士林簡易庭108年度士小字第1293號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　108年度士小字第1293號
原　　　告　麗山社區管理委員會
法定代理人　 鄭英敏
被　　　告　 王華玉
訴訟代理人　 王文正
　　　　　　王 鄧素英
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108年6月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為麗山社區之管理委員會，依法成立並備查
在案，依麗山社區住戶規約（下稱系爭規約）約定，區分所
有權人應按月繳納管理費，被告所有之門牌號碼臺北市○○
路○段○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地（下稱
系爭土地）屬麗山社區之一部，被告為麗山社區之區分所有
權人，依規約應繳交管理費；然被告自民國104年1月至10
8年3月31日止均未繳納管理費，計積欠7萬6500元管理費
，經催討均置之不理；另依公寓大廈管理條例規定，公寓大
廈可以區分為建築物及其基地，現系爭房屋雖已不存在，但
系爭土地仍係在原告社區範圍內，且為原告所管理維護，被
告為系爭土地之所有權人，自應繳付管理費，爰依系爭規約
第10條約定及公寓大廈管理條例規定請求被告給付管理費等
語。並聲明：被告應給付原告7萬6500元，及自104年2月
1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋已於100年4月間拆除，現場僅有空地
，並無專有部分、住戶、區分所有權人，內政部營建署函令
亦指出，僅有土地未有建築物即非屬公寓大廈管理條例所稱
之住戶，原告無從依公寓大廈管理條例請求被告給付管理費
；而系爭規約第1條亦明載其效力僅及於社區各建物所有權
人及住戶，系爭房屋既已拆除，即非系爭規約效力所及，被
告並無繳交管理費之義務等語，資以抗辯。並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、得心證之理由：
原告依系爭規約約定及公寓大廈管理條例之規定請求被告給
付管理費，被告則以上詞置辯。從而，本件所應審究者即為
：㈠原告得否依系爭規約第10條約定請求被告給付管理費？
㈡原告得否依公寓大廈管理條例之規定請求被告給付管理費
？爰分敘如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。系爭規約第1條約定：
「本規約效力及於本社區各建物所有權人及住戶。」第10條
第1項前段約定：「為支應管理委員會執行事務，社區每一
門牌建物所有權人應以季為單位繳納管理費。」原告主張被
告為麗山社區之區分所有權人，固有土地建物查詢資料可證
明被告為系爭房屋所有權人，然系爭房屋已於100年4月間
拆除，系爭土地上已無建物存在，業經被告提出現場照片為
證，原告對系爭房屋已拆除亦無爭執，則被告所有之系爭土
地上既無建物存在，其上亦無任何住戶，依系爭規約第1條
約定，系爭規約之效力自不及於被告，原告依系爭規約第10
條約定請求被告給付管理費，即屬無據。
㈡關於原告得否依公寓大廈管理條例規定向被告請求管理費部
分：
1.按公寓大廈管理條例第3條第1款規定該條例所稱之「公
寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第
2款至第4款及第8款則分別規定「區分所有」係指數人
區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應
有部分有所有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一
部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「
共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者；「住戶」則指公寓
大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意
而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權
者。參酌上開規定意旨，該條例所規範之公寓大廈，除建
築形式上合於該條第1款所指之要件外，尚應符合數人區
分一整體性之建築物而各有其專有部分，並就共有部分按
其應有部分有所有權之要件，若無住戶公共使用之共有部
分，則無所謂公共管理之問題，即無適用公寓大廈管理條
例予以規範管理之必要。本件被告在麗山社區內並無建築
物，已如前述，且依土地建物查詢資料所載，被告在麗山
社區內亦無擁有或使用專有部分，其僅為系爭土地之所有
權人，而系爭土地並無與該社區內之建物、土地登記為共
有部分，是系爭土地非屬區分所有建物，且無共同使用部
分，被告應非該社區之區分所有權人或住戶，原告自無從
適用公寓大廈管理條例對其收取管理費。
2.公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用之建
築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」
該條規定所稱管理及組織準用該條例之集居地區，其要件
乃係該集居地區有多數各自獨立使用之「建築物、公寓大
廈」，且該等「建築物、公寓大廈」之共同設施之使用與
管理具有整體不可分性者而言。又公寓大廈管理條例第53
條規定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居
地區，指下列情形之一：依建築法第11條規定之1宗建
築基地。依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修
正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之
地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設
施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理
條例施行細則第12條亦有明定。因此，如為各自獨立使用
之建築物，亦須有共同設施之使用及管理具有整體不可分
性，亦即仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之
各區分所有人有按其應有部分有所有權（分別共有）之共
同設施（共用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例
之相關規定。如部分地主已興建獨立房舍或公寓大廈，但
其他地主並未興建地上物時，彼此間仍欠缺集居式社區之
本質，自無該條例第53條之準區分所有權人關係。被告在
原告所屬社區內並無任何建築物或公寓大廈之所有權，系
爭土地雖坐落於麗山社區內，惟其上並無任何建築物或地
上物，被告亦未居住或使用該社區內建築物或公寓大廈之
事實，為兩造所不爭執，則依上開說明，被告為單純無建
築物之土地所有權人，自無從與社區內其他區分所有權人
成立任何集居式社區之關係，亦非公寓大廈管理條例第53
條所稱之準區分所有權人，原告亦無從依該條規定準用公
寓大廈管理條例相關規定而向被告收取管理費。
㈢至原告另主張麗山社區區分所有權人會議已決議須向被告收
取管理費乙節，然被告並非該社區區分所有權人，已如前述
，被告自不具有該社區區分所有權人會議成員之身分，因此
，區分所有權人會議縱作成被告應按月向原告繳納管理費之
決議，惟被告既非該會議之成員，自不受該決議之拘束，原
告亦不得逕以上開單方議決之規約請求被告給付管理費，附
此說明。
㈣原告雖主張其因系爭土地閒置荒廢，雜草叢生，造成死角，
影響安全，原告因而加強保全日夜巡邏、增設監視器及僱用
清潔人員打掃，此等費用均以管理費支應，因此被告應給付
管理費等語。然縱原告所述上開情節屬實，此亦僅為原告得
否就其支出費用舉證，並依無因管理或其他法律關係請求被
告給付相關費用之問題，核與原告本件得否依系爭規約及公
寓大廈管理條例規定請求被告給付管理費無涉，併此敘明。
四、從而，原告本於系爭規約及公寓大廈管理條例規定，起訴請
求被告給付管理費7萬6500元，及自104年2月1日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響
判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之23、第436條
第2項、第79條。依職權確定訴訟費用額為1000元（第一審
裁判費），應由原告負擔。
中華民國108年7月4日
士林簡易庭法官楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中華民國108年7月4日
書記官吳雪華