裁判字號：臺灣彰化地方法院96年簡上字第70號民事判決
裁判日期：民國96年10月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決96年度簡上字第70號
上訴人乙○○訴訟代理人 尤榮福 律師被上訴人甲○○丁○○原名：
號丙○○
29號上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年3月27日本院彰化簡易庭第一審判決（95年度彰訴字第9號）提起上訴，本院於96年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人甲○○應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號三樓、面積八十三點二五平方公尺之鋼筋混凝土造建物騰空遷讓予上訴人。
被上訴人丁○○應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號一樓、二樓、四樓、五樓、六樓、面積依序為七十點五五、八十三點
二五、八十三點二五、八十五點零八、七十五點九五平方公尺之鋼筋混凝土造建物騰空遷讓予上訴人。
被上訴人丁○○、丙○○應連帶給付上訴人新臺幣壹萬肆仟元，及自民國九十五年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人丁○○並自民國九十五年十二月十三日起至遷讓第二項所示建物之日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元。
第一、二審訴訟費用新臺幣肆萬壹仟捌佰伍拾貳元，由被上訴人甲○○負擔百分之十六即陸仟陸佰玖拾陸元，另由被上訴人丁○○、丙○○連帶負擔百分之零點九即叁佰柒拾柒元，餘由被上訴人丁○○負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文，而此項規定依同法第436條之1第3項之規定，於簡易訴訟程序事件於上訴時亦有準用。查上訴人於原審起訴時原聲明為：㈠先位部分：⑴被上訴人甲○○應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號3樓、面積83.25平方公尺之鋼筋混凝土造建物騰空遷讓予上訴人；⑵被上訴人丁○○（原名 魏國芳 ）應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號1樓、2樓、4樓、5樓、6樓、面積依序為70.55、83.25、83.2
5、85.08、75.95平方公尺之鋼筋混凝土造建物騰空遷讓予上訴人；⑶被上訴人丁○○、丙○○應連帶給付上訴人新臺幣（下同）45,000元，及自原審準備書㈠狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國95年12月起至被上訴人丁○○遷讓第⑵項所示建物之日止，按月連帶給付上訴人15,000元；㈡備位部分：
⑴同先位部分聲明第⑴項；⑵被上訴人丁○○、丙○○應連帶給付上訴人45,000元，及自原審準備書㈠狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自95年12月起至98年11月止，按月於每月5日連帶給付上訴人15,000元，嗣上訴人提起本件上訴，並於第二審審理時變更減縮先、備位聲明如第五項上訴聲明所示，核與上開條款規定之情形相符，故上訴人變更減縮聲明應予准許，合先敘明。
三、上訴人起訴主張：㈠先位部分⑴上訴人於95年5月間自鈞院94年度執字第16384號執行事件
拍定取得門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號之鋼筋混凝土造六層樓建物（含增建部分；下稱系爭建物）及其坐○○○鎮○○段168之7、169及171之7地號土地所有權全部，並於同年6月13日取得權利移轉證書。嗣經上訴人請求閱覽強制執行卷宗後得知，被上訴人甲○○自93年12月1日起至98年11月30日止，將系爭建物第1、2、4、5、6樓（含增建部分面積依序為70.55、83.25、83.25、85.08、75.9
5平方公尺）部分（不含第3樓），以每月15,000元出租予被上訴人丁○○，並由被上訴人丙○○任承租人之連帶保證人。系爭建物既已由上訴人拍定取得，並已辦畢所有權移轉登記，則被上訴人甲○○自有將仍由其占用之系爭建物第3樓（含增建部分面積83.25平方公尺）騰空遷讓交付上訴人之義務。爰依買賣法律關係請求被上訴人甲○○騰空遷讓系爭建物第3樓。又依民法第425條第1項規定，原告自拍定取得系爭建物所有權起，已成為系爭建物第1、2、4、5、樓租賃契約（下稱系爭租賃契約）之出租人，被上訴人丁○○自95年6月13日起自有依約按時交付租金予上訴人之義務。詎上訴人自上開時點起多次催繳租金，被上訴人丁○○均置之不理，爰另以本件起訴狀繕本之送達為催告被上訴人丁○○給付租金之意思表示。被上訴人丁○○遲至95年9月
