臺灣臺南地方法院民事判決
112年度新訴字第4號
原告品泓建設有限公司
法定代理人 閻淑惠
訴訟代理人 王奐淳 律師
複代理人 湯巧綺 律師
被告 郭育麟
訴訟代理人 江于屏
被告 郭建志
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。經查，本件原告原起訴主張被告有給付遲延情事，請求被告支付違約金作為損害賠償，並聲明：「一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）10萬2,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行」，嗣於112年4月20日，具狀主張行使解除權，請求被告返還已受領之第一期買賣價金，並聲明：「被告應連帶給付原告735萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行」（新訴字卷第275頁至第291頁），核屬訴之變更，被告於112年4月28日言詞辯論期日，就訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論（新訴字卷第319頁至第325頁），揆諸前揭規定，視為同意變更，應予准許。
二、被告原於111年9月1日，對原告提起反訴請求違約金（新司簡調字卷第127頁至第135頁），嗣於112年9月15日言詞辯論期日，當庭撤回反訴，經原告同意而生合法撤回反訴之效力（新訴字卷第458頁），是被告原對原告提起之反訴部分，已非本案繫屬審理範圍，併予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於民國111年1月20日，簽立不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書，由原告向被告買受臺南市○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼：臺南市○區○○路0段000巷00弄00號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地），買賣標的總價金為7,350萬元，分為四期給付，以僑馥建築經理股份有限公司為履約保證機構，並約定系爭房地之最後點交日期至遲不得逾111年7月27日。原告於111年1月22日，將第一期價金（簽約款）735萬元存入履約保證專戶，經兩造同意，由被告於111年1月25日自專戶內領取該筆簽約款。嗣原告於111年5月16日，經測量公司告知，始得知系爭土地上存在現有巷道，並將上開情形透過代書轉知被告，原告復於111年6月21日，透過代書傳送原告草擬之「增補合約書」，提議兩造合意修訂契約條款，由被告負責就上開現有巷道辦理廢道程序，並將原定系爭房地最遲點交日111年7月27日，變更為廢道完成後，被告通知地政士開始報稅等流程，並於被告通知地政士廢道完成後21日內完成點交手續，惟被告拒絕簽署「增補合約書」，因雙方就如於被告完成廢道後再點交、付款，原告是否須加計利息乙事，經協調仍無結果，原告乃依系爭房地買賣契約，請求被告繼續依約履行，詎被告竟於111年6月24日，擅自向承辦代書表示暫停履約，拒絕將印鑑證明交與承辦代書，並要求代書停止系爭房地買賣契約之報稅程序，迫使申報稅費之履約程序停止，後續核發稅單、完納稅捐及辦理產權過戶、點交等程序皆未能辦理，致未能於111年7月27日完成系爭房地之點交事宜，顯可歸責於被告。
㈡系爭房地買賣契約第7條第5點記載：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年7月27日）…。如屆最後期限乙方（按：乙方為賣方即被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價萬分之2計付違約金賠償甲方（按：甲方為買方即原告），如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，其中被告應辦理點交之「最後期限」為111年7月27日，「逾最後期限15日」之末日為111年8月11日，原告於111年8月16日寄發存證信函與被告，定15日期間進行催告，於111年9月1日催告期間屆滿，原告已依系爭房地買賣契約第7條第5點取得約定解除權。原告以112年4月20日民事變更聲明暨準備㈢狀繕本之送達，作為對被告行使上開約定解除權之意思表示，已發生合法解除系爭房地買賣契約之效力，原告自得依民法第259條規定，請求被告將其實際領取支配之第一期價金（簽約款）735萬元返還與原告。
㈢並聲明：
