、經查本件債務人於93年2月12日將系爭不動產設定第一順位本金最高限額抵押權510萬元與台北國際商業銀行股份有限公司（嗣變更組織為相對人）後，復將系爭不動產出租予抗告人，租賃期間自93年9月l日起至98年8月31日止。而相對人永豐銀行於95年7月25日主張對債務人有425萬元本金及利息、違約金債權，聲請就系爭不動產強制執行，而系爭不動產鑑定價格為657萬6,392元，原法院拍賣公告遂以系爭不動產有上開租賃關條存在之現狀，訂拍定後不點交為拍賣條件，於96年4月3日以底價（含土地）670萬元定期第一次拍賣，因無人應買而未拍定。復於96年6月26日以原底價百分之八十為底價（含土地）536萬元定第二次拍賣，亦因無人應買而未拍定。若繼續執行第三次拍賣，則底價應為428萬8,000元（536萬元×80%＝428萬8,000元），有借款明細表、土地及建物登記謄本影本、他項權利證明書、不動產鑑定報告書、公證書、房屋租賃契約、拍賣公告及不動產拍賣筆錄、相對人聲請狀在卷可稽（見原法院卷第8、10、15至17、
35、84至85、88至89、104、164至165、192、201頁)。
四、按法院拍賣不動產時，應買人所以願投標，通常係以應買後能取得標的物之占有使用為其目的，倘抵押物有長期租賃關係存在，因拍定後不能即時取得該標的物之占有使用，自將降低應買者之意願，影響拍賣價金，致抵押權人無法滿足實現其抵押權，故租賃權之存在當然影響抵押債權之實現。另抗告人依原法院支付轉給命令給付相對人之金額僅2萬元，有陳報狀2份可稽（見原法院卷第82、140頁），但相對人永豐銀行之抵押債權僅獲得部分清償，無法全部滿足。抗告人雖復稱債務人曾清償部分債務，但未舉證證明之。又抗告人主張：第三拍拍賣底價428萬8,000元仍高於市場價額，縱除去租賃權亦極可能無人應買云云，僅屬推測之語，並不足採。且抗告人與債務人間之租賃關係自93年9月1日開始，其立約仍在系爭房地之抵押權設定之後，是原法院依相對人永豐銀行之聲請，除去抗告人就系爭房屋之租賃權，並駁回抗告人之聲明異議，依法亦無不合。綜上所述，抗告人指摘原裁定不當，聲明廢棄，實屬無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
中華民國96年12月20日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官周美月法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣１千元。
中華民國96年12月25日
書記官廖艷莉