5日及9月25日雖分別匯款各15,000元予上訴人，惟扣除上開30,000元可抵95年7、8月份之租金外，仍有95年9、10、11月等3個月租金合計45,000元未付，嗣上訴人於95年11月28日再以存證信函催告被上訴人丁○○給付遲繳之租金，被上訴人於同年月29日收受後僅於同年12月7日由第三人匯入15,000元，尚餘2個月份之租金迄今未付（95年12月份租金亦應於該月5日給付，惟仍未給付），上訴人自得依民法第440條第1、2項規定終止系爭租賃契約，並以於原審提出之95年12月12日準備書㈠狀繕本送達於被上訴人丁○○時即95年12月12日為終止系爭租賃契約之意思表示，故系爭租賃契約已於95年12月12日日合法終止。系爭租賃契約已終止，惟被上訴人丁○○迄今仍未返還租賃物，爰依民法第455條、第767條規定由鈞院擇一判決，請求被上訴人丁○○騰空遷讓系爭建物第1、2、4、5、6樓。另上訴人合法終止系爭租賃契約後之96年3月20日（此時已經原審辯論終結），被上訴人丁○○又給付16,000元，經扣抵後，迄今尚欠租金14,000元，故依據租賃法律關係請求被上訴人丁○○給付積欠之租金14,000元暨自上開準備書㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人丙○○為系爭租賃契約之連帶保證人，依租賃、連帶保證法律關係，其就欠租部分自應與被上訴人丁○○負連帶清償責任。另系爭租賃契約既已終止，被上訴人丁○○已無法律上之原因而繼續占用系爭建物第1、2、4、5、6樓，屬無權占有，其每月獲有相當於租金之不當得利，亦屬因故意或過失不法侵害上訴人所有權之行為，致上訴人每月受有相當於租金之損害，爰依民法第179條、第184條第1項規定由鈞院擇一判決，請求被上訴人丁○○自95年12月13日起至遷讓上開租賃物之日止，按月給付相當於每月租金15,000元予上訴人。至於被上訴人丁○○於原審所述租金已預付予被上訴人甲○○云云，不足採信，上訴人否認。
⑵按強制執行程序所拍賣之不動產是否點交，依現行民事執行
處辦理強制執行事件實務，係以拍賣公告上有無註明「拍定後點交」為準，如拍賣公告上未註明「拍定後點交」，縱拍賣標的物為債務人占有，執行法院依拍賣公告之記載亦不會受理拍定人點交之請求。換言之，於此情形，拍定人並無法直接依強制執行法第99條規定請求執行法院將拍賣不動產點交予拍定人。且原審判決後，上訴人曾向鈞院民事執行處聲請就系爭建物第3樓部分為點交之程序，鈞院執行處覆以：
「本院拍賣公告備註第七點所載本件拍定後不點交，台端聲請與公告間存有誤會，無法辦理」等語，足證系爭建物第3樓部分確實無法聲請鈞院點交。又不動產承買人本有依民法第348條規定請求出賣人交付買賣標的物之權利，並依買賣關係請求其他可能發生之契約上義務，屬可單獨存在之請求權，其與請求執行法院點交之權利，為競合之關係，並非互為排斥。準此，原審以上訴人可自向執行法院聲請點交，無庸再行訴訟為由駁回上訴人該部分之請求，應非適法。
⑶系爭租賃契約為定期租賃契約，並無土地法第100條之適用
，故無所謂押租金應先「扣抵未繳租金」之情形。又參酌最高法院65年臺上字第156號判例意旨，系爭不動產既係上訴人由執行法院拍定而來，未曾繼受原承租人與出租人間之押租金契約，更未受有押租金之交付或移轉，是該押租金契約之效力自不及於上訴人（即新出租人）。原審未究明此點，復未察押租金契約為要物契約之性質，認上訴人須「繼受此保證金之約定」，致認上訴人未合法終止系爭租賃契約，而為上訴人不利之認定，實有未合。
㈡備位部分
有關於請求被上訴人甲○○遷讓系爭建物第3樓部分之陳述，如先位部分所載。另就對被上訴人丁○○、丙○○請求部分，如鈞院認上訴人上開終止系爭租賃契約為無理由，則上訴人爰依系爭租賃契約約定，請求如後述上訴備位聲明所示，其餘事實理由亦如前述。
四、被上訴人甲○○、丁○○、丙○○經合法通知，未於本審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述， 惟渠 等於原審曾到庭陳述稱：被上訴人丁○○已預付94年11月起至95年11月止一年份之租金予被上訴人甲○○，且當初有繳押租金30,000元予被上訴人甲○○等語置辯。
五、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人備位聲明部分勝訴（即命被上訴人丁○○、丙○○應連帶給付上訴人15,000元，及自95年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自95年12月起至98年11月止，按月於每月5日連帶給付上訴人15,000元），並依職權宣告假執行，上訴人就敗訴部分聲明不服，求為：㈠先位部分：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人甲○○應將系爭建物第3樓騰空遷讓予上訴人；⑶被上訴人丁○○應將系爭建物第1、2、4、5、6樓騰空遷讓予