裁判字號：臺灣新竹地方法院95年訴字第650號民事判決
裁判日期：民國96年05月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決95年度訴字第650號原告世瑩股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳恩民 律師
魏翠亭 律師 魏早炳 律師被告泓進科技股份有限公司法定代理人甲○○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國96年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段新興小段第142地號土地，如附圖所示斜線部分，一樓面積九百五十八點九四平方公尺，暨如附圖所示黃色部分，二樓面積二百三十六點四五平方公尺之建物騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣肆萬玖仟柒佰叁拾肆元，及自民國九十五年八月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十五年八月十三日起至返還主文第一項所示建物之日止，按月給付原告新台幣壹拾貳萬捌仟肆佰捌拾元。
被告應給付原告新台幣叁拾捌萬伍仟肆佰肆拾元及自九十六年三月二十四日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項、第四項於原告分別以新台幣玖拾玖萬元、壹萬陸仟元、壹萬陸仟元、壹拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。按原告提起本件訴訟，其起訴狀原聲明：（一）被告應將門牌號碼編號新竹縣○○鄉○○○路68之1號面積982平方公尺（建物第3棟）房屋全部騰空遷讓交還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）256,960元，及其中128,480元自民國95年8月5日起，其餘128,480元自95年9月5日起，均至清償日止按週年利率百分之6計算之利息。（三）被告應自95年10月1日起至遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付原告128,480元。（四）被告應自95年8月13日起至遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付原告385,440元。嗣本院96年1月26日至現場履勘，並委請地政事務所於同日就原告主張被告應返還之建物範圍實施測量，依該地政事務所所為之複丈成果圖所示，原告主張依依複丈成果被告應返還建物之面積與上開起訴聲明有別，即引前述測量結果更易其前揭訴之聲明第1項為如
主文第1項所示之內容（見96年3月8日民事辯論意旨狀），並分別於95年12月19日及96年3月23日言詞辯論期日，分別變更原起訴狀所載訴之聲明第2、3、4項為主文第2、3、4項所示之內容，核原告所為，係於同一之請求基礎事實下變更其聲明，或擴張及減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許，先予敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：被告於民國94年12月28日起向原告承租坐落新竹縣○○鄉○○段新興小段142號土地上，門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路68之1號，建物第3棟，面積982平方公尺之房屋（下稱系爭房屋），兩造並訂有土地廠房租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自95年1月1日起至95年12月30日止，每月租金128,480元，應於每月5日前繳納，被告並應
1次開足當年租金之分期本票，押租保證金為24萬元，且被告若於終止租約或租賃期滿不交還房屋，應給付以租金3倍計算之違約金。詎被告自95年2月起即未依約給付租金，原告屢經催討均未獲置理，嗣經原告於95年6月9日以湖口新工郵局第88號存證信函，催告被告應給付自95年2月起至同年6月之租金計642,400元，並聲明逾期不付將終止租約，然被告於收受上開存證信函後仍拒不給付，業經原告於95年8月11日以湖口新工郵局第132號存證信函通知被告終止租約等情，是兩造間之租賃關係業已於95年8月12日終止，爰依兩造間之租賃契約、民法第455條、第179條之規定，起訴請求被告應將系爭房屋返還予原告，並給付自95年8月1日起至租約終止前所積欠之租金49,734元（計算式：128,480÷31×12＝49,734）、違約金385,440元（計算式：128,480×3＝385,440）及利息，並自租約終止翌日起按月給付原告相當於租金之損害金等語，並聲明：如主文第1至4項所示之內容。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，已據其提出與所述相符之房屋租賃契約影本、存證信函及收件回執、本票影本、系爭房地謄本及照片4張等件為證，又系爭建物1樓係放置無塵設備及辦公用具，2樓則作為辦公室使用，經本院會同新竹縣新湖地政事務所人員親至現場履勘屬實，製有複丈成果圖在卷可憑；而被告未提出任何聲明和陳述，亦未提出答辯狀以供本院審酌，自堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。查被告承租系爭房屋，約定每月應給付原告128,480元之租金，則被告自應依該租金數額按期給付，惟被告自95年2月起卻拒未給付租金，經原告以95年6月9日湖口新工郵局第88號存證信函催告被告給付所欠95年2至6月共計之5個月之642,400元租金未果，被告積欠租金總額，顯已超過2個月租額，原告再以95年8月11日湖口新工郵局第132號存證信函送達被告為終止租約之意思表示，而前開存證信函係於95年8月12日送達予被告，則兩造租賃關係自該日起即生終止之效。從而，原告本於租賃物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
（三）另兩造租約終止前，被告自95年8月1日起至95年8月12日止所積欠租金為49,734元（計算式：128,480÷31×12＝49,734）元，依系爭租約第3條約定，被告應於每月月初前交付租金，被告未予交付，是原告請求被告給付該累欠之租金及自系爭租約終止之翌日即95年8月13日起按週年利率百分之5計算之利息，應屬有據。又依系爭租約第9條第2款約定，被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，應給付以租金3倍計算之違約金共計385,440元（計算式：
128,480×3＝385,440），是原告請求被告給付385,440元之違約金即自96年3月24日起按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條亦定有明文。而無權占有他人之房屋，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益。最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。經查，兩造間租賃契約業因被告未按月繳納租金，業經原告終止，被告於終止仍占有系爭房屋為使用收益，自屬無權占有，且被告自
95年2日起亦未再給付租金予原告等情，既論述如前，則被告於原告終止租約後仍使用原告所有系爭房屋，即為無法律上之原因，被告受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有相當於房屋租金之損害，且被告之受利益與原告之受損害間有因果關係，依民法第179條之規定，被告自應將其所受不當得利返還原告，又兩造原約定被告承租系爭房屋之租金為128,480元，故原告請求以每月128,480元計算相當於房屋租金之不當利益，尚屬允當。從而，原告請求被告返還自95年8月12日終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付每月128,480元相當於租金利益之損害，即應准許。
五、綜上所述，原告主張被告積欠租金2期以上，已催告交付而未給付，兩造間之租約既已終止，被告應返還租屋，並給付已到期租金、違約金與繼續占有房屋所受相當於租金之利益，應為可取。從而，原告依民法第455條租賃契約終止後租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依系爭租約之約定請求被告給付已到期之租金49,734元及自95年8月13日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，以及違約金385,440元及自96年3月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，另依民法第179條不當得利法律關係，請求被告自租約終止之翌日即95年8月13日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告128,480元，均有理由，應予准許。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年5月30日
民事第一庭審判長法官王銘勇
法官王佳惠法官林佑珊以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年5月30日
書記官龔柏萃