中壢簡易庭109年度壢簡字第1075號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決

109年度壢簡字第1075號

原告 蔡國賢

訴訟代理人 方怡靜 律師

被告 劉美 香

居桃園市○○區○○里○○路000巷00○0號

陳俊淇

陳○○（真實年籍姓名詳卷）

兼上一人之

法定代理人張○○（真實年籍姓名詳卷）

兼上三人之

訴訟代理人 陳馨相

上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國111年6月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告丙○○應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上如附件桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部分、面積一百六十七點七平方公尺之地上物拆除騰空，並將上開土地全部返還原告。

二、被告丙○○應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○○○號建物遷出；被告甲○○、乙○○、張○○、陳○○應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○弄○○○○號建物遷出。

三、被告丙○○應自民國一百一十年一月十一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳佰參拾元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。　

五、訴訟費用由被告丙○○負擔。

六、本判決原告勝訴部分得假執行。　

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

　　事實及理由

壹、程序事項

一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」

二、查本件原告起訴時訴之聲明為：「(一)被告甲○○應將坐落於桃園市○○區○○段00000地號土地(下稱系爭土地)上如附件桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部分，面積167.70平方公尺之地上物(下稱系爭地上物)拆除騰空，並將系爭土地全部返還原告。(二)被告甲○○及被告乙○○應自坐落於系爭土地上，門牌號碼分別為桃園市○○區○○路000巷0弄0000號房屋(下稱48-1號建物)及桃園市○○區○○路000巷0000號之房屋(下稱47-1號建物)遷出。(三)被告甲○○及被告乙○○應連帶給付原告新臺幣(下同)3,070元，及自本起訴狀送達之翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息。(四)被告甲○○及被告乙○○應自本起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地返還之日止，依實際占用面積按年以當年度申報地價年息10％計算之金額給付原告，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(五)願供擔保請准就第一、二、三項之聲明宣告假執行。」嗣原告於審理中陸續追加被告丙○○、張○○、陳○○，並追加、變更訴之聲明，其最後先備位訴之聲明如附表所示。而被告甲○○、乙○○、張○○、陳○○(4人合稱被告甲○○4人)及丙○○於言詞辯論期日無異議而為本案言詞辯論，依上揭規定視為同意追加，自應准許。

貳、實體事項

一、原告主張：　　

(一)系爭土地原為被告甲○○所有，其上並有系爭地上物，系爭地上物包含二棟未經辦理所有權第一次登記(下稱保存登記)之47-1號、48-1號建物(合稱系爭建物)及附屬建物、鴿舍，而原告於民國109年3月17日經拍賣程序取得系爭土地所有權，然系爭地上物無權占用系爭土地，致原告無從對系爭土地為使用收益，原告自得請求拆除系爭地上物。被告丙○○固主張其自被告甲○○受讓系爭地上物之事實上處分權，然系爭地上物之事實上處分權人為何不明確，尚待法院認定，未免日後執行發生爭議，故以主觀預備合併方式，請求被告甲○○或乙○○或丙○○拆除系爭地上物，並返還系爭土地。又47-1號建物現由被告丙○○占有使用、48-1號建物現由被告甲○○4人共同占有使用，原告自得請求被告丙○○應自47-1號建物遷出，被告甲○○4人應自48-1號建物遷出。另被告以系爭地上物共同無權占有原告所有之系爭土地，無法律上原因受有使用系爭土地之利益，原告得請求相當於租金之不當得利。而被告丙○○自承其每月以3,000元將48-1號建物出租予被告甲○○4人，故以每月3,000元計算占有系爭土地之不當得利，而自109年3月17日原告取得系爭土地，迄111年1月16日，共計23個月，爰請求被告丙○○、甲○○4人連帶相當於租金之不當得利6萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利3,000元。