上訴人；⑷被上訴人丁○○、丙○○應連帶給付上訴人14,000元，及自原審準備書㈠狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被上訴人丁○○並應自95年12月13日起至遷讓上開第⑶項所示建物之日止，按月給付上訴人15,000元；⑸前三項請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位部分：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄；⑵被上訴人甲○○應將系爭建物第3樓騰空遷讓予上訴人；⑶被上訴人丁○○應自95年12月起至98年11月止，按月於每月5日給付上訴人15,000元；⑷前二項請求，上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明。
六、上訴人主張其於95年5月間自上開執行事件件拍定取得系爭建物及其坐落之土地，並於同年6月13日取得權利移轉證書而為系爭建物之所有權人，又被上訴人甲○○自93年12月1日起至98年11月30日止，將系爭建物第1、2、4、5、6樓部分以每月15,000元出租予被上訴人丁○○，約定應按時於每月五日給付租金，並由被上訴人丙○○任承租人之連帶保證人，及系爭建物第3樓目前仍由被上訴人甲○○占有，系爭建物第1、2、4、5、6樓目前則仍由被上訴人丁○○占有等事實，業據其提出本院民事執行處通知、系爭租賃契約書、建物暨土地豋記謄本、契稅繳款書等影本為證，且為被上訴人於原審所不爭，並經本院調取上開執行事件卷宗核閱屬實，此部分堪信為真實。上訴人另主張其依民法第42
5條第1項規定，已自拍定取得系爭建物所有權起成為系爭租賃契約之之出租人，其已多次催告被上訴人丁○○繳納租金，並以起訴狀繕本之送達再為催告，惟被上訴人丁○○並未繳清欠租，上訴人再於95年11月28日以存證信函催告被上訴人丁○○繳付欠租，被上訴人收受後於所定期限屆滿仍未繳清，尚餘2個月份之租金未付，上訴人已以95年12月12日準備書㈠狀繕本送達於被上訴人丁○○時為終止系爭租賃契約之意思表示，而被上訴人丁○○已於95年12月12日合法收受上開書狀繕本，系爭租賃契約已於95年12月12日日合法終止，及上訴人合法終止系爭租賃契約後之96年3月20日，被上訴人丁○○又給付16,000元，經扣抵後，迄今尚欠租金14,000元等事實，已據其提出郵局存證信函暨收件回執等影本為憑，且為被上訴人所不爭，並經本院核卷無誤，此部分亦可認為真實。
七、本件首應審究者係先位部分之訴有無理由？玆分述如下：㈠就系爭建物第3樓部分
強制執行法第99條第1項固規定債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，惟按強制執行程序所拍賣之不動產是否點交，依現行民事執行處辦理強制執行事件實務，係以拍賣公告上有無註明「拍定後點交」為準，如拍賣公告上未註明「拍定後點交」，縱拍賣標的物為債務人占有，執行法院依拍賣公告之記載亦不會受理拍定人點交之請求。換言之，於此情形，拍定人並無法直接依強制執行法第99條第1項規定請求執行法院將拍賣不動產點交予拍定人。查上開執行事件於拍賣系爭建物時，確實於拍賣公告上載明：「拍定後不點交」，且上訴人於原審判決後曾向本院民事執行處聲請就系爭建物第3樓部分為點交之程序，惟本院執行處於96年5月3日覆以：「本院拍賣公告備註第七點所載本件拍定後不點交，台端聲請與公告間存有誤會，無法辦理」等語，已據本院審閱屬實，並有該函影本附卷可稽，足證系爭建物第3樓部分確實無法聲請本院以點交方式處理。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。故不動產承買人本有依民法第348條規定請求出賣人交付買賣標的物之權利，並依買賣關係請求其他可能發生之契約上義務，屬可單獨存在之請求權，其與請求執行法院點交之權利，為競合之關係，並非互為排斥。準此，被上訴人甲○○於上訴人拍定取得系爭建物第3樓之所有權後，迄今仍未履行交付買賣標的物之義務，則上訴人依買賣法律關係，請求被上訴人甲○○騰空遷讓系爭建物第3樓，即非無據。
㈡就系爭建物第1、2、4、5、6樓及欠租、不當得利部分⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條規定甚明。查被上訴人甲○○於93年12月1日將系爭建物第1、2、4、5、6樓出租交付予被上訴人丁○○使用後，該部分建物已於95年6月13日由上訴人拍定取得所有權，已如前述，且系爭租賃契約非屬該條第2項規定之除外情形，則系爭租賃契約已由上訴人繼受而成為出租人，被上訴人丁○○自95年6月13日以後自應依約向上訴人繳付租金。
⑵按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第44
