臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1105號
原 告 劉明柱
訴訟代理人 鄧湘全 律師
複 代理人 呂嘉坤 律師
訴訟代理人 孫義先
被 告 摩登新貴大樓管理委員會
法定代理人 吳雨屏
上列當事人間請求確認約定專用權存在事件，本院於民國105年
1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告對於被告就坐落於門牌號碼桃園市○○區○○街○○○
號十二樓之一建物上之頂樓平臺如附圖所示A部分及B部分範圍
之約定專用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經
查，原告起訴時本聲明：確認原告對於被告就坐落於桃園市
○○區○○街○○號12樓之1建物（下稱系爭房屋）上之頂樓
平臺如起訴狀所附使用執照圖說所示玻璃屋範圍部分（標示
為橘色）之約定專用權存在，嗣於審理中更正上開聲明為：
確認原告對於被告就系爭房屋上之頂樓平臺如桃園市桃園地
政事務所104年6月18日桃地所測字第0000000000號函所附
土地複丈成果圖即附圖所示A部分及B部分範圍（下稱系爭
頂樓平臺）之約定專用權存在；原告所為之上開聲明更正，
係依地政機關實際到場測量起訴狀所附使用執照圖說所示玻
璃屋範圍部分（標示為橘色）而為之，非屬訴之變更或追加
，應予准許，合先敘明。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
又該條所謂「即受確認判決之法律上利益」，乃係指因法律
關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險
，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言；反之
，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難
認有受確認判決之法律上利益，最高法院先後闡釋著有42年
臺上字第1031號及52年臺上字第1240號判例意旨，可資參照
。經查，原告主張：伊對於被告就系爭頂樓平臺之約定專用
權存在等語，既為被告所否認，而有爭執，則原告主張之其
對於被告就系爭頂樓平臺之約定專用權之私法上地位，乃有
受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去，因
認原告就本件有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部份：
一、原告主張：
㈠緣原告於民國83年間與訴外人 郭長庚 共同向建來成建設股份
有限公司（下稱建來成公司）買受其所建造位於摩登新貴大
樓（下爭系爭社區）之4棟其中1棟頂樓之系爭房屋，並登
記所有權為分別共有，應有部分各為二分之一。嗣郭長庚將
其系爭房屋所有權應有部分二分之一於94年間再出售並為所
有權移轉登記予原告。
㈡建來成公司當初出售系爭社區之房屋時，與各承購戶之買賣
契約中已就系爭社區之頂樓平臺之4個玻璃屋之約定專用權
定有同意書，而間接就該共用部分成立管理契約，建來成公
司遂將系爭房屋所有權及其上之系爭頂樓平臺之約定專用權
一併出售予身為頂樓住戶之原告及郭長庚，原告於繼受郭長
庚之上開權利後，自對於系爭頂樓平臺有完整之約定專用權
；且系爭社區之原始區分所有權人之特定繼受人均明知或可
得而知此約定專用權之存在；又雖系爭社區之第22屆區分所
有權人會議於104年12月6日乃決議，不同意將系爭社區之
頂樓平臺之4個玻璃屋設定為4位頂樓房屋區分所有權人之
約定專用權，然上開管理契約既未經系爭社區之全體區分所
有權人同意終止，該決議乃違反公寓大廈管理條例第33條第
3款意旨，應為無效。
㈢因被告仍指稱原告侵占系爭頂樓平臺。為此，爰提起本件訴
訟，並聲明：確認原告對於被告就系爭頂樓平臺之約定專用
權存在。
二、被告則以：系爭社區之原始區分所有權人未與建來成公司就
系爭社區之頂樓平臺之4個玻璃屋有專用權之約定，其原始
區分所有權人之特定繼受人自無均明知或可得而知此約定專
用權存在之可能；嗣系爭社區之第22屆區分所有權人會議於
104年12月6日乃決議，不同意將系爭社區頂樓平臺之4個
玻璃屋設定為4位頂樓房屋區分所有權人之約定專用權等語
，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造所不爭執之事實：
㈠原告為位於系爭社區之系爭房屋之區分所有權人，而系爭房
屋位於系爭社區4棟其中1棟之頂樓。
㈡位於系爭社區之頂樓平臺之4個玻璃屋乃係建來成公司所原
始起造。
㈢若上開管理契約存在，則上開管理契約乃未經系爭社區之全
體區分所有權人同意終止。
㈣系爭社區於104年12月6日召開第22屆區分所有權人會議，
並決議不同意將系爭社區頂樓平臺之4個玻璃屋設定為4位