(二)又系爭土地之原所有權人固為被告甲○○，但系爭地上物之原事實上處分權人並非被告甲○○，且系爭土地使用分區及編定為「山坡地保育區、農牧用地」，本質上非供建築房屋使用，隨時有因違法遭拆除之危險，與民法第425條之1欲達到兼顧土地與房屋所有人權利、減少自行協商之交易成本、避免房屋拆除而有害社會經濟之目的不符，故本件無民法第425條之1推定租賃關係之適用。縱使法院認本件有推定租賃關係，原告得依土地法第103條第2款、第114條第2款、民法第458條第2款之規定終止租賃契約，原告並以111年1月3日民事綜合言詞辯論意旨狀作為終止租賃契約之意思表示，終止租賃契約後，原告依法亦得請求拆屋還地。

(三)倘如法院認定本件有推定租賃關係，而原告終止租賃契約不合法，則以第三備位聲明請求核定被告丙○○、甲○○、乙○○就使用系爭土地自109年3月19日起每月租金11,600元，並命被告丙○○、被告甲○○、被告乙○○為給付。

(四)爰依所有物返還請求權、不當得利及侵權行為之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明如附表所示先備位訴之聲明。

二、被告則以：

(一)被告甲○○4人：被告甲○○係以48-1號建物擔保向被告丙○○之借款，而被告丙○○讓伊等借住於48-1號建物內等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

(二)被告丙○○：原本系爭建物及系爭土地皆為被告甲○○所有，先由被告甲○○將上開建物賣給伊，伊係上開建物之事實上處分權人，伊友情提供48-1號建物給被告甲○○4人居住，並沒有受取任何租金。而上開土地拍賣給原告時，並未通知伊，伊希望將系爭地上物賣給原告，或向原告承租系爭土地，或與原告一起將系爭土地及系爭地上物出賣給第三人等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭土地原為被告甲○○所有，原告於109年3月17日經拍賣程序取得系爭土地所有權，系爭土地上有未辦保存登記之系爭建物及附屬建物，47-1號建物現由被告丙○○占有使用、48-1號建物現由被告甲○○4人共同占有使用等情，有本院不動產權利移轉證證書、系爭地上物現場照片、系爭建物稅籍證明書、系爭土地登記謄本、異動索引在卷可稽(見本院卷第10至20頁、30頁、32至37頁)，此部分之事實，堪以認定。

四、得心證之理由：

(一)原告先位及第一備位聲明，分別請求被告甲○○、乙○○拆除系爭地上物無理由：

　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。未辦建物所有權第一次登記之房屋，須出資之原始建造人始能取得所有權，現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權。末按原告起訴請求被告拆除系爭地上物，自應就被告對系爭地上物享有所有權或事實上處分權之事實，負舉證之責任。倘原告未能舉證證明此項事實，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院91年度台上字第1909號判決意旨參照）。

2.經查，原告主張被告甲○○或乙○○或丙○○為系爭地上物之事實上處分權人，而被告丙○○自陳其係系爭房屋之事實上處分權人(見本院卷第118頁)，被告甲○○4人亦表示系爭地上物事實上處分權人現為被告丙○○等語(見本卷第118頁反面)，可見兩造就系爭地上物事實上處分權人為被告丙○○等情並不爭執，復參系爭建物稅籍證明書所載納稅義務人亦為被告丙○○(見本院卷第30頁)，堪信被告丙○○為系爭地上物之事實上處分權人，故依前揭說明，原告僅得請求被告丙○○拆除系爭地上物，其先位請求被告甲○○拆除系爭地上物及第一備位聲明請求被告 陳馨香 拆除系爭地上物，核屬無據，應予駁回。

(二)系爭地上物與系爭土地有推定租賃關係：

　1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。且未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事判決要旨參照）。