0條第1項、第2項分別定有明文。查上訴人成為出租人後，已多次催告被上訴人丁○○繳納租金，並以起訴狀繕本之送達再為催告，惟被上訴人丁○○並未依約繳清欠租，上訴人再於95年11月28日以存證信函催告被上訴人丁○○繳付欠租，被上訴人收受後於所定期限屆滿仍未繳清，已逾2個月份之租金未付等情，已如前述，則上訴人依據民法第440條第1項、第2項規定終止系爭租賃契約，洵屬有據。而上訴人終止契約之意思表示已於95年12月12日到達於被上訴人丁○○，則系爭租賃契約自95年12月12日起即已合法終止。至於被上訴人丁○○於系爭租賃契約合法終止後，雖再於96年
3月20日繳付16,000元之租金，惟並不影響系爭租賃契約已合法終止之效力，附此敘明⑶被上訴人雖辯稱：丁○○已預付一年租金予甲○○云云，惟
此為上訴人所否認，且被上訴人迄今並未提出已預付租金之證明，復與契約約定繳付時期不符，其所辯顯無足採。被上訴人另辯稱：當時有繳付押租金30,000元予甲○○等語，然按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而授受押金，則為別一契約，並不包含在內，此項押金，雖因其所擔保之債權，業已移轉，應隨同移轉於受讓人，但押金契約，為要物契約，以金錢之交付，為其成立要件，押金權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，此與債權移轉時，為其擔保之動產質權，非移轉物之占有，不生移轉效力者無異，出租人未將押金交付受讓人時，受讓人既未受押金權之移轉，對於承租人自不負返還押金之義務（司法院院字第1909號解釋、最高法院65年臺上字第156號判例意旨參照）。查被上訴人甲○○縱有收受被上訴人丁○○繳付之押租金30,000元，惟因其並未再交付受讓人即上訴人，則上訴人自不受上開押租金契約效力之拘束，被上訴人無法以此抗辯而要求自押租金中扣抵被上訴人丁○○應繳之租金。
⑷系爭租賃契約既已自95年12月12日起合法終止，被上訴人丁
○○無其他正當權源仍繼續占有該租賃物，即屬無權占有，則上訴人依據民法第455條規定（擇一訴訟標的判決），請求被上訴人騰空遷讓系爭建物第1、2、4、5、6樓，並非無據。又被上訴人丁○○於96年3月20日，雖另給付16,000元之租金予上訴人，惟經扣抵後，迄今尚欠租金14,000元，已如前述，則上訴人依據租賃、連帶保證法律關係，請求被上訴人丁○○、丙○○連帶給付欠租14,000元及其法定遲延利息，亦屬有憑。
⑸無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會
通常之觀念。查被上訴人丁○○於系爭租賃契約終止後，自95年12月13日起仍繼續占有該租賃物，其屬無權占有，而獲有相當於租金之不當得利，應屬無疑。職此，上訴人依據民法第179條規定（擇一訴訟標的判決），並以原契約約定之每月租金額15,000元為計算標準，請求被上訴人丁○○自95年12月13日起至遷讓上開租賃物之日止，按月給付相當於每月租金15,000元之不當得利，亦屬正當。
㈢綜上所述，上訴人先位部分之請求，均屬有據。
八、從而，上訴人依據買賣、租賃、連帶保證、不當得利法律關係，請求㈠被上訴人甲○○應將系爭建物第3樓騰空遷讓予上訴人；㈡被上訴人丁○○應將系爭建物第1、2、4、5、6樓騰空遷讓予上訴人；㈢被上訴人丁○○、丙○○應連帶給付上訴人14,000元，及自原審準備書㈠狀繕本送達被上訴人之翌日即95年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被上訴人丁○○並應自95年12月13日起至遷讓上開第㈡項所示建物之日止，按月給付上訴人15,000元，均為有理由，應予准許。原審為上訴人先位之訴全部敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院依法廢棄原判決，並改判如
主文第2項至第4項所示。又上訴人先位之訴既已全部准許，其備位之訴部分自無再審酌之必要，併此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據核與判決結果並無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十、本判決係適用第二審簡易訴訟程序所為被上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
十一、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第463條、第78條、第85條第1項但書、第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國96年10月17日
民事第二庭審判長法官康弼周
法官施錫揮法官陳連發以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出上訴狀（須附繕本一份及繳納上訴裁判費），並經本院許可後始可上訴。
中華民國96年10月17日
書記官彭月美