⒈被告應連帶給付原告735萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房地買賣契約第1條第2點記載：「甲方於簽訂本約前確實已親至買賣標的物所在地詳細檢視，並明確了解現在之使用狀況並同意接受」，第7條第4點記載：「點交之買賣標的應以簽約時之現況或本約之約定為準」，原告罔顧上開契約約定內容，擅指系爭土地上已存在20年以上、毫無遮掩之柏油路現有巷道為瑕疵，並主張被告應負瑕疵擔保責任，被告認為無理由，被告因此依照系爭房地買賣契約行使抗辯權，主張兩造就現有巷道之爭議，應尋求協議或司法救濟，於爭議釐清前，應暫停買賣過戶程序，詎原告猶陸續寄發存證信函與被告，主張被告須辦理廢道並交付無瑕疵之土地，其中於111年8月16日寄發之存證信函記載：「請台端於文到15日內，聯繫承辦代書續行履約所需之完稅等程序，並著手辦理廢道，如逾期，品泓公司有權解除契約」，表面上是原告「定期限催告被告履行契約」，實則係原告拒絕依現況受領系爭房地，被告於此爭議未解決前，當無配合產權移轉登記過戶及點交之義務，原告自不得依系爭房地買賣契約第7條第5點主張解除契約等語置辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（新訴字卷第459頁至第460頁）：
㈠兩造於111年1月20日，簽立不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書，由原告向被告買受系爭土地，及其上之系爭建物，買賣標的總價金為7,350萬元，分為四期給付，以僑馥建築經理股份有限公司為履約保證機構，並約定系爭房地最後點交日期至遲不得逾111年7月27日。
㈡原告於111年1月22日，將第一期價金（簽約款）735萬元存入履約保證專戶，經兩造同意，由被告於111年1月25日自專戶內領取該筆簽約款。
㈢地政事務所於111年3月25日，就系爭房地實施鑑界，鑑界後兩造取得複丈成果圖（新訴字卷第171頁）。
㈣原告於111年4月21日，將第二期價金（備證用印款）735萬元、第三期價金（完稅款）735萬元存入履約保證專戶。
㈤原告於111年5月16日，經測量公司告知系爭土地存在現有巷道，該現有巷道所在位置如原告提出之平面圖所示（新司簡調字卷第45頁），並將上開情形透過代書轉知被告。
㈥原告於111年6月21日，透過代書傳送原告草擬之「增補合約書」（新訴字卷第299頁），提議合意修訂契約條款，由被告就上開現有巷道辦理廢道程序，並將原定系爭房地最遲點交日111年7月27日，變更為廢道完成後，被告通知地政士開始報稅等流程，並於被告通知地政士廢道完成後21日內完成點交手續。因被告要求如原告要完成廢道後再點交、付款，原告須加計利息，惟原告不同意，雙方經協調無結果，故被告不同意簽立上開「增補合約書」。
㈦被告於111年6月24日，向承辦代書表示暫停履約，要求代書停止報稅程序。
㈧被告於111年6月29日，寄發存證信函與原告，主張上開現有巷道於買賣雙方簽約當下前所不知，嗣因雙方協議未果，被告認為雙方既有爭議，應先暫停報稅等買賣程序，待尋求協議或司法救濟，釐清爭議，再續行買賣程序（新司簡調字卷第53頁至第57頁）。
㈨原告於111年7月4日，寄發存證信函與被告，主張上開現有巷道屬於物之瑕疵，請被告依不完全給付、瑕疵擔保責任，於系爭土地點交前解決瑕疵，並依約給付無瑕疵之土地，如被告無法、不願如期解決，原告將主張減少價金，並請求損害賠償（新司簡調字卷第59頁至第61頁）。
㈩原告於111年8月3日，提起本件訴訟。
原告於111年8月16日，寄發存證信函與被告，主張請被告於文到後15日內聯繫代書續行履約所需完稅等程序，並著手辦理廢道，如逾期，原告有權解除契約（新訴字卷第297頁）。
被告於111年8月16日，送件申請廢除現有巷道，於111年12月23日經都發局公告廢止，111年12月27日生效。
兩造於112年2月14日，在本院新市簡易庭調解仍不成立。
四、兩造同意協議簡化爭點為：「原告主張依系爭房地買賣契約第7條第5點，取得並行使約定解除權，復依民法第259條規定，請求被告返還已領取之735萬元簽約款，有無理由？」（新訴字卷第461頁），茲分述如下：
㈠原告並未依系爭房地買賣契約第7條第5點，取得約定解除權：
⒈觀諸地政事務所於111年3月25日，就系爭土地實施鑑界後，兩造取得之複丈成果圖（新訴字卷第171頁），雖有標明與相鄰各地號土地之界標，並說明：「一、編號1、2、8為紅漆3支，請補制式界標。二、編號5、6、9至12為鋼釘6支。三、編號3、4、7為塑膠樁3支。四、其餘界址申請人同意免釘界標」，惟對照測量公司於111年5月16日提供與原告之平面圖（新司簡調字卷第45頁、第49頁），可知本件系爭土地上之現有巷道，並未顯現於上開複丈成果圖上，且該現有巷道僅末端位在系爭土地上，並未貫穿系爭土地，另一端則位在鄰地上，並與聯外道路相連接，其上雖鋪設有柏油，然參諸原告所提出系爭土地現場履勘拍攝之照片及111年7月間之Google街景照片（新訴字卷第35頁至第37頁、第435頁至第441頁），該現有巷道於系爭土地與鄰地之邊界處，遭人架設鐵皮、鐵架加以阻斷，並未供公眾通行使用，核與被告提出之現場照片相符（新訴字卷第87頁至第89頁），客觀上確足使人誤認該位在系爭土地上之柏油路面並非現有巷道，而係私人為求連接連外道路通行方便而私自鋪設，原告主張其於簽立系爭房地買賣契約前，難以預見該處存在現有巷道，係經測量公司告知，始得知上情，並非無據。參以被告於111年6月29日，寄發與原告之存證信函，亦明確記載「緣於既成道路於買賣雙方簽約當下前所不知」、「鑒於既成道路為雙方簽約當下前所未知」等語（新司簡調字卷第53頁、第55頁），堪認兩造於111年1月20日簽立系爭房地買賣契約之前，對於系爭土地上存在現有巷道一事，確實均不知情。