　2.經查，被告甲○○於100年12月27日因買賣而取得系爭土地，另系爭建物自101年3月起課房屋稅，納稅義務人為被告甲○○，嗣後被告甲○○於107年1月22日將稅籍登記移轉至被告丙○○，有系爭土地異動索引、系爭建物房屋稅籍記錄表、歷次稅籍變更紀錄表在卷可稽(見本院卷第35頁、第126頁、第143頁)。次查，被告甲○○自101年1月4日起即設籍於48-1號建物，有個人戶籍資料查詢結果在卷可稽，且被告丙○○於本院審理時亦稱因被告 陳俊湘 有債務，所以將系爭建物賣給伊等語(見本院卷第118頁)，由上開證據資料可知被告甲○○原為系爭建物之事實上處分權人及系爭土地之所有權人，其將系爭建物之事實上處分權及系爭土地之所有權，先後分別讓與被告丙○○及原告，是依前揭說明，有民法第425條之1第1項規定之適用，而推定在系爭建物得使用期限內，對於系爭土地存有租賃關係。

　3.至原告主張47-1號建物97年11月5日門牌初編時，被告甲○○尚未成年、48-1號建物101年門牌初編時，被告甲○○尚未滿23歲，遑論系爭建物興建完成日應更早於門牌初編時，難認被告甲○○時有出資興建房屋之資力與能力，被告甲○○顯非系爭建物原事實上處分權人云云(見本院卷第136頁及反面)。惟查，卷內固無證據證明被告甲○○出資興建系爭建物而為事實上處分權人，然此非當然否定被告陳俊湘為事實上處分權人，而被告陳俊湘自101年3月起為系爭建物之納稅義務人，且自101年1月4日起即設籍於48-1號建物，迄原告提起本件訴訟時，無證據證明其他人主張為系爭建物事實上處分權人，堪信被告甲○○為系爭建物原事實上處分權人。況若原告否認被告陳俊湘為系爭建物之原事實上處分權人，其自無法讓與事實上處分權人予被告丙○○，則被告甲○○、丙○○皆非事實上處分權人，而原告又未提出被告乙○○為事實上處分權人之證據，則原告之先位、第一、第二備位聲明，分別請求被告陳馨香、甲○○、劉美相拆屋還地，顯然無據，與其主張自有前後矛盾之處。是以，被告甲○○為系爭建物原事實上處分權人，堪以認定。

(三)系爭建物與系爭土地租賃關係嗣已終止：

　1.按耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者，民法第458條第2款定有明文。又本條例用辭定義如下：耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例地3條第11款亦有明文。

　2.經查，系爭土地使用分區為山坡地保育區，有系爭土地登記謄本附卷可參(見本院卷第32頁)，核屬農業發展條例第3條所稱之耕地。而系爭建物與系爭土地推定租賃關係，已如前述，然參卷內現場照片及系爭建物設立門牌及稅籍之時間，可知系爭土地係建築系爭建物使用，足徵系爭土地長期未耕作且已繼續一年以上，而被告亦未提出渠等有耕作事實之證據，是原告主張依民法第458條得終止租賃契約，並以綜合言詞辯論意旨狀送達作為終止租賃契約之意思表示，應屬有據。查上揭綜合言詞辯論意旨狀係於111年1月10日送達被告丙○○，有本院送達證書附卷可參(見本院卷第141-3頁)，是系爭建物與系爭土地之租賃關係業於111年1月10日終止，系爭建物自斯時起，即屬無權占用系爭土地，原告依民法第767條之規定，請求被告丙○○拆除系爭地上物，並返還系爭土地，應屬有據。

　3.次按遷讓係指停止占有而言，所謂返還，係指將占有之土地交付所有權人而言，前者之遷讓為後者交付之階段行為，土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，於獲得勝訴之判決時，固應許其本於土地所有權之作用，對於占有房屋之第三人一併請求其自房屋遷出，以便地上房屋所有人拆除房屋，而遂土地所有人收回土地之目的（最高法院82年度台上字第1388號、88年度台上字第2006號判決意旨參照）。查被告甲○○4人，雖因與被告丙○○間有租賃或使用借貸契約而得使用、占有48-1號建物，然此租賃或借貸契約為債權契約，依債之相對性原則，尚不得據此對抗契約外之第三人即原告，是此租賃或借貸契約不得作為被告甲○○4人占有系爭土地之正當權源，則原告請求被告丙○○拆除系爭地上物，並將上開占用土地返還原告之同時，一併請求占有使用47-1號建物之被告丙○○、占有使用48-1號建物之被告甲○○4人自該等建物遷出，自屬有據。

