裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第182號民事判決
裁判日期：民國94年05月26日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第182號原告戊○○訴訟代理人戴端娜律師被告中信房屋仲介股份有限公司法定代理人己○○○訴訟代理人庚○○被告台開不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○被告丁○○
丙○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國94年5月
3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告中信房屋仲介股份有限公司、台開不動產仲介經紀有限公司、丁○○、丙○○應連帶給付原告新臺幣（下同）95萬5,808元整，及自民國（下同）93年8月21日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。添
二、陳述：
（一）緣原告因欲購屋，於報紙上看到被告中信房屋仲介股份有限公司（以下簡稱：中信公司）刊載之售屋廣告，乃電詢自稱中信房屋樹林溪洲加盟店之被告台開不動產仲介經紀公司（以下簡稱：台開公司），並在該公司業務專員即被告丁○○居間遊說下，原告遂於93年8月21日向被告丙○○購買坐落於臺北縣樹林市○○段○○○號土地及其上2451建號（門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○巷○○號○號）之房屋。而雙方訂立不動產買賣契約書，約定買賣總價金為
90萬元，原告於簽立買賣契約時先行給付訂金10萬元，其後於93年9月20日再匯款79萬予被告丙○○指定之帳戶及收款人 徐美娟 ，另於過戶時又交付現金1萬元，系爭土地及房屋於93年9月15日始移轉登記與原告。添
（二）又原告取得系爭房地所有權後便開始裝修，詎裝潢完成後，原欲委託訴外人永慶房屋出租，竟遭永慶房屋以系爭房地係屬凶宅為由退件，原告始知系爭房地曾有女子於91年間自殺。而原告聽聞後既畏怖又氣憤，經調閱地政機關不動產異動索引，查知系爭房屋於91年係訴外人 謝月秀 所有，被告丙○○於93年7月2日購買後，卻於一個月餘之93年8月21日與原告訂立買賣契約。又被告丙○○與丁○○均明知系爭房屋為凶宅，然渠等卻刻意隱瞞事實，致原告陷於錯誤交付買賣價金90萬元、仲介費9,000元、簽約費1,000元、代書費1萬6,993元、火險費1,037元、油漆費5,000元、拆除廚具費3,000元、契稅5,779元、製作窗簾費6,000元、利息8,000元，總計95萬5,808元，原告乃於93年12月28日寄發律師函予被告等，惟被告等均置之不理。
（三）本件原告請求權基礎如下：
１、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵，出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除契約或減少價金」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、「解除權之行使，不妨害損害賠償之請求」，民法第354條第1、2項、第359條、第259條及第
260條分別定有明文。查被告丙○○及丁○○均明知系爭房地為凶宅，卻隱瞞事實將具有重大瑕疵凶宅快速脫手予原告，依上開民法之規定，原告自得解除系爭買賣契約，並請求被告等返還買賣價金90萬元，以及已支付費用之損害賠償5萬5,808元。添
２、次按「因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任」、「數人不法侵害他人權利者，連帶負損害賠償責任」、「受僱人因執行職務，不侵害他人權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任」、「債務人之代理人或使用人有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任」，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項、第224條分別定有明文。查被告丁○○明知系爭房地為凶宅，卻仍矇騙原告購買系爭房地，已如前述，則被告丁○○自應依民法第184條前段負侵權行為責任。而被告丁○○為被告台開公司之業務員，顯為該公司之受僱人及使用人。又台開公司之總公司為被告中信公司，況系爭房屋售屋廣告亦係由中信公司所刊載。是被告中信公司、台開公司自應依上開民法之規定，與被告丁○○共同連帶負損害賠償責任。添