頂樓房屋區分所有權人之約定專用權。
四、至於原告主張：原告對於被告就系爭頂樓平臺之約定專用權
存在，不容嗣後經系爭社區之區分所有權人會議之決議而變
更，且該約定專用權並得拘束系爭社區之原始區分所有權人
及其特定繼受人等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本
件爭點厥為：㈠原告對於系爭社區之原始區分所有權人就系
爭頂樓平臺是否存在約定專用權？㈡若存在該約定專用權，
則系爭社區之原始區分所有權人之特定繼受人是否明知或可
得而知該約定專用權？㈢區分所有權會議之決議可否推翻該
約定專用權之設定？茲分述如下：
㈠原告對於系爭社區之原始區分所有權人就系爭頂樓平臺是否
存有約定專用權？
⒈按公寓大廈管理條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，
依公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項規定，不受公寓
大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限
制，而得以規約、區分所有權人會議決議，或依共有規定成
立管理契約，就屬共用部分之頂樓平臺設定約定專用權。經
查，系爭社區係於82年2月22日建築完成，而於公寓大廈管
理條例施行前取得使用執照之公寓大廈，有系爭房屋之建物
登記謄本暨系爭社區之使用執照各1份在卷可稽，參諸前旨
，系爭社區得不受公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部
分不得為約定專用之限制，而得以規約、區分所有權人會議
決議，或依共有規定成立管理契約，就屬共用部分之頂樓平
臺之4個玻璃屋設定約定專用權，先予敘明。
⒉次按公寓大廈之全體區分所有權人就共用部分之使用、收益
之方法，依民法第820條第1項除書之規定，得訂立管理契
約以決定之，故全體區分所有權人自得就共用部分訂立管理
契約以設定約定專用權之範圍及歸屬。又按公寓大廈之起造
人或建築業者於出售公寓大廈時，在買賣契約中，一方面將
附有共用部分專用權之約款與某些特定承買人簽約而設定之
，他方面作成保留該共用部分專用權之約款而與其餘承買人
簽約，其他承買人既於買賣契約中同意此項條款之約定，應
可視為已承認該約定專用權之存在，而形同全體承買人就該
共用部分間接成立設定約定專用權之管理契約，自應受其拘
束。經查，位於系爭社區之頂樓平臺之4個玻璃屋乃係建來
成公司所原始起造，為兩造所不爭執，已如前述；復參以，
證人即前建來成公司員工 徐瀛豪 到庭具結證述略以：建來成
公司於79年間起與系爭社區之各區分所有權之承買人訂立之
買賣契約內容，均有頂樓平臺約定專用權之同意書作為附件
，於當時頂樓平臺在不影響逃生避難等功能情形下，可以由
頂樓房屋之住戶使用，而頂樓房屋之出售價格比較好，除景
觀好外，還多了頂樓平臺之約定專用權範圍之利用空間，此
頂樓平臺之約定專用權，即會搭配買賣契約所附之頂樓平臺
約定專用權之同意書以設定之，然依當時之交易習慣，於房
屋點交後，建來成公司乃將買方所留存之買賣契約及其附件
收回，承買人自無留存該同意書等語、證人即系爭社區之原
始區分所有權人 林永發 於亦具結證述：依當時80年初之交易
習慣，對於頂樓平臺之使用權都是屬於頂樓房屋之住戶，建
來成公司也有跟伊口頭說明此事，伊與伊之太太方以一坪新
臺幣（下同）20.5萬元購買位於頂樓之房屋，當時非位於頂
樓之房屋一坪約15、16萬元，當時簽定之買賣契約及其附件
已被建來成公司回收，且於伊住居於系爭社區期間，伊使用
頂樓平臺上之原來玻璃屋時，其他住戶均無意見，然伊後來
對於原來玻璃屋作了圍牆，當時被告有些意見，伊遂捐贈一
些現金、物資予被告，被告就沒有提出其他意見等語、證人
即系爭社區之原始區分所有權人之特定繼受人 丁諒發 同具結
證稱：伊與伊之妻子於96年2月間向林永發及其妻子購買，
林永發及其妻子有跟伊說，可以繼續使用頂樓平臺之玻璃屋
，其等以前使用均無問題，林永發並對伊說，他以前有捐錢
及物資予被告等語、證人即系爭社區原始區分所有權人之特
定繼受人 范邵錕 也具結證稱：伊之父親於80幾年左右跟建來
成公司購買頂樓房屋，但其所有權乃登記於伊之姐姐名下，
然現在伊為所有權人，伊曾聽聞父親說，該買賣契約及其附
件有載明頂樓平臺上玻璃屋之約定專用權屬於頂樓房屋之區
分所有權人，然該買賣契約書及其附件已被建商回收等語，
因上開證人之證詞，均互核相符，且合於當時一般交易習慣
，應可採信。可知，建來成公司於79年起已與系爭社區之各
原始區分所有權人以口頭或以買賣契約附件書面約定，在不
影響逃生避難等功能情形下，頂樓房屋之區分所有權人就其
上之頂樓平臺之玻璃屋存有約定專用權，然因該買賣契約書
及其附件已被建來成公司回收，承買人自無留存該同意書。
