裁判字號：臺灣高等法院臺南分院113年重上字第4號民事判決
裁判日期：民國113年06月20日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決113年度重上字第4號上訴人品泓建設有限公司法定代理人 閻淑惠 訴訟代理人 王奐淳 律師
湯巧綺 律師被上訴人 郭育麟 訴訟代理人 江于屏 被上訴人 郭建志 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年10月27日臺灣臺南地方法院第一審判決(112年度新訴字第4號)，提起上訴，本院於113年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）111年1月20日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）、不動產買賣價金履約保證申請書，由伊以總價新臺幣（下同）7,350萬元，買受被上訴人分別共有坐落臺南市○區○○段000、000-0地號，面積依序為814、52平方公尺土地，暨其上同段0000建號即門牌為同市區○○路○段000巷00弄00號房屋（下分稱系爭土地、房屋；合稱系爭房地）所有權各全部，價金分4期給付，最後點交日不得逾111年7月27日。伊已匯付第1期簽約款735萬元入履約保證專戶（下稱履保專戶）交被上訴人等領訖後，始知系爭土地上存在部分現有巷道，乃誠意提出「增補合約書」，欲變更由被上訴人等妥辦廢道程序、通知地政士完成廢道後21日內完成點交之方案，卻遭被上訴人等拒絕。被上訴人等更於111年6月24日擅向承辦地政士表示暫停履約，致後續作業延宕而不能於111年7月27日完成點交，顯可歸責於被上訴人等。伊乃按系爭買賣契約第7條第5點解除權約定，以111年8月16日郵局存證信函催告後，復以112年4月20日民事變更聲明暨準備三狀繕本之送達，合法解除系爭買賣契約。爰依民法第259條第2款規定，請求被上訴人等連帶返還所領第1期簽約款價金735萬元。原審為伊不利判決，尚有未洽，爰提起上訴等語。上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人等應連帶給付伊735萬元，及自112年4月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人等則以：上訴人所指現有巷道部分係存在逾20年，未經遮掩之柏油鋪面，但系爭買賣契約係載明按系爭房地現況點交，其主張伊等應負瑕疵擔保責任，已無理由；伊等本無廢道之義務，且兩造既就現有巷道部分尚有爭議，則在釐清前暫停履約過戶程序為宜；是兩造間爭議未決前，伊等當無配合過戶及點交之義務。詎上訴人仍接續以存證信函催告履約，伊等於原審釋出善意妥辦廢道手續，並經臺南市政府於111年12月27日公告廢道在案，上訴人仍拒絕受領；益見係假借催告履約之名，掩飾拒絕受領買賣標的物之實。上訴人既違約在先，自不得依契約第7條第5點行使解除權，其請求伊等連帶給付並無理由等語，資為抗辯。均答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
(一)兩造於111年1月20日簽立系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書，由上訴人向被上訴人等買受系爭房地，總價為7,350萬元，分為4期給付，以訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）為履約保證機構，並約定系爭房地最後點交日期至遲不得逾111年7月27日。
(二)上訴人於111年1月22日，將第一期價金（簽約款）735萬元存入履保專戶，經兩造同意，由被上訴人等於111年1月25日自專戶內領取該筆簽約款。
(三)上訴人於111年4月21日，將第二期價金（備證用印款）735萬元、第三期價金（完稅款）735萬元存入履約保證專戶。
(四)上訴人於111年5月16日，經測量公司告知系爭土地存在現有巷道，該現有巷道所在位置如原審新司簡調卷第45頁所示（下稱系爭現有巷道），並將上開情形透過地政士轉知被上訴人等。
(五)上訴人於111年6月21日，透過地政士傳送上訴人草擬之「增補合約書」（內容如原審新訴卷第299頁），提議合意修訂契約條款，由被上訴人等就系爭現有巷道辦理廢道程序，並將原定系爭房地最遲點交日111年7月27日，變更為廢道完成後，被上訴人等通知地政士開始報稅等流程，並於被上訴人等通知地政士廢道完成後21日內完成點交手續。因被上訴人等要求如上訴人要完成廢道後再點交、付款，上訴人須加計利息，惟上訴人不同意，雙方經協調無結果，故被上訴人等不同意簽立上開「增補合約書」。
(六)被上訴人等於111年6月24日向承辦地政士表示暫停過戶程序，要求地政士停止報稅程序。
(七)被上訴人等於111年6月29日寄發臺南地方法院郵局1014號存證信函與上訴人，主張系爭現有巷道於買賣雙方簽約當下前所不知，嗣因雙方協議未果，被上訴人等認為雙方既有爭議，應先暫停報稅等買賣程序，待尋求協議或司法救濟，釐清爭議，再續行買賣程序。