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告等指稱本件原告主張與侵權行為無涉云云：惟查，本件被告等除須負瑕疵擔保責任外，其等故意不告知系爭房屋係凶宅，致使原告給付房價購買系爭房屋，被告等行為自已侵害原告之財產權。
２、被告等指稱其等事先均不知系爭房屋係屬凶宅云云：惟查，被告等所提標的現況說明書第14項：「是否曾經發生非自然身故之情事？如兇殺、自殺、他殺、特殊身故等」雖勾選否，惟原告否認其真正。至於被告等聲請傳訊證人乙○○，原告認為並無傳訊之必要性與實質性，因證人擔任房屋仲介公司主任，其證詞自有偏頗之虞。
三、證據：提出不動產買賣契約書、甲○○及丁○○名片、匯款單回條聯、代書費及契稅等單據、律師函、地政事務所不動產異動索引、收據、華南銀行放款戶帳號資料查詢申請單影本各1件、土地及建物登記謄本、廣告單正本各1件、照片
3幀為證，並聲請向臺北縣警察局樹林分局山佳派出所函查門牌號碼「臺北縣樹林市○○街○○○巷○○號7樓」之處所，於91年底是否曾有人報案有女子在該處自殺之情事？如有，並請將報案紀錄、筆錄、承辦人員等相關資料影本惠覆參辦；且聲請向臺北縣不動產仲介經紀商業公會、臺灣省房屋仲介商業同業公會聯合會函查台開不動產仲介經紀有限公司是否為中信房屋仲介股份有限公司之加盟店。添
乙、被告方面：
壹、被告中信房屋仲介股份有限公司部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決願供擔保免予假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋銷售廣告非被告中信公司所刊載：
１、查本件系爭不動產之銷售廣告，並非被告中信公司所刊登或委託刊登，此參諸原告庭呈之廣告單上標明「台開不動產仲介經紀有限公司」可知。又上開廣告單與被告台開公司外觀照片雖皆有「中信房屋」字樣，惟中信房屋並非一權利主體，與被告中信公司非屬一事。蓋以「中信房屋」標章從事仲介業務者已超過160家獨立公司，被告台開公司無論廣告單或店面皆有標明溪洲加盟店，非但與其他加盟店有所區隔，客觀上亦與加盟總部即被告中信公司有所不同。
２、按不動產經紀業管理條例第22條第2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱」；不動產經紀業管理條例施行細則第22條規定：「經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣」，考其立法意旨，在於明確房地產廣告刊登事項之責任。查本件被告台開公司於刊登系爭房屋銷售廣告時，既已依法標明其經紀業名稱為「中信房屋溪洲加盟店」，復標明其公司名稱為「台開不動產仲介經紀有限公司」，當已依法明確其責任主體，客觀上顯無混淆之虞。
（二）被告中信公司與被告台開公司非關係企業：按企業併購法第4條第7款規定：「母、子公司：直接或間接持有他公司已發行有表決權之股份總數或資本總額超過半數之公司，為母公司；被持有者，為子公司」；公司法第3條第2項規定：「本法所稱本公司，為公司依法首先設立，以管轄全部組織之總機構；所稱分公司，為受本公司管轄之分支機構」。查被告中信公司與被告台開公司並無該等關係，亦無公司法規定之「控制與從屬」或「相互投資」關係。是原告主張「被告台開公司確係被告中信公司之樹林溪洲加盟店，二被告需連帶負賠償責任……，而台開公司之總公司為被告中信公司，且系爭房屋之售屋廣告亦係中信房屋所刊載，故中信公司亦應與台開公司共同連帶負上述同一之賠償責任」等語，自與前述相關法令不符，應無可採。
（三）被告中信公司與被告台開公司不應負連帶賠償責任：
１、按民法第272條規定：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」。今被告中信公司並無負連帶債務之明示，又無法律規定，殊無負責之理。