(四)原告僅得請求被告丙○○返還相當於租金之不當得利：

　1.按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談（最高法院民事判決102年度台上字第232號判決意旨參照。

　2.查被告甲○○4人非系爭地上物之事實上處分權人，已如前述，是被告甲○○4人縱屬48-1號建物占有人，因本件無權占有系爭土地者為系爭建物事實上處分權人即被告丙○○，被告甲○○4人所受之利益，與原告所受損害之間，並無因果關係，原告即不得依不當得利之法律關係，請求被告甲○○4人給付相當於租金之損害。

　3.次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定；又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第105條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地之租金，亦按土地申報地價年息10％為限。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號民事判決意旨參照）。

　4.查系爭建物與系爭土地之租賃關係於111年1月10日終止，已如前述，故被告丙○○自111年1月11日起繼續占有系爭土地對原告而言，係無權占用系爭土地，獲有相當於租金之利益，致使原告受有無法使用系爭土地之損害，原告依不當得利法律關係請求被告丙○○給付自111年1月11日起至返還系爭土地之日止，按月相當於租金之不當得利，應屬有據，至被告丙○○111年1月11日前占有系爭土地，並非無權占有，原告請求被告丙○○給付相當於租金之不當得利6萬9,000元，則屬無據。

　5.復參酌系爭土地109年申報地價每平方公尺328元，有系爭土地登記謄本在卷可參，又系爭土地屬山坡地保育區，雖鄰近國道1號高速公路，惟距交流道仍有一段距離，且非鄰近市區，生活機能非佳，有現場照片及GOOGLE街景地圖附卷可參(見本院卷第12至21頁)，斟酌系爭土地坐落位置、交通狀況、工商繁榮程度、被告丙○○使用之利益等情，並參照上開規定及說明，認被告丙○○占有系爭土地所受之利益應以申報地價5%計算，而系爭地上物占有系爭土地之面積為167.7平方公尺，故被告丙○○自110年1月10日起至返還系土地之日止，應按月給付原告230元（計算式：328元×167.7平方公尺×5％元÷12月＝230元，元以下四捨五入），及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告逾此數額之請求，為無理由。

　6.至原告雖主張應以被告丙○○出租48-1號建物，每月收取租金3,000元計算相當於租金之不當得利等語。惟查，被告甲○○4人雖於本院110年9月28日審理時稱每月以3,000元向被告丙○○承租48-1號建物等語(見本卷第117頁反面)，惟被告甲○○4人於本院111年1月13日審理時復稱是跟被告丙○○借住等語(見本院卷第145頁反面)，與被告丙○○稱係友情提供被告甲○○4人借住等語相符(見本院卷第145頁反面)。是被告丙○○是否每月以3,000元出租給被告甲○○4人居住、何時開始收取租金等情，尚屬有疑，而原告就此亦未提出證據證明被告丙○○自109年3月17日起占有系爭土地，確實每月收取3,000元之租金，是原告前開主張，自難採信。

五、綜上所述，原告依所有物返還請求權、不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付如主文第1項至3所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本 無庸 原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告， 自無庸 對該聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果

不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項亦有明文。本院審酌原告敗訴部分僅為不計算訴訟標的之不當得利金額部分，是認本件訴訟費用仍應由被告負擔，爰依上開規定，諭知本件訴訟費用負擔如主文第5項所示。

中　　華　　民　　國　　111　年　　7　　月　　13日

中壢簡易庭法官張博鈞

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　7　　月　　13　日

書記官張季容

附表：原告變更後訴之聲明(見本院卷第134頁正反面、145頁正反面)