⒉系爭房地買賣契約第6條第3點記載：「本標的物如需鑑界，乙方應於簽約後申請鑑界，如發現標的物有被人占用或其地上物，乙方應負責排除，如發現地形地貌與約定不同者，甲乙雙方應達成和解協議或依法提起訴訟，除雙方另有協議外，應停止繳稅及產權移轉登記作業」。系爭土地上存有現有巷道一事，為兩造於111年1月20日簽立系爭房地買賣契約前所不知乙節，業如前述，雙方更未就系爭土地上存有之現有巷道是否屬於瑕疵、應由何方負責辦理廢道、如影響後續都市計畫、貸款或買賣價金撥付日期等事宜致生損害時，應由何方承擔等相關爭議事項，於系爭房地買賣契約中進行約定，嗣系爭土地於111年3月25日鑑界後，由原告委請之測量公司於辦理指定建築線之申請作業過程中，調閱相關資料，始得知系爭土地上存在現有巷道，並告知原告，復由原告將上開情形透過代書轉知被告，自屬事後「發現地形地貌與約定不同」之情形，依上開系爭房地買賣契約第6條第3點規定，應由兩造進行協議，或依法提起訴訟，於是項爭議之相關責任歸屬，透過協議或訴訟程序釐清、解決前，除雙方另有協議外，應停止繳稅及產權移轉登記作業。被告雖僅稱依照系爭房地買賣契約行使抗辯權，未具體言明其主張之契約條款，惟其於111年6月29日，寄發與原告之存證信函，已明確主張：「上開現有巷道於買賣雙方簽約當下前所不知，嗣因雙方協議未果，被告認為雙方既有爭議，應先暫停報稅等買賣程序，待尋求協議或司法救濟，釐清爭議，再續行買賣程序」（新司簡調字卷第53頁至第57頁），核與前揭關於系爭房地買賣契約第6條第3點規定，於本件適用之情形與效果之說明相符，可認被告之真意，實係依照上開系爭房地買賣契約第6條第3點規定，主張於兩造就現有巷道之相關爭議及責任歸屬，透過協議或訴訟程序釐清、解決前，應停止繳稅及產權移轉登記作業，洵屬有據。
⒊復依系爭房地買賣契約第7條第5點記載：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤『後』辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年7月27日）」，雖就被告「點交」系爭房地之義務，定有最後履行期限，惟就被告應履行之各項給付義務，定有先、後順序之關聯性，亦即必以被告先將系爭房地「產權移轉登記」、「他項權利登記或塗銷等作業」之給付義務均履行完畢後，始負有「點交」系爭房地之給付義務。本件因兩造事後發現系爭土地上存在現有巷道，與簽立系爭房地買賣契約時之約定情形不同，於相關爭議及責任歸屬透過協議或訴訟程序釐清、解決前，被告原先所負應配合繳稅及產權移轉登記作業之給付義務，均已依系爭房地買賣契約第6條第3點規定停止，如前所述，則其原先應於產權移轉登記完畢後，所負之「點交」義務，自亦一併停止。而兩造迄今既未能就相關爭議及責任歸屬，透過協議或訴訟程序加以釐清、解決，被告上開已經停止之「配合繳稅」、「產權移轉登記作業」及「點交」等各項給付義務之履行期限，自亦無從確定，原告主張被告應點交系爭房地之「最後期限」仍為系爭房地買賣契約原定之111年7月27日，尚非有據，被告雖逾上開原定期限，未將系爭房地點交與原告，然被告並不因此需負擔逾期點交之責任。是原告主張透過於111年8月16日寄發存證信函與被告，進行定期催告，屆期被告仍不履行點交系爭房地之義務，原告依系爭房地買賣契約第7條第5點，取得約定解除權等語，並無理由。
㈡基此，原告既未依系爭房地買賣契約第7條第5點，取得約定解除權，其主張以112年4月20日民事變更聲明暨準備㈢狀繕本之送達，作為對被告行使上開約定解除權之意思表示，即無理由，系爭房地買賣契約並未經原告合法解除，被告自無需依民法第259條規定，負擔回復原狀之義務，是原告請求被告返還已領取之735萬元買賣價金，亦無理由。
五、綜上所述，被告並無原告上揭所指逾期未將系爭房地點交與原告之違約情事，原告未依系爭房地買賣契約第7條第5點，取得約定解除權，其主張解除系爭房地買賣契約，並本於買賣契約解除之法律關係，請求被告返還已受領之買賣價金735萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官陳品謙
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
書記官黃心瑋