２、查本件被告台開公司、丁○○、丙○○等均非被告中信公司之受僱人，原告徒以被告台開公司營業處所店名為「中信房屋溪洲加盟店」，遽認被告中信公司應負連帶責任，實為誤會。蓋「中信房屋」為一經營標章，並非公司名稱，與被告中信公司實為二事。況目前使用「中信房屋」標章之獨立公司已超過160家，被告中信公司與台開公司僅係其中二者，其相互關係僅加入同一聯盟而已，目的在追求規模效益與高知名度，實際仲介業務上則個別獨立經營。是原告列舉民法第185條第1項前段、第188條第1項、第224條等規定，主張被告等應負連帶賠償責任，顯無理由。
３、次按「民法第188條第1項所謂之受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服務勞務而受其監督者均係受僱人」，最高法院57年度台上字第1663號判例可資參照。換言之，必須在客觀上足認「被X使用」、「為X服務勞務」、「受X監督」三者兼具時，始可認定X為民法第188條所稱僱用人。查被告中信公司與其他被告間均無僱傭關係。而原告所提出名片與廣告單上皆載明「加盟店」字樣，並標明「台開不動產仲介經紀有限公司」之公司名稱，提供仲介服務之主體顯而易見，客觀上自無混淆消費者令其誤以中信公司為主體之虞。況原告亦未提出任何證據足證台開公司被中信公司使用，或為中信公司服務勞務、或受中信公司監督，則原告徒以「中信房屋樹林溪洲加盟店」之經營標章，即認被告中信公司為僱用人，於法顯有未洽。
４、參照最高法院22年度上字第3437號判例見解：「依民法第
185條第1項之規定，共同侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中一人無故意過失，則其人非侵權行為人，不負與其他具備侵權行為要件之人連帶賠償損害之責任」。換言之，原告須證明被告中信公司已具備侵權行為之要件，始有主張連帶賠償責任之餘地。查本件被告中信公司自始未曾參與系爭房屋買賣仲介之任何事務，全無「因故意或過失不法侵害他人之權利」之可言，自難依本條論連帶賠償責任。
５、至於民法第224條規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限」，上開法條尚非連帶賠償之法律依據，僅係令債務人就其履行輔助人之行為所致損害負責，學理上雖有「自己責任」與「代負責任」之爭，惟與被告中信公司無涉。蓋被告中信公司對於原告並未負擔任何債務，其他被告更非中信公司為履行債務所使用之人，中信公司亦無授與其他被告代為履行對原告之債務。是原告依本條主張被告等應負連帶責任，實無理由。
（四）系爭房屋並無發生自殺事件：查系爭房屋並無原告所稱上吊自殺等情事，被告丙○○無須負擔瑕疵擔保之責任，此參臺北縣政府警察局樹林分局北縣警樹刑字第0940005475號函稱「未有自殺案件」可證。又該函雖稱「曾有乙名女子因心肌梗塞死亡」，惟核諸社會一般常情，病故事件對於不動產之價值及效用亦無影響。是原告自不得依民法第354條第1項之規定，主張瑕疵擔保之權利。
（五）被告等並無詐欺或隱瞞之行為：
１、蓋所謂「凶宅」事涉命案當事人隱私，未經當事人或其家屬同意，或未經公權力機關調查公佈，無論買、賣雙方或仲介經紀人員皆無從察知確認。而被告丙○○係透過第三人信義房屋仲介股份有限公司購買系爭房屋，當時所附之「標的現況說明書」第14項：「是否曾經發生非自然身故之情事？（如凶殺案、自殺、他殺、特殊身故等）」勾選否，並經由房屋賣方訴外人謝月秀親筆簽名確認，顯見該份文件實為被告丙○○認識屋況之唯一依據，況上開事實亦經證人乙○○到庭結證明確，則被告等自無從知悉凶宅情事。
２、證人乙○○證稱：「經被告丙○○詢問，才去問原屋主，始得知該屋有人往生過世，但時間點沒有辦法很確定」；被告丙○○亦證稱：「我是在原告找我約談的時候我才去跟證人林先生詢問這件事情的，是在房子過戶點交之後的事」，益證被告等於系爭房屋買賣時，對於有人病故情事並不知情。況證人乙○○所屬公司於房屋仲介市場上，與被告中信公司係屬競爭關係，證人自無偏頗迴護之必要。
（六）調查系爭房屋發生病故事件，並非仲介經紀業之契約義務：
１、按內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函
（三）謂：「本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒『不動產說明書應記載事項』所訂之範圍。」。被告台開公司因系爭不動產交易所收取之服務報酬，並未超過內政部所訂標準，而內政部頒不動產說明書應記載事項中又無「凶宅」或「是否曾有人身故」之項目，依法仲介經紀人員並無查證此等事實之義務。又過失係指「應注意，並能注意，而不注意」而言，然仲介經紀人員既無查證之義務，事實上又無確定之查證方法或管道，則其單純不知當無過失可言。