(八)上訴人於111年7月4日寄發新市郵局82號存證信函與被上訴人等，主張系爭現有巷道屬於物之瑕疵，請被上訴人等依不完全給付、瑕疵擔保責任，於系爭土地點交前解決瑕疵，並依約給付無瑕疵之土地，如被上訴人等無法、不願如期解決，上訴人將主張減少價金，並請求損害賠償。
(九)上訴人於111年8月16日寄發新市郵局104號存證信函與被上訴人等，請被上訴人等於文到後15日內聯繫地政士續行履約所需完稅等程序，並著手辦理廢道，如逾期，上訴人有權解除契約。
(十)系爭現有巷道經被上訴人等於111年8月16日申請廢除，臺南市政府都市發展局（下稱都發局）嗣以111年12月23日南市都管字第1111645182B號公告暨所附公告圖廢止，於同年月27日零時起生效在案。
四、上訴人主張被上訴人等不依系爭買賣契約點交系爭房地，為違約行為，其依系爭買賣契約之約定，解除系爭買賣契約，請求被上訴人等返還已給付之簽約款735萬元。惟為被上訴人等所否認，並以上情置辯。是系爭房地買賣契約是否已經上訴人合法解除？上訴人依民法第259條第2款規定，請求被上訴人等連帶返還簽約款735萬元本息，於法是否有據？為本件應審究之爭點，爰分述如下：
(一)上訴人主張系爭房地買賣契約已合法解除，並無理由：
１、按系爭房地買賣契約第7條第5點約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年7月27日）…。如屆最後期限乙方（即為被上訴人，下同）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方（即為上訴人，下同），如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」第6條第3點約定：「本標的物如需鑑界，乙方應於簽約後申請鑑界，如發現標的物有被人占用或其地上物，乙方應負責排除，如發現地形地貌與約定不同者，甲乙雙方應達成和解協議或依法提起訴訟，除雙方另有協議外，應停止繳稅及產權移轉登記作業。」第8條第7點前段約定：「雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判。確定判決前雙方同意僑馥公司應停止專戶價金之支付，…」等語，有系爭房地買賣契約在卷可參（原審新司簡調字卷第26頁）。
２、查兩造係於111年1月20日簽立系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書，由上訴人向被上訴人買受系爭房地，總價金為7,350萬元，並分為4期給付，以僑馥公司為履約保證機構，且約定系爭房地最後點交日期至遲不得逾111年7月27日。上訴人於同年月22日將第一期價金（簽約款）735萬元存入履保專戶，經兩造同意，由被上訴人於同月25日自專戶內領取該筆簽約款等情，為兩造所不爭執（不爭執事實㈠㈡）。
３、次查，上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約書後，被上訴人申請鑑界之複丈成果圖並無現有巷道之標示，嗣經測量公司測量時始發現系爭現有巷道等情，業據其提出複丈成果圖、測量圖為證（原審新訴卷第171頁、原審新司簡調字卷第45至49頁），堪認上訴人於簽立系爭房地買賣契約時，並不知系爭房地上有系爭現有巷道。而上訴人對於被上訴人等於簽立系爭房地買賣契約之時，並不知系爭房地上有系爭現有巷道乙情，亦不爭執（本院卷第469頁）；顯見兩造於111年1月20日簽立系爭房地買賣契約之時，對於系爭土地上存在系爭現有巷道一事，均不知情，應堪採信。
４、承上，兩造簽立系爭房地買賣契約時，對於系爭土地上存在系爭現有巷道一事，既均不知情，則兩造就系爭土地上存有之系爭現有巷道是否屬於瑕疵、應由何方負責辦理廢道、如致生損害時應由何方承擔等相關爭議事項，當未於系爭房地買賣契約中就系爭現有巷道為特別之約定；則此現有巷道之性質為何，自應從系爭買賣契約書之約定加以解釋。而觀諸系爭買賣契約書第6條第3點之約定，如發現地形地貌與約定不同者，雙方應達成和解協議或依法提起訴訟，除雙方另有協議外，應停止繳稅及產權移轉登記作業；第8條第7點則約定點交前若雙方就已發現之瑕疵有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，並停止價金之支付等語；足見依系爭買賣契約之約定，如於訂約後發現地形地貌與約定不同或有瑕疵，解決機制係協議或提起訴訟，並停止繳稅、價金之支付等事項。而兩造於簽訂系爭契約時既不知有系爭現有巷道，且系爭現有巷道會影響上訴人有關系爭房地之利用，系爭現有巷道之存在對上訴人而言，自屬權利上之瑕疵，兩造應透過協議或提起訴訟解決；而兩造進行協議時，上訴人主張應由被上訴人廢除系爭現有巷道，被上訴人則主張如由其廢除系爭現有巷道，上訴人應支付廢除系爭現有巷道期間增加之利息，因兩造就此等內容協議無法一致，因而協議不成等情，已為兩造所不爭執（本院卷第345至346頁、不爭執事實㈤），且有郵局存證信函、增補合約書及通訊對話訊息在卷可參（原審新訴卷第297至301頁），自堪信為真實。依此兩造既就系爭現有巷道之爭議，未能達成協議，則依系爭契約有關瑕疵之解決機制，自應提起訴訟解決，並停止系爭契約之履行。故被上訴人於兩造爭議未解決前，於111年6月24日向承辦地政士表示暫停過戶程序，要求地政士停止報稅程序，停止履行系爭契約之行為，自屬符合系爭契約所約定之解決機制。