進而，原告主張：伊對於系爭社區之原始區分所有權人就系
爭頂樓平臺之約定專用權存在等情，堪認為真。
㈡若存在該約定專用權，則系爭社區之原始區分所有權人之特
定繼受人是否明知或可得而知該約定專用權？
按共有人間就共有物訂立管理契約後，共有人之一縱將其應
有部分讓與第三人，在應有部分之特定繼受人知悉或可得而
知有該管理契約之情形，該管理契約對於特定繼受人仍繼續
存在，司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨參照。經查
，系爭社區頂樓房屋之區分所有權人因上開管理契約而就其
房屋上之頂樓平臺之玻璃屋，存有約定專用權，已如前述，
則系爭社區之原始區分所有權人自知悉上開頂樓平臺之玻璃
屋之約定專用權存在之範圍及其歸屬，其等於出售並讓與其
房屋之區分所有權時，依誠信原則，有可能會告知買受人此
情形。又證人林永發乃到庭證述略以：系爭社區頂樓平臺原
始設計就有玻璃屋，伊及伊之家人均有持續使用其頂樓房屋
上之頂樓平臺之玻璃屋等語、證人丁諒發並到庭證述略以：
伊跟伊之太太購買位於頂樓之房屋後，就有使用位於其上之
頂樓平臺之玻璃屋，因林永發及其太太有跟伊等說可以繼續
使用等語、另證人范邵錕亦到庭證稱略以：伊目前為頂樓房
屋之區分所有權人之一，因對於其房屋上之頂樓平臺之玻璃
屋享有約定專用權，伊遂持續占用之，並對之加以修繕等語
；可知，位於系爭社區之頂樓平臺之4個玻璃屋乃係建來成
公司所原始起造，存在已久，且為頂樓房屋之住戶持續占用
中，而買受人在買賣房屋前，一般社會習慣均會先看屋，於
看屋之交易過程中，應可知悉系爭社區之頂樓平臺上有4個
玻璃屋存在，且為他人所占用，而得以預見上開管理契約存
在。足見，系爭社區之原始區分所有權人之特定繼受人於繼
受區分所有權時，乃明知或可得而知上開管理契約之存在，
參諸前旨，該特定繼受人乃受上開管理契約之拘束，原告自
得對該特定繼受人主張其享有系爭頂樓平臺之約定專用權。
㈢區分所有權會議之決議可否推翻前開約定專用權之設定？
按「公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日
施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶
，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此
應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物
管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得
知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體
共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所
有權人會議決議另訂規約而失其效力」，最高法院102年度
台上字第1279號判決意旨可資參照；又「系爭停車位既係原
告向建商買受之停車位，即屬原告之專有部分，原告就其買
受之停車位停放機車，並非存放其他物品，亦未占用公共設
施部分，即未違反停車空間與起造人或建築業者之買賣契約
書或分管契約書使用其約定專用部分。參加人大城大廈管理
委員會不得訂定規約限制所有權人對專有部分之正常使用。
」，臺中高等行政法院96年度簡字第401號判決意旨亦可參
酌；復依公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立之約定專
用部分，依區分所有權人會議之決議變更時，應經使用該約
定專用部分之區分所有權人同意，否則該區分所有權人會議
之決議不生效力，但該約定專用顯已違反公共利益，經管理
委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，公寓
大廈管理條例第33條第3款定有明文。經查，系爭社區雖於
104年12月6日以區分所有權人會議之決議不同意原告享有
系爭頂樓平臺之約定專用權，然上開管理契約既未經系爭社
區之全體區分所有權人同意終止，為兩造所不爭執，已如前
述，為保障人民之依契約法取得之既得權，依前開判決意旨
及類推適用前開法條規定，該區分所有權人會議之決議應為
無效，上開管理契約乃不因此而失其效力。
五、從而，原告訴請確認其對於被告就系爭頂樓平台之約定專用
權存在，洵屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述，並此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年3月10日
桃園簡易庭法官姚葦嵐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月10日
書記官張妤凡