２、按「侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。」，最高法院43年台上字第752號判例可資參照。查原告與被告丙○○、被告台開公司間存在買賣契約或仲介契約，縱原告購買系爭房屋係出於被告丁○○或丙○○之隱瞞，亦僅屬契約當事人間債務不履行之問題。是本件應屬買賣標的物具有瑕疵，縱依民法第360條規定，亦僅得請求不履行之損害賠償，自與侵權行為無涉。
３、又系爭房屋是否為「凶宅」，實無涉於物之客觀價值效用，若僅因迷信心理作祟，豈能以現代司法與科學之法律更加助長。倘鈞院認定原告主張自殺或曾有人病故等情事為真實，然被告台開公司與被告丁○○既非明知其情事，且無調查說明之義務，另無因故意或過失不法侵害他人權利，則原告妄以侵權行為相繩，又誤認被告二公司之關係，，顯屬無據。
（七）原告請求給付金額顯不實在：
１、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告主張受有95萬5,808元之損害，惟該代書費用明細表僅表示代書應收費用之通知，未必與原告實際支付金額相同。而原告所提油漆工錢收據，其上記載日期為94年1月，然原告於93年12月即以「凶宅」為由發函予被告等主張解約，其繼續裝潢房屋所支付費用，難謂與被告等行為具有因果關係。又原告提出保險單影本，保險費乃原告與保險人訂立保險契約所生，並非買賣契約衍生之通常必要費用，顯與被告等行為並無因果關係，要難謂原告所受之損害。另原告提出利息8,000元作為損害項目，但該項利息乃基於原告與貸款銀行間之消費借貸契約，並非與被告間之約定，況原告聲明第1項請求本金中亦包含本項利息8,000元，則其於聲明中又請求法定利息，自已違反民法第207條之規定。至於其餘拆除廚具費、製作窗簾費等皆非必要費用，原告亦未舉證以實其說，縱有實際支出，與被告等之行為亦無因果關係，被告等均予以否認之。
２、縱鈞院認定系爭房屋買賣契約業已解除，則解除契約回復原狀之義務，僅存於買賣契約當事人雙方，自與被告丁○○、台開公司、中信公司等無涉。倘鈞院認定被告等應連帶負損害賠償責任，惟原告基於同一原因事實受有系爭房屋所有權之利益，其請求之賠償金額應扣除所受利益，即房價90萬元，始符民法第216條之1規定。
三、證據：提出標的現況說明書影本1件為證，並聲請傳訊證人乙○○。
貳、被告台開不動產仲介經紀有限公司部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
二、陳述：查被告台開公司法定代理人表示，對於系爭房屋內曾有人死亡及其死亡方式等情，均係本案到庭後始得知悉。
三、證據：被告台開公司並未提出任何證據可資為證。
叁、被告丁○○部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
二、陳述：無。
三、證據：被告丁○○並未提出任何證據可資為證。
肆、被告丙○○部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
二、陳述：查被告丙○○經向證人乙○○電詢後，確認其所經賣系爭房屋並非凶宅。而系爭房屋前任屋主訴外人謝月秀於信義房屋買賣合約書上，亦明確表示系爭房屋自非凶宅。是原告僅因聽聞鄰居告知，即主張系爭房屋係屬凶宅一事，要無可採。
三、證據：被告丙○○並未提出任何證據可資為證。理由
一、本件原告起訴主張其因欲購屋，於報紙上看到被告中信公司刊載之售屋廣告，乃電詢自稱中信房屋樹林溪洲加盟店之被告台開公司，並在該公司業務專員即被告丁○○居間遊說下，原告遂於93年8月21日向被告丙○○購買系爭房地，雙方訂立不動產買賣契約書，約定買賣總價金為90萬元，原告於簽立買賣契約時先行給付訂金10萬元，其後於93年9月20日再匯款79萬予被告丙○○指定之帳戶及收款人徐美娟，另於過戶時又交付現金1萬元，系爭土地及房屋於93年9月15日始移轉登記與原告，原告取得系爭房地所有權後便開始裝修，詎裝潢完成後，原欲委託訴外人永慶房屋出租，竟遭永慶房屋以系爭房地係屬凶宅為由退件，原告始知系爭房地曾有女子於91年間自殺，而原告聽聞後既畏怖又氣憤，經調閱地政機關不動產異動索引，查知系爭房屋於91年係訴外人謝月秀所有，被告丙○○於93年7月2日購買後，卻於一個月餘之93年8月21日與原告訂立買賣契約。又被告丙○○與丁○○均明知系爭房屋為凶宅，然其等卻刻意隱瞞事實，致原告陷於錯誤交付買賣價金90萬元、仲介費9,000元、簽約費1,