５、上訴人雖主張被上訴人於原審並未主張系爭買賣契約書第6條第3點之約定，原判決卻逕引該條；而被上訴人雖於本院為該部分主張，但違反民事訴訟法第447條之規定；且本件系爭現有巷道並不屬系爭買賣契約書第6條第3點所稱之「地形、地貌」；又本件亦無系爭買賣契約書第8條第7點之適用，蓋停止價金之撥付須契約當事人一方於點交或催告期限「前」訴請法院裁判，始符合該契約條款之適用，而上訴人於點交期限後之111年8月4日始提起本件訴訟，故無該條款之適用。且該條款僅涉及僑馥公司停止付款之依據，非可作為停止履行之依據云云。惟查：
(１)被上訴人於原審及本院並未由律師代理為訴訟行為，其於本院抗辯系爭買賣契約書第6條第3點之適用，衡諸民事訴訟法第447條第1項第6款規定，如不許其提出，顯失公平，應許其提出。
(２)次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。觀諸系爭買賣契約書第6條第3點、第8條第7點之約定，系爭契約之標的如有地形、地貌與約定不同或有瑕疵等，其解決之機制係協議或提起訴訟，並停止繳稅、價金之支付等，已如前述。而系爭現有巷道應屬權利瑕疵，於兩造協議不成時，應提起訴訟解決，並停止系爭契約之履行，復如前述。上訴人徒以系爭買賣契約書第8條第7點約定之文義，即當事人一方於點交或催告期限「前」訴請法院裁判，始符合該契約條款之適用云云；惟該項條文約定須在點交或催告期限「前」訴請法院裁判，但並未約定點交或催告期限「後」始訴請法院裁判之情形，而如對照系爭買賣契約書第6條第3點之約定，則無約定應於何時提出訴訟，但審酌本件之情形，兩造既已就系爭現有巷道產生爭議，且未協議解決，自應透過提起訴訟解決兩造之紛爭，並停止系爭契約之履行。否則如認兩造未於點交前提起訴訟，即須按系爭契約履行，並進行點交，然此時爭議仍然存在，於爭議未解決之情形，卻進行履約之行為，如此運作之結果，應不符系爭契約所約定紛爭解決機制之意旨，上訴人此部分主張尚難採信。
(３)又依系爭契約觀之，被上訴人應履行之各項給付義務，定有先、後順序之關聯性，亦即必以被上訴人先將系爭房地「產權移轉登記」、「他項權利登記或塗銷等作業」之給付義務均履行完畢後，始負有「點交」系爭房地之給付義務。本件系爭買賣既因系爭現有巷道之爭議，於相關爭議及責任歸屬透過協議或訴訟程序釐清、解決前，被上訴人原先所負應配合繳稅及產權移轉登記作業之給付義務，均已因系爭房地買賣契約第6條第3點、第8條第7點之約定而停止，則其原先應於產權移轉登記完畢後，所負之「點交」義務，自亦應一併停止。且兩造迄今既未能就相關爭議及責任歸屬，透過協議或訴訟程序加以釐清、解決，被上訴人上開已經停止之「配合繳稅」、「產權移轉登記作業」及「點交」等各項給付義務之履行期限，自亦無從確定；上訴人主張被上訴人應點交系爭房地之「最後期限」仍為系爭房地買賣契約原定之111年7月27日，自屬無據。被上訴人雖逾上開原定點交期限，未將系爭房地點交與上訴人，然被上訴人並不因此負擔逾期點交之責任。故上訴人主張於111年8月16日寄發郵局存證信函與被上訴人，進行定期催告，屆期被上訴人仍未履行點交系爭房地之義務，其依系爭房地買賣契約第7條第5點，已取得約定解除權云云，尚屬無據。
(二)上訴人依民法第259條第2款規定，請求被上訴人連帶返還簽約款735萬元本息，並無理由：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；固有民法第259條第2款規定可參。惟本件如前所述，依系爭房地買賣契約第7條第5點之約定，既未符合約定解除權之行使要件，則上訴人主張以112年4月20日民事變更聲明暨準備㈢狀繕本之送達，作為對被上訴人行使上開約定解除權之意思表示，即屬無據。依此，系爭房地買賣契約既未經上訴人合法解除，則上訴人依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還已領取之735萬元買賣價金，依法自屬無據。
五、從而，上訴人依民法第259條第2款規定，請求被上訴人應連帶給付735萬元，及自112年4月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國113年6月20日
民事第四庭審判長法官張世展
法官莊俊華
法官黃義成上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國113年6月20日
書記官蔡孟芬【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。