000元、代書費1萬6,993元、火險費1,037元、油漆費5,
000元、拆除廚具費3,000元、契稅5,779元、製作窗簾費6,000元、利息8,000元，總計95萬5,808元，原告乃於93年12月28日寄發律師函予被告等，惟被告等均置之不理，依物之瑕疵擔保，原告亦得向被告丙○○解除買賣契約，而被告丁○○明知系爭房地為凶宅，卻仍矇騙原告購買系爭房地，則被告丁○○自應依民法第184條前段負侵權行為責任，被告丁○○為被告台開公司之業務員，顯為該公司之受僱人及使用人，又台開公司之總公司為被告中信公司，況系爭房屋售屋廣告亦係由中信公司所刊載，是被告中信公司、台開公司自應依上開民法之規定，與被告丁○○共同連帶負損害賠償責任等語。被告等則以：伊等並無詐欺或隱瞞之行為，且調查系爭房屋發生病故事件，並非仲介經紀業之契約義務，而內政部頒不動產說明書應記載事項中又無「凶宅」或「是否曾有人身故」之項目，依法仲介經紀人員並無查證此等事實之義務，其單純不知當無過失可言，而原告與被告丙○○、被告台開公司間存在買賣契約或仲介契約，縱原告購買系爭房屋係出於被告丁○○或丙○○之隱瞞，亦僅屬契約當事人間債務不履行之問題，自與侵權行為無涉，又系爭房屋是否為「凶宅」，實無涉於物之客觀價值效用，若僅因迷信心理作祟，豈能以現代司法與科學之法律更加助長，況原告請求給付金額顯不實在，而縱認系爭房屋買賣契約業已解除，則解除契約回復原狀之義務，僅存於買賣契約當事人雙方，自與被告丁○○、台開公司、中信公司等無涉等語置辯。
二、本件之爭點與本院之判斷：原告主張得否解除買賣契約，併依物之瑕疵擔保規定，請求被告等返還買賣價金90萬元，以及已支付費用之損害賠償5萬5,808元。添
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。
（二）查原告主張系爭房屋曾有女子於91年間自殺乙節，並未舉證以實其說，而經本院向臺北縣警察局樹林分局函查系爭房地於91年底是否曾有人報案有女子在該處自殺之情事，該分局則回覆本院經實地查訪得知該址於91年底曾有一名女子因心肌梗塞死亡，未有自殺案件等語，此有臺北縣警察局樹林分局94年3月22日北縣警樹刑字第0940005475號函暨檢附訪談紀錄表、公文查報單一份在卷可參，是原告主張系爭房屋曾有女子於91年間自殺云云，尚非無疑。且查，依被告等所提標的現況說明書第14項係記載：「是否曾經發生非自然身故之情事？如兇殺、自殺、他殺、特殊身故等」，而無論被告等有無隱匿系爭房屋曾有人死亡之情，惟既難認定曾有人在系爭房屋自殺之情，有如前述，且上述現況說明書，亦僅就非自然身故之情事，如兇殺、自殺、他殺、特殊身故等而為註記，足認建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。
（三）是雖系爭房屋所在曾有人死亡過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，非為瑕疵。況該名女子是否確係在系爭房屋中自殺，已非無疑，有如前述，是即無所謂影響居住品質或減少價值可言。
（四）茲既系爭房屋並未具有物之瑕疵，則原告並無從行使民法上規定之物之瑕疵擔保請求權，準此，其無從取得同法第359條所定之解除權，故原告解除契約並不生效力。
（五）茲既原告解除契約意思表示未生效力，則其本於解除契約後回復原狀之法律關係，依據民法第259條規定主張被告等應返還買賣價金90萬元，以及已支付費用之損害賠償5萬5,808元，及自93年8月21日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，即無理由，應予駁回之。又因原告受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
三、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主中華民國94年5月26日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年5月26日
書記官白俊傑